Решение по делу № 3А-164/2025 от 30.06.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000086 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2025-000371-55

Дело № 3а-164/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000086 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 26 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000086 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 3530000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 9 декабря 2024 года. Решением ГБУ отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8299791,5 рублей.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости административный истец ФИО3 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 5915 000 рублей, согласно результатам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Волгодонска.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Административный истец и его представитель, представители ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От администрации г. Волгодонска ходатайства, заявления в суд не поступали.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11 июня 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 23 июня 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 с 11 января 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 5 047 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 8299791,5 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 30 января 2025 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 11 декабря 2024 года № 287.12-24 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ФИО1, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 3530000 рублей.

26 февраля 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 11 декабря 2024 года отмечены нарушения ст. 11 Федерального закона от 21 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп. 2 п. 2, пп. 7 п. 7, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «б», «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 2 апреля 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 24 апреля 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета Консалтинг» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 6 июня 2025 года № 151СЭ/43-2025.

Согласно выводам эксперта отчет от 11 декабря 2024 года об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки (п. 10 ФСО № III, пп. 6 п. 3 ФСО № IV, пп. 4, 7, 10 п. 7 ФСО № VI, п. 5, 11, 22в, ФСО №7). При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, частично перечисленные в решении ГБУ от 26 февраля 2025 года.

Эксперт указал, что в отчете осмотр объекта оценки не проводился; отсутствуют сведения о независимости оценщика; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, выполнен ненадлежащим образом. Информация о ценах предложений является недостаточной, анализ содержит информацию о застроенных объектах и об объектах из не сопоставимого с оцениваемым объектом сегмента.

Оценщик использует в качестве аналогов застроенные земельные участки, то есть единые объекты недвижимости и не выделяет стоимость земли из единого объекта недвижимости, а вводит корректировку на объект капитального строительства, размер которой экономически не обоснован и не подтвержден рыночными данными. Для определения размера корректировки на объект капитального строительства был использован сборник корректировок «Омск», данные для которого получены при исследовании рынка недвижимости г. Омска и Омской области. Актуальность и применимость их на территории Ростовской области не подтверждена анализом рынка недвижимости региона.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5915000 рублей по состоянию на 9 декабря 2024 года.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка «под индустриальную застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемого земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 11 декабря 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000086.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 30 января 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Бета Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 75000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 24 апреля 2025 года ООО «МК» за ФИО3 внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, в общей сумме 75000 рублей (платежные поручения от 21 апреля 2025 года № 118 на сумму 65000 рублей, от 5 мая 2025 года № 142 на сумму 10000 рублей). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000086 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 5 047 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 5915000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 30 января 2025 года.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «МК» за ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-164/2025 (платежные поручения от 21 апреля 2025 года № 118, от 5 мая 2025 года № 142), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля