52RS0003-01-2025-002850-31
Дело №2-3307/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2025 года г.Н.Новгород
Ленинский районный суд г.Н.Новгород в составе председательствующего судьи Гороховой А.П., при секретаре Шульгиной Н.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств
установил:
Истец в суд с иском о взыскании двойного задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3, действующий от лица ФИО2 по доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ года (именуемый в дальнейшем Продавец, Ответчик) и ФИО1 (именуемый в дальнейшем Покупатель, Истец) заключили Соглашение задатка при купли-продажи земельного участка и жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ Доверенность №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, выданная ФИО4 на ФИО3 , дает право распоряжения и управления объектами недвижимости с правом заключать все разрешенные законом сделки, в т.ч. подписания договоров и получения денежных средств по сделке купли-продажи, заключения соглашений о задатке и т.д.
По Соглашению задатка стороны пришли к соглашению о намерении совершить сделку купли-продажи следующего недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., распложённой по адресу: <адрес>, целевое назначение - для дачного строительства; жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 162,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Продаваемые земельный участок и жилой дом принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН и регистрационной записью о праве.
Согласно Соглашению задатка в качестве обеспечения принятых на себя обязательств, при подписании настоящего соглашения, истец (Покупатель) в качестве задатка передает ответчику (Продавцу) деньги в сумме 400 000 (Четыреста тысяч) руб. Денежные средства истец передал представителю ответчика ФИО3 В полном объеме. Претензии по этому поводу со стороны ответчика не поступали.
Стороны установили в Соглашении задатка, что продажная стоимость жилого дома и земельного участка составила 7 800 000 руб. Цена окончательная и изменению не подлежит.
Стороны установили в Соглашении задатка, что крайний срок заключения основного договора является ДД.ММ.ГГГГ г. Покупатель обязуется полностью рассчитаться с Продавцом до ДД.ММ.ГГГГ г.
Стороны установили в Соглашении задатка, что:
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине Продавца, он обязуется возвратить Покупателю полученные в качестве задатка деньги;
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине Покупателя, деньги, переданные по настоящему Соглашению, остаются в качестве задатка, переходят в собственность Продавца;
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине 3-й стороны (Банка или иной кредитной организации), деньги, переданные по настоящему соглашению в качестве задатка, переходят в собственность Покупателя.
В виду того, что в установленный в Соглашении задатка срок сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка совершена не была по вине 3-й стороны (программа по кредитованию покупки недвижимости по программе "Сельская ипотека" не предусмотрена в виду отсутствия государственных лимитов), а также по вине Продавца, который к установленному сроку не обеспечил присвоение почтового адреса жилому дому и земельному участку (что делает невозможным получения данного вида кредитования) 29 ноября 2024 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее по тексту Предварительный договор).
По условиям Предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем Основной договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 162,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; и земельного участка земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., распложённой по "адресу: <адрес>, целевое назначение - для дачного строительства до ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно п. 3.1 Предварительного договора в качестве обеспечения принятых на себя обязательств при подписании Предварительного договора Покупатель в качестве задатка передал Продавцу денежные средства в размере 400 000 (Четыреста тысяч) руб.
Пунктом 3.5. Предварительного договора предусмотрено, что По осуществлению задатка вышеупомянутый дом передан в пользование Покупателю, который может проводить диагностику и ремонт дома, устранять поломки и дефекты в доме, а также устанавливать дополнительное оборудование по согласованию с Продавцом для последующего комфортного проживания после подписания Основного договора купли- продажи.
При этом риск в случае наступления Форс-мажорных обстоятельств (природных катаклизмов, террористических актов) на Покупателя не переходит, а остается на Продавце.
