Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<адрес> 22 мая 2023 года
Котельниковский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Молодцовой Л.И., при секретарях ФИО5, ФИО6, с участием истца ФИО2, представителя ответчика ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения в натуре, признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 (до брака - ФИО14) обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неосновательного обогащения в натуре в виде жилого дома и земельного участка, признании прекращенным права собственности ответчика на это недвижимое имущество, признании за истцом права собственности на этот жилой дом и земельный участок, взыскании судебных расходов. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу. По условиям договора она (Продавец) передала в собственность ответчику (Покупателю) недвижимое имущество - здание жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, а ответчик (Покупатель) обязуется принять его и оплатить согласованную сторонами сумму в размере 900000 рублей. В договоре купли-продажи указано, что с истцом произведен наличный денежный расчет, однако ни в день подписания договора купли-продажи, ни в другое время денег ответчик не выплатил. При заключении сделки ответчик уверил ее, что выплатит ей денежные средства в ближайшее время, и, поверив ему, она написала в договоре о получении всей суммы и поставила свою подпись. Расписок о получении денежных средств она не давала, так как денег не получала. До настоящего времени задолженность по договору купли-продажи ответчиком не погашена. Кроме того, в декабре 2022 года ФИО3 обратился в суд с иском о признании ее и ее сына утратившими право пользования жилым помещением, тем самым подтверждая, что он не намерен возмещать ей денежные средства. Невыплата стоимости недвижимого
2
имущества Продавцу является существенным нарушением договора купли- продажи. Ссылаясь на положения ст.ст.309-310, 450, 1103, 1104, 1107 ГК РФ, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать неосновательное обогащение в натуре в виде жилого дома и земельного участка; признать прекращенным права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок; признать за истцом права собственности на указанный жилой дом и земельный участок; взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании истец ФИО2 пояснила, что с 2015 года она проживала в гражданском браке с ответчиком ФИО3 Поскольку у нее была задолженность по кредитным обязательствам и судебные приставы должны были описать все ее имущество и дом для реализации и погашения долга, то она переписала дом на ФИО3 Спорное имущество было ею приобретено на ее деньги, дополнительноее мама перечислила 140000 рублей, ФИО3 в то время не работал и не имел никакого дохода, вложений в покупку дома не делал. В 2019 году они с ответчиком расстались. Ранее она с требованиями к ФИО3 об оплате стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи не обращалась, поскольку они проживали вместе, а после 2019 года ФИО3 обещал выплатить ей деньги за дом и земельный участок, но до настоящего времени не выплатил, что явилось основанием ее обращения в суд.
Ответчик ФИО3, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, судебное заседание проведено в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО7
Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании с иском не согласилась, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Кроме того, просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес>, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение на усмотрение суда.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
3
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделок юридических лиц между собой и гражданами.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч.1 ст.549 ГПК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО13 (продавец, после брака ФИО2) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор) здания жилого дома площадью 56,6 кв.м и земельного участка
4
площадью 600 кв.м, находящихся по адресу: <адрес>,
<адрес>.
В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Статьей 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В силу ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно п.4 указанного Договора, цена отчуждаемой недвижимости определена в 900000 рублей, из которых стоимость жилого <адрес> рублей, стоимость земельного участка 100000 рублей.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 показала, что она с 2001 года в течение 10 лет состояла в браке с отцом ФИО3. Ей известно, что истец и ответчик сожительствовали вместе около 5 лет, ФИО4 кормила его, у ответчика дохода не было. При расставании, ФИО4 выставила дом на продажу, ФИО3 сказал, что купит этот дом, но сам денег не выплатил. Сейчас ФИО3 живет в этом доме с новой супругой.
Свидетель ФИО9 в судебном заседании показала, что она состоит в дружеских отношениях с истцом, общается с ней, и ей известно, что в 2015 году истец приобрела спорное имущество, и состояла в отношениях с ФИО3 Поскольку у нее были финансовые проблемы, истец переписала дом и землю на ответчика, который деньги за дом и землю по договору купли-продажи ей не выплачивал, при этом она несла все финансовые расходы. При расставании истец выставляла дом на продажу, но ответчик просил ее не продавать дом, обещал выплатить стоимость имущества, но так и не выплатил.
Между тем, в соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Из содержания Договора (п.4) следует, что денежные средства уплачены до подписания настоящего договора полностью наличными деньгами лично «Продавцу» «Покупателем».
Как следует из содержания Договора, и не оспаривается истцом, она собственноручно сделала запись о том, что «деньги в сумме 900000 рублей получила полностью», поставив свою подпись.
5
Согласно п.5 Договора земельный участок и здание жилого дома, являющиеся предметами настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрены и переданы «Продавцом» «Покупателю» с принадлежностями и в состоянии известными последним по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, не могут быть признаны достоверными показания свидетелей о том, что ответчик не оплатил истцу стоимость приобретенного имущества по условиям договора.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается выписками из ЕГРН на земельный участок и жилой дом, в которых указано, что собственником данного имущества является ФИО3 (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ).
Как указано в договоре (п.8), сторонам известно, что на момент совершения сделки в вышеуказанном здании жилого дома зарегистрированы ФИО10, ФИО11, ФИО12
При подписании настоящего договора стороны самостоятельно ознакомились со следующими положениями закона ст.ст.167,170, 179, 181, 256, 292, 432, 551,556,558 ГК РФ (п.7 договора).
Договор купли-продажи подписан сторонами, зарегистрирован переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из ЕГРН, с 2015 года собственником спорного недвижимого имущества является ФИО3
ФИО2, обратившись в Котельниковский районный суд <адрес> с иском к ответчику о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, ссылается на неоплату ответчиком стоимости приобретенного имущества, что является существенным нарушением условий договора.
Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
6
Статья 224 ГК РФ предусматривает, что вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя. Регистрация права собственности на спорное имущество предполагает возникновение у ответчика прав владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему доли квартиры.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п.10 Договора, данный документ содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Форма и порядок заключения договора соблюдены и не противоречат действующему законодательству.
Как установлено судом, договор купли-продажи был исполнен сторонами: осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество, оно передано во владение и пользование ФИО3, который по настоящее время несет бремя содержания имуществом.
Суд считает, что сама по себе регистрация истца по месту жительства в этом доме после его отчуждения по договору дарения купли-продажи не свидетельствует о неисполнении сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, судам необходимо учесть, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.З ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Таким образом, если истец считает, что ответчик не исполнил обязательства по договору купли- продажи и не уплатил истцу обусловленную договором цену объектов недвижимости, то истец вправе требовать от ответчика денежной суммы с причитающимися на нее процентами в размере ключевой банковской ставки в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, после приобретения дома в собственность, ответчиком была произведена реконструкция жилого дома, увеличилась его площадь с 56,6 кв.м до 103,4 кв.м.
Решением Котельниковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № за ФИО3 признано
7
право собственности на самовольно реконструированный жилой дом общей площадью 103,4 кв.м, расположенный по <адрес>. Этим же решением суда прекращено право собственности за ответчиком на жилой дом общей площадью 56,6 кв.м по <адрес>, погашена запись регистрации. После вступления указанного решения суда в законную силу были внесены соответствующие изменения в сведения в ЕГРН о жилом доме. Таким образом, жилой дом площадью 56,6 кв.м по <адрес> как объект права не существует, в связи с чем требования истца о взыскании неосновательного обогащения в натуре являются необоснованными.
Решением Котельниковского районного суда <адрес> от
года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от
года, ФИО13 (после брака ФИО2) и ФИО11
признаны утратившими право пользования жилым помещением - жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>
<адрес>.
Указанными ступившими в законную силу решениями суда установлены обстоятельства в силу ч.2 ст.61 ЕПК РФ о том, что собственником спорного имущества является ФИО3, которые не требуют доказывания.
Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Еражданского кодекса РФ об исковой давности» в соответствии со ст. 195 ЕК РФФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Применительно к оспариванию договора купли-продажи действует правило о течении срока исковой давности со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Как указала истец в судебном заседании, о нарушении своего права и о том, что ответчик не оплатил ей стоимость приобретенного имущества, она узнала в
8
года, в момент заключения договора, обратилась с настоящим иском
года.
Исполнение сделки началось после регистрации права на спорное имущество, а истец с указанной даты должен был узнать о нарушенном праве и соответственно на день обращения истца в суд с настоящим иском срок исковой давности истек.
Соответствующих требованиям закона доказательств обратного в материалах дела не имеется и представителем истца суду не представлено.
Суд также считает, что о нарушении своих прав на спорное имущество, истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, так как она самостоятельно и добровольно подписывала договор купли-продажи, осознавая свои действия и последствия сделки, и при проявлении должной степени осмотрительности и заботы могла и должна была узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Указанный договор истцом подписан, то есть ФИО2 выразила свое согласие с условиями договора, в связи с чем именно истец, утверждая, что не получила денежные средства в рамках заключенного договора, должна представить этому доказательства. Между тем, таких доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, истец, не представила.
О применении исковой давности заявлено ответчиком. Спорный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, с иском о расторжении договора по мотивам неисполнения в части уплаты покупной цены истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трех лет, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты заключения договора, поскольку именно с этого времени продавец должен был знать о нарушении своего права покупателем, не уплатившим денежные средства за приобретенное у продавца имущество. Оснований для исчисления этого срока с другого времени, в частности, с момента обращения продавца к покупателю об уплате покупной цены, не имеется, учитывая, что заключенный сторонами договор купли-продажи не содержит условия об оплате договора с рассрочкой или отсрочкой, а, напротив, сторонами согласовано, что расчет между сторонами осуществлен полностью до подписания договора.
Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от
года № "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" и принимая во внимание, что истцом не было заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности, не представлены доказательства наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, суд пришел к выводу о пропуске срока для защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
9
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, не подлежат удовлетворению.
Доводы истца об оплате ею задолженности по коммунальным услугам не могут быть приняты во внимание при принятии решения, поскольку с 2015 года и по 2019 год истец была зарегистрирована и проживала в этом доме, в связи с чем также должна была нести расходы по его содержанию.
Поскольку в удовлетворении основных требований истца отказано, то также следует отказать истцу в требованиях о взыскании неосновательного обогащения в натуре, признании прекращенным права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, признании за ФИО2 права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, взыскании неосновательного обогащения в натуре, признании прекращенным права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, признании за ФИО2 права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов - отказать.
Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ (в соответствии с ч.З ст. 107 ГПК РФ) и может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Котельниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Л.И. Молодцова