Дело №2-164/2025
УИД: <данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июня 2025 г. село Яшалта
Яшалтинский районный суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи – Лиджиева М.А.,
при секретаре судебного заседания – Карагодиной Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об установлении факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1. обратилась в суд с заявлением об установлении факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества мотивировав тем, что она ДД.ММ.ГГГГ между ней ФИО1 (до замужества Шатуха) и СПК «Юбилейный» Яшалтинского района Республики Калмыкия в лице конкурсного управляющего ФИО12 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью 5712 рублей, который в предусмотренном законном порядке зарегистрирован не был. С указанного времени она добросовестно владеет и пользуется указанным объектом недвижимости. Вместе с тем, признать право собственности на указанный объект недвижимости не представляется возможным, поскольку при оформлении документов для подачи в суд выяснилось, что в договоре купли-продажи допущена техническая ошибка в указании номера дома и квартиры, вместо <данные изъяты> Так, до покупки указанного домовладения, истец проживала в нем на основании договора найма жилого помещения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, в котором указано, что СПК «Юбилейный» Яшалтинского района Республики Калмыкия в лице председателя ФИО11 предоставляет в пользование жилое помещение (квартиру), площадью <данные изъяты> кв.м. кв.м., находящуюся в частной собственности СПК «Юбилейный» по адресу: <адрес> В настоящее время внести исправления в договор купли-продажи не представляется возможным, поскольку СПК «Юбилейный» Яшалтинского района решением Арбитражного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом) ликвидировано без правопреемников. Установление факта заключения договора купли-продажи именно объекта недвижимости в виде квартиры по адресу: <адрес> необходимо ей для реализации ее права как собственника для последующего оформления указанного объекта недвижимости в установленном законом порядке и последующим распоряжением, принадлежащим ей имуществом. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд установить факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и СПК «Юбилейный» Яшалтинского района Республики Калмыкия в лице конкурсного управляющего ФИО13 договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
ФИО1 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные требования удовлетворить.
Глава Администрация Манычского муниципального образования Республики Калмыкия ФИО2 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные требования удовлеторить.
Суд, исследовав материалы дела, считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании статей 264, 265 Гражданского процессуального кодекса РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан или организаций, в том числе других имеющих юридическое значение фактов (п. 10 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ); владения и пользования недвижимым имуществом (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ); факт принадлежности правоустанавливающих документов лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанным в паспорте или в свидетельство о рождении, при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Согласно части 1 статьи 6 ранее действующего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный объект недвижимости, возникло до 31 января 1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
Судом установлено и как следует из материалов дела, что по данным архивного отдела Администрации Яшалтинского РМО РК от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> протоколом учредительного собрания уполномоченных членов от ДД.ММ.ГГГГ постановлением Главы Администрации Яшалтинского района <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ совхоз «Юбилейный» реорганизован в коллективное сельскохозяйственное предприятия «Маныч» Яшалтинского района Республики Калмыкия (далее по тексту КСП «Маныч»), который протоколом общего собрания коллектива КСП «Маныч» от ДД.ММ.ГГГГ реорганизован в СПК «Юбилейный» Яшалтинского района.
Положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Аналогичные положения содержаться в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ).
Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации (пункт 18 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).
Факт принадлежности совхозу «Юбилейный», затем КСП «Маныч» и СПК «Юбилейный» Яшалтинского района сторонами не оспаривался.
Так, из содержания представленного заявителем договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> следует, что СПК «Юбилейный» Яшалтинского района Республики Калмыкия в лице ФИО14 именуемый в дальнейшем «Наймодатель» предоставляет Шатух <данные изъяты> (после замужества ФИО1), жилое помещение (квартиру), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся в частной собственности СПК «Юбилейный» по адресу: <адрес>
Договор найма, сторонами не оспаривался, в судебном порядке недействительным не признавался.
Установленные обстоятельства, позволяют суду прийти к выводу, что право собственности на объект недвижимости: квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> возникло у СПК «Юбилейный» Яшалтинского района, в связи с реорганизацией в <данные изъяты>, ранее существовавшего до <данные изъяты> совхоза «Юбилейный», который после 1992 года являлся КСП «Маныч», право собственности которых на спорный объект возникло до ДД.ММ.ГГГГ - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, которое признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ) (статья 549 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Так, согласно архивной справки отдела Администрации Яшалтинского РМО РК от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> СПК «Юбилейный» Яшалтинского района решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ года признано не состоятельным (банкротом) и ликвидировано без права правопреемства.