Согласно п.4.1. Предварительного договора в случае, если заключение Основного договора не состоится по любым причинам, Продавец в течение 7 (Семи дней) компенсирует фактически понесенные Покупателем расходы в полном объеме, в том числе понесенные до заключения Предварительного договора расходы в сумме 100 000 (Сто тысяч рублей), куда входят: диагностика (в т.ч. аренда тепловизора) и ремонт системы отопления; замена бойлера, электрического котла, унитаза на 2-м этаже, насосно-смесительной группы, электрического кабеля для подключения более мощного котла (установленное оборудование должно находиться в рабочем состоянии) (п.4.1.1).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года стороны внесли изменения в п. 4.1.1. Предварительного договора, указав, что компенсации подлежат расходы:
- 100 000 (Сто тысяч рублей), куда входят: диагностика (в т.ч. аренда тепловизора) и ремонт системы отопления; замена бойлера, электрического котла, унитаза на 2-м этаже, насосно-смесительной группы, электрического кабеля для подключения более мощного котла (установленное оборудование должно находиться в рабочем состоянии);
- 115 710 (Сто пятнадцать тысяч семьсот десять) рублей за приобретение межкомнатных деревянных дверей (7 шт. и межкомнатный портал);
- 40 647 (Сорок тысяч шестьсот сорок семь) рублей, куда входят стоимости: 7840 (Семь тысяч восемьсот сорок) рублей за приобретение теплоносителя; 11 807 (Одиннадцать тысяч восемьсот семь рублей) за приобретение Wi-Fi роутера Keenetic Giga KN-1011; 21 000 ~ (Двадцать одна тысяча) рублей за подключение интернет кабеля и установку вай-фай роутера
и настройка личного кабинета Ростелеком".
Итого в случае не заключения договора по любым причинам предусмотрена компенсация фактически понесенных расходов Покупателя на общую сумму 256 357 рублей.
На протяжении всего срока действия предварительного договора стороны общались в мессенджере Вотсап, по вопросам, связанным с исполнением обязательств сторон в рамках предварительного договора. Продавцом не предпринято никаких действий для присвоения почтового адреса дому, в связи с чем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ года заключение основного договора купли-продажи стало невозможным по вине ответчика. По истечении предусмотренных договором 7 дней, продавец не вернул сумму задатка, не компенсировал понесенные Покупателем расходы.
ДД.ММ.ГГГГ г. истец обратился к ответчику с требованием возврата внесенного задатка в размере 400 000 (Четыреста тысяч) руб. денежных средств в сумме 256 357 (Двести пятьдесят шесть тысяч триста пятьдесят семь) руб. в качестве компенсации понесенных Покупателем расходов согласно п.4.1. Предварительного договора.
В ответе на претензию ответчик признает необходимость возврата задатка в размере 400 000 руб., но ставит под сомнение понесенные затраты на сумму 156 710 руб.
Тогда по инициативе Ответчика был назначен осмотр жилого дома, который состоялся ДД.ММ.ГГГГ г., в подтверждение чего стороны составили акт осмотра.
Ответчик повторно запросил реквизиты Истца для перечисления денежных средств, однако, до настоящего времени по необоснованным причинам испрашиваемые денежные средства возвращены не были.
Первоначально истец просил взыскать с ответчиков Белана и ФИО2 в солидарном порядке сумму двойного задатка в размере 800 000 рублей, убытки в сумме 256357 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы.
В ходе рассмотрения дела по существу истец заявил об отказе от исковых требований к ответчику ФИО3 и уточнил исковые требования.
Определением суда был принят отказ от иска к ответчику ФИО3, производство в данной части прекращено.
С учетом уточнений исковых требований, истец просит:
1. Взыскать с ФИО2 в пользу истца ФИО1 " задаток в двойном размере в сумме 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей.
2. Взыскать с ФИО2 в пользу истца ФИО1 компенсацию фактически понесённых расходов в сумме 256 357 (Двести пятьдесят шесть тысяч триста пятьдесят семь) рублей.
3. Взыскать с ФИО2 в пользу истца ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные с 15.03.2025 года по день фактической уплаты.
