Дело № 3а-52/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2023 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Соколовской А.А.

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Н.С.А. о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости и об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

ФИО13 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки») от 18 января 2023 года № ОРС-69/2022/000124 об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости указанного здания в размере 19740000 руб. по состоянию на 20 октября 2022 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика налога на имущество физических лиц. С целью установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в указанном размере Н.С.А. обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного в подтверждение рыночной стоимости отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на итоговый результат расчета.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддерживал требование об оспаривании решения Учреждения, второе требование уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость указанного в иске объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 г. в размере 21331 000 руб.

Представители административных ответчиков ГБУ «Центр кадастровой оценки» - ФИО2 и ФИО3, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения требования о признании решения Учреждения незаконным, вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости оставили на усмотрение суда.

Административный истец, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр» и Администрации города Твери, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Н.С.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права произведена 21 февраля 2022 года. Предыдущим собственником указанного объекта с 05 августа 2015 года по 21 февраля 2022 года являлось ООО «Тверьжилстрой».

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в целях определения налоговой базы по налогу на имущество организаций на территории Тверской области не используется, поскольку до настоящего времени региональные нормативные правовые акты, устанавливающие особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, а также перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не приняты. В связи с этим для юридических лиц налоговая база по налогу на имущество определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При таких обстоятельствах внесение в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости затрагивает только права административного истца, поскольку с даты приобретения объекта недвижимого имущества он в силу пункта 1 статьи 401, пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации несет обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости данного объекта, в связи с чем Н.С.А. вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп по состоянию на 02 июня 2011 года.

Принадлежащее административному истцу здание вошло в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 29 мая 2023 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 02 июня 2011 года в размере 31710608,5 руб.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 июля 2022 года.

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 07 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

26 декабря 2022 года Н.С.А. обратился в данное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, определенной в размере 19740000 рублей по состоянию на 20 октября 2022 года, в подтверждение которой представил отчет об оценке от 30 ноября 2022 года № 22-546н, составленный оценщиком ООО «Андреев КапиталЪ» ФИО5

18 января 2023 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято решение № ОРС-69/2022/000124 об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» соблюдены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 30 ноября 2022 года № 22-546н требованиям законодательства об оценочной определением суда от 24 января 2023 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Актуальность» ФИО6

Согласно заключению эксперта при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пунктов 5, 11 федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015года №299, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Так, в нарушение приведенных нормативных положений, используя в процессе определения рыночной стоимости сравнительный подход, оценщик в отношении аналога № 1 – здания № 59 по улице Линейная в городе Твери площадью 1000 кв.м стоимостью 37500000 руб. в качестве источника информации о данном объекте в отчете об оценке указал лишь ссылку на объявление о продаже иного объекта – двух зданий общей площадью 1600 кв.м стоимостью 60000000 руб.

Применение к стоимости аналога № 3 отрицательной корректировки на состояние отделки исходя из наличия в здании выполненного типового ремонта не соответствует содержанию объявления о его продаже, согласно которому здание реализуется без отделки.

При расчете корректировки на застроенность земельного участка-аналога № 2, оценщик допустил ошибку, использовав неверную площадь земельного участка - 881 кв.м вместо 258 кв.м, а в отношении аналога № 3 не указал источник информации о площади земельного участка.

В связи с приведенными нарушениями эксперт в соответствии с пунктами 22, 23 ФСО № 7 произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода (метода корректировок) им были отобраны 3 объекта-аналога торгово-офисного и свободного назначения, расположенные в городе Твери, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, цены которых скорректированы по итогам сравнения с оцениваемым объектом с последующим согласованием полученных результатов.

Применяя доходный подход (метод прямой капитализации), эксперт на основе сравнения стоимости аренды четырех объектов-аналогов определил сумму годового дохода от использования объекта оценки, которую разделил на коэффициент капитализации, определенный на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, рассчитав таким образом рыночную стоимость.

Итоговая величина рыночной стоимости спорного здания по состоянию на 20 октября 2022 года экспертом определена путем согласования результатов, полученных с применением двух указанных подходов в размере 21331000 руб.

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 21331000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Н.С.А. удовлетворить частично.

В удовлетворении требования Н.С.А. о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18 января 2023 года № ОРС-69/2022/000124 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость данного нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 21331 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 14 июля 2023 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова