Решение по делу № 3А-94/2022 от 08.12.2022 - о признании незаконным решения от 08.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

Белякова И.А"> №"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-94/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 декабря 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО Липецкая фабрика «Бумиз» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 08.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО Липецкая фабрика «Бумиз» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 08.08.2022 г. и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости. 12.07.2022 г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № от 12.07.2022г., выполненный ООО «Сан». Однако, решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 08.08.2022 г. в удовлетворении заявления отказано. Полагая решение незаконным и не обоснованным, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 30.06.2022 г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 30.06.2022г. в соответствии с заключением судебной экспертизы - 87925 932 рубля.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявления ООО Липецкая фабрика «Бумиз» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 4798,5 кв.м.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121, по состоянию на 01.01.2021г. составляет 114562220,12 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.02.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022г.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец 12.07.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 12.07.2022г., выполненный ООО «Сан».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 08.08.2022г. ООО Липецкая фабрика «Бумиз» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете №НД-06-22 от 12.07.2022г., а именно: п.п.5,10,11,13 ФСО №3, п.11в, п.22б,в, ФСО №7. В рамках доходного подхода использованы несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги. Выбор аналогов оценщиком не обоснован. Размер функционального устаревания не обоснован. В рамках доходного подхода необоснованно использованы поправочные коэффициенты из расширенного интервала. Отсутствуют выводы о диапазоне цен предложений. Представленные данные не позволяют проверить анализ рынка. Отсутствуют копии материалов технического паспорта с информацией о строительном объеме объектов. Сведения об объекте оценки не подтверждены.

Оценщиком ошибочно учтен НДС у аналогов.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития России (письмо Д22и- 1031 от 12.10.2017 г.), определению №5-КГ17-258 Верховного Суда, Кассационного определения СК по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66, разъяснениям Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российский Магистров Оценки» при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, аналоги не подлежат анализу на предмет наличия НДС. НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе рыночной стоимости. Не подтверждена информация в части определения физического износа. Не обоснованы значения рисков при расчете коэффициента капитализации. Необоснованно применена корректировка на местоположение. Не обосновано применение индекса потребительских цен в качестве индекса пересчета стоимости строительства.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка»» ФИО5

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 12.07.2022г., выполненный ООО «Сан», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке нарушены: п. 5, ФСО №3, п.11в, п.23б,в ФСО №7.

В отчете об оценке оценщик ошибочно анализирует фактор НДС. Согласно разъяснениям Минэкономразвития России (письмо Д22и-1031 от 12.10.2017г): «Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости». Таким образом, величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства и сложившейся практике.

На стр. 39 - 40 отчета приведена таблица с описанием объектов-аналогов, используемых в доходном подходе, однако в этой таблице отсутствуют прямые ссылки на источник информации, указаны только ссылки на общую страницу сайта. В приложении 2 к отчету об оценке, под скриншотами объявлений, ссылки также не приведены по большинству объектов (ссылка есть только у одного из шести объектов, используемых в качестве аналогов при расчете арендной платы).

По объектам, используемым для анализа рынка, также отсутствуют ссылки на источник информации.

Скриншоты объявлений, представленные в приложении 2 представлены в нечитаемом виде, так, часть текста обрезана, отсутствует дата объявления, адрес и иная ценообразующая информация.

Поскольку скриншоты объявлений не соответствуют требованиям (отсутствует необходимая информация), ссылки на источник информации не приведены или приведены не полностью, то отсутствует возможность проверки и анализа объектов-аналогов.

Оценщик в разделе «Анализ рынка» проводит анализ фактических данных о продаже и аренде объектов торгового и офисного назначения. Однако в данном разделе отсутствуют критерии отбора объектов для проведения анализа, также отсутствует идентифицирующая информация и удельные показатели арендной ставки и стоимости объектов. Предоставленные данные не дают сделать объективный вывод о диапазоне цен/арендных ставок и проверить, полученные результаты в рамках подходов на соответствие рыночным данным. Таким образом, в части проведения анализа фактических данных оценщиком был нарушен п. 11в ФСО №7.

При проведении расчетов оценщиком были допущены опечатки, неточности и искажение значений, применяемых корректировочных коэффициентов, что нарушает п. 5 ФСО №3 и ведет к неоднозначному толкованию результатов и вводит в заблуждение пользователей отчета.

При анализе расчетов в рамках доходного подхода экспертом была выявлена ошибка: при определении ПВД оценщик приводит значение корректировочных поправок для удельной цены предложения, а не для удельной арендной ставки.

