Дело (номер обезличен)

УИД: (номер обезличен)

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

(дата обезличена) года г. Кстово г.о.г. Н.Новгород

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Полевой Я.И., при секретаре Горбуновой Н.В., с участием ответчиков ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Банк ДОМ.РФ» в лице своего представителя обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 1, л.д. 164), к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям.

23.12.2022 между АО "Банк ДОМ.РФ" и ФИО3, ФИО4 заключен кредитный договор (номер обезличен), по условиям которого кредитор предоставил заемщикам в целях строительства индивидуального жилого дома площадью 180,06 руб. стоимостью 10 950 000 руб. на принадлежащем ФИО3 земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) кредит в размере 9 307 500 руб. сроком по 23-е число 360-го календарного месяца под 5,5% годовых.

23.12.2022 между истцом и ФИО3 был заключен договор об ипотеке (номер обезличен), по условиям которого залогодатель в целях обеспечения принятых обязательств по кредитному договору передает в ипотеку (залог) истцу предмет ипотеки в виде вышеназванного земельного участка.

30.12.2022 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца.

Заемщиками в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются, допускается ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек, в соответствии с которыми заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору по основаниям, установленным кредитным договором и ст. 811 ГК РФ.

Однако до настоящего времени направленное требование не исполнено.

Как следствие просрочки исполнения обязательств у заемщиков сформировалась задолженность по указанному кредитному договору, которая по состоянию на (дата обезличена) составляет 9 306 536,29 руб.

На основании кредитного договора кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора.

В своем исковом заявлении истец просит суд взыскать в солидарном порядке с ответчиков задолженность по кредитному договору (номер обезличен) от 23.12.2022 в размере 9 306 536,29 руб., проценты, начисленные на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5 % годовых, начиная с 25.09.2024 по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга, обратить взыскание на предмет залога в виде земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) и построенного на нем жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен), установив начальную продажную цену в размере 664 000 руб. в отношении земельного участка и 6 512 000 руб. в отношении жилого дома, определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

В судебное заседание представитель истца АО «ДОМ.РФ» не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в своем заявлении просит о рассмотрении дела без его участия.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании наличие задолженности не оспаривали, выразив несогласие с указанной истцом начальной продажной ценой недвижимости, в этой связи заявив ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 17.03.2025 судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1897 кв.м, кадастровый номер (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), и жилого дома общей площадью 181,40 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) - на дату проведения оценки.

Третьи лица в судебное заседание не явились извещались своевременно и надлежащим образом.

Суд считает необходимым рассмотреть гражданское дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.322 Гражданского Кодекса РФ, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.323 Гражданского Кодекса РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст.819 Гражданского Кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с ч.1 ст.810 Гражданского Кодекса РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.811 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.813 Гражданского Кодекса РФ, при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со ст.334 Гражданского Кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии со ст.337 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч.1,2 ст.1 ФЗ «Об ипотеке», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст.9 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В соответствии с ч.1 ст.10 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.13 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что 23.12.2022 между АО "Банк ДОМ.РФ" и ФИО3, ФИО4 заключен кредитный договор (номер обезличен), по условиям которого кредитор предоставил заемщикам в целях строительства индивидуального жилого дома площадью 180,06 руб. стоимостью 10 950 000 руб. на принадлежащем ФИО3 земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), кредит в размере 9 307 500 руб. сроком по 23-е число 360-го календарного месяца под 5,5% годовых (т. 1, л.д. 10-25).

Согласно п. 7.1. кредитного договора размер ежемесячного платежа составляет 52 963 руб.

Согласно п. 11.1, 11.2 кредитного договора заемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении денежных средств в виде залога предмета ипотеки. Предмет ипотеки – земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) и строящийся на нем жилой дом площадью 180,06 кв.м.

23.12.2022 между истцом и ФИО3 был заключен договор об ипотеке (номер обезличен), по условиям которого залогодатель в целях обеспечения принятых обязательств по кредитному договору передает в ипотеку (залог) истцу предмет ипотеки (т. 1, л.д. 26-29).

30.12.2022 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца со сроком действия с 30.12.2022 на 360 месяцев в отношении земельного участка (т. 1, л.д. 90 оборотная сторона).

31.08.2023 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца со сроком действия с 30.12.2022 на 360 месяцев в отношении жилого дома общей площадью 181,40 кв.м с кадастровым номером 52:26:0060070:890, возведенного на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 96 оборотная сторона)

Между тем, заемщиками в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются, допускается ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором.

Указанный факт ответчиками в судебном заседании не оспаривался.

Условиями Кредитного договора предусмотрено, что неисполнение Заемщиком своих обязательств даёт право Кредитору досрочно истребовать кредит.

Согласно п. 6.4.1 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (займов) (т. 1, л.д. 37-71) кредитному договору кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях:

- при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней;

- при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору кредитором были направлены требования о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек (т. 1, л.д. 132-135).

В соответствии с ним заемщики обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору по основаниям, установленным Кредитным договором и ст. 811 ГК РФ.

Однако до настоящего времени направленное требование не исполнено. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.13 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных за пользование кредитом процентов Заемщики уплачивают по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 ключевой ставки, установленной ЦБ РФ на день заключения Кредитного договора от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита, рассчитываемая за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

Как следствие просрочки исполнения обязательств у заемщиков сформировалась задолженность по основному долгу по кредитному договору (номер обезличен) от 23.12.2022, которая по состоянию на 24.09.2024 составила 9 172 768,08 руб.

