Решение по делу № 3А-4/2025 от 14.01.2025 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <обезличено> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

12OS0<№>-02

<№>а-4/2025(<№>а-50/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Йошкар-Ола 14 января 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе

председательствующего судьи Алимгуловой К.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее - ООО «Прогресс») обратилось в Верховный Суд Республики Марий Эл с административным иском о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», Учреждение) от14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: Республика <адрес> (далее - объект недвижимости), в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2024 года в размере <...> рублей на основании отчета об оценке <№> от 16 мая 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком М В обоснование административных исковых требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, а также плательщиком налога на имущество. Кадастровая стоимость объекта в размере <...> рублей <...> копеек определена по состоянию на 1 января 2024 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости <№> от 16 мая 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком М (далее - отчет об оценке), рыночная стоимость объекта недвижимости составляет <...> рублей по состоянию на16 мая 2024 года (на дату оценки). Решением ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года<№> по результатам рассмотрения заявленияООО «Прогресс» от 17 мая 2023 года, отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В связи с этим административный истец просит суд признать решение ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от14 июня 2024 года <№> незаконным и установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости по представленному отчету об оценке.

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от14 июня 2024 года <№> принято Учреждением с соблюдением требований Приказа Росреестра от 6 августа 2020 года №П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требования к их заполнению, требований к формату таких заявлений и иных документов в электронной форме». Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке, Учреждение в оспариваемом решении в разделе V указало на многократные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д.180-183 т.1).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал требование о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от14 июня 2024 года <№>, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы - в размере <...> рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ РеспубликиМарий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 просила в удовлетворении административного иска отказать, выразив несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Министерства государственного имущества Республики Марий Эл ФИО4 поддержала позицию ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», просила в удовлетворении иска отказать.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Республике Марий Эл, администрации Сернурского муниципального района Республики Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников судебного разбирательства, опросив эксперта И, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодексаРоссийской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» является собственником объекта недвижимости - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...>., кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>

В 2023 году в соответствии с распоряжением Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 31 января 2022 года №112 «О проведении государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» Учреждением произведена государственная кадастровая оценка всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков.

Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года №18-нп утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков по состоянию на 1 января 2023 года. Приложение к данному приказу содержит сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> равной <...> рублей <...> копеек. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержащиеся в приложении к Приказу №18-нп, применяются с 1 января 2024 года (л.д.16,193,194 т.1).

В судебном заседании установлено, что административный истец в отношении указанного объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №269-ФЗ).

Федеральным законом №269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление №2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным закономот 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства РеспубликиМарий Эл от 30 мая 2019 года №232-р создано ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона от3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11). В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе 6 рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального законаот 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

Срок обращения с настоящим административным исковым заявлением ООО «Прогресс» не пропущен.

17 мая 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», обратился в ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 12:10:1670118:220 в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке <№> от 16 мая 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком М об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 16 мая 2024 года (л.д.135 т.1).

В отчете об оценке на основании затратного подхода оценки определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 16 мая 2024 года в размере <...> рублей (л.д.26-151 т.1).

Решением ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости отказано, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, от 25 сентября 2014 года № 611. В оспариваемом решении в разделе V указаны нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении Отчета об оценке, выразившиеся в использовании неполных и (или) недостоверных сведений, наличии в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, нарушении требований законодательства при составлении отчета об оценке (л.д.136-192 т.1).

Оспаривая указанное решение ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном порядке, административный истец исходит из того, что оно является незаконным, а отчет об оценке имеет несущественные недостатки и в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству представителя административного истца по административному делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью <...> (далее - <...>) И (далее - судебный эксперт, эксперт) (л.д.219-223 т.1).

Перед судебным экспертом были поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет <№> от 16 мая 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь 1912,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, составленный частнопрактикующим оценщиком М 16 мая 2024 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на 16 мая 2024 года составляет <...> рублей?

2. Какова действительная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - объекта бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь 1912,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, по состоянию на 16 мая 2024 года?

В распоряжение эксперта были предоставлены материалы административного дела, при этом ему также было разрешено использовать при проведении экспертизы материалы технической документации на объект недвижимости, затребовать и получать необходимую для производства экспертизы информацию, получать экземпляры печатных изданий и электронных ресурсов, содержащих объявления о продаже объектов недвижимости, и иные необходимые сведения. Эксперту судом были разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем в заключении судебного эксперта имеется расписка, которая приобщена к материалам административного дела (л.д.2 т.2).

