Решение по делу № 2-1401/2022 от 25.11.2022 - о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о сносе самовольных построек.

Мотивированное решение составлено 25 ноября 2022 года

66RS0020-01-2022-001541-40

Дело № 2-1401/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2022 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Коняхина А.А., при секретаре судебного заседания Черепановой Т.А., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Территориальному Управлению Росимущества в Свердловской области, ФИО2 о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о сносе самовольных построек,

установил:

ФИО4 обратился в суд к ТУ Росимущества по Свердловской области и ФИО2 с исковым заявлением, в котором просит признать недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> (лот <номер>, извещение о проведении торгов <номер>), проведенные 09 сентября 2021 года, а также признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> <номер>, заключенный между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО2 23 сентября 2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что 06 августа 2021 года ТУ Росимущества в Свердловской области было опубликовано извещение о проведении торгов <номер>, в качестве лота № 6 в извещении указано право аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 706 684 кв.м, местоположением: обл. Свердловская, г. Заречный, в 2,3 метрах на северо-запад от ориентира гидроузел, с разрешенным использованием: под зону подтопления Белоярского водохранилища. По результатам торгов с единственным участником ФИО2 был заключен договор аренды № 66-07/1183 от 23 сентября 2021 года вышеуказанного земельного участка, а 16 марта 2022 года между ответчиками заключено дополнительное соглашение № 66-67 к договору аренды № 66-07/1183 от 23 сентября 2021 года.

Истец считает, что торги были проведены с нарушением правил, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Истец является собственником объектов капитального строительства, входящих в состав Базы отдыха «Белоярка», расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> в том числе двух зданий лодочной станции: административного здания с кадастровым номером <номер>, литер ГГ, площадью 58,4 кв.м, 1979 года постройки (право собственности зарегистрировано 06 сентября 2016 года), административного здания с кадастровым номером <номер>, литер ВВ, площадью 81,8 кв.м, 1975 года постройки (право собственности зарегистрировано 06 сентября 2016 года). Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером <номер> и эксплуатируются в составе базы отдыха более 40 лет. Для функционирования лодочной станции истцом 29 марта 2017 года с Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области заключен договор водопользования в части использования участка акватории Белоярского водохранилища для размещения 1 пирса на винтовых сваях со стоянкой плавательных средств, 1 «Г»-образного пирса на винтовых сваях со стоянкой плавательных средств. Выход к указанным сооружениям также располагается на территории спорного земельного участка. Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером <номер> фактически представляет собой береговую полосу Белоярского водохранилища общей протяженностью около 11 км и шириной от 20 до 150 м на разных участках. На этой территории располагается большое количество пляжей, как общественных, так и относящихся к территориям баз отдыха, в том числе База отдыха «Белоярка», принадлежащая истцу. Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной собственности земельный участок, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования. Более того, ФИО2 ненадлежащим образом исполняет содержащуюся в договоре аренды земельного участка <номер> от 23 сентября 2021 года обязанность обеспечивать беспрепятственный доступ к водному объекту, требуя с владельцев баз отдыха ежемесячную плату, в десятки раз превышающую установленную ему в договоре арендную плату за год.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Истец является заинтересованным лицом, поскольку имеет в собственности здания и сооружения, расположенные в границах спорного земельного участка. Будучи собственником объектов недвижимости, истец обладает исключительным правом на приобретение земельного участка под такими объектами в собственность или в аренду. Передачей земельного участка с кадастровым номером <номер> в аренду ФИО2 нарушается право истца на свободное использование принадлежащих ему объектов и свободный доступ к ним, а также исключается возможность приобретения истцом части земельного участка, необходимой для использования имеющихся у него на праве собственности объектов недвижимости, в собственность или аренду. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

К производству суда принят встречный иск ФИО2 к ФИО4, в котором он просит признать самовольной постройкой административное здание, литер ГГ, кадастровый номер <номер>, а также административное здание, литер ВВ, кадастровый номер <номер>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер> и обязать ФИО4 устранить препятствия в использовании земельным участком с кадастровым номером <номер> путем сноса за свой счет указанных самовольных построек и приведения части земельного участка, на котором возведены строения, в пригодное для дальнейшего использования состояние, в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных встречных исковых требований указано, что спорные строения подлежат сносу как по основанию, что данные строения находятся в границах зоны с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), так и по основанию самовольной постройки. В границах зон затопления, подтопления запрещаются строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. Невнесение в ЕГРН сведений о ЗОУИТ, само по себе не свидетельствует о фактическом отсутствии таких условий. Доказательств обеспечения спорных объектов недвижимости сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод истцом ФИО4 не предоставлено.

