Дело № 2-1488/2025
УИД 16RS0049-01-2024-019184-12
2.126
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
08 декабря 2025 года город Казань
Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан
в составе:
председательствующего судьи Ягудиной Р.Р.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Меридиан» к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» о признании сделки недействительной, о признании права общедолевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «УК Уютный дом групп» (новое наименование общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Меридиан») обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании права общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В обосновании исковых требований указав, что ООО «УК Уютный дом групп» с --.--.---- г. осуществляет управление многоквартирным домом №-- по ... ... на основании протокола общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме б/н от 21 декабря 2017 года, а также лицензии №317 от --.--.---- г. на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД: помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этаж (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
ФИО1 с --.--.---- г. является собственником нежилого помещения – помещение 1001, общей площадью 9,00 кв.м., кадастровый номер: №--, расположенного на этаже №-- МКД №-- по ... ... (номер государственной регистрации: 16:50:110505:1163-16/105/2024-68).
Данное помещение было приобретено ответчиком на торгах в форме аукциона (с открытой формой подачи предложений по цене и составу участников), проводимых ООО «Партнер», которые состоялись --.--.---- г. в 09.00 на электронной площадке https://auctiontorgi.ru (электронной торговой площадке «ОнлайнТорги»); получение 2752, ЛОТ 3; заявка №--, ставка 433111,00 рублей. Предметом данных торгов является имущество, арестованное судебными приставами-исполнителями, заложенное в пользу кредитных организаций.
Изучив поэтажный план МКД, считают, что нежилое помещение, принадлежащее ФИО1, в соответствии с положениями действующего законодательства РФ является эвакуационным путем к эвакуационному выходу, то есть помещением общего пользования, которое принадлежит всем собственникам помещений в МКД №-- по ... ... на праве общей долевой собственности.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
--.--.---- г. на общем внеочередном собрании собственников помещений в МКД по адресу: ... ..., принято решение о наделении ООО «УК Уютный дом групп» полномочиями на предъявление иска в суд с требованием о признании нежилого помещения №--, расположенного в многоквартирном ... ..., общим имуществом собственников помещений в данном доме.
Таким образом, управляющая организация в силу возложенных на нее обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества не только вправе, но и обязана обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом ею доме, к лицам, нарушившим требования законодательства и право общей долевой собственности в отношении общего имущества.
В адрес собственника нежилого помещения ФИО1 --.--.---- г. направлено письмо (исходящий №--/Ю от --.--.---- г., РПО №--), в соответствии с которым ответчику было предложено передать нежилое помещение – пом. 10001, общей площадью 9,00 кв.м., кадастровый №--, расположенное на этаже №-- в МКД №-- по ... ..., в общую долевую собственность всех собственников помещений в данном МКД. Данное письмо ответчиком не получено по причине неявки в почтовое отделение.
На основании вышеизложенного, истец просил признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном ... ... на нежилое помещение – пом. 1001, площадью 9,00 кв.м., кадастровый №--, расположенное на этаже №-- многоквартирного дома по адресу: ... ...; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК Уютный дом групп» почтовые расходы, затраченные на отправку письма-претензии (исходящий №-- от --.--.---- г.) на сумму 131 рубль; почтовые расходы, затраченные на отправку копии искового заявления ответчика и третьему лицу на сумму 1020 рублей 50 копеек; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей.
Протокольным определением суда от --.--.---- г. к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Партнер», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - АО «Альфа-Банк».
Протокольным определением суда от 10 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен - Ново-Савиновский районный отдел судебных приставов г.Казани Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан.
Протокольным определением суда от 15 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по Республике Татарстан.
Протокольным определением суда от 08 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани».
Протокольным определением суда от 29 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани.
Протокольным определением суда от 29 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Муниципальное казенное учреждение «Управление Архитектуры и Градостроительства города Казани».