Из содержания заключения <№> от 29 октября 2024 года(л.д.1-126 т.2) следует, что при ответе на первый вопрос судебный эксперт анализировал соответствие отчета об оценке <№> от 16 мая 2024 года действующему законодательству об оценочной деятельности. Результаты исследования представлены в соответствующих таблицах (л.д.9-19 т.2). Эксперт отметил, что в рамках сравнительного подхода при проведении оценки частнопрактикующим оценщиком М. (далее - Оценщик) не приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов, что нарушает требование подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее - ФСО №7). При определении корректировки на рыночные условия, Оценщик ссылается на Статриелт, однако данную информацию в отчете не подтверждает, что нарушает требования пунктов 2.1,2.2, 2.3 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200 (далее - ФСО VI). При определении корректировки на тип объекта Оценщик вводит корректировку методологически неверно. Объект оценки - отдельно стоящее здание, объекты - аналоги №2 и №3 - встроенные помещения. Согласно данным представленным Оценщиком на странице 87 отчета об оценке №160524 от 16 мая 2024 года - удельная стоимость встроенных помещений дешевле удельной стоимости отдельно стоящих зданий, а следовательно, корректировка к объекту оценки должна составлять: (1/0,91-1)*100%=+9,89%. Оценщик же вводит корректировку равную (-9%), что нарушает требования статьи 11 Федерального закона от29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации». Судебный эксперт указывает, что исследования, проведенные Оценщиком, позволяют говорить о наличии рынка купли-продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым. Данный факт подтверждает также применение Оценщиком сравнительного подхода. Однако, в нарушение подпункта «в» пункта 24 ФСО №7 Оценщик применяет затратный подход к оценке. При применении затратного подхода, Оценщик рассчитывает стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости прав на земельный участок и получает стоимость здания, равную 11949000 рублей. При применении сравнительного подхода, Оценщик рассчитывает стоимость объекта единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок) и получает стоимость, равную 10890000 рублей. При согласовании полученных результатов, Оценщик согласовывает две несопоставимые между собой стоимости объектов: с учетом земельного участка и без учета стоимости земельного участка, что нарушает требование статьи 11 Федерального закона от29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации». На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что применение сравнительного и затратного подходов выполнено Оценщиком с нарушениями.

Согласно заключению эксперта отчет <№> от 16 мая 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: Республика <адрес>, кадастровый <№>, составленный частнопрактикующим оценщиком М 16 мая 2024 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на 16 мая 2024 года составляет <...> рублей, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (л.д.69 т.2).

При ответе на второй вопрос судебный эксперт пришел к выводу о том, что действительная рыночная стоимость объекта недвижимости - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, по состоянию на 16 мая 2024 года составляет <...> рублей (л.д.69 т.2), при этом судебный эксперт исходил из результатов проведенного им анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, характеристики региона места нахождения объекта оценки, из результатов анализа рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Так, судебный эксперт указал, что в рамках данного исследования рассмотрен вопрос рыночной стоимости нежилого здания производственно-складского назначения. Нежилые здания/помещения в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости принадлежат к сегменту рынка нежилой недвижимости административно-бытового назначения, по характеру полезности - к недвижимости, не приносящей доход (учитывая физические состояние), по степени представленности на рынке - к широко распространенным объектам, по степени готовности - готовые объект недвижимости. Объектом исследования являлось нежилое здание - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь 1912,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№>. В заключении эксперта имеется фотоматериал объекта оценки (л.д.70-73 т.2). Учитывая физическое состояние объекта, судебным экспертом был проанализирован рынок купли-продажи нежилых зданий/помещений административно-торгового назначения, расположенных в Сернурском районе Республики Марий Эл. Для исследования рынка был использован сайт: архивоценщика.рф. Судебным экспертом было установлено, что на дату оценки предложений по продаже аналогичных объектов в Сернурском районе было обнаружено не достаточно. Соблюдая положения подпункта «б» пункта 11 ФСО №7 судебный эксперт счел возможным расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Для того, чтобы определить районы Республики Марий Эл, схожие по экономическим показателям с Сернурским районом, экспертом при изучении информации на сайте <...>, проведен анализ следующих статистических показателей: численность населения трудоспособного возраста на 1 января 2023 года; отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг (по хозяйственным видам экономической деятельности) по муниципальным образованиям заянварь - ноябрь 2023 года; среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций Республики Марий Эл (не относящихся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек); оборот розничной торговли по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства, 2022 год. Также на основании данных ресурсов «Яндекс. Карты» было исследовано расстояние от районного центра каждого муниципального района до пгт.Сернур. Дальнейшая выборка сопоставимых районов производилась в следующей последовательности: по статистическим показателям пгт.Сернур был определен диапазон от (-30%) до (+30%). Далее были выбраны районы, статистические показатели которых находились в данном диапазоне; по такому показателю как «расстояние от районного центра каждого муниципального района по пгт.Сергнур» были выбраны объекты, находящиеся в пределах 100 км. Исследование указанных показателей представлены судебным экспертом в соответствующих таблицах (л.д.38-50 т.2).