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между СПК «Юбилейный» Яшалтинского района в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны, именуемого в дальнейшем «Продавец» и ФИО1, именуемой в дальнейшем «Покупатель», последняя приобрела у СПК «Юбилейный» Яшалтинского района объект недвижимости (квартиру), расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую СПК «Юбилейный» на основании ранее возникшего права собственности, в порядке универсального правопреемства при реорганизации (приказ <данные изъяты> совхоз «Юбилейный» переименован в КСП «Маныч», постановление №<данные изъяты> «Маныч» переименовано в СПК «Юбилейный») (пункты 1.1-1.2 Договора).
В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, на то, что по указанному договору купли-продажи она фактически приобрела у СПК «Юбилейный» Яшалтинского района за 5712 рублей, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся в ее пользовании с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).
Согласно статье 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 50 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 ГК РФ (раскрывающей понятие сделки) при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу положений статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из системного толкования положений статей 549, 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена недвижимого имущества, стороны договора.
По сведениям администрации Манычского СМО РК от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> ФИО1 проживает по адресу: <адрес>
Данный факт также согласуется с содержащимися сведениями в договоре найма жилого помещения, заключенного между ФИО1 (ранее Шатуха) и СПК «Юбилейный» Яшалтинского района.
При этом, каких-либо сведений свидетельствующих о том, что СПК «Юбилейный» Яшалтинского района принадлежал на праве собственности также иной объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, на момент заключения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела не имеется, сторонами суду не представлено.
В свою очередь, с учетом вышеназванных положений, само по себе отсутствие архивных сведений о принадлежности спорной квартиры по адресу: <адрес> в собственности СПК «Юбилейный» Яшалтинского района, не подтверждает непринадлежности данного объекта недвижимости на момент продажи ФИО1
На основании статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Исследованные доказательства в своей совокупности свидетельствуют о том, что в пункте 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года заключенном между СПК «Юбилейный» Яшалтинского района в лице конкурсного управляющего ФИО15 действующего на основании решения Арбитражного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО1, допущена техническая ошибка, а именно в указании номера дома и номера квартиры фактически проданной ФИО1, а именно вместо квартира <данные изъяты>
Отсутствие двухквартирного объекта недвижимости по адресу: <адрес> также подтверждается сведениями Администрации Манычского СМО РК от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> из которых следует, что дом <данные изъяты> является самостоятельным одноквартирным объектом недвижимости – «особняком».
Таким образом, установленные судом обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что фактически по договору купли-продажи ФИО1 приобрела у СПК «Юбилейный» Яшалтинского района квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на момент признания СПК «Юбилейный» банкротом в пользовании ФИО1 на основании заколоченного договора найма от ДД.ММ.ГГГГ
Подтверждением сделки купли-продажи спорной квартиры является подписанный собственноручно сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий пункты о передачи покупателю документов на объект недвижимости, и получении от продавца полной оплаты приобретенного имущества в размере 5712 рублей, а также о том, что данный договор имеет силу передаточного акта, что свидетельствует о том, что СПК «Юбилейный» Яшалтинского района совершены действия, подтверждающие его волю по заключению договора купли-продажи квартиры.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает доказанным факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Юбилейный» Яшалтинского района в лице конкурсного управляющего ФИО16 действующего на основании решения Арбитражного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1, объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей СПК «Юбилейный» Яшалтинского района на основании ранее возникшего права собственности, в порядке универсального правопреемства при реорганизации.
Установление факта принадлежности указанного документа для заявителя имеет юридическое значение, поскольку лишает ее возможности в полном объеме реализовать свое право по распоряжению принадлежащим ей имуществом, поэтому суд признает заявленные ФИО1 требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Заявление ФИО1 <данные изъяты> об установлении факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – удовлетворить.
Установить факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Юбилейный» Яшалтинского района в лице конкурсного управляющего ФИО3 ФИО17, действующего на основании решения Арбитражного Суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1, объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащего СПК «Юбилейный» Яшалтинского района на основании ранее возникшего права собственности, в порядке универсального правопреемства при реорганизации.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Яшалтинский районный суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия.
Председательствующий: Судья М.А. Лиджиев
Копия верна: Судья М.А. Лиджиев