УИД № 77RS0018-02-2024-014400-76
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2025 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Юдиной И.В., при секретаре Лантратовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1894/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» о признании акта недействительным, признании пунктов договора недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» о признании акта недействительным, признании пунктов договора недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что на основании договора участия в долевом строительстве от 20.08.2020 г. № 1408, заключенного между истцом и ответчиком, последний обязался построить и передать в собственность участника объект долевого строительства – нежилое помещение с условным номером 1408, находящееся на 14 этаже с проектной площадью 122,28 кв.м., расположенное по строительному адресу: адрес, птг. Партенит, адрес.
В силу п. 3.1 передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акты не позднее 30.03.2022 г.
В указанный срок объект долевого строительства истцу передан не был.
Истец сообщения Застройщика о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче не получала, после того как связалась с Застройщиком с целью уточнения информации о сроках завершения строительства, готовности апартаментов к передаче Истцу и записи на приемку объекта долевого строительства, ей было сообщено, что 28.08.2023 г. в адрес Истца было направлено сообщение о завершении строительства и приглашение Истца на приемку объекта долевого строительства, а 19.10.2023 г., в связи с неявкой Истца на приемку апартаментов, Застройщик в одностороннем порядке подписал передаточный акт, который направил в адрес Истца почтовым отправлением 20.10.2023 г.
Застройщик направил в адрес Истца письмо № 205 от 07.12.2023 г., к которому были приобщены передаточный акт нежилого помещения от 19.10.2023 г., составленный Застройщиком в одностороннем порядке, а также описи, чеки и отчеты с сайта Почты России об отслеживании почтовых отправлений, направленных в адрес Истца 28.08.2023 г. и 20.10.2023 г. После получения письма Застройщика № 205 от 07.12.2023 г., Истец в письменном виде сообщила Ответчику, что не получала сообщение о завершении строительства и приглашение Истца на приемку объекта долевого строительства и выразила готовность принять объект долевого строительства в срок до 30.01.2024 г. (с учетом новогодних праздников и сложностей транспортного сообщения между Москвой и адрес), что подтверждается письмом Истца в адрес Застройщика от 21.12.2023 г. и свидетельствует о добросовестном поведении Истца в рамках договорных отношений.
30.01.2024 г. уполномоченные представители Истца, совместно с сотрудником Застройщика, явились на осмотр апартаментов с целью их приемки. По итогу осмотра апартаментов, объект Истцом принят не был ввиду обнаружения недостатков, зафиксированных в акте дефекта № 1 от 30.01.2024 г., о чем Застройщику было направлено уведомление о невозможности принятия объекта в связи с выявлением строительных недостатков с требованием устранить зафиксированные в акте недостатки в срок не позднее 01.04.2024 г., однако недостатки, зафиксированные Истцом в акте дефекта № 1 от 30.01.2024 г. Застройщиком устранены не были. До настоящего времени недостатки, зафиксированные в акте дефекта № 1 от 30.01.2024 г. Застройщиком не устранены; апартаменты надлежащим образом Истцу не переданы, что нарушает права и законные интересы Истца как участника долевого строительства и потребителя.
В ходе осмотра апартаментов 24.07.2024 г., произведенных экспертом ООО «Мимар» фио с участием Истца и представителя Застройщика в апартаментах был выявлен ряд дефектов, отраженных в Дефектной ведомости.
Согласно локальному сметному расчету на устранение выявленных дефектов Приложение 2 к Заключению ООО «Мимар» по результатам визуального обследования строительных конструкций и отделки помещения 1408 по адресу: адрес, адрес) стоимость ремонтно-строительных работ на устранение недостатков объекта долевого строительства в соответствии с уровнем цен по состоянию на август 2024 г. составляет сумма
11.07.2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о досудебном урегулировании спора, которая удовлетворена не была, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением с целью защиты нарушенного права.
