дело № 2-88/2025
УИД 77RS0010-02-2023-015726-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 17 ноября 2025 года
Измайловский районный суд адрес в составе судьи Никитенко Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Биклевер Реалти» об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что по заключенному сторонами договору купли-продажи квартиры от 09.12.2023 истцом была приобретена у ответчика квартира, расположенная по адресу: адрес, кв. 80В, однако после приобретения квартиры выяснилось, что она непригодна для проживания в связи с нарушениями технологии производства строительных работ, которые привели к замачиванию жилого помещения, появлению и развитию биопоражения несущих стен и ненесущих конструкций (перегородок). Для приостановления развития грибкового поражения необходимо проведение работ по дезинфекции и просушиванию помещений, нанесение антисептирующего состава на поверхности стен и пола. Износ квартиры в связи с теплопотерями наружного теплового контура составляет сумма Поскольку истец не может пользоваться указанной квартирой для проживания, она вынуждена снимать иное жилое помещение, стоимостью сумма в месяц, что является её убытками. В связи с указанным истец просила уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи квартиры с сумма до сумма, обязать ответчика выплатить истцу сумма, обязать ответчика компенсировать истцу убытки в связи с арендой жилого помещения сумма, обязать ответчика компенсировать истцу судебные расходы сумма, взыскать с ответчика расходы истца по уплате госпошлины за подачу иска сумма
В ходе рассмотрения дела истец уточнила требования и с учётом уточнения требований просит: уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи квартиры с сумма до сумма, взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору купли-продажи квартиры денежные средства сумма, обязать ответчика компенсировать истцу убытки в связи с арендой жилого помещения сумма, обязать ответчика компенсировать истцу судебные расходы сумма, взыскать с ответчика расходы истца по уплате госпошлины за подачу иска сумма
Истец фио в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя, который заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика ООО «Биклевер Реалти» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала ранее представленные письменные возражения на иск.
Представитель третьего лица ГБУ адрес Тверской» в судебное заседание не явился.
Суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом в данном случае не подлежат применению положения законодательства о защите прав потребителей, поскольку ответчик не является застройщиком, не осуществляет основную деятельность по реализации квартир гражданам-покупателям, выступает продавцом по разовому договору купли-продажи.
Судом установлено, что 09.12.2022 между ООО «Авентус Реалти» (в настоящее время ООО «Биклевер Реалти») ИНН <***> (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрёл в собственность квартиру (объект), общей площадью 26,0 кв.м, расположенную по адресу: адрес, кв. 80В, кадастровый номер 77:01:0001094:3094, стоимостью сумма
В соответствии с п.п. 3.5, 3.5.1 Договора – продавец гарантирует, что объект скрытых дефектов не имеет.
В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.2 Договора – продавец обязался предупредить покупателя обо всех недостатках указанного объекта, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом.
В соответствии с п. 3.6 Договора – покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора.
Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2022.
Квартира была передана истцу по акту передачи от 16.12.2022.
Как следует из доводов истца, после передачи истцу квартиры были выявлены существенные недостатки жилого помещения, а именно выявлено появление грибкового поражения (плесень) на стенах и полу, что является следствием недостатков ремонтных работ квартиры, выполненных ответчиком до продажи квартиры истцу; наличие плесени влечёт непригодность квартиры для проживания, из-з чего истец вынуждена арендовать иное жилое помещение за сумма в месяц.
В подтверждение своих доводов истцом представлено Заключение ООО «Департамент НИиСЭ» № Д-1214/1007 от 10.07.2023, согласно которого в результате проведённого 04.07.2023 обследования квартиры установлено биопоражение строительных конструкций и отделочных материалов в помещениях квартиры, что является нарушением требований СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85»; для проведения микологического исследования отобраны пробы в количестве 6 штук, по результатам исследования которых установлено значительно превышение концентрации численности микромицетов Penicillium sp., Cladosporium cladosporioides, Aspergillius Niger, выявлены многочисленные биоповреждения строительных конструкций II-III стадии, что является крайне опасным для здоровья людей; для приостановления развития грибкового поражения ограждающих конструкций необходимо проведение работ по дезинфекции и просушиванию помещений, а также нанесение антисептирующего состава на поверхности пола, стен. Установленные нарушения связаны с дефектами, допущенными при производстве строительно-монтажных работ, для устранения установленного дефекта требуется демонтаж межквартирной перегородки. Речь идёт о функциональном износе квартиры, стоимость квартиры с выявленным дефектами ниже стоимости аналогичных квартир без них на 5-15%; исходя из рыночной стоимости квартиры сумма, величины уменьшения стоимости данного объекта 12%, стоимость функционального износа составляет сумма или округленно сумма
Ответчиком было представлено Заключение специалиста № 24-8139 от 05.08.2024, выполненное НЭУ НИЦ «Столичный эксперт», (рецензия) на представленное истцом Заключение ООО «Департамент НИиСЭ» № Д-1214/1007 от 10.07.2023, согласно которого выполненное ООО «Департамент НИиСЭ» заключение не соответствует требованиям нормативно-методической документации по производству судебных экспертиз, в данном заключении имеют место несоответствия исследований и выводов, которые недостаточно обоснованы, в том числе об объёмах и стоимости необходимых работ.
В связи с возражениями ответчика на представленное стороной истца заключение, по делу было назначено проведение судебной экспертизы, выполнение которой было поручено ФГБОУВО «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет» (НИУ МГСУ).
Согласно выводов, выполненного НИУ МГСУ Заключения эксперта от 18.06.2025 судебной строительно-технической экспертизы:
- в указанной квартире имеются поражения грибком (плесенью);
- в результате обследования выявлено следующее:
1) влажность вертикальных и горизонтальных конструкций составляет 0,0%,
2) система вентиляции находится в неработоспособном состоянии (скорость воздушного потока при открытых окнах составляет 0 м/с),
3) влажность воздуха при длительном нахождении в помещении растёт и со временем начинает превышать допустимую (в связи с неработающей системой вентиляции),
На основании вышеуказанного эксперт пришёл к выводу, что описанное в пунктах 2 и 3 является основной причиной поражения помещения грибком (плесенью);
- обнаруженные в квартире недостатки угрожают жизни и здоровью, создают небезопасные условия для проживания.
Использование квартиры с выявленными недостатками не является безопасным для проживания;
- стоимость работ по устранению поражений грибком (плесенью) в данной квартире составляет сумма,
- определить рыночную стоимость данной квартиры при продаже её в состоянии заражения грибком (плесенью) не представляется возможным в связи с отсутствием подходящих аналогов в продаже и необходимых корректировок стоимости по состоянию помещения, непригодного для эксплуатации;
- ежемесячная рыночная стоимость аренды помещения, аналогичного указанной квартире, составляет:
с 29.01.2023 – сумма в месяц,
с 29.01.2024 – сумма в месяц,
с 29.01.2025 – сумма в месяц,
с 17.06.2025 – сумма в месяц.
У суда нет оснований не доверять выводам проведённой по делу судебной экспертизы, которые подтверждены не только описательной частью экспертизы по результатам непосредственного осмотра квартиры и представленных эксперту материалов дела, но и пояснениями в судебном заседании эксперта фио, принимавшего участие в выполнении судебной экспертизы, эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, выводы экспертизы согласуются с установленными по делу обстоятельствами.
После проведения по делу судебной экспертизы истцом было дополнительно представлено Заключение микологической экспертизы, выполненное ООО «Плесене-нет СПб» № 231103-Э от 17.11.2023, согласно которого в квартире истца 04.11.2023 при осмотре были обнаружены темные пятна внизу стен, следы намокания, отслаивания отделочных материалов; было отобрано 5 проб отделочных материалов, при лабораторных исследованиях в которых обнаружены плесневые грибы Chaetomium globosum, Cladosporium cladosporioides, Penicillium sp., Phoma sp. в повышенной численности, относящиеся к IV группе потенциально патогенных грибов, также являющиеся биодеструкторами, то есть они способны разрушать материалы.
Таким образом, доводы истца об образовании в приобретённой у ответчика квартире плесени нашли своё подтверждение, в том числе в соответствующей части представленного истцом заключения ООО «Департамент НИиСЭ» № Д-1214/1007 от 10.07.2023, в представленном истцом заключении ООО «Плесене-нет СПб» № 231103-Э от 17.11.2023, в заключении судебной экспертизы, выполненной НИУ МГСУ от 18.06.2025, однако в части доводов истца о том, что плесень образуется вследствие нарушений, допущенных ответчиком до продажи квартиры истцу при проведении строительно-ремонтных работ в квартире – ничем не подтверждены.
Выводы представленного истцом заключения ООО «Департамент НИиСЭ» № Д-1214/1007 от 10.07.2023 в части того, что для устранения установленного дефекта (образование плесени) требуется демонтаж межквартирной перегородки – не подтверждены проведённой по делу судебной экспертизой.
Как следует из заключения выполненной НИУ МГСУ судебной экспертизы основной причиной поражения помещения грибком (плесенью) является превышение допустимой влажности воздуха при длительном нахождении в помещении в связи с неработающей системой вентиляции.
Как следует из пояснений эксперта фио, принимавшего участие в выполнении судебной экспертизы, причина неработоспособности системы вентиляции в квартире на дату осмотра квартиры при выполнении судебной экспертизы не устанавливалась, поскольку это не входило в перечень поставленных перед экспертом вопросов, однако причины этого могут быть различными, как зависящими от ремонтных работ, проводившихся в самой квартире, так и от управляющей организации либо от действий иных лиц, в следствии которых каналы вентиляции могут быть перекрыты и в них отсутствует тяга.
От проведения по делу дополнительной экспертизы для выяснения причин неработоспособности системы вентиляции в квартире – стороны отказались.
При этом согласно представленного третьим лицом ГБУ адрес Тверской» акта от 07.07.2025, система вентиляции в квартире истца по состоянию на 07.07.2025 (то есть после обследования квартиры экспертом при проведении судебной экспертизы) находится в работоспособном состоянии, тяга есть.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела истцом не было представлено, а судом не было получено объективных доказательств, что образование плесени в квартире является скрытым недостатков квартиры, проявившимся после продажи квартиры истцу, и что плесень в квартире истца образовалась именно в результате ремонтных работ, которые провёл ответчик до продажи квартиры истцу.
При этом, исходя из представленных в заключениях фототаблиц квартиры, место образования плесени не относится к наружным стенам квартиры, то есть не подтверждена обоснованность заявленной по иску суммы уменьшения стоимости договора на сумма как функционального износа квартиры в связи с теплопотерями наружного теплового контура, как ссылается истец в своём иске.
В связи с указанным не имеется оснований для уменьшения цены договора купли-продажи квартиры на заявленную истцом сумму сумма
Поскольку не доказано, что непроживание истца в квартире в связи с образованием плесени является следствием вины продавца квартиры (ответчика) по продаже квартиры с дефектом, опасным для жизни и здоровья, то оснований для взыскания с ответчика возмещения расходов истца по оплате аренды иного жилого помещения – не имеется.
Тем самым суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку суд отказал истцу в удовлетворении иска, то заявленные истцом судебные расходы, расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска – возмещению и взысканию с ответчика не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Биклевер Реалти» об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 12 января 2026 года
Судья Е.В. Никитенко