УИД: 66OS0000-01-2024-001012-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

13 мая 2025 года

Номер производства 3а-143/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-143/2025

по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «УПТК» (ИНН <***>)

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»

с участием заинтересованных лиц – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости

установил:

закрытое акционерное общество «УПТК» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что арендует земельный участок на условиях договора аренды от 06 октября 2004 года № Т-313/0253 и обязан вносить за пользование земельным участком арендную плату, размер которой рассчитывается Администрацией города Екатеринбурга по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка в размере 494424217,40 руб.

Превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка, определенной отчетом об оценке № 999-24/З от 23 декабря 2024 года (далее - Отчет), выполненным оценщиком ФИО1 (ООО «Консалтинг Групп»), в размере 221899000 руб. приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы.

Поскольку представителями Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрации города Екатеринбурга были заявлены письменные возражения на представленный Отчет, 11 февраля 2025 года производство по административному делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ФИО2 (ООО «Бюро независимой экспертизы и оценки»).

От эксперта проступило заключение от 28 февраля 2025 года (далее – Заключение), которое приобщено к материалам административного дела.

Определением судьи Свердловского областного суда от 07 мая 2025 года производство по административному делу возобновлено.

В судебном заседании приняли участие представители административного истца ФИО3, ФИО4, которые просили принять уточнение заявленных требований и установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 242385000 руб., определенной по результатам судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в административном деле, – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга, – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили; возражения на Заключение не направили.

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) о надлежащем извещении не явившихся лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав пояснения представителей административного истца, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 520 337 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли промышленности (для промышленных нужд), расположенного по адресу: <адрес>

В Едином государственном реестре недвижимости указаны сведения о регистрации договора аренды № Т-316/0253 от 06 октября 2004 года (дата регистрации 26 февраля 2006 года).

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 494424217,40 руб. утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области».

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03 января 2023 года, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 01января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

С учетом изложенного, наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка признано судом доказанным.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд Отчет согласно которому, по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 221899000 руб.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По результатам экспертизы экспертом подготовлено Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Отвечая на вопрос о размере рыночной стоимости, судебный эксперт определил, что по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 242385 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Исследовав Заключение, суд установил, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами административного дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований Федерального законодательства в области оценочной деятельности, а именно отдельных положений федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии недостатков Отчета и их существенности, судом установлено не было.

Отвечая на второй вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере 242385000 руб.

В ходе рассмотрения административного дела представители административного истца просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в Заключении, не настаивая на том, что представленный Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив Заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельного участка, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в Заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года, в материалы административного дела представлено не было.

Оснований для назначения по административному делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, не имеется.

В связи с этим и согласно положениям статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признает Заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его денежных обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признает административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 242385000 руб., определенной Заключением.

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат.

В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «УПТК» (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере рыночной стоимости 242385 000 (двести сорок два миллиона триста восемьдесят пять тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 25 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2025 года.

Судья С.Н. Полевщикова