Спорные административные здания отвечают следующим признакам самовольной постройки: созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, созданы на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В пункте 1.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> указан единственный объект недвижимости с кадастровым номером <номер> (сооружение электроэнергетики). В приложении № 1 к договору Выписке из ЕГРН от 09 сентября 2021 года указан единственный объект недвижимости, расположенный в пределах земельного участка - объект с кадастровым номером <номер>. В выписке из ЕГРН от 20 апреля 2022 года также указан единственный объект недвижимости с кадастровым номером <номер> - ВЛ-6 кВ фидер «Линия зоны отдыха2 - отпайка от фидера «П1», запитанного от ТП-6/0,4 кВ № 16.

Согласно техническим паспортам по состоянию на 21 сентября 2008 года административное здание, литер ГГ, с уточненной площадью 62,8 кв.м и административное здание, литер ВВ, с уточненной площадью 89,4 кв.м расположены севернее участка б/о «Белоярка». По данным публичной кадастровой карты на 20 июля 2022 года административное здание, литер ГГ и административное здание, литер ВВ расположено восточнее участка, б/о «Белоярка». Соответственно здания на 20 июля 2022 года находятся на арендуемом участке <номер>, а по состоянию на 21 сентября 2008 года здания находились на другом земельном участке - земельном участке Государственного лесного фонда.

Кроме того, ответчиком был представлен отзыв на исковое заявление ФИО4, в котором он просит в иске отказать, указывает, что до заключения договора арендодателем получена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <номер> от 09 сентября 2021 года, в которой указан единственный объект недвижимости, расположенный в пределах земельного участка - объект с кадастровым номером <номер>. Спорные объекты недвижимости, право собственности на которые в настоящее время зарегистрированы за истцом, расположены на земельном участке с кадастровым номером <номер>, с разрешенным использованием: под зону подтопления Белоярского водохранилища, категория земельного участка: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков на данном земельном участке (Атомная энергетика) разрешено размещение объектов использования атомной энергии, в том числе атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений; размещение объектов электросетевого хозяйства, обслуживающих атомные электростанции. Содержание видов разрешенного использования, перечисленных в классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства. Объекты, принадлежащие истцу, находятся на землях атомной энергетики, использование которой не позволяет размещать данные объекты недвижимости. Объекты, принадлежащие истцу, находятся на землях подтопления, т.е. в случае наполнения Белоярского водохранилища в пределах проектной мощности, будут затоплены. Об объектах, принадлежащих истцу, ничего не было известно собственнику земельного участка (прямое указание в п. 1.2 договора аренды, приложение к договору выписка из ЕГРН от 09 сентября 2021 года) до даты получения настоящего иска.

Невнесение в ЕГРН сведений о ЗОУИТ само по себе не свидетельствует о фактическом отсутствии таких условий. Истец основывает свои требования на незаконном основании, т.е. обладая незаконными объектами недвижимости, которые подлежат сносу, требует расторгнуть договор аренды, стороной которого он не является. Злоупотребление правом не допускается. Истцом не представлены доказательства того, что в составе Генерального плана утверждены карты, на которых отображены красные линии, относящие земельный участок с кадастровым номером <номер> к территории общего пользования, соответственно не доказано отнесение спорного земельного участка к территории общего пользования.

В дополнительных пояснениях ко встречному иску указывает, что спорный земельный участок образован на основании постановления главы администрации городского округа Заречный от 02 декабря 2008 года из двух земельных участков с разрешенным использованием – для эксплуатации водохранилища. Договор аренды земельного участка от 31 июля 1996 года под базу отдыха «Белоярка» и план к нему содержат указание на смежные участки, данный участок не имеет границ с участками ОАО «Концерн «Энергоатом» «Белоярская атомная станция» либо с водным объектом – водохранилищем. Спорные объекты никогда не находились на земельном участке, предоставленном АО «Турбомоторный завод», доказательства законности строительства спорных объектов на землях с разрешенным использованием – для эксплуатации водохранилища, вне территории, отведенной под базу отдых «Белоярка». Довод о незаконности нахождения объектов на земельном участке с разрешенным использованием – под зону подтопления Белоярского водохранилища ответчиком не опровергнут.

В дополнениях к отзыву на иск ответчик указывает, что истцом не представлено доказательств недобросовестности участников торгов, не представляет доказательств того, что сделка повлекла для него неблагоприятные последствия, сам истец в торгах участия не принимал, заинтересованности в заключении договора не имел, безвозмездно осуществлял пользование землей под спорными объектами, при этом площадь объектов в 5 000 раз меньше, чем площадь спорного земельного участка. Истец не лишен возможности защиты свои права иными способами, например, установлением сервитута. Также указывает на несостоятельность отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования, поскольку границы такой территории должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