4. Взыскать с ФИО2 в пользу истца ФИО1 сумму понесенных судебных расходов в размере оплаты государственной пошлины в сумме 26 062 руб.
В судебном заседании истец и его представитель уточненные требования поддержали. Истец пояснил, что планировал покупать данные объекты недвижимости по «Сельской ипотеке», однако без присвоенного адреса он не может оформить сделку с Банком. Поскольку в данном случае сельскую ипотеку невозможно оформить, он не заинтересован в сделке, полагает, что сделка не состоялась по вине ответчика, просит требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик в суд не явился, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчика исковые требования признал частично, пояснил, что вины ответчика в том что договор купли продажи не состоялся не имеется, поскольку возникли проблемы по присвоению почтового адреса. Также необходимо было перевести категорию земли с сельскохозяйственного назначения на ИЖС. Эта процедура длительная. Ответчик обращался в администрацию г. Городца, и градостроительный надзор. Отказа он не получил. Согласен со взысканием суммы задатка 400 000 рублей и суммы убытков. Кроме того, ответчиком произведен в пользу истца платеж на сумму 300 000 рублей в счет частичного погашения суммы задатка.
Третье лицо - администрация г.Городца - извещено надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило.
Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, дав оценку собранным по делу доказательствам, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1).
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
При рассмотрении дела судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., и жилого дома, площадью 162,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3, действующий от лица ФИО2 (продавца) с одной стороны и ФИО1 (покупателя) с другой стороны заключили Соглашение задатка при купли-продажи земельного участка и жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ г.
По Договору задатка стороны пришли к соглашению о намерении совершить сделку купли-продажи следующего недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., распложённой по адресу: <адрес>, целевое назначение - для дачного строительства; и жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 162,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно договору задатка в качестве обеспечения принятых на себя обязательств, при подписании настоящего соглашения, истец (Покупатель) в качестве задатка передает ответчику (Продавцу) деньги в сумме 400 000 руб. Денежные средства истец передал представителю ответчика ФИО3 В полном объеме, что сторонами не оспаривается.
Стороны установили в Соглашении задатка, что продажная стоимость жилого дома и земельного участка составила 7 800 000 руб. Цена окончательная и изменению не подлежит.
Стороны установили в Соглашении задатка, что крайний срок заключения основного договора является ДД.ММ.ГГГГ г. Покупатель обязуется полностью рассчитаться с Продавцом до ДД.ММ.ГГГГ г.
Стороны установили в Соглашении задатка, что:
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине Продавца, он обязуется возвратить Покупателю полученные в качестве задатка деньги;
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине Покупателя, деньги, переданные по настоящему Соглашению, остаются в качестве задатка, переходят в собственность Продавца;
в случае, если сделка купли-продажи не состоится по вине 3-й стороны (Банка или иной кредитной организации), деньги, переданные по настоящему соглашению в качестве задатка, переходят в собственность Покупателя.
В виду того, что в установленный в Соглашении задатка срок сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка совершена не была по вине 3-й стороны, ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее по тексту Предварительный договор).
По условиям Предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем Основной договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 162,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; и земельного участка земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., распложённой по адресу: <адрес>, целевое назначение - для дачного строительства до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 3.1 Предварительного договора в качестве обеспечения принятых на себя обязательств при подписании Предварительного договора Покупатель в качестве задатка передал Продавцу денежные средства в размере 400 000 (Четыреста тысяч) руб.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что денежная сумма, указанная в договоре задатка и предварительном договоре - это одна и та же сумма, переданная истцом ответчику при заключении договора задатка единожды.
Из пояснений стороны истца установлено, что объекты недвижимости истец планирован приобретать в рамках «сельской ипотеки», однако по критериям банка, в отсутствии присвоенного почтового адреса объектам, ипотека не могла быть одобрена банком, в связи с чем, истец утратил интерес к покупке объектов недвижимости. При этом, Истец полагает, что основной договор не был заключен по вине ответчика, не присвоившего почтовый адрес.