Как видно из рисунка выше, оценщик приводит значение скидки на торг для цены предложения. При применении корректировки на торг оценщик берет значения, которые не отражены в Справочнике оценщика недвижимости, а также которые не соответствуют данным таблицы №16 отчета. То есть оценщик использует не средние значения и не крайние значения из диапазона корректировок, а выборочные значения, попадающие в диапазон, применение этих значений в отчете никак не обоснованы. Например, торг для офисных объектов класса С и ниже оценщиком берется на уровне 15,5%, однако в справочнике такое значение отсутствует и как оно было получено и почему следует применять именно это значение оценщик не указывает.

Подобные несоответствия выявлены экспертом при расчете других поправок в рамках доходного и сравнительного подходов.

При расчете рыночной стоимости и рыночной арендной платы, в тех случаях, когда оценщик принимает крайние значения диапазона, он не приводит обоснование применения максимальных значений корректировок (например, тип парковки, близость к остановкам общественного транспорта, местоположение и т.д.)

При расчете ставки капитализации оценщик указывает, что использует метод кумулятивного построения. Оценщик определяет коэффициент капитализации как сумму безрисковой ставки и прибыли предпринимателя, которая принимается как норма риска инвестиционной деятельности, что является методологической ошибкой.

В общепринятой методологии при расчете коэффициента капитализации кумулятивным методом необходимо сложить безрисковую ставку и премии, отражающие дополнительные риски. Оценщиком не проводится анализ дополнительных рисков, а применяется значение прибыли предпринимателя. Поскольку, в тексте отчета отсутствуют методические рекомендации или иные учебные пособия, описывающие данный вид расчета, не приведены ссылки на такой метод расчета, отсутствует общепринятая практика, то данный вид расчета коэффициента капитализации ведет к искажению итогового результата рыночной стоимости и нарушает п. 23б ФСО №7.

Оценщик при расчете корректировки на физическое состояние здания в рамках сравнительного подхода использует матрицу коэффициентов для зданий классов АБ, однако, в разделе описания объекта оценки указывает, что здание относится к классу С. Значение поправочных коэффициентов, приведенных в матрице для зданий класса АВ составляет 0,73, для зданий класса С 0,84, что ведет к занижению итоговой величины рыночной стоимости.

Также в описании оцениваемого здания оценщик указывает, что в 2010 году у здания была проведена реконструкция и перепрофилирование. Однако данный факт никак не учтен при определении корректировки на возраст здания.

Для объектов-аналогов оценщик указывает один диапазон возраста, но нигде не приводит даты постройки зданий объектов-аналогов и не приводит источники получения данной информации, что вводит в заблуждение пользователей отчета, а также нарушает п. 5 ФСО№3.

Оценщик при расчете рыночной стоимости использует корректировочные коэффициенты для неактивного рынка. Однако отсутствует анализ и причины отнесения объекта оценки к неактивному рынку.

Признаками неактивного рынка являются: низкий уровень торговой активности, массовое или частичное отсутствие рыночной информации по отдельным сегментам рынка, нерегулярная основа сделок, низкий уровень инвестиционной привлекательности, низкая доходность от объектов недвижимости, малая доля первичного рынка либо его отсутствие.

В свою очередь, эксперт проанализировал рынок коммерческой недвижимости г.Липецка и сделал вывод, что рынок является активным. Объект экспертизы расположен в областном центре – в г. Липецке, крупном промышленном городе, с численностью населения по состоянию на 1.01.2022 года - 496 447 человек. Эксперт выявил достаточное количество предложений, как по продаже, так и по аренде торгово-офисных объектов. На основании вышеизложенного, эксперт сделал вывод, что оценщик ошибочно относит объект оценки к неактивному рынку, что ведет к искажению итоговой величины рыночной стоимости и нарушает п. 5 ФСО №3.

Экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 12.07.2022г., выполненного ООО «Сан», предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены методические ошибки, опечатки и необоснованные суждения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной. Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000041 от 08.08.2022 г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО Липецкая фабрика «Бумиз» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложения и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 23.11.2022г., выполненным ООО «АКГ «Инвестоценка»», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 4798,5 кв.м. по состоянию на 30.06.2022г. составляет 87925 932 рубля.

Анализируя экспертное заключение № от 23.11.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также материалов инвентаризационного дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный и сравнительный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчётам об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного истца не имеется.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, № <адрес>, площадью 4798,5 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30.06.2022г. – 87925 932 рубля.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 08.08.2022г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ООО Липецкая фабрика «Бумиз» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО Липецкая фабрика «Бумиз» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 08.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной отказать.

Административное исковое заявление ООО Липецкая фабрика «Бумиз» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 4798,5 кв.м. по состоянию на 30.06.2022г. равной рыночной стоимости в размере – 87925 932 (восемьдесят семь миллионов девятьсот двадцать пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 12.07.2022 г.

Взыскать с ООО Липецкая фабрика «Бумиз» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»» оплату за проведение судебной экспертизы - 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 13.12.2022г.