УИД 77RS0018-02-2025-004550-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 августа 2025 г. город Москва

Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Алексеева М.В., при секретаре Стрельцовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6189/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» об уменьшении стоимости объекта недвижимости, признании пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская», в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать пункты 20, 21, 22 договора купли-продажи недействительными, уменьшить цену квартиры и взыскать с ответчика денежные средства в размере 512 734,75 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 512 734,75 руб., неустойку с момента принятия судом решения и по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб., почтовые расходы в размере 408,07 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 630 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 10.12.2024 между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел у ответчика квартиру № 252 по адресу: г. Москва, вн.тер. МО Очаково-Матвеевское, адрес. После передачи квартиры истцом были выявлены строительные недостатки, которые ответчиком в добровольном порядке не устранены. С целью подтверждения выявленных недостатков и определения стоимости их устранения истец обратился в экспертное учреждение. Согласно экспертному заключению стоимость затрат на устранение дефектов в квартире составляет 1 052 435,36 руб. 13.03.2025 истцом в адрес застройщика направлена претензия с требованием возместить расходы на устранение выявленных недостатков, которая получена ответчиком и оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с названным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил отзыв на иск, согласно которым возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то обстоятельство, что требования о возмещении стоимости устранения недостатков исполнены ответчиком добровольно в сумме, определенной по результатам судебной экспертизы; в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ при определении размера штрафных санкций.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц, извещённых о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 10.12.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик продал, а истец купил в собственность квартиру № 252 по адресу: г. Москва, вн.тер. МО Очаково-Матвеевское, адрес.

Согласно п. 3 цена договора составила 20 391 701,62 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме и надлежащим образом.

09.02.2025 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Как следует из искового заявления, в момент передачи объекта недвижимости истцом были выявлены недостатки, составлен акт осмотра от 09.02.2025.

Продавец обязался устранить выявленные недостатки в течение 45 дней, однако до настоящего времени недостатки не устранены.

С целью подтверждения выявленных недостатков и определения стоимости их устранения, истец обратился к независимому эксперту ООО «Профспецэкспертиза», согласно заключению которого стоимость затрат на устранение дефектов в квартире составляет 1 052 435,36 руб.

13.03.2025 истцом в адрес застройщика направлена претензия с требованием возместить расходы на устранение выявленных недостатков, которая получена ответчиком 19.03.2025 и оставлена без удовлетворения.

В связи с возникшими разногласиями сторон относительно качества переданной квартиры и стоимости устранения недостатков, определением суда от 04.06.2025 судом по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Первый экспертный центр».

Согласно заключению судебной экспертизы № 1381-06/25, квартира № 252 по адресу: г. Москва, вн.тер. МО Очаково-Матвеевское, адрес, не соответствует требованиям технических регламентов относительно качества отделочных работ.

В объекте недвижимого имущества, расположенном по вышеуказанному адресу, имеются недостатки проведенных продавцом (застройщиком) отделочных работ, не связанные с эксплуатацией квартиры. Данные недостатки перечислены в Таблице № 2 заключения.

Рыночная стоимость устранения недостатков, не связанных с эксплуатацией квартиры, определена в локальном сметном расчете и составляет 512 734,75 руб.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, так как эксперты, проводившие судебную экспертизу, предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение экспертизы является полным, не содержит противоречий, экспертами даны ответы на все поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат. Оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Оценивая в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части наличия в переданном по договору объекте недвижимости строительных недостатков, стоимость устранения которых составляет 512 734,75 руб.

Разрешая требования иска в части признания недействительными пунктов 20, 21, 22 договора купли-продажи от 10.12.2024, суд приходит к следующему.

Указанные пункты 20, 21, 22 договора купли-продажи регламентируют порядок выявления покупателем недостатков квартиры и их устранения продавцом, путем предоставления продавцом материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, которые были использованы при производстве отделочных работ в квартире, указанные в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www.pic.ru/, и возмещения расходов покупателя за вычетом данных материалов и изделий. Также данными пунктами предусмотрено, что стоимость материалов и иных изделий, в объеме необходимом для устранения недостатков, рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости материалов и иных изделий, указанных в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www.pic.ru/.

Согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав и др.

Поскольку оспариваемые пункты договора купли-продажи ограничивают права покупателя на расчет стоимости устранения недостатков исходя из среднерыночных цен, регламентируя использование и предоставление материалов и иных изделий из каталога ответчика, а также их расчет в соответствии с «Каталогом материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ» ответчика, суд приходит к выводу, что данные положения договора купли-продажи ущемляют права потребителя, в связи с чем являются недействительными.

В ходе рассмотрения дела ответчиком обязательства по возмещению расходов на устранение недостатков квартиры исполнены путем перечисления истцу денежных средств в сумме 512 734,75 руб., что подтверждается платежным поручением №814 от 10.07.2025.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что обязательство прекращено надлежащим исполнением, суд полагает исковые требования в части взыскания стоимости устранения недостатков в квартире не подлежащими удовлетворению, однако, поскольку обязательство исполнено после обращения истцом в суд, требования о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 30.03.2025 по 06.08.2025 в размере 512 734,75 руб.

Вместе с тем, поскольку обязательство по возмещению стоимости устранения недостатков ответчиком исполнены 10.07.2025, неустойка подлежит начислению по дату исполнения обязательства.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2012 № 185-О-О, от 22.01.2014 № 219-О, от 24.11.2016 № 2447-О, от 28.02.2017 № 431-О, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 № 23-П).

В абзаце втором п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Как разъяснено в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По своей правовой природе неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный для другой, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Определяя размер подлежащей ко взысканию неустойки, суд на основании соответствующего заявления ответчика считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, уменьшить размер неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя до 256 367 руб., при этом суд принимает во внимание цену договора, период просрочки, а также принцип разумности и справедливости, исходя из чрезмерно высокого процента неустойки.

При этом суд также обращает внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, на возмещение стороне убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства.

Поскольку ответчиком обязательства по возмещению расходов на устранение недостатков исполнены, требования иска о взыскании неустойки с момента принятия судом решения по дату фактического исполнения обязательства подлежат оставлению без удовлетворения.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в этой части на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. При этом с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равным 10 000 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований истца с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом.

При рассмотрении вопроса о соразмерности штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае по заявленному представителем ответчика ходатайству и с учетом изложенных выше обстоятельств размер штрафа подлежит уменьшению, поскольку взыскание штрафа в полном объеме будет несоразмерно последствиям нарушенного ответчиком обязательства. При таких обстоятельствах суд считает, что в данной ситуации справедливым и разумным размером штрафа, подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 64 091 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относит, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение досудебной экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям иска в размере 30 000 руб., поскольку данные расходы являются необходимыми при рассмотрении настоящего дела.

Также суд признает необходимыми расходами истца, понесенные в связи с рассмотрением дела, почтовые расходы в размере 408,07 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также, разрешая требования требование о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб., суд исходит из следующего.

Согласно положениям п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

В доверенности, представленной в материалы настоящего гражданского дела, содержатся сведения о том, что она выдана для участия представителя в конкретном деле по настоящему иску, в связи с чем, данные расходы подлежат возмещению в заявленном истцом размере 3 100 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая объём оказанных стороне истца юридических услуг, характер дела и его незначительную сложность, представленные доказательства, исходя из требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов, понесённых на оплату оказанных юридических услуг, в размере 20 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 630 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 061 руб. (11 691 руб. – 630 руб.), от уплаты которой истец при подаче иска была освобождена, исходя из удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными пункты 20, 21, 22 договора купли-продажи от 10.12.2024, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская».

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) неустойку в размере 256 367 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 64 091 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 30 000 руб., расходы на оформление доверенности 3 100 руб., почтовые расходы в размере 408,07 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 630 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» (ИНН <***>) в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 11 061 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Никулинский районный суд г. Москвы.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.08.2025.

Судья М.В. Алексеев