В своем заключении судебный эксперт отразил обзор подходов к оценке недвижимого имущества в части применения подходов и методов. Со ссылками на положения пунктов 3 и 4 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328 (далее - ФСО №5), подпункт «в» пункта 24 ФСО №7 судебный эксперт указал на не применение в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов в силу того, что на открытом рынке продажи было обнаружено достаточное количество предложений, внутреннее состояние объекта требует капитального ремонта, а следовательно на дату исследования объект не может приносить доход в его текущем состоянии. Исходя из этого, при составлении судебного заключения эксперт, руководствуясь положениями пункта 2 ФСО №5, применил сравнительный подход, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (л.д.56-57 т.2).

В заключении судебный эксперт подробно отразил расчет рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода. В частности экспертом указано, что при применении метода сравнения продаж стоимость оцениваемого объекта определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных объектов. Каждый аналог сравнивается с оцениваемым объектом. В цену аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ним и оцениваемым объектом. Для осуществления расчетов методом сравнения продаж в рамках судебной экспертизы экспертом предприняты следующие шаги: изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов, которые наиболее сопоставимы с исследуемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и т.п.); сравнение каждого объекта-аналога с исследуемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и исследуемом объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов; согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости исследуемого объекта. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Республики Марий Эл, которая характеризуется преобладающим количеством предложений объектов в рублевом выражении, а также учитывая то, что основным их количественным показателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость предложения за 1 кв.м. общей площади объекта - аналога, выраженная в рублях. При выборе аналогов экспертом учитывалась сопоставимость объектов. На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. При сравнительном анализе стоимости исследуемого объекта экспертизы с ценами аналогов эксперт использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет-сайтов и т.п.), именуемые в Гражданском кодекса Российской Федерации как «оферта» и «публичная оферта». Эксперт указал, что он гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». В соответствии с проведенным анализом, эксперт заключил, что наиболее эффективным использованием исследуемого объекта является использование его в качестве помещений/зданий административно-торгового назначения. В качестве объектов - аналогов рассматривались аналогичные объекты, актуальные на дату исследования. В ходе предварительного анализа рынка экспертом была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с исследуемым объектом. Характеристики объектов аналогов представлены экспертом в соответствующей таблице, из которой следует, что объекты - аналоги выбраны экспертом в <адрес> (л.д.59 т.2). Эксперт подтвердил, что на момент проведения оценки информация в указанных источниках существовала, однако эксперт не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. Копии интернет-страниц коммерческих предложений приведены в приложении к заключению <№> от 29 октября 2024 года в разделе «Ценообразующая информация» (л.д.91-112 т.2). Личный осмотр объектов - аналогов эксперт не проводил.

При осуществлении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения, эксперт не вносил корректировку на вид права, поскольку по объекту экспертизы и по объектам аналогам передается право собственности.

Эксперт также не применил корректировку на дату предложения, так как дата определения стоимости и дата публикаций предложений соответствуют сроку экспозиции согласно аналитическим данным, представленным в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, <№>, по состоянию на 1 января 2024 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) под редакцией П (код сборника: СРКД21/1-2024-Н).

Скидка на торг определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на1 января 2024 года под редакцией П (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка на снижение цены в процессе торгов определена экспертом для всех объектов - аналогов в размере 0,782.

Корректировка на тип объекта не вносилась судебным экспертом, так как объект исследования и объекты - аналоги являются зданиями.

