Решение по делу № 2-2880/2022 от 03.02.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи, передаточного акта земельного участка и расположенного на нем автомагазина и применении последствий ничтожной сделки.

Гр.<адрес>

УИД 05RS0021-01-2022-006771-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(в окончательной формулировке)

03 февраля 2023 года г. Каспийск

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Джамалдиновой Р.И.,

при секретаре судебного заседания Ахмедовой Х.Ш.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Д.Р. Д. о признании недействительным договора купли-продажи, передаточного акта земельного участка и расположенного на нем автомагазина и применении последствий ничтожной сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и автомагазина – «Тир», расположенных по адресу: <адрес> В от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта, заключенного между ФИО3 и ФИО4 и применении последствий недействительности сделки. В обоснование указав, что в 2011 году между Истцом и ФИО4 была достигнута договоренность о продаже ему ФИО4 недвижимости – автомагазина, общей площадью 118 кв. м. и земельного участка 70 кв. м., расположенных по адресу: РД, <адрес> был передан истцу в 2011 году, цена договора составляла 5 000 000 рублей, из которых 4 250 000 рублей ФИО1 передавал по частям платежами с 2011 года. Стороны условились, что недвижимость будет переоформлена на Истца, после полной оплаты. Истцом получена выписка ДД.ММ.ГГГГ, из которой он узнал, что собственником недвижимого имущества является ФИО3 Позднее истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, заключен договор купли продажи спорной недвижимости. ФИО4 был введен ФИО3 в заблуждение, о том, что она находится с истцом в хороших отношениях, иначе ФИО4 не заключил бы договор с ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО5 заявленные исковые требования поддержали и просили удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. ФИО5 пояснил, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, цена договора является недостоверной, указанная в договоре сумма в размере 900000 рублей не соответствует действительной стоимости за которую было приобретено недвижимое имущество - в размере 5 000 000 рублей, что умаляет права его доверителя на сумму выплаченную им по договору в размере 4 250 000 рублей и лишает его возможности вернуть уплаченные средства.

Ответчик ФИО6 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании оставил вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД, в судебное заседание извещенные надлежащим образом явку своего представителя не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствии.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы, приходит к следующим выводам.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договоров купли-продажи, мены, дарения либо другой сделки об отчуждении этого имущества.

Из положений ст. ст. 153, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст. ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 2 ст. 434, ст. ст. 550, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор), согласно которому ФИО4 продал, а ФИО3 купила земельный участок, площадью 70 кв. м., с кадастровым номером № и Автомагазин «Тир», общей площадью 118,3 кв.м., с кадастровым номером №. Общая цена объектов согласно п. 2.1 Договора составила 900 000 рублей.

В настоящее время собственником недвижимости - земельного участка, площадью 70 кв. м., с кадастровым номером № и Автомагазина «Тир», общей площадью 118,3 кв.м., с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес> В, является ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал, а покупатель приняла указанные объекты.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РД ДД.ММ.ГГГГ.

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик ФИО3 пояснила, что с Истцом находилась в брачных отношениях, вели совместное ходатайство и у них имеются двое общих несовершеннолетних детей. Подтвердила, что объекты недвижимости были приобретены у ФИО4 в рассрочку, за 5 000 000 рублей. Первоначально сумма в размере 2 500 000 рублей была ими совместно с истцом выплачена ФИО4 Ею была продана квартира и вырученные средства в размере 1550 000 рублей также были вложены для приобретения спорной недвижимости. Кроме того, в счет погашения задолженности ею внесена была также сумма вырученная после свадьбы дочери, и 850 000 рублей были выплачены ФИО4 последним платежом. В какие периоды вносились платежи по договору и в каком именно размере, ответчик точных пояснений не дала. Также пояснила, что сумма в договоре купли-продажи была указана меньше действительной в размере 900 000 рублей, с целью избежать уплаты налога.