В отзыве на встречное исковое заявление истец указывает, что принадлежащие ему объекты на дату заключения договора аренды существовали, права на них были зарегистрированы в ЕГРН, решений о сносе самовольной постройки принято не было. Довод ответчика о том, что в выписке из ЕГРН на дату заключения договора аренды отсутствовала информация об объектах истца, не имеет правового значения, поскольку в составе выписки из ЕГРН сведения об объектах недвижимости включается только в том случае, если их границы закоординированы. Вместе с тем, включение информации о координатах границ объектов недвижимости в состав документов на объект стало обязательным только с 01 июля 2017 года в связи со вступлением в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Правообладатели объектов недвижимости, поставленных на учет до 01 января 2017 года вправе, но не обязаны уточнять границы своих объектов и вносить соответствующую информацию в ЕГРН. Соответственно, отсутствие информации о здании литер ВВ и здании литер ГГ в выписке из ЕГРН, полученной ответчиком 09 сентября 2021 года, не является доказательством отсутствия этих объектов на спорном земельном участке. Собственник земельного участка обязан знать то, какие объекты недвижимости на нем расположены, независимо от того, имеется ли информация о них в выписке из ЕГРН на земельный участок, при этом имеется документальное подтверждение того, что ТУ Росимущества в Свердловской области было известно о расположении на территории спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих истцу.

Здания литер ВВ и ГГ были построены, поставлены на кадастровый учет и начали эксплуатироваться по прямому назначению раньше, чем был образован спорный земельный участок, и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок под зданиями литер ВВ и ГГ представлен договор аренды № 356 от 31 июля 1996 года, согласно которому участок представлен АО «Турбомоторный завод» для эксплуатации базы отдыха «Белоярка» в составе столовой, 18 летних домиков, артезианской скважины, двух танцплощадок, пирса, пляжа и других строений. Собственником базы отдыха «Белоярка» являлось АО «Турбомоторный завод», которое в рамках процедуры реализации имущества банкрота 16 сентября 2003 года выставило на продажу лот № 2 – база отдыха в Белоярке (в том числе 30 единиц недвижимого имущества). На основании Протокола по результатам проведения торгов от 17 октября 2003 года База отдыха «Белоярка», в том числе 2 здания лодочной станции, была передана в собственность ООО «Турбаза». Право собственности ООО «Турбаза» зарегистрировано 25 октября 2004 года, а 04 октября 2005 года ООО «Турбаза» заключен договор купли продажи недвижимого имущества № 04-10, по которому в собственность ИП ФИО5 передано 30 объектов недвижимости, из них 2 административных здания – Здание ВВ и Здание ГГ. 28 декабря 2007 года между ИП ФИО5 и ООО «Актино» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в том же составе зданий, также в количестве 30 объектов. 01 сентября 2016 года ООО «Актино» и ФИО4 был заключен договор купли-продажи двух административных зданий – литер ВВ и литер ГГ. Спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 28 сентября 2009 года в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешенного использования – для эксплуатации водохранилища. Информации о том, по каким причинам при формировании земельного участка вид разрешенного использования изменен, не имеется. Таким образом, Здания литер ВВ и ГГ были построены законно в 1975 и 1979 годах, соответственно, в составе базы отдыха «Белоярка», неоднократно продавались. Земельный участок как объект права появился в гражданском обороте через 6 лет после постановки на государственный кадастровый учет зданий литер ВВ и ГГ, был образован из земельного участка, назначение которого не запрещало размещать объекты истца.

Вид разрешенного использования участка определяется в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Довод ответчика о том, что в соответствии с классификатором земельный участок имеет вид разрешенного использования «Атомная энергетика», является ошибочным. Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом, в том числе, вида деятельности, для которого земельный участок был предоставлен ранее, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. Вид разрешенного использования – под зону подтопления Белоярского водохранилища – не позволяет однозначно определить, для чего он предназначен, для определения его соответствия видам, установленным классификатором, необходимо иметь в виду, что на территории земельного участка преимущественно находятся базы отдыха, участок, из которого образован земельный участок, имел вид разрешенного использования – для эксплуатации водохранилища, объекты истца являются зданиями лодочной станции, кроме того, истцом оформлен договор водопользования с целью организации пирса на той части водохранилища, которая непосредственно примыкает к земельному участку. Таким образом, наиболее подходящим видом разрешенного использования из классификатора является вид «Отдых (рекреация)», а не «Атомная энергетика».

Здания литер ВВ и ГГ эксплуатируются в качестве зданий лодочной станции в составе базы отдыха «Белоярка» более 40 лет. За это время опасности для человека, окружающей среды или объектов культурного наследия эти объекты не представляли. Эксплуатация объектов, принадлежащих истцу и размещенных на спорном земельном участке, не запрещена действующим законодательством, независимо от изменения вида разрешенного использования земельного участка после их строительства.

У ФИО2 отсутствует право на заявление требований о сносе самовольной постройки. Арендатор может обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки только в том, случае, если такая постройка возведена после того, как он получил в аренду земельный участок. Получая спорный земельный участок в аренду с уже имеющимися объектами недвижимости, ФИО2 вправе был заявить о явном недостатке земельного участка в виде отсутствовавших в выписке их ЕГРН объектов в момент его приемки. Арендатор, не сделавший этого, лишается права в последующем заявлять о таких недостатках. ФИО2 пояснил, что акт приема-передачи земельного участка подписывался им без проведения фактического осмотра.