Корректировка на физическое состояние внесена экспертом на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией П (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка по данному параметру внесена в размере 0,74 для объектов - аналогов находящихся в <адрес>.

Корректировка на общую площадь определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией П (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка по данному параметру внесена экспертом в размере 0,92 для всех объектов-аналогов.

Корректировка на состояние отделки определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией П (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка по данному параметру внесена экспертом в размере 0,72 для всех объектов-аналогов.

При определении корректировки на местоположение эксперт указал на то, что фактор местоположения имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Корректировка на местоположение определена на основании данных, представленных в анализе рынка, отраженных в соответствующей таблице в заключении эксперта (л.д.54-55 т.2). В соответствии с таблицей расчета корректировки на местоположение, значение корректировки в отношении объекта - аналога, расположенного в <адрес>, составило <...>; значение корректировки в отношении объекта - аналога, расположенного в <адрес>, составило <...>; значение корректировки в отношении объекта - аналога, расположенного в <адрес>, составило <...> (л.д.63 т.2)

Применимо к изложенному выше, расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом отражен экспертом в соответствующей таблице (л.д.64-65,68 т.2). Каких-либо объективных данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется. При этом суд учитывает, что в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

С заключением <№> от 29 октября 2024 года эксперта <...> И лица участвующие в деле были ознакомлены. От сторон не поступило возражений относительно вывода судебного эксперта в части того, что отчет <№> от 16 мая 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, составленный частнопрактикующим оценщиком М 16 мая 2024 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом представителями административного ответчика ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» был поставлен под сомнение вывод эксперта относительно размера рыночной стоимости объекта оценки, как основанный только на сопоставлении фактов, имеющихся лишь в материалах дела, исследовательская часть не содержит достаточного описания проведенного исследования, осмотр объектов не производился. Представители административного ответчика выражают несогласие со значением примененных судебным экспертом корректировок, выбранными объектами - аналогами, и с источниками информации, полученной и принятой к сведению экспертом при проведении судебной экспертизы. Согласно альтернативному расчету, составленному ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», рыночная стоимость объекта оценки составляет <...> рублей.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом И произведен в рамках сравнительного подхода. Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

По ходатайству ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» эксперт И была опрошена в судебном заседании. Участие эксперта в судебном заседании обеспечено посредством видеоконференц-связи на базе Московского районного суда г.Казани. В ходе опроса И подтвердила выводы, изложенные в заключении <№> от 29 октября 2024 года, полно ответила на поставленные ей вопросы, дала подробные, мотивированные и убедительные пояснения относительно составленного ею заключения. В частности указала, что отказ от осмотра объектов исследования обусловлен наличием достаточной информации в материалах дела.

Суд отмечает, что использованные экспертом в исследовании сведения сети «Интернет» подтверждены приложенными к экспертизе материалами со ссылками их размещения, что требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.

Доводы представителя административного ответчика о несоответствии сведений по объекту - аналогу, находящемуся в <адрес>, не свидетельствуют о неверности отбора объекта-аналога, поскольку не подтверждают недостоверность объявления, использованного экспертом, и не свидетельствуют о невозможности его использования в целях проведения судебной экспертизы.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, требований, предъявляемым к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, предусмотренным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является ясным и полным, выводы эксперта не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщику, являющемуся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющему соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Доводы ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» о несогласии с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости признаются несостоятельными, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, достаточных доказательств, указывающих на ее недостоверность, либо ставящих под сомнение изложенные в ней выводы, в материалы дела не представлено.

С учетом совокупности представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <№> частнопрактикующим оценщиком М допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, у ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» имелись основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке <№> от 16 мая 2024 года. Оспариваемое административным истцом решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере рыночной стоимости удовлетворению не подлежит.

Представитель административного истца с размером рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, определенным экспертом <...> И, согласился, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь 1912,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2024 года в размере 14629000 рублей.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный экспертом <...> И, считает необходимым установить кадастровую стоимость указанного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на8 ноября 2023 года, в размере <...> рублей.

С учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 12:10:1670118:220 в размере 14629000 рублей подлежит применению с 1 января 2024 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового требования общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - объект бытового обслуживания, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере <...> (четырнадцать миллионов шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья К.В. Алимгулова

Мотивированное решение составлено 27 января 2025 года.