Таким образом, истец, просит суд признать односторонний передаточный акт нежилого помещения 265/19.10.23/1408 от 19.10.2023 г. о передаче ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» ФИО1 объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г., недействительным; обязать ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» подписать с ФИО1 двусторонний передаточный акт о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. в срок не позднее 7 (семи) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу; обязать ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» передать ФИО1 ключи от нежилого помещения № 1408, являющегося объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. по приемо - сдаточному акту в срок не позднее 7 (семи) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу; признать пункты 13.3 и 13.6 договора участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г., заключенного между ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» и ФИО1 недействительными; взыскать с ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. включительно в размере сумма; денежные средства в размере сумма в качестве возмещения стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства; компенсацию морального вреда в размере сумма; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере сумма; расходы по оценке в размере сумма; расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма
Истец фио в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку представителей, которые исковые требования поддержали, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил письменные возражения, согласно которым просил в иске отказать в полном объеме; в случае удовлетворения исковых требований, просил применить к требованиям о взыскании неустойки и штрафа ст. 333 ГК РФ.
Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
Судом установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве от 20.08.2020 г. № 1408, заключенного между истцом и ответчиком, последний обязался построить и передать в собственность участника объект долевого строительства – нежилое помещение с условным номером 1408, находящееся на 14 этаже с проектной площадью 122,28 кв.м. по строительному адресу адрес, птг. Партенит, адрес.
В силу п. 3.1 передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акты не позднее 30.03.2022 г.
Цена договора составила сумма и была оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
19.10.2023 г. ответчиком в одностороннем порядке составлен передаточный акт нежилого помещения № 265/19.10.23/1408.
Согласно доводам письменного отзыва, истцу был передан объект долевого строительства в одностороннем порядке, ввиду немотивированного уклонения от его принятия.
11.08.2023 г. согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №91-h493301000-1412-2023 Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора адрес «Многофункциональный гостиничный комплекс апартаментного типа 1 и 2 очередь строительства» введен в эксплуатацию.
Сообщением исх. №162 от 16.08.2023 г. о вводе Многофункционального гостиничного комплекса в эксплуатацию, Ответчик уведомил Истца о завершении строительства и готовности к передаче объекта.
Согласно отчету отслеживания почтового отправления РПО 29500086615280 корреспонденция прибыла 11.09.2023 г. в пункт вручения. Однако, данную корреспонденцию Истец не получил, и согласно отчету Почты России, указанное письмо было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения 12.10.2023 г. Ответчику.
Вместе с тем, в силу п. 3.4. Договора участия в долевом строительстве Участник обязан в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты получения сообщения Застройщика, указанного в п. 3.1 настоящего Договора, предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 5.3 настоящего Договора, а также при условии, что Объект ДС отвечает требованиям, указанным в настоящем Договоре, в том числе, с учетом требований Приложения №3, подписать и предоставить Застройщику Передаточный акт Объекта ДС, предусмотренный п. 3.3. настоящего Договора.
Согласно п. 3.6 Договора, если Участник в предусмотренным в п. 3.4. настоящего Договора срок (при условия уведомления Застройщиком Участника надлежащим образом, в том числе путем уведомления посредством направления соответствующего уведомления на электронную почту, указанную в гл. 15 настоящего Договора) не прибыл для приемки Объекта ДС или иным образом уклоняется от подписания Передаточного акта, Застройщик, по истечении срока принятия Объекта долевого строительства, указанного в п.3.4 Договора, вправе составить односторонний передаточный акт. Объект долевого строительства по передаточному акту, подписанному Застройщиком в одностороннем порядке, считается принятым Дольщиком со дня составления такого акта.
Указанные меры могут применяться также, если Застройщик обладает сведениями о том, что уведомление, предусмотренное п. 3.1.1. настоящего Договора, было возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
При этом с момента составления Застройщиком Передаточного акта в предусмотренном настоящим п. 3.6. Договора случае, обязательства по уплате коммунальных платежей, риск случайной гибели или порчи Объекта ДС признаются перешедшими к Дольщику, а Застройщик освобождается от ответственности за просрочку исполнения обязательства по передаче Объекта ДС.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, договор долевого участия не предусматривает право Ответчика на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства с момента возврата Ответчику сообщения о завершении строительства в связи с истечением срока хранения.
