РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 22 апреля 2025 года по делу № 2-31/2025
УИД 43RS0034-01-2024-001746-66
Слободской районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Дурсеневой Т.Е.,
при секретаре Бурмистровой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Слободском Кировской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Слободского о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Слободского, указав, что является собственником <...> на основании договора купли-продажи от 23.04.1999, кадастровый номер 43:44:310140:207, общей площадью 29,4 кв.м. Собственником квартиры № 4 в данном жилом доме общей площадью 18 кв.м являлся ФИО2 на основании договора купли-продажи от 11.04.1995. В феврале 1999 года истец приобрел у ФИО2 квартиру №4, передав ему по расписке денежные средства. ФИО2 передал ему документы на квартиру, на оформление сделки в апреле 1999 года прийти не смог по причине болезни, затем выбыл в дом престарелых, впоследствии умер. С момента передачи квартиры № 4 он владел ей открыто, непрерывно и добросовестно, без претензий со стороны третьих лиц. В 2000 году истец и его соседи произвели реконструкцию принадлежащих им квартир. В частности, сосед объединил квартиры №1 и №2 в одну, которой присвоен кадастровый номер 43:44:310120:№. Истец объединил квартиры №3 и №4, возвел пристрой без получения разрешительных документов, в результате чего образовалась квартира №2. После проведенной реконструкции обратился в БТИ, где был составлен технический паспорт на жилой дом. Согласно техническому паспорту общая площадь жилого дома составляет 116,4 кв.м; общая площадь квартиры №2 двухквартирном жилом доме составляет 70,4 кв.м, в том числе жилая – 41 кв.м. При обращении в администрацию города Слободского в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после самовольной реконструкции отказано. На основании изложенного ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на квартиру №2 общей площадью 70,4 кв.м, в том числе жилой 41 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации города Слободского Кировской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не направил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области по доверенности ФИО4 направила письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. По существу иска указала, что обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленного требования, подлежат доказыванию (л.д. 55-56).
Протокольным определением суда от 18.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5, ФИО6 (л.д. 87).
Третьи лица ФИО5, ФИО6, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзыв по существу иска не представили.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 11.04.1995 между АООТ «Слободской машиностроительный завод» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил <...>, общей площадью 18,3 кв.м, в том числе жилой площадью 14,6 кв.м. Договор удостоверен нотариально, 28.06.1995 Слободским БТИ зарегистрировано право собственности ФИО7 на данное жилое помещение.
23.04.1999 между ФИО8 и ФИО1 был заключён договор купли-продажи, по условиям которого ФИО8 продал ФИО1 квартиру № 3 с кадастровым номером 43:44:010720:000:1658/17/А, общей площадью 29,4 кв.м, в том числе жилой площадью 25,6 кв.м, расположенную в доме № 1 по улице Новой в городе Слободском Кировской области. Договор удостоверен нотариально, 13.05.1999 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 43-4301-Бп02-1999-883. Указанной квартире 24.02.2014 был присвоен новый кадастровый номер 43:44:310140:207 (л.д. 8 - 11).
По данным Единого государственного реестра недвижимости 24.11.2011 на кадастровый учет поставлено здание многоквартирного жилого дома по адресу: Кировская <адрес>, 1958 года постройки, площадью 116,4 кв.м, с кадастровым номером 43:44:310140:№. В здании расположены два помещения: квартира №1 с кадастровым номером 43:44:310120:№, зарегистрированная на праве общей совместной собственности за ФИО5 и ФИО6; квартира №3 с кадастровым номером 43:44:310140:207, собственником которой является ФИО1 (л.д. 39-42).
Таким образом, сведения о квартире № 4, расположенной по вышеуказанному адресу, а также данные о её правообладателе в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.
10.07.2006 умер ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., о чем 13.07.2006 была составлена запись акта о смерти № 687 (л.д. 50).
По данным реестра наследственных дел, расположенного на сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело на имущество ФИО2 не заводилось.
На дату смерти ФИО2 не состоял в зарегистрированном браке, детей не имел и проживал в геронтологическом отделении Вахрушевского центра социального обслуживания населения в Слободском районе, расположенном по адресу: <...>, где с 12.01.2005 по 10.07.2006 имел временную регистрацию, что подтверждается свидетельством о регистрации по месту пребывания № 34.
Согласно информации, предоставленной КОГАУСО «Межрайонный комплексный центр социального обслуживания населения в Слободском районе», в архивных документах отсутствуют копия паспорта ФИО2 и сведения о его родственниках. Также отсутствуют данные об уплате налогов за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с доходов ФИО2 (л.д. 77-82).
Стороной истца представлена суду расписка, датированная 1999 годом, согласно которой ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 2 000 рублей за квартиру № 4, расположенную в доме № 1 по улице <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м. Расписка содержит подписи ФИО1 и ФИО2 (л.д. 61).
В пункте 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 558 ГК РФ, действовавшего на момент составления расписки, указано, что договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку представленная ФИО1 расписка, подтверждающая передачу ФИО2 денежных средств, не обладает признаками надлежаще оформленного договора купли-продажи, кроме того, указанный договор при жизни ФИО2 не был зарегистрирован, следовательно, данный договор считается незаключенным.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу части 1 статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В пункте 2 вышеназванной статьи указано, что в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории - жилое помещение.
