04RS0018-01-2025-003022-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2025 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Лубсановой С.Б., при секретаре Шагжиевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2790/2025
по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истцы ФИО1, ФИО2 просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.04.2025, заключенный с ФИО3, ФИО4 и взыскать с ответчиков денежные средства в размере 3 914 189,28 руб.
Требования мотивированы тем, что 23.04.2025 между ФИО2, ФИО1, и ФИО3, ФИО4 заключен договор купли –продажи квартиры по адресу: <адрес>. После того как ответчики освободили квартиру и вывезли мебель были выявлены скрытые недостатки (дефекты) – на стенах в кухне, зале и в комнате обнаружена плесень (пятна черного цвета). Практически все стены под обоями находятся в плесени, в квартире ощущается сильный запах сырости, тухлости, которого не было в момент осмотра квартиры. Согласно акта комиссионного обследования ООО «Юго-Западное» от 15.05.2025 проведен осмотр жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В результате обследования обнаружено: в спальне под плинтусом видны следы плесени, в кухне в углу над окном и в углу под окном (под обоями) пятна плесени, в зале под плинтусом следы плесени, в квартире повышенная влажность, в кухне вентиляционная решетка заклеена обоями, в ванной комнате стоит принудительная вентиляция, находящаяся в нерабочем состоянии. 06.05.2025 истцы лично встречались с ответчиком ФИО3, однако разрешить вопрос мирным путем не получилось. 07.05.2025 почтовой связью направлена письменная претензия ответчикам, однако ответа не поступило.
Определением суда от 04.07.2025 принято встречное исковое заявление ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 1 185 810,72 руб.
Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 23.04.2025 истцы продали ответчикам квартиру по адресу: <адрес>, ответчики приняли у истцов данную квартиру без подписания акта приема-передачи, выплатив истцам только 3 914 189,28 руб., оставшуюся часть 1 185 810,72 руб. ответчики выплачивать отказываются. Истцы как продавцы исполнили сделку в полном объеме, ответчики как покупатели исполнили свои обязательства по оплате товара лишь частично. Просят взыскать с ответчиков задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 1 185 810,72 руб.
В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования не поддерживала, однако в связи с тем, что не имеет полномочий на отказ от исковых требований от имени ФИО2, не может оформить письменное заявление. Пояснила, что не намерена заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы, поскольку не имеет денежных средств для ее оплаты, приняла решение о продаже квартиры. Указывала на тяжелое материальное положение, которое не позволит ей оплатить задолженность по договору–купли продажи в случае удовлетворения встречного искового заявления.
В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 и ее представитель на основании доверенности ФИО5, одновременно представляющий интересы ответчика ФИО4 по доверенности, возражали против удовлетворения исковых требований Р-ных, поскольку при покупке квартиры Рожины ее осматривали, ответчики не скрывали плесень, ее можно было обнаружить при осмотре, учитывая, что плесень была заметной, считали, что каких-либо существенных нарушений условий договора, предусматривающих расторжение договора купли-продажи, не имеется, доказательств того, что жилое помещение не является пригодным, суду не представлено, просили отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречные исковые требования о взыскании оставшейся части оплаты за квартиру.
В судебное заседание ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихя участников процесса.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются ФИО2, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.05.2025.
23.04.2025 между ФИО3, ФИО4 (Продавцы) и ФИО2, ФИО1, (Покупателями) заключен договор купли –продажи квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 44,8 кв.м., расположенного на 1 этаже, по условиям которого ФИО9 приобрели квартиру и обязались ее оплатить, а Продавцы обязались передать квартиру.
Указанная квартира оценивается сторонами в 5 100 000 руб. (п.1.3 Договора).
В соответствии с п.2.1.1 договора расчет между сторонами в размере 3 914 189,28 руб. за указанную выше квартиру производится в день подписания настоящего договора, остальная часть выплачивается не позднее 60 календарных дней со дня подписания договора (п. 2.1.3 договора).
Свидетель ФИО6, являющийся супругом ответчика ФИО3, пояснил, что ФИО1 непосредственно сама вместе с риэлтором осматривала квартиру перед покупкой, следы плесени были видны невооруженным глазом, так как имелись пятна плесени под окнами на обоях, и на стене на кухне, ФИО1 не задавала вопросов про плесень, они сами как продавцы не говорили про плесень, так как полагали, что покупатель сам все видел, претензий в связи с этим не имеет. При втором осмотре после выгрузки мебели, перед передачей ключей ФИО1 так же не задавалось вопросов.
Свидетель ФИО7 пояснила, что помогала переезжать ФИО3 из <адрес> <адрес>, она присутствовала в квартире, когда ФИО1 приезжала осматривать квартиру, прошлась по квартире, осмотрела квартиру, когда мебель была уже собрана, ничего не сказала.
Свидетель ФИО8, являющаяся матерью ФИО2, пояснила, что она приехала в квартиру в первый раз, когда уже приобрели квартиру, квартира была освобождена от мебели, сразу заметила плесень в квартире, наверху на стене почти во всех комнатах ее было видно, на кухне была плесень небольших размеров, но ее можно заметить. 08.05.2025 отодвигали с ФИО1 кухонную гарнитуру, приподняли обои, углы осмотрели, повсюду была плесень.
При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцы не доказали наличие существенных недостатков в квартире, которые были скрыты продавцом при ее продаже, покупатели имели реальную возможность выявить недостатки еще до заключения договора, претензий к техническому и санитарному состоянию квартиры в ходе подписания договора не имелось, в связи с чем, исковое заявление не подлежит удовлетворению.
Представленный Акт комиссионного обследования ООО «Юго-Западное» от 15.05.2025 об осмотре жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> обнаружении плесени в спальне под плинтусом, в кухне в углу над окном и в углу под окном (под обоями), в зале под плинтусов, не опровергает вывод суда, поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, истцы до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества имели возможность визуально выявить все имеющиеся недостатки квартиры, однако не сделали этого.
В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Между тем, доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (статьи 56, 59, 60 ГПК РФ). В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.
Доказательств того, что выявленные истцами недостатки, являются неустранимыми, в связи с чем, жилое помещение является непригодным для жилья, то есть для использования по назначению, либо того, что их устранение потребует несоразмерных затрат суду не представлено, истец ФИО1 от назначения судебной экспертизы отказалась, при таких обстоятельствах, учитывая, что бремя доказывания о наличии существенных нарушений условий договора купли-продажи в настоящем деле возложена на истцов Р-ных, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскании денежных средств.
Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.
Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 ст. 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (часть 4 ст.486 ГК РФ).
Из встречного искового заявления, следует, что истцы ФИО3 и ФИО4 просят взыскать с ФИО2, ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 23.04.2025 в размере 1 185 810,72 руб.
В судебном заседании ФИО1 не оспаривался тот факт, что оплата по договору купли-продажи от 23.04.2025 произведена в неполном объеме, остаток задолженности составляет 1 185 810,72 руб.
При таких обстоятельствах, учитывая, что исковые требования ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставлены без удовлетворения, встречный иск ФИО3, ФИО4 к ФИО10 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи подлежит удовлетворению в полном объеме.
При подаче встречного иска истцы ФИО3, ФИО4 оплатили госпошлину по 13 429 руб., в общей сумме 26 858 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО1, ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в размере 26 858 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО3, ФИО4 удовлетворить.
Взыскать солидарно с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №), ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №) денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 1 185 810,72 руб.
Взыскать солидарно с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт № в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 429 руб.
Взыскать солидарно с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт №) в пользу ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 429 руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11.08.2025.
Судья: C.Б. Лубсанова