Право Ответчика на составление одностороннего передаточного акта, в силу положений пунктов 3.4, 3.6 ДДУ, возникло у застройщика с 11.11.2023 г. (по истечении 30 календарных дней с даты возврата застройщику сообщения о завершении строительства в связи с истечением срока хранения), однако односторонний акт был составлен застройщиком 19.10.2023 г., что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, в связи с чем односторонний акт передачи объекта долевого строительства является недействительным,
Ответчик, со ссылкой на ст. 165.1 ГК РФ, считая сообщение о завершении строительства доставленным Истцу 12.10.2023 г., указывает, что с момента возврата Ответчику сообщения о завершении строительства в связи с истечением срока хранения, у Ответчика возникло право на одностороннюю передачу объекта долевого строительства, которое он реализовал 19.10.2023 г., зарегистрировав односторонний акт передачи объекта долевого строительства в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру адрес. Указанные доводы противоречат положениям ч. 4, 6 ст. 8 Закона № 214-Ф3 и пунктами 3.4, 3.6 ДДУ и основаны на неправильном толковании условий договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, односторонний акт приема-передачи составлен застройщиком 19.10.2023 г., с нарушением условий пунктов 3.4, 3.6 Договора участия в долевом строительства, в связи с чем является недействительным, следовательно исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, оснований для возложения на ответчика дополнительной обязанности в судебном порядке подписать с ФИО1 двусторонний передаточный акт о передаче строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. в срок не позднее 7 (семи) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу; обязать ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» передать ФИО1 ключи от нежилого помещения № 1408, являющегося объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. по приемо - сдаточному акту в срок не позднее 7 (семи) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу суд не усматривает, учитывая также то, что истцом не предоставлены доказательств уклонения ответчиком от указанных обязательств, в связи с чем, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Обсуждая требование истца о признании недействительными пунктов 13.3 и 13.6 Договора участия в долевом строительстве № 1408 от 20.08.2020 г. договора участия в долевом строительстве, устанавливающего подсудность спора, суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.
В силу п. 13.3 Договора стороны устанавливают обязательный претензионный (досудебный) порядок урегулирования любого спора. Претензия должна быть составлена в письменном виде и направлена по почте ценным письмом с уведомлением о вручении или нарочно. Претензия должна быть рассмотрена, получившей ее стороной в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней со дня ее получения. Рассматриваются только документы, поступившие в письменном виде, иной порядок подачи и рассмотрения претензий не предусмотрен.
Согласно п. 13.6. Договора в случае, если возникшие между Сторонами споры и разногласия в рамках настоящего Договора не разрешаются по результатам претензионного порядка, спор разрешается в судебном порядке. При этом стороны согласовали, что все споры будут рассматриваться в суде по месту нахождения Объекта ДС.
Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в том числе об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17 Закона).
Согласно ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.
В данном случае исковое заявление было принято судом по правилам альтернативной подсудности по месту жительства истца, то есть наличие в договоре участия в долевом строительстве указанного пункта не является препятствием для принятия искового заявления и рассмотрения дела по правилам подсудности, предусмотренным законом для дел о защите прав потребителей, поскольку в данной связи соответствующая оговорка не исключает возможность обращения в суд общей юрисдикции по правилам статьи 29 ГПК РФ, потому оснований полагать, что оспариваемый пункт договора ущемляет права истца, в данном случае не имеется.
Согласно положениям части 4 статьи 4 указанного Федерального закона, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.
В силу частей 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 3 статьи 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, подлежащая начислению неустойка подлежит взысканию в пользу участника долевого строительства-гражданина в двойном размере.
Истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере сумма, из расчета: (32 157 000 х 265 х 1/150 х 7,5%).
Вместе с тем, учитывая, положения пунктов 3.4, 3.6 Договора участия в долевом строительства, неустойка подлежит начислению до 11.11.2023 г. (12.10.2023 г. + 30 дней).
Таким образом, неустойка подлежит взысканию за период с 01.07.2023 г. по 11.11.2023 г. в размере сумма, исходя из следующего расчета: (32 157 000 х 134 х 1/150 х 7,5%).
В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Разрешая заявленные требования, суд учитывает разъяснения, данные в п. 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г., о том, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Учитывая период неисполнения ответчиком обязательств по договору, причины нарушения обязательства, суд считает, что заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства, в связи с чем неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежит снижению до сумма
Суд считает, что данный размер неустойки в полной мере отвечает ее задачам, соответствует обстоятельствам дела, характеру спорных правоотношений и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства.