Расчет задолженности по основному судом проверен, соответствует условиям договора, с которыми ответчики были ознакомлены и согласны, что подтверждается росписью в договоре. Ответчиками не представлено доказательств, опровергающих указанный расчет, какого либо обоснованного контррасчета не представлено.

Таким образом, сумма основного долга в размере 9 172 768,08 руб. подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Истцом также заявлены исковые требования о взыскании с ответчиков процентов по кредитному договору в размере 127 225,38 руб. по ставке 5,5% годовых по состоянию на 24.09.2024, и далее с 25.09.2024 по день фактического исполнения обязательства.

При установленных судом обстоятельствах нарушения условий кредитного договора, проверив расчет договорных процентов по состоянию на 24.09.2024, суд признает его арифметически верным, соответствующим условиям договора, и приходит к выводу об удовлетворении требования о взыскании процентов в размере 127 225,38 руб. по состоянию на 24.09.2024.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Неустойка в размере 5,5% годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств подлежит взысканию за период с 25.09.2024 (в пределах исковых требований) по 08.10.2025 (дату вынесения решения суда).

Учитывая, что истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по дату фактической оплаты задолженности, расчет неустойки будет следующий: 9 172 768,08 руб. * 0,015 % * 379 дней = 521 471,87 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке.

Поскольку со стороны ответчиков нарушены условия кредитного договора, то в силу указанных выше норм закона, следует также взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца проценты, начисленные на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5 % годовых, начиная с 09.10.2025 по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга.

В соответствии со ст.348 Гражданского Кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.349 Гражданского Кодекса РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со ст.50 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В соответствии со ст.51 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с ч.1,2 ст.54 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.1,5 ст.54.1 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.56 Федерального Закона РФ от 6 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно условий кредитного договора обеспечение исполнения обязательств заемщиков является залог предмета ипотеки в виде земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) и строящегося на нем жилого дома.

23.12.2022 между истцом и ФИО3 был заключен договор об ипотеке (номер обезличен), по условиям которого залогодатель в целях обеспечения принятых обязательств по кредитному договору передает в ипотеку (залог) истцу предмет ипотеки (т. 1, л.д. 26-29).

30.12.2022 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца со сроком действия с 30.12.2022 на 360 месяцев в отношении земельного участка (т. 1, л.д. 90 оборотная сторона).

31.08.2023 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца со сроком действия с 30.12.2022 на 360 месяцев в отношении жилого дома общей площадью 181,40 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), возведенного на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 96 оборотная сторона)

На основании кредитного договора Кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора.

Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п.п. 4 п.2 ст.54 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

Таким образом, при разрешении спора об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению, является продажная цена имущества на публичных торгах, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно материалам дела, истцом была проведена оценка рыночной стоимости заложенного имущества предмета ипотеки. Согласно отчету об оценке № 24-115/33-И, составленного 30.09.2024 ООО «Аудит-безопасность», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 12.09.2024 составляет 8 970 000 руб. (80% = 7 176 000 руб.).

В связи с несогласием ответчиков с оценкой, представленной истцом, по их ходатайству судом назначена независимая экспертиза в ООО «Ассоциация судебных экспертиз и оценщиков».

Согласно заключению эксперта № 51-25С от 12.08.2025, по состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1897 кв.м, кадастровый номер (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), составляет 770 000 руб.; рыночная стоимость жилого дома общей площадью 181,40 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) составляет 12 079 000 руб.

У суда нет оснований не доверять выводам судебного эксперта ООО «Ассоциация судебных экспертиз и оценщиков», поскольку они последовательны, сделаны специалистом, имеющим соответствующее образование, опыт работы и квалификацию. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности.

Поэтому при оценке стоимости выкупаемого имущества судом за основу принимается заключение судебной экспертизы.

Таким образом, начальная продажная цена залогового имущества составляет 80% от суммы 770 000 руб. в отношении земельного участка, то есть 616 000 руб., и 80% от суммы 12 079 000 руб. в отношении жилого дома, то есть 9 663 200 руб.

Реализация имущества должна быть произведена путем продажи с открытых публичных торгов.

Допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать крайне незначительным, а сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, а также период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 104 573 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН <***>) к ФИО3 ((дата обезличена) года рождения, место рождения: (адрес обезличен), паспорт (номер обезличен)), ФИО4 ((дата обезличена) года рождения, место рождения: гор. ФИО2, паспорт (номер обезличен)) о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору (номер обезличен) от 23.12.2022 в размере 9 172 768,02 руб.– основной долг, 127 225,38 руб. – проценты по состоянию на 24.09.2025, 521 471,87 руб. – проценты за период с 25.09.2025 по 08.10.2025, 6 542,89 руб. - неустойка, а так же расходы по оплате госпошлины в размере 104 573 руб.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» проценты, начисленные на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5 % годовых, начиная с 09.10.2025 по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга.

Обратить взыскание на предмет залога:

- земельный участок общей площадью 1897 кв.м, кадастровый номер: (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), установив начальную продажную стоимость в размере 616 000 руб.

- жилой дом, общей площадью 181,40 кв.м, кадастровый номер: (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен), установив начальную продажную стоимость в размере 9 663 200 руб.

Реализацию имущества провести путем продажи с открытых публичных торгов.

В удовлетворении требований АО «Банк ДОМ.РФ» об установлении начальной продажной стоимости имущества в меньшем размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд Нижегородской области.

Судья Я.И.Полевая

Решение суда изготовлено в окончательной форме (дата обезличена).