Дело № 3а-12/2025 (3а-140/2024)

УИН 64OS0000-01-2024-000277-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В.,

при ведении протокола секретарем Сергеевой Е.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № от 28 августа 2024 года, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 676 135 рублей по состоянию на 06 августа 2024 года.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Его кадастровая стоимость установлена в размере 10 666 490,94 рублей.

Вместе с тем согласно отчету об оценке № от 06 августа 2024 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки» (оценщик ФИО4), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> определена в размере 6 676 135 рублей. Таким образом, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ФИО3 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 28 августа 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО3 считает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В письменных возражениях на административное исковое заявление государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании просила в удовлетворении административного искового заявления отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административное исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 01 апреля 2008 года, договором замены стороны в обязательстве от 01 декабря 2011 года, сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, ФИО3 имеет право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 22 ноября 2022 года №-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10 666 490,94 рублей. Кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 09 января 2023 года, применяется с 01 января 2023 года, в настоящее время является актуальной (т. 1. л.д.17, т.2 л.д.210 - 212)

03 июля 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 06 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки» (оценщик ФИО4), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>., по состоянию на <дата> определена в размере 6 676 135 рублей.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 28 августа 2024 года № ФИО3 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения от 28 августа 2024 года № соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемого решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, а именно: оценщик в качестве объектов-аналогов объекту оценки взял объекты № 2 и № 3, который несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору - «Местоположение в пределах города» (объект оценки согласно правилам землепользования и застройки города Саратова, относится к «культурному и историческому центру» города Саратова; объекты № 2 и № 3 находятся на большом расстоянии от центра города Саратов). Также в справочнике, из которого оценщик взял корректировки на ценообразующий фактор, все показатели определены не в результате исследования рынка, а путем усреднения значений, заявленных самими же оценщиками в ходе их опроса авторами справочника, поэтому эти показатели, на самом деле, не имеют отношения к процессам, происходящим на реальном рынке недвижимости, а являются экспертным мнением людей, к этим процессам, не имеющим прямого отношения. Кроме того анализ рынка земельных участков, аналогичных объекту оценки, оценщиком не проведен как того требует оценочное законодательство. Кроме интервала цен предложений оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, не отражены тенденции, наметившиеся на рынке в период, предшествующие дате оценки, не проведен анализ зависимости цен предложений земельных участков аналогичные объекту оценки. Оценщиком не верно определены корректирующие коэффициенты для земельных участков под коммерческую застройку для городов с населением менее 1 млн. человек. Также при расчете «удельных весов объектов-аналогов» по ценообразующему фактору использовал «количество корректировок» по ценообразующему фактору по объектам-аналогам, что привело к неправильным рассчитанным весам скорректированных стоимостей объектов-аналогов. Данный отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64».

Согласно заключению эксперта № от 06 декабря 2024 года общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО5 отчет об оценке № от 06 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки» (оценщик ФИО4), в отношении оценки рыночной стоимости стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговое значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на 06 августа 2024 года определена экспертом ФИО5 в размере 14 888 000 рублей.

Поскольку в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО5 имеются сомнения в проведенных расчетах, а установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения данного административного дела обстоятельством, который требует специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по административному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» ФИО6

Согласно заключению эксперта № от 25 марта 2025 года общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» ФИО6 отчет об оценке № от 06 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки» (оценщик ФИО4), в отношении оценки рыночной стоимости стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, имеются неточности в расчетной части отчета.

Заключение № от 25 марта 2025 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» ФИО6 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Полномочия, квалификация эксперта ФИО6 подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 10 июля 2024 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; является членом в саморегулируемой организации оценщиков - ассоциации «Русское общество оценщиков» и включен в реестр 10 января 2008 года, регистрационный номер №; гражданская ответственность эксперта застрахована по договору страхования от 02 декабря 2024 года в СПАО «Ингосстрах», в свою очередь гражданская ответственность общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» застрахована по полису страхования ответственности № в САО «РЕСО-Гарантия».

Выводы эксперта ФИО6 о допущенных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки» ФИО4 при составлении отчета об оценке от № от 06 августа 2024 года ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки оценщиком ФИО4 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта № от 25 марта 2025 года общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» ФИО6 Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> эксперт общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» использовал сравнительный подход.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов - аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал семь объектов-аналогов, расположенный в черте города Саратова Саратовской области. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении сравнительного подхода экспертом применены корректировки на удешевление в процессе торгов, на расположение в пределах города, на расположение до центра города, на масштаб объекта, на передаваемые имущественные права, на расположение относительно красной линии.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» проанализировал сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 06 августа 2024 года в рамках применения сравнительного подхода определено в размере 11 785 000 рублей.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В письменных возражениях на заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» представитель административного истца полагает, что экспертом не учтены все обстоятельства, которые влияют на формирование оценочной стоимости конкретного участка, а именно: в границах земельного участка расположена трансформаторная подстанция ТП-715, земельный участок расположен в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, влияющих на стоимость объекта недвижимости, приводящих к снижению его потребительской ценности, по территории земельного участка проходят две красные линии (капитальное строительство за красными линиями запрещено, земельные участки за красными линиями не подлежат приватизации и отчуждению), часть земельного участка находится во дворе многоквартирного дома.