В ходе судебного разбирательства представителем истца неоднократно изменялись исковые требования, в последней редакции (том 3 л.д.16-18) просили признать недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» и ФИО1 договор №-- от --.--.---- г. купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества – нежилого помещения площадью 9,0 кв.м., кадастровый номер №--, расположенного по адресу: ... ..., помещение 1001 (ЛОТ 3); признать недействительным зарегистрированное право ФИО1 на нежилое помещение – помещение 1001, общею площадью 9,00 кв.м., кадастровый номер: №--, расположенное на этаже №-- многоквартирного дома по адресу: ... ...; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном ... ... на часть нежилого помещения – пом. 1001, общей площадью 9,00 кв.м., кадастровый номер: №--, расположенное на этаже №-- многоквартирного дома по адресу: ... ..., а именно: на помещение площадью 1,1 кв.м. (№1 на поэтажном плане), на помещение площадью 4,5 кв.м. (№2 на поэтажном плане); обязать ФИО1 произвести демонтаж входной группы, возведенной на земельном участке с кадастровым номером: №--, а именно помещения площадью 3,4 кв.м. (№3 на поэтажном плане), представляющее собой вход в нежилые помещения – пом. 1001, общей площадью, 9,00 кв.м., кадастровый №--, а также в нежилое помещение №V, общей площадью 5,2 кв.м., являющимся общим имуществом собственников; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК Уютный дом групп» почтовые расходы, затраченные на отправку письма-претензии (исходящий №-- от --.--.---- г.) на сумму 131 рубль; почтовые расходы, затраченные на отправку копии искового заявления ответчика и третьему лицу на сумму 1020 рублей 50 копеек; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей.
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, ранее были предоставлены возражения на исковое заявление, указав, что согласно постановлению Кабинета Министров РТ от --.--.---- г. №-- «О принадлежности жилых домов, построенных за счет средств Государственного внебюджетного жилищного фонда РТ» спорное нежилое помещение передано в коммунальную собственность (муниципальную собственность) г.Казани. Таким образом, с 2001 года спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью. На основании Постановления Исполнительного комитета города Казани от --.--.---- г. №-- «О продаже объектов муниципальной собственности г.Казани на открытых аукционных торгах» в целях пополнения доходной части бюджета утвержден перечень объектов недвижимости, подлежащих реализации на открытых аукционных торгах, в том числе спорное нежилое помещение. Согласно п.2 вышеуказанного постановления МКУ «КЗИО г.Казани» наделен полномочиями в обеспечении реализации указанных мероприятий. Таким образом, Исполнительный комитет г.Казани во исполнение постановления Кабинета Министров РТ от 16 мая 1996 года №392 «О принадлежности жилых домов, построенных за счет средств Государственного внебюджетного жилищного фонда РТ» на момент принятия в муниципальную собственность как единственный собственник жилого дома, определил состав общего имущества и иные нежилые помещения подлежащими реализации. На основании договора купли-продажи нежилых помещений спорное нежилое помещение реализовано ФИО3 оглы на возмездной основе на основании протокола о результатах аукциона и акта приема передачи здания (сооружения) передано. В наименовании помещения указан отдельный технический паспорт от --.--.---- г. и инвентарный номер помещения №--. Зарегистрировано право собственности --.--.---- г. году, номер регистрации №--. На данное нежилое помещение было извещение №-- о проведении электронного аукциона по реализации арестованного имущества должников, размещено на официальном сайте Российской Федерации Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки./ --.--.---- г., организатор торгов – ООО «Партнер». Ответчиком данное нежилое помещение было приобретено на торгах на возмездной основе. Согласно техническому паспорту от --.--.---- г. спорное помещение не имеет сквозного выхода, кроме этого, там имеется некий пристрой в виде квадрата. Согласно экспликации к поэтажному плану помещение площадью 8,9 кв.м. имеется запись «комната», а также назначение «Торговое». Более того, данное нежилое помещение на 2002 год уже сдавалось в аренду ФИО4, о чем свидетельствует заявка на сдачу в аренду имущества от --.--.---- г.. Кроме того, согласно техническому паспорту нежилого помещения №-- на --.--.---- г., а именно схеме (плану) помещения сквозного прохода не имеется. Следовательно, на момент приватизации (приобретения в личную собственность) нежилое помещение было предназначено (сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Согласно фотографий в нежилом помещении имеется канализационный слив, трубы системы отопления и радиатор отопления, однако данные сливы, трубы отопления и радиаторы имеются в каждом жилом помещении в доме и не могут говорить о том, что в спорном помещении имеются инженерно-технические коммуникации, подлежащие постоянному осмотру. У истца как обслуживающей организации имеются иные способы получения доступа в нежилое помещение для осмотра данных сливов и труб.
Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Партнер» в судебное заседание не явился, судом извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Представители третьих лиц ГУ МЧС по РТ, Акционерного общества «Альфа Банк», Ново-Савиновского районного отдела судебных приставов г.Казани Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан, Управления Росреестра по Республике Татарстан, Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, Муниципального казенного учреждения «Управление Архитектуры и Градостроительства города Казани» в судебное заседание не явились, судом извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Статья 290 ГК РФ устанавливает, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определяет перечень общего имущества в многоквартирном доме, который не является исчерпывающим, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как установлено п. 3, п. 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4)
Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.01.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии спунктом 1 статьи 2Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии сГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебномпорядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как установлено судом, Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный дом групп» с --.--.---- г. осуществляет управление многоквартирным домом №-- по ... ... на основании протокола общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме б/н от --.--.---- г., а также лицензии №-- от --.--.---- г. на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан.
На основании представленных документов представителем истца ООО «УК Уютный дом групп» сменило наименование на ООО «УК Меридиан», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
--.--.---- г. между ООО «Партнер» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор №-- купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества, согласно которому ООО «Партнер» передал в собственность покупателя нежилое помещение, площадью 9,0 кв.м., кадастровый номер: №--, расположенное по адресу: ... ..., ... ... (ЛОТ 3)
Помещение выкуплено ФИО1 по цене 433111 рублей 00 копеек.
На основании вышеуказанной сделки Управлением Росреестра по Республике Татарстан --.--.---- г. был зарегистрирован переход права собственности на имя ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 103-104),
--.--.---- г. в адрес общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Уютный дом» Главным управлением МЧС России по Республике Татарстан было вынесено предостережение за №53 о недопустимости нарушения обязательных требований, в котором указано, что поступило обращение гражданина по вопросу несоответствия проектной документации жилых домов, блокирующих сквозные проходы в подъездах жилых домов, в том числе, по адресу: ... ...; объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований пожарной безопасности.
--.--.---- г. на общем внеочередном собрании собственников помещений в МКД по адресу: ... ..., принято решение о наделении ООО «УК Уютный дом групп» полномочиями на предъявление иска в суд с требованием о признании нежилого помещения №--, расположенного в многоквартирном ... ..., общим имуществом собственников помещений в данном доме.
Согласно технической документации, составленной на дату первичной инвентаризации, из предоставленного суду, в том числе технического паспорта здания (строения) ... ... следует, что спорное помещение есть помещения с порядковым номером VI расположено на первом этаже, обозначено как запасной выход площадью 8,9 кв.м.
Пунктом 8.1.12 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» предусмотрено, что при длине здания более 100 м в лестничных клетках, вестибюлях или лифтовых холлах в уровне входов в здание, сооружение или пола первого этажа для прокладки пожарных рукавов следует предусматривать сквозные проходы на противоположную сторону здания, сооружения не реже, чем через 100 м друг от друга. При примыкании зданий и сооружений под углом друг к другу в расчет принимается расстояние по периметру со стороны наружных водопроводных сетей с пожарными гидрантами. Ширина этих проходов должна быть не менее 1,2 м с конфигурацией, исключающей резкие перегибы пожарных рукавов при их прокладке.
