УИД 61OS0000-01-2025-000307-53
дело № 3а-149/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Золотых В.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО3, ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований административные истцы указали, что являются сособственниками земельного участка на праве общей долевой собственности с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 290 029 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка составила 203 962 894,25 рублей.
Согласно отчету об оценке от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24, выполненному оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка составила 89 631 000 рублей.
ФИО3, ФИО4 обратились в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24.
Решением ГБУ РО от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.
Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административные истцы считают оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости – нарушающей их права как налогоплательщиков.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3, ФИО4 с учетом уточнения исковых требований просили признать незаконным решение ГБУ РО от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 ноября 2024 года, – 122 682 000 рублей.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; ППК «Роскадастр»; администрация Самарского сельского поселения Азовского района Ростовской области.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельного участка.
В возражениях Минимущества Ростовской области изложены аналогичные доводы.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
Остальные лица, участвующие в деле, возражений, отзывов не представили.
Административные истцы, представители ГБУ РО, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Администрация Самарского сельского поселения Азовского района Ростовской области о причинах неявки представителя суду не сообщила.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ 9 июня 2025 года суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Судом установлено, что ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 290 029 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 3 мая 2023 года № АОКС-61/2023/000043 в размере 203 962 894,25 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.
Административные истцы 3 февраля 2025 года обратились в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24, выполненного оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО1
В соответствии с отчетом от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 ноября 2024 года составляет 89 631 000 рублей.
По результатам рассмотрения заявления административных истцов ГБУ РО принято решение от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Согласно разделу V решения ГБУ РО отчет оценщика ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО1 от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24 не соответствует: статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение (п. 5.1); подпункту 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» – отчет не содержит достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки; подпункту 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» – оценщиком при проведении анализа цен предложений по аналогам не учтены соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения; подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» – при оценке в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; подпункту 4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» – оценщиком внесены значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами без обоснования необходимости (п. 5.2).
В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО Минель» ФИО2
В соответствии с заключением судебного эксперта от 12 мая 2025 года № 177/2025 в решении ГБУ РО от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 приведено семь замечаний к отчету об оценке. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлено, что все семь недостатков, перечисленных в решении ГБУ РО, имеются в отчете об оценке. Недостаток в п. 5.1 не оказывает влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Недостатки, указанные в п. 5.2 (1, 2, 3, 4, 5, 6) оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
При составлении отчета об оценке от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24 использовались неполные и (или) недостоверные сведения, допущены методологические, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности; в том числе повреждаются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 29 ноября 2024 года составляет 122 682 000 рублей.
Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 29 ноября 2024 года № 21579/11-24 не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ФИО3, ФИО4 у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Оспариваемое ФИО3, ФИО4 решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административных истцов. В этой связи основания для удовлетворения требований ФИО3, ФИО4 о признании решения от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088 незаконным, предусмотренные статьей 227 КАС РФ, отсутствуют.
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.
При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.
В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 3 февраля 2025 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административных истцов.
ООО «ЦЭО Минель» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 85 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы ФИО4 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 85 000 рублей (чек по операции от 11 апреля 2025 года). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.
Отказать ФИО3, ФИО4 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 марта 2025 года № ОРС-61/2025/000088.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 290 029 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 ноября 2024 года, в размере 122 682 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 3 февраля 2025 года.
Судебные расходы возложить на административных истцов.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО4 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-149/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «ЦЭО Минель» 85 000 (восемьдесят пять тысяч) рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья В.В. Золотых