Из дополнительных пояснений эксперта ФИО6 к заключению № от 25 марта 2025 года следует, что при оценке спорного земельного участка были учтены все ценообразующие факторы, а именно: земельный участок находится в непосредственной близости от автомобильных дорог по улице Мичурина, а также по улице Октябрьская. Соответственно на часть земельного участка распространяются ограничения, связанные с наличием красных линий относительно расположения земельного участка вблизи автотрасс. Тем не менее, указанные ограничения не мешают использовать оцениваемый земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, а именно для размещения выставочного зала. При этом, наличие на рассматриваемом земельном участке выставочного зала предполагает наличие парковочных мест, а также вспомогательной территории, занятой проходом, проездом, газоном и прилегающей территорией к выставочному залу. Вместе с тем, эксперт указала, что с учетом фактора расположения рассматриваемого земельного участка - в центре города Саратов, и как следствие, ограниченным количеством мест для парковки автотранспорта, наличие незастроенной части участка перед выставочным залом с возможностью парковки автотранспорта, является скорее удорожающим фактором, чем фактором, снижающим рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, наличие красных линий, ограничивающих застройку со стороны улицы Мичурина, а также улицы Октябрьская, в данном случае не влияет на рыночную стоимость участка, предназначенного для эксплуатации выставочного зала по его прямому назначению.

Кроме того, эксперт ФИО6 пояснила, что та часть земельного участка, которая находится за пределами красных линий, как раз и предназначена для использования объектами капитального строительства как общественно-культурного центра, необходима для эксплуатации находящегося на оставшейся части земельного участка здания выставочного центра. Соответственно в рассматриваемом случае с учетом характера фактически существующей застройки рассматриваемого участка, ограничение на право приватизации земельного участка никак не влияет на стоимость арендованного земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку арендаторы, владеющие зданиями, расположенными на этом участке, могут выделить, отмежевав в соответствии с действующими нормативами ту часть земельного участка, занимаемого зданием, которую он готов выкупить.

Также эксперт отметил, что наличие линейного объекта в виде трансформаторной подстанции, предназначенной для эксплуатации находящегося на земельном участке здания выставочного комплекса, также не может быть рассмотрено как фактор, снижающий рыночную стоимость земельного участка, поскольку на любом застроенном земельном участке так или иначе находятся линейные объекты, предназначеные для эксплуатации находящихся на участке зданий. Тем не менее, рыночная стоимость каждого из застроенных участков, в том числе использованных в расчете в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, учитывает какие-либо ограничения, связанные с наличием указанных линейных объектов, но не препятствующих в целом эксплуатировать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Судебная оценочная экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, исследования приведены в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации; заключение эксперта отвечает требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости; эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости; экспертом мотивировано использование сравнительного подхода оценки, обоснован отказ от применения методов доходного и затратного подхода, отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Со стороны административного истца доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта, либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Оснований для признания заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» недопустимым доказательством у суда не имеется.

Доводы о необоснованном применении экспертом сведений из «Справочника оценщика» под редакцией Л. Лейфера и методических рекомендаций не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта, учитывая предписание, содержащееся в разделе III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р, о том, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу. Соответствующее обоснование в заключении эксперта приведено.

Рассматривая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке, суд приходит к выводу о том, что названный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу повторной оценочной экспертизы, назначенной судом, при производстве которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; выводы эксперта о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности административным истцом не опровергнуты.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, в связи с чем суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как арендатора, а целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы в связи с завышением суммы за пользование спорным земельным участком, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости земельного участка в определенном размере.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, находящегося в аренде (пользовании) земельного участка, в связи с завышением базы для расчета арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае.

На основании изложенного суд считает, что при таких обстоятельствах отсутствуют нарушения права ФИО3 на изменение кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворению не подлежат.

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64» понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, что подтверждается счетом на оплату № от 09 декабря 2024 года.

Кроме того, обществом с ограниченной ответственностью «Мэриленд» понесены расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей, что подтверждается счетом на оплату № от 25 марта 2025 года.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, так как ФИО3 нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В данном случае признаны неподлежащими удовлетворению административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, которым ФИО3 было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем именно на административном истце лежит обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а поскольку решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то судебные расходы должны быть отнесены на административного истца независимо от того по чьей инициативе была назначена судебная экспертиза по делу.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием расчета затрат на проведение экспертизы, представленным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64», и счетом, представленным обществом с ограниченной ответственностью «Мэриленд» расходы на проведение судебных экспертиз, с учетом затраченного времени на производство экспертиз составили 50 000 рублей и 25 000 рублей соответственно. Размер расходов по судебным экспертизам не является завышенным.

До настоящего времени расходы по проведению судебных экспертиз не оплачены.

Расходы, связанные с проведением судебных экспертиз, проведенных по определениям суда, то есть расходов по проведению первоначальной и повторной судебных экспертиз, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. В реализации данного права не может быть отказано по причине несогласия суда с экспертным заключением. Недопустимыми доказательствами, как первоначальное, так и повторное заключения экспертов в установленном законом порядке не признаны.

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, а в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд» надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мэриленд»» расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова