4

Дело № 2а-3346/2022; УИД: 42RS0005-01-2022-005816-56

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Заводский районный суд города Кемерово

в составе: председательствующего- судьи Бобрышевой Н.В.

при секретаре- Казанцевой К.В.

с участием представителя административного истца- ФИО1,

представителя административного ответчика- ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

18 октября 2022 года

административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ :

Административный истец ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права.

Требования мотивирует тем, что между нею и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она приобрела в собственность земельный участок площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером № и нежилое строение- магазин, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №, расположенные адрес Переход права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

В последствии, в связи с выявленными существенными скрытыми недостатками нежилого строения- магазина, не оговоренными и не указанными при заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, она и продавец ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение соглашения она вернула объекты недвижимости продавцу, в момент подписания указанного соглашения, а продавец приняла объекты недвижимости, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также возвратила ей полученные в счет оплаты стоимости объектов недвижимости денежные средства в сумме 600000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ она и продавец подали соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудник Осинниковского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу сообщила продавцу о недостатках поданного Соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО4 подписали дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали причины расторжения указанного договора.

ДД.ММ.ГГГГ они подали дополнительное соглашение в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу для регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу направил в ее адрес и адрес ФИО4 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № в отношении объекта недвижимости- здание с кадастровым номером №, указав, что регистрация соглашения не может быть исполнена. Отказ мотивирован тем, что договор купли-продажи был исполнен сторонами, тем самым обязательства сторон по данному договору на основании ст. 408 ГК РФ прекращены, в связи с чем, расторгнуть данный договор по соглашению сторон невозможно.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № Уведомления о приостановлении регистрации права на основании соглашения и дополнительного соглашения от Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в адрес сторон договора не поступало, однако, регистрация права по указанным основаниям не проведена.

Она с указанным отказом не согласна, считает, что выводы государственного регистратора в данной части не соответствуют действующему законодательству, так как обязательства сторон по договору купли-продажи объекта недвижимости нежилое строение- магазин в части требований по качеству товара на момент подписания соглашения о расторжении прекращены не были, что свидетельствует о праве сторон расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон.

Указывает, что ФИО4 согласна, что выявленные ею скрытые существенные недостатки объекта недвижимости нежилое строение- магазин, не были оговорены и не указаны при заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ. Спора между сторонами договора не имеется, соответственно нет необходимости требовать расторжения договора в судебном порядке, на что указывает регистратор со ссылкой на п. 2 ст. 450 ГК РФ. Соглашение о расторжении Договора подписано обеими сторонами, объекты недвижимости возвращены продавцу, денежные средства возвращены покупателю, соответственно, применимы правила п. 1 ст. 450 ГК РФ и, следовательно, по ее мнению, регистрация расторжения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ возможна. Соответственно, полагает, что действия (бездействие) сотрудников Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в части приостановления государственной регистрации права на объекты недвижимости нарушают ее права и законные интересы.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 450, ст.ст. 454, 475, 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, административный истец просит признать незаконным приостановление государственной регистрации права № в отношении регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу зарегистрировать право собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости: земельного участка площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером №; нежилого строения- магазина, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №.

Административный истец ФИО3 о времени и месте слушания дела извещена надлежаще (л.д. 44), в судебное заседание не явилась.

Представитель административного истца ФИО3- ФИО1, действующий на основании доверенности от 27 апреля 2022 года (л.д. 28-31), в судебном заседании просил требования административного истца удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске (л.д. 3-7).

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ФИО5, действующая на основании доверенности от 10 декабря 2021 года (л.д. 95), просила отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 45, 46).

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными полномочиями или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9). В соответствии с частью 11 приведенной нормы, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи,- на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В судебном заседании установлено, что между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3 приобрела в собственность земельный участок площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером № и нежилое строение- магазин, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №, расположенные адрес (л.д. 9-11).

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО3 был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № (л.д. 22-27).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, 13).

