Дело № 2-3749/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 сентября 2022 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Пастушенко С.Н.
при секретаре Ивановской Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3749/2022 по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно пункту 3.1 договора стороны установили, что размер платы за апартаменты составляет 70 000 рублей в месяц. Согласно пункту 3.8. договора - стороны договорились, если арендатор досрочно расторгнет настоящий договор ранее окончания срока действия договора (ДД.ММ.ГГГГ), то размер арендной платы, указанный в п. 3.4. настоящего договора подлежит перерасчету и составит 85 000 рублей в месяц.
Согласно пункту 7.5. договора в случае досрочного расторжения арендатором настоящего договора, без уведомления арендодателя в срок, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100% от месячной платы за аренду апартаментов.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомила истца об одностороннем отказе от договора аренды начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Истец указывает, что в соответствии с положениями ст.452 ГК РФ договор считается расторгнутым только с ДД.ММ.ГГГГ, по истечении 30 дней с момента уведомления истца. Ответчиком не исполнены принятые по договору обязательства в размере 190 000 руб., а именно не оплачена арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 85 000 руб., не внесена дополнительная оплата, предусмотренная п.3.8. договора в связи с досрочным расторжением договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 000 руб., штраф в размере 15 000 руб. (85000-70000(страховой депозит)).
ДД.ММ.ГГГГ истец совместно с независимым экспертом провели осмотр апартаментов.
Согласно отчёту № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость движимого имущества, а также работ, необходимых для восстановительного ремонта движимого имущества с учётом округления составляет 36 000 руб.
Также истцом понесены расходы на оплату услуг эксперта в размере 6400 руб.
Согласно п.5.2.3. договора арендодатель имеет право в случае просрочки арендатором внесения платы за аренду требовать от него выплаты пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от невнесенной суммы.
Истцом произведен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 90 000х 29х0,3% = 7 830 руб.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 175 000х83х0,3% = 43 575 руб.
Поскольку на дату подачи искового заявления в суд обязательство по оплате ответчиком не исполнено, истец просит взыскать в его пользу неустойку в размере 51 405 руб. с перерасчетом по день фактического исполнения нарушенного обязательства.
Истцом также понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 039 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 190 000 руб., убытки в размере 36 000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 51 405 руб. с перерасчетом на день фактического исполнения обязательства, расходы по оплате досудебной оценки в размере 6 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 039 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежаще.
Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, принимающий участие в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в удовлетворении отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление, применить положения ст.333 ГК РФ.
Дело в отсутствие истца рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) определенную законом или договором.
Основания расторжения договора перечислены в статье 450 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору, а арендатор принял на себя обязательство принять в аренду у арендодателя часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также оборудование и мебель, перечисленные в приложениях к договору. Характеристика объекта: апартаменты, общей площадью включая лоджию и 1/3 часть входной группы 25 кв.м. (п.1.2).
Срок аренды объекта устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным. Пролонгация договора оформляется дополнительным соглашением к договору или новым договором. Оплачиваемый период аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента исполнения сторонами всех обязательств по договору (п. 2.1.-2.3.).
Согласно пункту 3.1 договора стороны установили, что размер платы за апартаменты составляет 70 000 рублей в месяц. Стороны договорились, если арендатор досрочно расторгнет настоящий договор ранее окончания срока действия договора, при этом по факту срок действия договора будет равен или менее 10 месяцев, то размер арендной платы, указанный в п. 3.4. настоящего договора, подлежит перерасчету и составит 85 000 рублей в месяц (п.3.8.).
Пунктом 3.4. договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению страхового депозита в размере 70 000 рублей, который должен быть оплачен арендатором арендодателю не позднее ДД.ММ.ГГГГг.
Страховой депозит возвращается арендатору после окончания договора аренды, при передаче объекта по акту приема-передачи в случае отсутствия ущерба объекту и не является оплатой месячной аренды (п. 3.5. Договора).
Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор при условии уведомления арендатора не менее чем за 30 календарных дней (п.5.2.2.).
Согласно пункту 7.5. договора в случае досрочного расторжения арендатором настоящего договора, без уведомления арендодателя в срок, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100% от месячной платы за аренду апартаментов. Штраф может быть взыскан арендатором из страхового депозита.
Истцом в материалы дела представлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что ФИО2, ссылаясь на прекращение трудовых отношений в <адрес> и невозможности нового трудоустройства, и, как следствие невозможности исполнения обязательств по договору аренды, просит расторгнуть договор аренды и приехать на объект, расположенный по адресу: <адрес>, для его приема по акту приема-передачи (возврата) ДД.ММ.ГГГГг. к 10-00 часам. Также в письме указано, что в случае отсутствия у истца возможности приехать в эту дату, ключи от квартиры (второй экземпляр «первый вы забрали у меня ДД.ММ.ГГГГ»), акт приема-передачи квартиры, подписанный свидетелями, будут направлены заказной бандеролью по указанному в договоре адресу. Полагая, что потеря работы и отсутствие денежных средств являются обстоятельствами непреодолимой силы, считает, что п.3.8 не подлежит применению, одновременно отказывается от требований возврата страхового депозита и согласна на применение п.7.5, предлагая взыскать штраф из страхового депозита – 70 000 руб.
Также в материалы дела представлена телеграмма, датированная ДД.ММ.ГГГГ, из текста которой следует, что в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., арендатор ФИО2 передает по акту приема-передачи помещение, по вышеуказанному адресу, просит явиться ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 утра по московскому времени для принятия помещения.
Указанная телеграмма ИП ФИО1 не доставлена, с указанием квартира закрыла, адресат по извещению за телеграммой не является.
В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., подписанного арендодателем, указано, что объект, расположенный по адресу: <адрес>, а также оборудование и мебель, перечисленные в приложении № к договору, передаются арендодателю с существенными нарушениями: в нарушение п.7.5 договора уведомление о расторжении направлено ДД.ММ.ГГГГ, арендатор в соответствии с п.3.8 договора обязан доплатить 90 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан оплатить срок проживания с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 8500 руб. Незаконный факт проживания был зафиксирован совместно с сотрудниками полиции ДД.ММ.ГГГГ (талон-уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п.7.8 арендатор обязан оплатить услуги генеральной уборки не менее 5000 руб., коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Неоднократные ежемесячные нарушения оплаты аренды согласно п.3.3 договора. Также в ходе проверки были зафиксированы следующие повреждения: испорчена кухонная столешница, множественные загрязнения, ключи не передали.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., подписанному арендатором, свидетелями Б.Н.В., П.С,А., представленному ответчиком в материалы дела, арендатор передал, а арендодатель принял объект, расположенный по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, а также оборудование и мебель в хорошем (исправном/рабочем) состоянии, без видимых недостатков и повреждений.
Подписями свидетелей на оборотной стороне акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., а также соглашения о расторжении договора аренды, удостоверено, что ФИО1 от приемки части нежилого помещения, ключей и подписания акта приема-передачи отказался.
Также данный факт подтвержден в представленных нотариально удостоверенных показаниях свидетелей.
ФИО2 направила в адрес арендодателя экземпляр акта приема передачи помещения, письмо о расторжении договора, соглашение о расторжении договора, комплект ключей, что подтверждается упаковочным листом-спецификацией к отправлению.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 85 000 руб., дополнительной оплаты, предусмотренной п.3.8. договора в связи с досрочным расторжением договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 000 руб., штрафа в размере 15 000 руб. (85000-70000(страховой депозит)), суд приходит к следующему.
Согласно п. 3.8. договора стороны договорились, если арендатор досрочно расторгнет договор ранее окончания срока его действия, при этом если по факту срок действия договора будет равен или менее 10 месяцев, то размер арендной платы подлежит перерасчету и составит 85 000 рублей в месяц, НДС не облагается.
Анализируя содержащиеся в договоре аренды условия в их совокупности, суд полагает, что указанное условие по своей правовой природе является способом обеспечения исполнения обязательства по недопущению досрочного расторжения арендатором договора в виде неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 6 пункта 11 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) в силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, суды правильно исходят из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что сумма займа не является единственным критерием для определения размера заявленной истцом (банком) неустойки.
Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Арендодатель осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере аренды недвижимого имущества, являясь профессиональным участником оборота, а значит, выступает более сильной стороной сделки по отношению к гражданину.