Здания литер ВВ и ГГ соответствуют ограничениям, определенным установленной для земельного участка зоной с особыми условиями использования территории – Прибрежная защитная полоса водохранилища Белоярское. Довод ответчика о том, что на территории земельного участка установлена ЗОУИТ – зона подтопления и затопления не соответствует действительности, поскольку наличие в виде разрешенного использования слов «под зону подтопления» не определяет участок как входящий в соответствующую ЗОУИТ. Объекты недвижимости, принадлежащие истцу, не отнесены к тем, которые запрещено размещать на территории прибрежных защитных полос. Таким образом, какие-либо ограничения на размещение здания литер ВВ и ГГ на территории спорного земельного участка действующим нормативным регулированием не установлены.

Ответчик ФИО2 злоупотребляет своими правами. В соответствии с п. 5.2.2. договора аренды ФИО2 принял на себя обязанности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Вид разрешенного использования земельного участка – под зону подтопления Белоярского водохранилища. Следовательно, до внесения изменений в назначение участка и соответствующих изменений в договор аренды единственное возможное правомерное использование в рамках Договора аренды – подтопление. Однако в судебном заседании 25 августа 2022 года пояснил, что в настоящее время не использует земельный участок, а в последующем планирует разделить его на маленькие участки и передать в субаренду владельцам баз отдыха, таким же, как у истца, то есть ответчик намеревается использовать земельный участок способом, не предусмотренным договором аренды. Кроме того, в силу п. 3.1. Договора аренды годовой размер арендной платы за государственный участок площадью 70 га составляет 1 000 рублей (14 рублей за 1 га в год). Вместе с тем сумма платы за субаренду, которую ответчик просит ежемесячно уплачивать истца за часть участка площадь примерно 0,3 га, по разным предложениям варьируется от 12 000 до 50 000 рублей в месяц. Именно отказ истца оплачивать арендную плату, в десятки тысяч раз превышающую плату, которую вносит ответчик, стал причиной заявления ответчиком требования о сносе построек истца. Также ФИО2 в судебном заседании 25 августа 2022 года признал, что при подписании акта приема-передачи земельного участка не осматривал его, несмотря на то, что, действуя добросовестно и разумно, должен был это сделать. Подобное поведение дает основания полагать, что действительной целью ответчика при приобретении земельного участка в аренду являлось не будущее его использование по назначению, а получение необоснованного дохода за счет передачи в субаренду владельцам баз отдыха, построенных в большинстве своем еще в советское время. Таким образом, в действиях ФИО2 имеются признаки злоупотребления правом, что в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в судебной защите.

В дополнительном отзыве истец указывает, что принадлежащие ему объекты не могут быть признаны самовольными постройками, поскольку возведены до 01 января 1995 года. Понятие «самовольная постройка» для объектов нежилого назначения было введено в действующее законодательство с введением в действие 1 части Гражданского кодекса Российской Федерации – с 01 января 1995 года. До 01 января 1995 года самовольными могли признаваться только жилые дома (дачи) или части дома (дачи) (ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР). Таким образом, само по себе возведение зданий литер ВВ и ГГ в 1975 и 1979 годах является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении искового заявления об их признании самовольными постройками. Кроме того, предоставление земельного участка под уже существующим строением фактически означает разрешение на таком участке уже законченного строительства.

У истца отсутствуют иные способы защиты своего права на использование земельного участка под принадлежащими ему зданиями. Право собственности на здания литер ВВ и ГГ возникло у истца на основании ряда последовательных продаж, первой из которых была продажа от лица, построившего эти объекты в 1975 и 1979 годах, соответственно, - АО «Турбомоторный завод». При этом право собственности АО «Турбомоторный завод» существовало независимо от того, имелась ли запись об этом в ЕГРН, поскольку возникло до введения требований об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствие на протяжении более чем 40 лет претензий со стороны государства относительно строительства ранее государственным заводом на государственном земельном участке государственной базы отдыха, которая впоследствии приватизирована, однозначно свидетельствует о том, что Турбомоторному заводу было разрешено использовать спорную часть земельного участка именно таким способом. Соответственно, в таком же объеме право пользования земельным участком должно было сохраниться у истца. При этом обременение земельного участка с кадастровым номером <номер> правами аренды третьего лица нарушает право свободного использования участка под зданиями истца. Обремененный правами аренды земельный участок нельзя разделить и предоставить его часть другому лицу, не являющемуся арендатором. ФИО2 не сможет переуступить права по договору аренды истцу, поскольку договор заключен по результатам торгов. Передача части спорного земельного участка в субаренду истцу на условиях, предлагаемых ФИО2 – с арендной платой, превышающей в десятки тысяч раз тот размер платы. который может вноситься истцом непосредственно ТУ Росимущества в Свердловской области, является неприемлемой для истца и, бесспорно, нарушает его права. Установление сервитута также недопустимо в силу особенностей действующего правового регулирования сервитута.