Как указывает административный истец, во исполнение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ она вернула объекты недвижимости продавцу ФИО4, в момент подписания указанного соглашения, которая приняла объекты недвижимости, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также возвратила ей полученные в счет оплаты стоимости объектов недвижимости денежные средства в сумме 600000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подали соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (л.д. 17, 18, 73-78).

ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу сообщил о недостатках поданного Соглашения (л.д. 60-62, 83-85).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 подписали дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали причины расторжения указанного договора (л.д. 14-16).

ДД.ММ.ГГГГ стороны подали дополнительное соглашение в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу для регистрации (л.д. 63-66, 86, 87).

ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу направил в адрес сторон уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости- здания с кадастровым номером 42:24:0101046:2758, указав, что регистрация соглашения не может быть исполнена. Отказ мотивирован тем, что договор купли-продажи был исполнен сторонами, тем самым обязательства сторон по данному договору на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращены, в связи с чем, расторгнуть данный договор по соглашению сторон невозможно (л.д. 90).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Расторжение договора по соглашению сторон (то есть по воле обеих сторон) по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, то есть действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, но не сама сделка.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в ЕГРН возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие (то есть после государственной регистрации перехода права собственности).

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 данного Кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, по мнению суда, возможность перехода права собственности на недвижимое имущество на основании соглашения о расторжении договора возможно только в случае, если одной из сторон сделки свои обязательства исполнены не в полном объеме, либо не исполнены вообще.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.4) следует, что расчет между сторонами производится в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 10). Продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество с документами, получил от покупателя в полном объеме денежные средства в счет уплаты стоимости объектов недвижимости. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, за покупателем ФИО3 зарегистрировано право собственности на данные объекты недвижимости.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о полном исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости был зарегистрирован переход права собственности от ФИО4 к ФИО3, что свидетельствует о прекращении права собственности продавца на объекты недвижимости.

В качестве документа, подтверждающего наличие оснований для регистрации перехода права собственности на спорное имущество, сторонами в регистрирующий орган было представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи, достигнутое в порядке ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по обоюдному согласию.

Однако, поскольку заключенный между ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен сторонами в момент его заключения в полном объеме, переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает, что стороны не могли после указанной даты путем заключения соглашения расторгнуть данный договор, равно как и внести в него какие-либо изменения на основании дополнительных соглашений.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, что ФИО3 обращалась в судебном порядке к продавцу с требованием об исполнении обязательства по передаче проданного имущества, либо с требованиями о расторжении договора купли-продажи, в связи с существенным нарушением условий договора.

С учетом приведенного правового регулирования и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что процедура приостановления государственной регистрации соглашений Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку на государственную регистрацию представлены документы, форма и содержание которых не соответствуют требованиям действующего законодательства, вследствие чего исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку расторжение договора купли-продажи недвижимости и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи невозможны после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие. Суд учитывает то, что в качестве документов для государственной регистрации ФИО3 не представила документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а содержание представленных документов не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем, у государственного регистратора отсутствовали достаточные основания для проведения государственной регистрации права собственности заявителя на указанные объекты недвижимости.

Доводы стороны истца о безосновательном приостановлении осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются несостоятельными.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество- юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

При этом ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п.п. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

При этом, государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Федеральным законом, включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В данном случае у государственного регистратора возникли сомнения в государственной регистрации прав ввиду отсутствия в соответствии с действующим законодательством возможности по регистрации перехода права по уже исполненному договору купли-продажи, а также не соответствия формы и содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, что является основаниями для приостановления государственной регистрации.

В связи с изложенным оспариваемое решение регистрирующего органа принято государственным регистратором в пределах своих полномочий, предоставленных, действующим законодательством, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и не нарушает права административного истца.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении требований ФИО3 отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении административных исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд города Кемерово в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25 октября 2022 года.

Председательствующий (подпись) Н.В. Бобрышева

копия верна:

Подлинный документ подшит в деле № 2а-3346/2022 Заводского районного суда города Кемерово.

Председательствующий: Н.В. Бобрышева

Помощник судьи Д.А. Иванова