Решая требования о взыскании суммы двойного задатка, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является наличие или отсутствие вины продавца в незаключении основного договора с покупателем.
Доводы истца о вине ответчика не нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.
Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов, а также требования к структуре адреса установлены Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221. Решение данных вопросов относится к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения, органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.
Согласно п.41 Правил присвоения адресов Решение об отказе в присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения пункта 40 настоящих Правил, являющиеся основанием для принятия такого решения.
Из пояснений стороны ответчика установлено, что ФИО2 обращался с заявлением о присвоении почтового адреса в администрацию Городецкого района, до настоящего времени отказа в заявлении ему не поступило.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства, а потому на него не может быть возложена обязанность по выплате истцу задатка в двойном размере.
По условиям предварительного договора п. 6.5, договор расторгается ДД.ММ.ГГГГ. Стороны согласовали, что в случае невыделения лимитов покупателю по программе «Сельская ипотека в 2025 году» и не присвоения почтового адреса продавцом жилому дому в срок до ДД.ММ.ГГГГ, договор считается расторгнутым по согласованию сторон. При этом, задаток в 400 000 рублей и понесенные покупателем расходы подлежат возврату продавцом в течение 7 дней.
Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что задаток истцу не возвращен.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.
Судом установлено, что истец также понес убытки в виде расходов на диагностику (в т.ч. аренда тепловизора) и ремонт системы отопления; замена бойлера, электрического котла, унитаза на 2-м этаже, насосно-смесительной группы, электрического кабеля для подключения более мощного котла в сумме 100 000 рублей ;
- 115 710 рублей на приобретение межкомнатных деревянных дверей (7 шт. и межкомнатный портал);
- 40 647 рублей, куда входят стоимости: 7840 рублей за приобретение теплоносителя; 11 807 за приобретение Wi-Fi роутера Keenetic Giga KN-1011;
- 21 000 рублей за подключение интернет кабеля и установку вай-фай роутера
и настройка личного кабинета Ростелеком", а всего на общую сумму 256 357 рублей.
Данные расходы согласованы с ответчиком и также подлежат взысканию в полном объеме.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 395 ГК РФ 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
По условиям договора, срок возврата задатка и расходов покупателя истец 14.03.2025 года. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ г по дату фактического исполнения обязательства.
На дату вынесения решения суда, размер процентов, начисленных на сумму задатка и убытков ( 400 000 + 256 357) за 283 дня просрочки составил 95 702 рубля 24 коп. Эта сумма подлежит взысканию с ответчика.
Проценты подлежат начислению на остаток задолженности по правилам ст. 395 ГК РФ по дату фактического исполнения обязательства.
В силу ст. 98 ГПК РФ в связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 20041 руб. 18 коп.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком произведен платеж в сумме 300 000 рублей.
В силу ст. 319 ГК РФ. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
В этой связи, решение суда в части взыскания с ответчика суммы в размере 300 000 рублей исполнению не подлежит в связи с фактическим исполнением.
При этом, проценты по правилам ст. 395 ГК РФ подлежат начислению на остаток задолженности - на сумму оставшегося долга 472100 руб. 42 коп. по дату фактического исполнения обязательства (из расчета 300 000 – 20041,18 - 95 702,24 =184256.58; (400 000 + 256 357) - 184256.58 = 472100.42).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56,197,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования к ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ФИО1 (паспорт:№) сумму задатка по договору в размере 400 000 рублей, фактически понесенные расходы в сумме 256 357 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами на ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 95702 руб. 24 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года по правилам ст. 395 ГК РФ, начисленными на сумму остатка долга - 356 357 рублей.
Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ФИО1 (паспорт:№) расходы на оплату госпошлины в размере 20041 руб. 18 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда в части взыскания с ответчика суммы в размере 300 000 рублей в исполнение не приводить в связи с фактическим исполнением.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Н. Новгорода.
Судья: А.П. Горохова