В письменном отзыве представитель ответчика ТУ Росимущества в Свердловской области просит в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать. Указывает, что Российской Федерации на праве собственности с 28 января 2009 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: под зону подтопления Белоярского водохранилища, общей площадью 706 684 кв.м. В соответствии с выпиской ЕГРН от 09 сентября 2021 года на земельном участке кадастровым номером <номер> распложены следящие объекты недвижимости: <номер>. Размещение линейных объектов на участке не препятствует проведению аукциона на право заключения договора аренды. Согласно ЕГРН иных объектов капитального строительства, расположенных на данном участке, зарегистрировано на 09 сентября 2021 года не было, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В соответствии с письмом Росреестра от 23 сентября 2022 года исх. <номер> указано, что в июне 2022 года в отношении зданий с кадастровыми номерами <номер>, <номер> внесены сведения о характерных точках их контуров с расположением в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> на основании представленных заявлений и технических планов, подготовленных кадастровым инженером. До внесения в ЕГРН соответствующих сведений определить расположение зданий в границах каких-либо земельных участков не представлялось возможным. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. В пп. 5.2.2. п. 5 заключенного договора аренды указано, что арендатор обязан обеспечить свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Таким образом, ТУ Росимущества в Свердловской области соблюдено право граждан на свободный доступ к объекту общего пользования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, портив удовлетворения встречных исковых требований возражала, поддержала правовую позицию, подробно изложенную в письменном виде.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 встречные исковые требования поддержали, против удовлетворения первоначальных требований возражали, основываясь на правовой позиции, также подробно изложенной в письменном виде.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Свердловской области, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в отзыве просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии сведений о надлежащем извещении всех лиц, участвующих в деле, суд посчитал возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав представителя истца, а также ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из логической конструкции возникших между сторонами правоотношений, суд полагает правильным в первую очередь изложить мотивы принятого решения по встречным исковым требованиям.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Россиской Федерации в случаях самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (статья 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), предъявление иска о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок путем сноса самовольной постройки, представляет негаторный иск.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 45 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В пункте 46 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункты 23, 24 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22).

При этом, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений совместного постановления Пленумов № 22/10, с учетом распределения статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремени доказывания, именно истец по иску о сносе самовольно возведенной постройки, в данном случае ФИО2, должен доказать, что постройка обладает признаками самовольной.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, Российской Федерации на праве собственности с 24 марта 2009 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер>, поставленный на кадастровый учет 28 января 2009 года, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: под зону подтопления Белоярского водохранилища, общей площадью 706 684 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 37-42).

06 августа 2021 года ТУ Росимущества в Свердловской области опубликовало извещение о проведении торгов <номер> (т. 1 л.д. 12-36), лот № 6 - право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Аукцион проведен 09 сентября 2021 года, торги признаны несостоявшимися, поскольку в них принял участие один участник, что подтверждается протоколом рассмотрения заявок (т. 1 л.д. 42-50). По результатам торгов с единственным участником ФИО2 заключен договор аренды № 66-07/1183 от 23 сентября 2021 года земельного участка с кадастровым номером <номер> (т. 1 л.д. 51-55).

В соответствии с выпиской ЕГРН от 09 сентября 2021 года на земельном участке кадастровым номером <номер> распложены следящие объекты недвижимости: <номер> (т. 1 л.д. 56-61).

23 сентября 2021 года между сторонами договора подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 62).

Право аренды зарегистрировано 28 сентября 2021 года (т. 1 л.д. 64).

16 марта 2022 года между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение № 66-67 (т. 1 л.д. 65), 30 марта 2022 года произведена государственная регистрация (л.д. 66).

Также судом установлено, что ФИО4 является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером <номер> нежилого здания с кадастровым номером <номер>, площадью 58,4 кв.м, литер ГГ, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> дата присвоения кадастрового номера – 14 февраля 2014 года, дата регистрации права – 06 сентября 2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 67-72), и нежилого здания с кадастровым номером <номер>, площадью 81,8 кв.м, литер ВВ, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> дата присвоения кадастрового номера – 14 февраля 2014 года, дата регистрации права – 06 сентября 2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 80-85).

Указанные административные здания эксплуатируются истцом в качестве ангаров для хранения лодок в состав лодочной станции, для функционирования которой истцом 29 марта 2017 года с Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области заключен договор водопользования в части использования участка акватории Белоярского водохранилища для размещения 1 пирса на винтовых сваях со стоянкой плавательных средств, 1 «Г»-образного пирса на винтовых сваях со стоянкой плавательных средств (т. 1 л.д. 94-112).

На скриншоте публичной кадастровой карты (т. 1 л.д. 161) отображено расположение двух спорных административных зданий, г-образного пирса и акватории Белоярского водохранилища.

Согласно пояснениям представителя истца ранее в течение более 40 лет данные указанные здания эксплуатировались в составе базы отдыха «Белоярка», собственником которой также является истец.

Как следует из технического паспорта от 09 октября 2008 года административного здания литер ВВ, база отдыха «Белоярка», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>), инвентарный <номер> указанный объект входит в состав имущественного комплекса, имеет общую площадь по СНиП 31-03-2001 85 кв.м, площадь застройки по наружному объему 89,4 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, фундамент – бетонные столбы, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 1975 (т. 1 л.д. 86-82).

Согласно техническому паспорту от 09 октября 2008 года административного здания литер ГГ, база отдыха «Белоярка», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>), инвентарный <номер> указанный объект входит в состав имущественного комплекса, имеет общую площадь по СНиП 31-03-2001 59,6 кв.м, площадь застройки по наружному объему 62,8 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, фундамент – бетонные столбы, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 1979 (т. 1 л.д. 73-79).

Относительно истории базы отдыха «Белоярка» и возникновения у истца права собственности на спорные здания судом установлено следующее.

Согласно плану приватизации производственного объединения «Турбомоторный завод» от 29 октября 1993 года предложено включить в акционирование объекты, в том числе, базу отдыха «Белоярка» (т. 3 л.д. 112-133).

Согласно описи имущества в составе базы отдыха «Белоярка» имеется здание на лодочной станции инвентарный <номер>, год постройки – 1975, адрес: <адрес>, <адрес> <адрес> инвентарный <номер>, год постройки – 1979, адрес: <адрес>, <адрес> ( т. 2 л.д. 92-93).

Как следует из технической документации от 30 сентября 2003 года административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес>, инвентарный <номер> указанный объект имеет общую площадь по внутреннему обмеру 58,4 кв.м, площадь застройки по наружному объему 63,2 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, фундамент – бетонные столбы, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 1979, инвентарный номер по бухгалтерскому балансу - 658678 (т. 2 л.д. 101-108).

Согласно технической документации от 30 сентября 2003 года административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> на территории лодочной станции б/о Белоярка, инвентарный <номер> указанный объект имеет общую площадь по внутреннему обмеру 81,8 кв.м, площадь застройки по наружному объему 88,4 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, фундамент – бетонные столбы, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 1975, инвентарный номер по бухгалтерскому балансу - 658676 (т. 2 л.д. 198-203).

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 19 октября 2004 года в отношении объекта База отдыха «Белоярка» в его составе находится административное здание литер ГГ, 1979 года постройки, общей площадью по внутреннему обмеру – 58,4 кв.м, площадью застройки по наружному обмеру – 63,2 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, наименование по бухгалтерскому учету – здание на лодочной станции, инвентарный номер – 658678 (т. 2 л.д. 94).

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 19 октября 2004 года в отношении объекта База отдыха «Белоярка» в его составе находится административное здание литер ВВ, 1975 года постройки, общей площадью по внутреннему обмеру – 81,8 кв.м, площадью застройки по наружному обмеру – 88,4 кв.м, материал стен – деревянные щитовые двойные, наименование по бухгалтерскому учету – здание на лодочной станции, инвентарный номер – 658678 (т. 2 л.д. 204).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости зданий, строений, сооружений и оборудования базы отдыха «Белоярка», в составе базы оценивались в том числе два здания на лодочной станции (т. 2 л.д. 98-100).

Собственником базы отдыха «Белоярка» являлось АО «Турбомоторный завод», которое в рамках процедуры реализации имущества банкрота 16 сентября 2003 года выставило на продажу лот № 2 – база отдыха в Белоярке (в том числе 30 единиц недвижимого имущества).

В соответствии с протоколом по результатам проведения торгов от 17 октября 2003 года ООО «Турбаза» было признанно победителем торгов по лоту № 2 (т. 2 л.д. 82-84), в приложении к протоколу (т 2 л.д. 86) поименовано недвижимое имущество, в том числе два здания на лодочной станции с инвентарными номерами 658676 и 658678.

Право собственности ООО «Турбаза» зарегистрировано 25 октября 2004 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 65).

04 октября 2005 года ООО «Турбаза» заключен договор купли продажи недвижимого имущества № 04-10, по которому в собственность ИП ФИО5 проданы 2 административных здания – литер ГГ и ВВ (т. 2 л.д. 137-138).

28 декабря 2007 года между ИП ФИО5 и ООО «Актино» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в том же составе зданий, литер ГГ и ВВ (т. 2 л.д. 164-166).

01 сентября 2016 года между ООО «Актино» и ФИО4 был заключен договор купли-продажи двух административных зданий – литер ВВ и ГГ (т. 2 л.д. 177-178).