Согласно объяснениям третьего лица ФИО4, истец и ответчик в 2011 году, совместно, вели с ним переговоры о покупке спорной недвижимости. Стоимость объектов была определена в размере 5 000 000 рублей, из которых денежные средства в размере 2500 000 рублей ему были переданы в декабре 2011 года ФИО1 и ФИО7 совместно. Остальная сумма выплачивалась частями, в течении восьми лет. Деньги передавались ему как самим ФИО1, так и ФИО7. Непосредственно от ФИО7 им получены были денежные суммы в размере 350 000 рублей и оставшаяся неоплаченная часть в размере 850 000 рублей в 2019 году, после оплаты которой ФИО6 и предложила оформить сделку. Он согласился и заключил с ней договор купли-продажи,полагая, что стороны по прежнему находятся в брачных отношениях. Что у них с ФИО1 брачные отношения прекращены ему было не известно, и ФИО3 об этом не упоминала. Сказала, что ФИО1 находится в отъезде. ФИО1 в известность о заключении договора он не ставил, так как считал, что стороны находятся в браке. Также пояснил, что ему неизвестно почему в договоре заключенном с ФИО7 сумма сделки составляет 900 000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, пояснил, что в родственных отношениях ни с истцом ни с ответчиком не состоит, в 2011 году, когда они с ФИО1 находились в парке <адрес>, на утренней прогулке, к ФИО1 приехал некий челове и передал ему пакет, как он позже увидел в пакете была большая сумма денег – 2 500 000 рублей, которую ФИО1 пересчитал перед ним. По просьбе ФИО1 он вместе с ним поехал на <адрес>, к жилому дому, передать денежную сумму в размере 2 500 000 рублей. К кому именно они приехали, он не видел.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что много лет знакома с ФИО1 Ее дочь представляла интересы по доверенности продавца квартиры, которую приобретал ФИО1 Квартира была продана ФИО1 примерно в 2010 году, точную дату она не помнит, за 1500 000 рублей. ФИО1 оплатил в ее присутствии ее дочери за приобретаемую <адрес> 000 000 рублей, при заключении договора, и 500 000 рублей в последующем. На кого оформлялась квартира ей неизвестно.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснил, что ему было известно, что ФИО1 купил у ФИО4 автомагазин «Тир», находящийся в городе Каспийске. Он присутствовал ДД.ММ.ГГГГ при составлении расписки ФИО4 и видел как ФИО4 подписался в ней.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 пояснил, что знает ФИО1 давно, ему было известно, что ФИО1 и ФИО3 состояли в фактических брачных отношениях. Когда они познакомились, ФИО3 работала санитаркой в глазной больнице. Семья всегда имела достаток, и считает, что основной доход в семье зарабатывал ФИО1 Он также осуществлял строительные работы в помещении, расположенном по адресу: <адрес> в. За произведенные работы он получал оплату от ФИО1 поскольку они находились в дружеских отношениях, ему было известно, что ФИО1 продал имеющуюся у него недвижимость и на вырученные средства он приобрел спорную недвижимость.

Допрошенный в судебном заседании ФИО12 пояснил, что ему было известно, что ФИО1 проживал совместно с ФИО3, и у них имеются общие дети. ФИО1 всегда работал и имел стабильный доход. Ему известно, что ФИО1 продал имеющуюся у него недвижимость и приобрел автомагазин «Тир», для переоборудования его в салон красоты.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ст. 55 ГПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В пунктах 50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ предусмотрено, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

По общему правилу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, истец ФИО1 и ответчик ФИО3 состояли в фактических брачных отношениях. Ими на общие средства в 2011 году было приобретено у ФИО4 спорное недвижимое имущество стоимостью 5 000 000 рублей с оплатой в рассрочку. Денежные средства выплачивались ФИО4, ФИО1 и ФИО3 частями, до 2019 года.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, объекты недвижимости фактически были переданы покупателям ФИО1 и ФИО3 Сделка надлежащим образом оформлена не была.

Так как брак между сторонами не зарегистрирован, в связи с чем, оснований полагать, что спорное имущество является их совместной собственностью в соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ, у суда не имеется. То, что стороны состояли в "гражданском браке", правового значения для разрешения спора не имеет.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Заключая договор купли-продажи спорной недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 и ФИО3 не включили ФИО1 в число покупателей.

Таким образом, доводы истца о том, что полученные ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объекты недвижимости фактически приобретены в том числе и на его средства, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

При этом в суде нашло свое подтверждение, что ФИО4 принимал от ФИО1 денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи, за приобретаемую у него недвижимость. Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 знал, или должен был знать, что спорная недвижимость должна была быть отчуждена в совместную собственность ФИО1 и ФИО3

Изложенное подтверждается, кроме того, показаниями самого ФИО4, расписки ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ФИО4, наличными получил от ФИО1 3 850 000 рублей, за земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, находящиеся по адресу: <адрес> В.

Также в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 она умолчала о том, что брачные отношения с ФИО1 прекращены, что как указал ФИО4, ему было не известно.

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Доводы ответчика ФИО3 о необоснованности и недоказанности требований истца, суд считает непоследовательными и противоречивыми, поскольку ответчик, в судебном заседании не оспаривала что недвижимость была приобретена на общие с ФИО1 денежные средства в 2011 году.

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд дав оценку собранным по делу доказательствам в совокупности, находит действия ФИО4 и ФИО3 по заключению сделки – договора купли-продажи недвижимости недобросовестными, несоответствующими требованиям гражданского законодательства и нарушающими права и законные интересы истца.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 70 кв. м., с кадастровым номером 05:48:000037:309, Автомагазина «Тир», общей площадью 118,3 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000037:4083 и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным суд находит подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к Д.Р. Д. о признании недействительным договора купли-продажи, передаточного акта земельного участка и расположенного на нем автомагазина и применении последствий ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, и здания – автомагазина «Тир», с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД, <адрес> В, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Д.Р. Д..

Признать недействительным передаточный акт земельного участка, с кадастровым номером 05:48:00037:309, и здания – автомагазина «Тир», с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД, <адрес> В от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, с кадастровым номером №, и здания – автомагазина «Тир», с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД, <адрес> право собственности Д.Р. Д. на указанные объекты недвижимости.

Решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности Д.Р. Д. на земельный участок, с кадастровым номером 05:48:00037:309, и здания – автомагазина «Тир», с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД, <адрес> В.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером 05:48:00037:309, и здания – автомагазина «Тир», с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД, <адрес> В.

Отменить меру обеспечения иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество: земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РД, <адрес> В. и здание – автомагазин «Тир», с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: РД, <адрес> В., принятую на основании определения судьи Каспийского городского суда РД от ДД.ММ.ГГГГ по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесение решения суда в окончательной формулировке в Верховный Суд Республики Дагестан путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

Решение в окончательной формулировке изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: