Решение по делу № 2-172/2025 от 24.03.2025

Дело(УИД) №58RS0012-01-2025-000189-15

Производство № 2-172/2025

Решение

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года г. Каменка

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.А.,

при секретаре Макеевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области, о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Свои требования мотивирует тем, что 23.06.2020 года он заключил в письменном виде с АО «Хлебозавод «Каменский» договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 56,45 кв.м., одноэтажное, с кадастровым номером № расположенное по адресу: (адрес) Данное нежилое здание принадлежало АО «Хлебозавод «Каменский» на праве собственности в соответствии с решением Комитета по управлению имуществом (адрес) № 117а, выданного 20.11.1992 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была внесена запись о регистрации № от (дата).

По соглашению сторон стоимость данного здания была определена в размере 100 000 руб., в том числе НДС 20%, которые Покупатель должен был оплатить Продавцу в течение одного банковского дня с момента подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет АО « Хлебзавод «Каменский».

Согласно п..1.1. и п. 3.2.1 договора купли- продажи недвижимого имущества б/н. от 23.06.2020 АО «Хлебзавод «Каменский» передал, а истец принял недвижимое имущество и право на него в момент подписания настоящего договора, т.е. 23 июня 2020 года.

В соответствии с п.1.3. Договора при переходе права собственности на нежилое здание, истец приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях и в том же объеме что и АО «Хлебзавод «Каменский» до заключения настоящего договора.

Пунктом 5.3 договора купли- продажи недвижимого имущества б/н от 23.06.2020 определено, что недвижимое имущество, указанное в п.1.1 договора считается фактически переданным в момент подписания настоящего договора без составления иного дополнительного документа.

Согласно п.5.5 договора право собственности у истца на приобретенное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.

После подписания договора он с представителем АО «Хлебзавод «Каменский» обратились в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на данное нежилое помещение.

18.10.2024 он обратился в Росреестр о предоставлении ему сведений о спорном объекте недвижимости.

18.10.2024 получил Выписку из Росреестра согласно, которой регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 23.06.2020 не состоялась по независящим от него причинам.

Согласно Выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 15.10.2024 АО «Хлебзавод «Каменский прекратил свою деятельность 18.06.2021. В связи с изложенным истец просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание общей площадью 56,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: (адрес)

В судебное заседание истец не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители администрации г. Каменки Каменского района Пензенской области, Управления Росреестра, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В суд от ППК «Роскадастр» поступило заявление в котором указано на то, что решением суда права ППК «Роскадастр» не может повлиять на права и обязанности Компании. Просят рассмотреть дело в отсутствие представителя.

От администрации г. Каменки Каменского района Пензенской области в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие предстаивтеля.

В соответствии с положением статьи 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему:

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или таковыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают наряду с другими основаниями из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010( в ред.12.12.2023) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материала дела следует, что 23.06.2020 года он заключил в письменном виде с АО «Хлебозавод «Каменский» договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 56,45 кв.м., одноэтажное, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (адрес). Данное нежилое здание принадлежало АО «Хлебозавод «Каменский» на праве собственности в соответствии с решением Комитета по управлению имуществом г. Каменки Пензенской области № 117а, выданного 20.11.1992 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была внесена запись о регистрации № от (дата).

Однако, вышеуказанный договор купли-продажи нежилого здания не был зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по независящим от истца причинам.

С момента приобретения и по настоящее время истец пользуется данным объектом недвижимости открыто и добросовестно, поддерживает его в надлежащем состоянии, считает его своим собственным.

Между тем, согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 1.10.202 собственником указанного спорного недвижимого имущества указан АО «Хлебзавод «Каменский».

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Перечисленные доказательства подтверждают передачу спорного объекта недвижимого имущества продавцом покупателю, принятие покупателем предмета договора купли продажи. Договор купли-продажи отвечает требованиям, предъявляемым ст. 432, 549, 550, 555, 556 ГК РФ, то есть, составлены в письменной форме, подписаны сторонами, содержат соглашение сторон по всем существенным условиям сделки, оплата по договорам произведена в полном объеме, договор фактически исполнен, ни кем не оспорен, претензий в отношении спорного имущества со стороны других лиц не имеется.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю в соответствии со ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Указанное положение закреплено и в ч. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны не оспаривают, что переход права зарегистрирован не был. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится ликвидация юридического лица – продавца.

Из справки в ЕГРЮЛ от 10.02.2025 18.06.2021 общество прекратило свою деятельность.

Таким образом, продавец - представитель АО «Хлебзавод «Каменский» вследствие ликвидации организации, в силу объективных причин, не мог явиться в органы регистрации недвижимости, что препятствовует истцу зарегистрировать свое право собственности в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, суд считает установленным, что договор купли-продажи от 23.06.2020нежилого здания площадью 56,4кв.м. расположенного по адресу: (адрес) заключенный между АО «Хлебзавод Каменский» истцом является состоявшимся, при этом стороны исполнили все существенные условия договоров, а именно продавец продал и передал истцу. вышеуказанное имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а истец уплатил оговоренные суммы за приобретенное имущество и принял его, что подтверждается договором.

Таким образом, судом установлено, что в дальнейшем государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу не состоялась по причине ликвидации юридического лица - продавца. При этом положениями Федерального закона от 21.07.1997 ( в ред. 03.07.2016) № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных положений п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 (в ред.12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив факт исполнения договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к истцу явилась ликвидация продавца, проанализировав положения вышеизложенных нормативно-правовых норм, суд приходит к выводу о том, что договор следует признать состоявшимися, и о наличии оснований для признания за Е. права собственности в отношении указанного имущества.

Иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 11, 12, 56, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание общей площадью 56,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: (адрес)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения

Председательствующий С.А.Лаврова