Доводы представителя ответчика о том, что имелись обстоятельства, вследствие которых были нарушены сроки передачи объекта потребителю, суд признает несостоятельными и не влекущими отказ в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.
В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Таких доказательств ответчиком представлено не было.
Из указанного выше следует, что применительно к рассматриваемой ситуации застройщик (ответчик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, несет все риски, в том числе обусловленные действиями третьих лиц.
В связи с этим, указываемые ответчиком обстоятельства не могут быть отнесены к основанию, с которыми положения ст. 401 ГК РФ, допускают освобождение от ответственности за нарушение обязательства.
Кроме того, за время эксплуатации объекта долевого строительства были выявлены строительные недостатки и дефекты.
30.01.2024 г. составлен акт-дефекта № 1, которым зафиксированы обнаруженные недостатки.
В ходе осмотра апартаментов 24.07.2024 г., произведенных экспертом ООО «Мимар» фио с участием Истца и представителя Застройщика в апартаментах был выявлен ряд дефектов, отраженных в Дефектной ведомости.
Согласно локальному сметному расчету на устранение выявленных дефектов Приложение 2 к Заключению (в редакции дополнительного заключения), составленному по инициативе истца в ООО «Мимар» по результатам визуального обследования строительных конструкций и отделки помещения 1408 по адресу: адрес, адрес) стоимость ремонтно-строительных работ на устранение недостатков объекта долевого строительства в соответствии с уровнем цен по состоянию на август 2024 г. составляет сумма
11.07.2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о досудебном урегулировании спора.
Представленное экспертное заключение (в редакции дополнительного заключения), выполненное в ООО «Мимар» отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, содержит описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, сделанные в результате такого исследования, в связи с чем, оно в соответствии со статьями 55, 86 ГПК РФ признается судом допустимым доказательством по делу. Возражений относительно данного заключения ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.
Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению строительных недостатков, последним в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Данная норма введена ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ, из п. 5 указанного Федерального закона также следует, что положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года. Положения Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу с 01.01.2025.
Анализируя действующее законодательство, в совокупности и во взаимосвязи с обстоятельствами гражданского дела, учитывая, что досудебная претензия истца направлена в адрес ответчика не в период действия моратория, суд приходит к выводу о том, что к указанным правоотношениям применяются положения ч. 4 ст. 10 ФЗ N 214.
Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, а уплата денежных средств в большем размере, чем три процента от цены договора, не предусмотрена договором участия в долевом строительстве, три процента от цены договора составляет сумма (32 157 000 х 3%), и суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что действия ответчика, который не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, нарушили права истца, чем ему причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, требование истца о компенсации морального вреда является обоснованным. Учитывая степень вины причинителя вреда, характер причиненных истцу нравственных страданий, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд полагает возможным снизить заявленный истцом размер морального вреда, определив его в сумме сумма
В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (действующей в момент вынесения решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, размер штрафа составляет сумма (964 710 + 470 000 + 10 000) х 5%).
Вместе с тем, учитывая, что в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, куда входит сумма неустойки и штрафа, не может превышать три процента от цены договора, и общая сумма от цены договора составляет сумма, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения недостатков, неустойка за период с 01.07.2023 г. по 11.11.2023 г., штраф в общем размере сумма
В соответствии с пунктом 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с вышеизложенным суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы, а именно расходы на досудебное исследование в размере сумма, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, поскольку несение указанных расходов подтверждено истцом документально.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию госпошлина в размере сумма
Как установлено п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025), в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30.12.2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Таким образом, в силу вышеуказанного Постановления Правительства РФ, суд считает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу в части взыскания финансовых санкций до 30.12.2025 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать односторонний передаточный акт нежилого помещения от 19.10.2023 г. недействительным.
Взыскать с ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) стоимость устранения недостатков, неустойку за период с 01.07.2023 г. по 11.11.2023 г., штраф в общем размере сумма, моральный вред в размере сумма, расходы на досудебное исследование в размере сумма
В остальной части в удовлетворении исковых требований — отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» (ИНН <***>) в бюджет адрес госпошлину в размере сумма
Предоставить ООО «СЗ «СОЛО ЛЛП» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания финансовых санкций до 31 декабря 2025 года включительно.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд адрес.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 12.08.2025 г.
Судья: Юдина И.В.