Указанные сквозные проходы допускается не выполнять в случае, если водопроводная сеть с устройством на ней пожарных гидрантов предусмотрена с обеих продольных сторон здания.
Представитель ГУ МЧС по РТ в судебном заседании пояснил, что спорное помещение является как раз данным сквозным проходом по первому этажу на противоположную часть двора дома.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводам о том, что спорное помещение площадью 9 кв. м с момента строительства дома было предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, являлось запасным выходом и должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ... ..., является необходимым эвакуационным путем (выходом) в целях соблюдения требований пожарной безопасности.
Из толкования, приведенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, следует, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, кроме того определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491: нежилые помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме - технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
По смыслу приведенных выше норм определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть не предназначенное для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 №489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Установленные в ходе судебного заседания юридически значимые обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, изначально на дату первой технической инвентаризации было сформировано и учтено как эвакуационный выход, соответственно, фактически использовалось домовладельцами в качестве общего имущества, в том числе в целях обеспечения противопожарной безопасности всего многоквартирного жилого дома.
Вопреки доводам стороны ответчика ФИО1, из имеющихся в материалах дела доказательств не представляется возможным сделать вывод о том, что спорное нежилое помещение было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе было учтено как торговое помещение, поэтому признание на него права индивидуальной собственности ответчика нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме.
Спорное нежилое помещение использовалось до передачи в муниципальную собственность в качестве общего имущества для прохода
В соответствии с положениями статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд отклоняет доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, полагая, что на требования истца исковая давность не распространяется в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 9 указанного Постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
Принимая во внимание предмет заявленных требований, вышеприведенные обстоятельства, в том числе тот факт, что отсутствие эвакуационных путей и выходов, представляет непосредственную угрозу жизни и здоровью людей и нарушает правила пожарной безопасности, суд приходит к выводу о том, что истцом предъявлен фактически негаторный иск, на который исковая давность не распространяется.
Различия в площади нежилого помещения, указанной в поэтажных планах за разные годы, не изменяют статус спорного нежилого помещения как общего имущества.
При изложенных обстоятельствах нельзя признать законной и сделку по продаже спорного имущества ООО «Партнер», в связи с чем суд полагает необходимым признать недействительным договор купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества № 07/02-01 от 09.02.2024, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» и ФИО1.
При этом суд считает необходимым прекратить зарегистрированное право ФИО1 на нежилое помещение 1001, общей площадью 9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: ... ..., и признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном ... ... на спорное нежилое помещение.
Суд не соглашается с доводами стороны истца о необходимости признания права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном ... ... только на часть нежилого помещения – пом. 100, поскольку как ранее указывалось спорное помещение являлось общим имуществом площадью 9 кв.м. На кадастровый учет поставлен единый объект недвижимости площадью 9 кв.м., поэтому применяя последствия недействительности сделки, суд признает право общей долевой собственности именно на объект площадью 9 кв.м., что не выходит за пределы исковых требований.
В связи с признанием права общей долевой собственности именно на объект площадью 9 кв.м., не подлежат удовлетворению требования о демонтаже входной группы.
Согласно требованиям ст. ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу почтовые расходы в размере 1151 рубль 50 копеек.
Размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 20000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Меридиан» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ФИО1 (паспорт серия: №--, №--), Обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании сделки недействительной, о признании права общедолевой собственности удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества №-- от --.--.---- г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» и ФИО1.
Прекратить зарегистрированное право ФИО1 на нежилое помещение 1001, общей площадью 9 кв.м., кадастровый номер: №--, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: ... ....
Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном ... ... на нежилое помещение 1001, общей площадью 9 кв.м., кадастровый номер: №-- расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: ... ....
В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Меридиан» судебные расходы в размере 20000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, почтовые расходы в размере 1151 рубль 50 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд г.Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 22 декабря 2025 года.
Судья: (подпись) Ягудина Р.Р.