УИД 47RS0009-01-2022-000297-77 Дело № 2-1012/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кировск Ленинградской области 19 декабря 2022 года
Кировский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Трудовой Н.Ю.,
при помощнике судьи Корж А.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ЖСК «Ладожская Симфония» ФИО2,
представителя ответчика ЗАО «ФПК «Энергорос» ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ЖСК «Ладожская Симфония», ЗАО «ФПК «Энергорос» о признании договоров паевого взноса договорами участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ЖСК «Ладожская Симфония», ЗАО «ФПК «Энергорос», указав, что 30 декабря 2013 года между ФИО5 и ЖСК «Ладожская Симфония» были заключены договоры паевого взноса № №, по условиям которых ФИО5 уплатил паевые взносы, а ЖСК «Ладожская Симфония» взял на себя обязательства построить и передать в собственность следующее имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную в доме <адрес> и однокомнатную квартиру, расположенную в доме <адрес> по адресу: <адрес>». Решением Арбитражного суда города Санкт - Петербурга и Ленинградской области от 13 июля 2018 года по делу № А56-57147/2018 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО6 15 октября 2020 года она (истец) заключила с финансовым управляющим ФИО5 - ФИО6 договоры об уступке прав требования (цессии), в соответствии с которыми право оформления в собственность жилых помещений, право на выход из кооператива и получения суммы паевого взноса, право на получение паевого взноса в случае исключения должника из кооператива по договорам паевого взноса перешли к ней. В установленный срок ЖСК «Ладожская Симфония» и ЗАО «ФПК «Энергорос» обязательства по договорам паевого взноса не исполнили, жилые помещения ей (ФИО4) не передали. Полагает, что действиями ответчиков были нарушены ее права, в связи с чем, просит признать договоры паевого взноса договорами участия в долевом строительстве и признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал.
Представители ответчиков ЖСК «Ладожская Симфония» ФИО2 и ЗАО «ФПК «Энергорос» ФИО3 возражали против удовлетворения иска, указывая на то, что право собственности на доли в виде квартир не может быть признано судом, поскольку строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют; до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома спорные квартиры не могут являться жилыми помещениями. Кроме того, полагали, что объект строительства возводится не в рамках ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве», а в рамках ФЗ «О жилищных кооперативах».
Третьи лица: представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФИО5, финансовый управляющий ФИО5 - ФИО6, представитель АО «Инвестторгбанк» в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу отнесены объекты незавершенного строительства. Основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены положениями статей 218и244Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
С учетом положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, с момента такой регистрации, при регистрации права собственности на две и более квартиры, здание в котором они расположены, признается многоквартирным домом в силу закона.
Исходя из положений статей 8, 8.1, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает у лица, создавшего это имущество в установленном порядке, с момента государственной регистрации права на такое имущество.
В ходе судебного разбирательства установлено и материалами дела подтверждается, что строительство жилых домов № № по адресу:<адрес> переулкуосуществляется на основании разрешения на строительство№ № от 28 июня 2011 года, сроком действия до 1 июля 2023 года. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилых домов по договору аренды земель несельскохозяйственных целей от 5 декабря 2006 года № 510.
Распоряжением Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области внесены изменения в разрешение на строительство№ №, поскольку по условиям дополнительного соглашения от 15 февраля 2016 года ЗАО «ФПК Энергорос» является стороной осуществляющей строительство объектов - жилых домов по адресу:<адрес>.
1 июля 2013 года между ЖСК «Ладожская Симфония» и ООО «Альфа-Строй» заключен договор об инвестиционной деятельности № №.
По условиям инвестиционного договора инвестор софинансирует реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов№ № по адресу:<адрес>, а застройщик обязуется обеспечить передачу в собственность инвестора и/или привлеченных инвестором пайщиков жилых помещений, в соответствии с перечнем, приведенным в Приложении № 2 к договору. Согласно п. 4.1. инвестиционного договора окончание строительства объекта должно быть осуществлено не позднее окончания срока аренды земельного участка, определенного договором аренды№510 от 5 декабря 2006 года, а именно - не позднее июля 2015 года.
Из материалов дела следует, что 30 декабря 2013 года между ЖСК «Ладожская Симфония» иФИО5 были заключены договоры паевого взноса № № которыми определены порядок участия члена кооператива в строительстве многоквартирных домов по адресу:<адрес> с получения в собственность спорных объектов после окончания строительства объекта и надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательств. Согласно п. 1.7. договоров паевого взноса плановое окончание строительства объектов 1 квартал 2014 года.
Пунктом 1.8 договоров предусмотрено, что объекты недвижимости приобретаются в собственность ФИО5 за счет собственных средств и кредитных средств по кредитным договорам № № от 30 декабря 2013 года и № № от 30 декабря 2013 года, заключенным с АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО).
Решением Арбитражного суда города Санкт - Петербурга и Ленинградской области от 13 июля 2018 года по делу № А56-57147/2018 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО6
15 октября 2020 года ФИО4 заключила с финансовым управляющим ФИО5 – ФИО6 договоры об уступке прав требования (цессии), в соответствии с которыми право оформления в собственность жилых помещений, право на выход из кооператива и получения суммы паевого взноса, право на получение паевого взноса в случае исключения должника из кооператива по договорам паевого взноса № № и № № от 30 декабря 2013 года, перешли к ней.
Согласно пункту 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регулируются.
Независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Такие правоотношения прежде всего вытекают из договоров, заключенных гражданами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Исходя из положений Федерального закона 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договоры паевого взноса, заключенные между ЖСК «Ладожская Симфония» и первоначально сФИО5 в соответствии с которыми член кооператива обязуется уплачивать установленные взносы, а ЖСК осуществить деятельность по финансированию строительства объекта и после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиры по акту приема-передачи, нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве. Заключение договоров паевого взноса в количестве двух штук, предполагающее приобретение в будущем двух квартир преследует коммерческие цели.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что к возникшим правоотношениям между ЖСК «Ладожская Симфония» и ФИО4 положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не применяются.
Исходя из содержания, предусмотренных прав и обязанностей сторон, договоры паевого взноса № № и № № от 30 декабря 2013 годаотносятся к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи, на которые распространяются положения глав 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров.
Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, надлежит оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, ответчик не может быть понужден судом к совершению действий по организации и завершению строительства в целях исполнения условий договора, а также к осуществлению необходимых регистрационных действий, при отсутствии в натуре спорных объектов.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного постановления пленумов Верховного Суда РФ № 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Обращаясь с исковым заявлением к ЖСК «Ладожская Симфония» о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома ФИО4 не представила доказательств возникновения у нее права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства установлены статьей 40 вышеуказанного закона.
Согласно части 10 статьи 40 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Условиями договоров паевого взноса передача доли в праве общей собственности не предусмотрена.
Согласно пункту 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По смыслу статей 244, 289, 290 Гражданского кодекса возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме.
Согласно разъяснениям, содержащиеся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Признание за ФИО4 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства повлечет нарушение прав других соинвесторов.
В ходе рассмотрения дела представители ответчиков ЖСК «Ладожская Симфония» и ЗАО ФПК «Энергорос» пояснили, что строительство объекта продолжается, в подтверждении своих доводов предоставили разрешение на строительство сроком действия до 1 июля 2023 года.
В свою очередь, доказательств прекращения строительства спорных объектов ФИО4 не представлено.
Таким образом, суд, проанализировав и оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства не находит оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 (ИНН №) к ЖСК «Ладожская Симфония» (ИНН №), ЗАО «ФКП Энергорос» (ИНН №) о признании договоров паевого взноса договорами участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.
Судья Н.Ю. Трудова