Последствия досрочного расторжения договора аренды ФИО2 являются разумным предпринимательским риском.
Более того, арендатор надлежащим образом уведомил арендодателя о расторжении договора аренды и незамедлительно освободил помещение, что не мешало ИП ФИО1 реализовывать дальнейшую деятельность по сдаче в аренду указанного помещения.
Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. (постановление Пленума ВАС РФ от 04.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
В данном случае, условие, содержащееся в п. 3.8. договора аренды также следует квалифицировать как несправедливое, ввиду более незащищенного положения арендатора.
Таким образом, предъявляя требование о выплате неустойки в размере 90 000 рублей из расчета повышенной ставки уже оплаченных месяцев аренды, предприниматель имеет своей целью извлечение выгоды из своего положения.
Размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства арендатором по его уведомлению за 30 дней до даты расторжения договора, составляет 70 000 рублей, то есть плату за 1 месяц аренды, которые суд полагает возможным взыскать в пользу истца.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами. Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
Таким образом, учитывая направление телеграммы с вызовом арендодателя для сдачи-приемки помещения, последующего направления письма, доводы истца о том, что договор аренды считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. являются несостоятельными, требование о внесении арендной платы 85 000 рублей за апрель не подлежащим удовлетворению.
Заявленное требование о взыскании штрафа в размере 15 000 рублей также не подлежит удовлетворению ввиду того, что обязанности по внесению арендной платы за апрель месяц у арендатора не возникло.
Рассматривая требования о возмещении ответчиком стоимости восстановительного ремонта движимого имущества в размере 36 000 рублей, суд приходит к следующему
В соответствии с пунктом 5.2.7. договора в случае причинения арендатором ущерба объекту, мебели или оборудованию, ремонту, а также в случае нанесения ущерба арендатором третьим лицам, арендодатель вправе удержать с арендатора полную сумму ущерба, в том числе и из страхового депозита, оплаченного арендатором. В приложении № к Договору «Перечень мебели и другого домашнего инвентаря» перечислен «кухонный гарнитур в количестве 1 шт. новый, без повреждений».
Истцом в материалы дела представлен отчет № об оценке рыночной стоимости движимого имущества. В указанном отчете содержится информация о причинении вреда кухонному гарнитуру в результате залива. По состоянию на 27.03.2022г. рыночная стоимость движимого имущества, а также работ, необходимых для восстановительного ремонта движимого имущества с учетом допустимого округления составила 36 000 рублей.
Акт осмотра, подписанный ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетелей, не содержит отметок о том, что спорная столешница имела какие-либо повреждения.
При этом, представленные в материалы дела видеозапись, нотариально удостоверенные показания свидетелей, присутствовавших при освобождении занимаемого ответчиком по договору аренды жилого помещения, опровергают доводы истца о наличии повреждений на столешнице.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из прилагаемого истцом экспертного заключения невозможно установить точное время возникновения указанных повреждений, с учетом представленных ответчиком доказательств, свидетельствующих об отсутствии повреждений на спорном имуществе. При этом истец, от подписания акта приема-передачи имущества с участием ответчика, в котором указано об отсутствии повреждений имущества, отказался.
Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных норм права, проанализировав в совокупности представленные материалы дела, принимая во внимание, что истец не подтвердил факт причинения вреда именно по вине ответчика, именно при заявленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в данной части, а также требований о взыскании расходов на оплату услуг эксперта.
Требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворению не подлежат, поскольку являются производными от требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы, в удовлетворении которых судом отказано.
Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В соответствии с п.12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).
При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Суд считает, что с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя при рассмотрении дела в суде в размере 10 000 руб., что соответствует объему представленных доказательств, длительности рассмотрения дела, а также конъюнктуре цен за оказание юридических услуг по делам данной категории в регионе.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
По смыслу названных законоположений и разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт.
В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" содержатся разъяснения о том, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 1 489 руб., как подтвержденные документально и связанные с рассмотрением настоящего дела.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ИП ФИО1 (ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) о взыскании задолженности по договору аренды, убытком, неустойки – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 денежные средства в размере 70 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 489 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
В окончательной форме решение изготовлено 03.10.2022.