РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
4 мая 2023 года <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе: председательствующего судьи Палагиной А.А., при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а- 29/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛИГА Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ЛИГА Девелопмент» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, помещения с кадастровым номером
<данные изъяты> общей площадью 10 367,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Химки-Центр, <данные изъяты>, владение 5, по состоянию на <данные изъяты>.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав и изучив материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу ООО «ЛИГА Девелопмент» на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 367,2 кв.м,, расположенное по адресу: <данные изъяты>, Химки-Центр,
РЕШЕ
<данные изъяты>, владение 5, с кадастровой стоимостью 503 372 137,05 рублей на дату оценки <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРП.
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца, как плательщиков налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> <данные изъяты>-Ф3).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «Кадастровый Центр».
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно
обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Международный центр оценки» ФИО1, согласно заключению которого рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:10:0010202:1507 по состоянию на <данные изъяты> составляет 495 767 600 рублей.
На основании определения Московского областного суда от <данные изъяты> по настоящему административному делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
По заключению экспертов выводы оценщика при составлении отчета об оценке объекта недвижимости признаны необоснованными, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет 413 047 093 рублей.
При наличии обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности указанного экспертного заключения, судом на основании определения от <данные изъяты> назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено
экспертам ФГБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации,
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком.
При этом суд находит, что эксперты, проводившие повторную судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Так, выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> <данные изъяты>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости.
Оснований сомневаться в обоснованности указанного заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что повторная судебная строительно-техническая экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> <данные изъяты>- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и
последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение,
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием требуемых подходов.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение повторной судебной экспертизы подготовлено экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Как следует из письменных пояснений, предоставленных экспертом ФГБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, в рамках сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость объекта исследования целиком, то есть совокупность основных и вспомогательных площадей. В данном случае при расчете рыночной стоимости объекта учитывались и вспомогательные площади, поскольку они обеспечивают функционирование торгового центра. Без использования вспомогательных площадей невозможно использование объекта по назначению. Учитывая изложенное выше, экспертом на стр. 47-48 заключения произведена корректировка полученного удельного показателя рыночной стоимости на назначение площадей объекта. Утверждение административного истца о том, что при продаже объекта, помещения, сдача которых в аренду фактически
невозможна (лифты, холлы, лестничные блоки и т.д.) не стоят ничего, необоснованно.
При этом, арендопригодная площадь определена экспертом по данным Технического паспорта на помещение, о чем указано на стр. 55 заключения. В рамках доходного подхода эксперт при расчете арендопригодной площади не учитывал лифты, лестничные блоки, насосные, эл.щитовые и прочие аналогичные помещения, а также технический этаж. К вспомогательной площади к торговой экспертом отнесены помещения подсобных, раздевалки, кабинеты, душевые, кладовые и др., то есть бытовые помещения, предназначенные для использования сотрудниками торговых площадей, как вспомогательные. Отдельно экспертом в рамках доходного подхода учтены доходы от коммерциализации ТЦ, то есть от сдачи площадей в общих зонах (холлы, коридоры и т.п.), так называемые «островки» (стр. 78-79 заключения). Данный вид дохода активно используется собственником ТЦ «Лига». Таким образом, утверждение административного истца, что при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода экспертом учитывались лестничные блоки, лифты и т.д. ничем не обоснованно и не подтверждено, нарушений экспертом не допущено.
Из письменных пояснений эксперта также следует, что информация о том, что типичная ставка для помещений на первом этаже в торговом центре 50-55 тыс.руб. за кв.м, в год административным истцом не подтверждена. Эксперт же в заключении при расчете рыночной арендной ставки использовал рыночные данные, указав предложения помещений в аренду на 1 этаже в этом же торговом центре. Утверждение административного истца, что ставка в 77 тыс. рублей за помещения на первом этаже возможна только, если идет речь о местах под размещение вендинговых автоматов, площадь которых не превышает 6 кв.м., также не подтверждено. Согласно открытым источникам, ставка аренды за помещения, не превышающих 6 кв.м, под вендинги достигает 160 000 - 180 000 руб./кв.м, в год. Изложенное свидетельствует о том, что замечание административного истца обоснованным признать нельзя, а экспертом нарушений не допущено.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем,
устанавливает кадастровую стоимость объекта в размере рыночной на основании выводов повторной судебной экспертизы в размере 466 993 891 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЛИГА Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 367,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Химки-Центр, <данные изъяты>, владение 5, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 466 993 891 (четыреста шестьдесят шесть миллионов девятьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто один) рубль.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.
А.А. Палатина