Требования ФИО2 о сносе спорных административных зданий основаны на то, что они, во-первых, созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, во-вторых, созданы на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Судом установлено, что 31 июля 1996 года между Администрацией города Заречного и АО «Турбомоторный завод» заключен договор о предоставлении земельных участков в аренду № 356, в соответствии с которым был предоставлен земельный участок для эксплуатации базы отдыха «Белоярка», указано, что на участке имеются столовая, два двухэтажных и 16 одноэтажных летних домика, артезианская скважина, танцплощадка, пирс, пляж и другие строения (т. 2 л.д. 110-118).

Из анализа представленных документов, суд полагает установленным, что административные здания литер ГГ и ВВ, именуемые в документах также как здания на лодочной станции, входили в состав базы отдыха «Белоярка», для эксплуатации которой ее собственнику предоставлялся земельный участок по договору № 356 от 31 июля 1996 года.

Довод ответчика о том, что спорные здания были построены не на отведенном земельном участке, опровергается содержанием договора, в котором прямо указаны здания, находящиеся на земельном участке, в том числе пляж и пирс, что означает, что земельный участок охватывал территорию, находящуюся непосредственно вблизи водного объекта, поскольку пляж и пирс не могут находиться вдалеке от воды.

Кроме того, поскольку участок был предоставлен под уже существующую базу отдыха «Белоярка», а спорные здания входили в базу отдыха «Белоярка», постольку участок предоставлялся, в том числе, и для эксплуатации спорных зданий.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ФИО2 не предоставлено, хотя именно на нем, как на стороне заявившей требование о сносе самовольных построек по мотиву возведения их не на отведенном земельном участке лежит соответствующее бремя доказывания.

Довод ответчика о том, что спорные здания возведены на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данных объектов, т.к. земельный участок с кадастровым номером <номер> имеет вид разрешенного использования – под зону подтопления Белоярского водохранилища, также несостоятельны, поскольку спорные здания не возводились на указанном земельном участке, поскольку как на момент их строительства в 1975 и 1979 годах, так и на момент постановки на кадастровый учет в 2003 году земельный участок с кадастровым номером <номер> не существовал.

Кроме того, вопреки доводам ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> ЗОУИТ подтопления и затопления не установлена, а вид разрешенного использования не может свидетельствовать о ее наличии.

Порядок установления, изменения и прекращения ЗОУИТ, указан в ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации. Основным требованием к установлению ЗОУИТ является необходимость издания правового акта соответствующего уровня об установлении ЗОУИТ и ее границ.

В соответствии с ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Акт об установлении на территории спорного земельного участка ЗОУИТ «зона подтопления» отсутствует. Наличие в виде разрешенного использования слов «под зону подтопления» не определяет участок как входящий в ЗОУИТ.

Вместе с тем, единственной действительно установленной в отношении спорного земельного участка ЗОУИТ является зона «Прибрежная защитная полоса водохранилища Белоярское», что следует из выписки из ЕГРН.

В соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах прибрежных защитных полос запрещаются: 1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; 6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов; 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; 8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых); 9) распашка земель; 10) размещение отвалов размываемых грунтов; 11) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Объекты недвижимости, принадлежащие истцу, не отнесены к тем, которые запрещено размещать на территории прибрежных защитных полос.

Таким образом, какие-либо ограничения на размещение зданий литер ВВ и ГГ на территории спорного земельного участка действующим отсутствуют.

Согласно ответу филиала АО «Концерн Росэнергоатом» «Белоярская атомная станция» спорный земельный участок не подпадает в зону затопления, принятую за расчетную (т. 3 л.д. 30).

Из ответа Нижне-Обского бассейнового водного управления следует, что 19 ноября 2019 года издан приказ № 169 «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Пышма, реке Мезенка, реке Камышевка, водохранилищу Белоярское, Заречного городского округа Свердловской области». Сведения о границах зоны затопления Белоярского водохранилища установлены и внесены в ЕГРН, при этом земельный участок с кадастровым номером <номер> в них не попадает (т. 3 л.д. 44-45).

Земельный участок имеет вид разрешенного использования – под зону подтопления Белоярского водохранилища, однако в Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 такой вид разрешенного использования отсутствует.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа Заречный земельный участок с кадастровым номером <номер> находится в зоне Р-2 Зона использования рекреационных территорий, для которых предусмотрено 19 основных видов разрешенного использования, включая отдых (рекреацию), водный спорт, общее пользование водными объектами, территории общего пользования. Вид разрешенного использования «Атомная энергетика» среди перечисленных отсутствует.

В ответе на запрос Администрация городского округа Заречный указывает, что в соответствии с Генеральным планом городского округа Заречный земельный участок относится к функциональной зоне рекреационного назначения, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Заречный земельный участок относится к территории общего пользования (т. 3 л.д. 63).

Довод ответчика о том, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Атомная энергетика», на каких-либо доказательствах не основан, в том числе, не подтверждается и предоставленной ответчиком картой градостроительного зонирования, противоречит сведениям, предоставляемым Администрацией городского округа Заречный.