Учитывая отсутствие наследников, принявших наследство, оставшееся после смерти ФИО2, указанное жилое помещение обладает признаками выморочного имущества, которое в соответствии с действующим законодательством подлежит переходу в муниципальную собственность, то есть в собственность муниципального образования «город Слободской», интересы которого представляет администрация города Слободского.
Как следует из искового заявления, а также представленной расписки, спорное жилое помещение было передано ФИО2 при жизни ФИО1
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
На основании пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В пункте 16 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.
Таким образом, закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П отметил, что переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (пункт 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в истолковании постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»), не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 26 мая 2011 года № 10-П, от 24 марта 2015 года № 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате.
Материалы дела подтверждают, что ФИО1 открыто и непрерывно владеет квартирой № 4 в доме № 1 по улице <адрес> с момента фактической передачи ему данного помещения ФИО2 в 1999 году, осуществляет его содержание и несёт соответствующие расходы. Доказательств, подтверждающих, что администрация города Слободского в течение всего периода после смерти наследодателя ФИО2 (10.07.2006) проявляла интерес к указанному жилому помещению, совершала какие-либо действия по владению, содержанию, пользованию данным имуществом, в материалы дела не представлено.
Применительно к положениям статьи 234 ГК РФ предполагается, что лицо, владеющее недвижимым имуществом в силу приобретательной давности, осведомлено об отсутствии зарегистрированного права собственности на указанное имущество. Однако указанное обстоятельство само по себе не исключает возможность возникновения права собственности на недвижимое имущество по правилам приобретательной давности. Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности ФИО1 при вступлении во владение спорной квартирой, а также в последующем, не установлено.
С учётом изложенного имеются основания для признания за ФИО1 права собственности на квартиру № 4 по указанному адресу в порядке приобретательной давности.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В пункте 26 названного постановления разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Как следует из содержания искового заявления и материалов дела, в результате произведённой реконструкции построенного в 1958 году четырехквартирного жилого дома, жилой дом стал двухквартирным. В частности, квартиры № 1 и № 2 были объединены в одну квартиру, которой присвоен № 1. Квартира № 4 после получения во владение и пользование от ФИО2 объединена ФИО1 с квартирой № 3 в единое жилое помещение, к которому в 2008 году возведен жилой пристрой, существующей квартире присвоен № 2.
Указанные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, составленным Слободским БТИ по состоянию на 12.12.2008; техническим паспортом квартиры № 2 в данном жилом доме, составленным БТИ Свечинского района Кировской области по состоянию на 03.08.2020, согласно которому общая площадь квартиры после выполненные работ по реконструкции составляет 70,4 кв.м, в том числе жилая площадь 41 кв.м (л.д. 14-22).
ФИО1 обращался в администрацию города Слободского с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого помещения. Письмом от 16.09.2024 администрация города Слободского отказала истцу в выдаче требуемого разрешения ввиду непредставления необходимых документов (л.д. 34-35).
Доказательств получения разрешения на проведение реконструкции указанного жилого дома до выполнения соответствующих строительных работ ФИО1 не представлено, в связи с чем спорная квартира является самовольной постройкой.
По ходатайству истца определением суда от 19.11.2024 была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Кировская ЛСЭ Минюста России» (л.д. 88-90).
Согласно заключению эксперта № № 1740/5-2 от 31.03.2025 квартира № 2 в доме №1 по улице <адрес> после выполненных работ по реконструкции соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. В рамках специальных строительно-технических знаний угроза жизни и здоровью граждан в рассматриваемой ситуации отсутствует (механическая и пожарная безопасность соблюдены).
Суд соглашается с выводами указанного экспертного заключения, поскольку оно является мотивированным, основано на результатах комплексного обследования объекта, соответствует требованиям процессуального законодательства, ответчиком, третьими лицами не оспорено.
Таким образом, ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 предпринимались меры к легализации самовольной постройки, условия для признания права собственности на самовольно реконструированный объект, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 КГ РФ, им соблюдены.
При изложенных обстоятельствах суд находит иск ФИО1 о признании за ним права собственности на спорную квартиру подлежащим удовлетворению.
В соответствии с положениями статей 1, 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение является основанием для осуществления органом государственной регистрации прав государственного кадастрового учета изменений в отношении многоквартирного дома и квартиры после обращения истца в данный орган с соответствующими заявлениями, с приложением технических планов на многоквартирный дом и квартиру №2, подготовленных на основании решения.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к администрации города Слободского о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) право собственности на квартиру №2 общей площадью 70,4 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для: подготовки технического плана на квартиру № 2 и технического плана на здание многоквартирного дома в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений характеристик здания; погашения записи о праве собственности истца на квартиру №3 и снятия ее с государственного кадастрового учета; постановки на государственный кадастровый учет образованной квартиры №2 и государственной регистрации права собственности на нее за истцом; государственного кадастрового учета изменений в отношении многоквартирного дома на основании заявлений истца.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья - Т.Е. Дурсенева
Мотивированное решение составлено 12 мая 2025 года