Кроме того, необходимо учесть, что понятие «самовольная постройка» распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01 января 1995 года и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года № 12048/11 и от 25 сентября 2012 года № 5698/12)

При изложенных обстоятельствах, какие-либо основания для удовлетворения требований ФИО2 о сносе спорных объектов, принадлежащих ФИО4, как самовольных построек отсутствуют.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся (п. 19 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Признание торгов несостоявшимися не исключает возможность заключения с единственным участником аукциона договора аренды земельного в силу положений п. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

А в соответствии с подп. 18 п. 8 той же статьи земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

А в соответствии с п. 3 указанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, истцу необходимо доказать факт нарушения оспариваемой сделкой требований закона и факт наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной.

Судом установлено, что в настоящее время спорные постройки, принадлежащие ФИО4, расположены на спорном земельном участке.

При этом доказательств того, что ранее эти постройки располагались в другом месте, ответчиком не представлено. Сегодняшнее взаимное положение построек согласно спутниковым снимкам и данным ЕГРН по конфигурации совпадает со схемами из технической документации 2003 и 2008 года.

Отсутствие в выписках из ЕГРН от 09 сентября 2021 года указания на нахождение их на земельном участке не опровергает фактическое расположение зданий на участке, поскольку в составе выписки из ЕГРН информация об объектах недвижимости включается только в том случае, если их границы установлены в соответствии с требованиями законодательства. Вместе с тем, включение информации о координатах границ объектов недвижимости в состав документов на объект стало обязательным только с 01 января 2017 года в связи со вступлением в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Правообладатели объектов недвижимости, поставленных на учет до 01 июля 2017 года вправе, но не обязаны уточнять границы своих объектов и вносить соответствующую информацию в ЕГРН. Истец реализовал свое право позже заключения ответчиками оспариваемого договора, в связи с чем сведения о расположении спорных зданий на спорных земельных участках в сведениях ЕГРН в отношении спорного земельном участке не имелось.

При этом у ТУ Росимущества в Свердловской области имелась информация о расположении спорных объектов на земельном участке еще в 2009 году, что подтверждается письмо ТУ Росимущества в адрес Администрации городского округа Заречный от 11 сентября 2009 года, в котором ТУ Росимущества просит подготовить и утвердить схемы расположения земельных участков под зданиями литер ГГ и ВВ, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> из состава земельного участка с кадастровым номером <номер> (т. 3 л.д. 54 оборот).

При заключении договора аренды ФИО2 не произвел осмотр земельного участка, что следует из его собственных пояснений в судебном заседании. Довод о невозможности осмотра в виду большой площади участка судом отклоняется, поскольку ответчик имел возможность осмотреть арендуемый земельный участок иными способами, например, обозрев его на публичной кадастровой карте, содержащей спутниковые снимки, на которых спорные здания имелись (т. 1 л.д. 161).

Таким образом, при заключении договора аренды стороны не действовали с должной степенью разумности и осмотрительности.

При изложенных обстоятельствах судом установлено, что при проведении торгов был нарушен явно установленный законодательный запрет (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации), что влечет признание торгов недействительным и, как следствие, признание недействительным заключенной по их результатам сделки.

Довод истца о том, что при проведении торгов также был нарушен запрет, установленный подп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что спорный земельный участок представляет собой береговую полосу Белоярского водохранилища, своего подтверждения не нашел, поскольку спорный земельный участок включает ее лишь частично, при этом пунктом 4 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, может заключаться при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Условия оспариваемого договора аренды содержат обязанность обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту.

Судом установлено, что у истца имеется охраняемый законом интерес в признание сделки недействительной, поскольку ее заключение лишает истца права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации зданий и права на его получение в аренду, кроме того, иного способа защиты нарушенного права у истца е имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При этом обременение земельного участка с кадастровым номером <номер> правами аренды третьего лица нарушает право свободного использования участка под зданиями истца, поскольку обремененный правами аренды земельный участок нельзя разделить и предоставить его часть другому лицу, не являющемуся арендатором (ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации), а ответчик ФИО2 не сможет переуступить права по договору аренды истцу, поскольку договор заключен по результатам торгов (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2022 № 308-ЭС22-2357).

Установление сервитута в силу особенностей правового регулирования данного института в спорной ситуации также не представляется возможным.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что истцом доказано наличие оснований для признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительной, а ответчиками наличие данных оснований не опровергнуто.

При этом, учитывая, что суд разрешает спор в пределах заявленных требований, истец не просит о применении последствий недействительности сделки, а основания для их применения по инициативе суда отсутствуют, суд не считает возможным их применять.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО4 (паспорт серии <номер> <номер>) к Территориальному Управлению Росимущества в Свердловской области (ИНН <***>), ФИО2 (ИНН <номер>) о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> (лот № 6, извещение о проведении торгов <номер>), проведенные 09 сентября 2021 года.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> <номер>, заключенный между Территориальным Управлением Росимущества в Свердловской области и ФИО2 23 сентября 2021 года.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО4 о сносе самовольных построек отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.

Судья А.А. Коняхин