Дело № 2-418/2025

24RS0048-01-2022-004611-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2025 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Яматиной О.А.,

при ведении протокола помощником судьи Опариной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) в лице представителя ФИО14 и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи 2/4 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>. Стоимость доли согласно условиям договора согласована сторонами в размере 1 500 000 рублей, которые были переданы истцом ФИО14 в момент подписания договора. Договор от ДД.ММ.ГГГГ был передан на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ уведомлением № в регистрации было отказано, поскольку договор не имел нотариального удостоверения. Указывает, что все доли в указанной квартире принадлежат ФИО3 на праве собственности, в связи с чем нет необходимости в нотариальном оформлении указанной сделки. Со ссылкой на изложенные обстоятельства, просит признать за истцом право собственности на 2/4 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО19 (полномочия подтверждены), заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно суду пояснил, что текст договора купли-продажи составлялся ДД.ММ.ГГГГ, поэтому и дату в нем ошибочно указана ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, подписывался договор ДД.ММ.ГГГГ в здании СП КГБУ «МФЦ» в момент подачи договора и заявлений на государственную регистрацию, т.е. после того как ФИО3 выдала доверенность на имя ФИО14 Кроме того указывал на то, что ФИО3 не заявлено об отказе от сделки, что, по мнению стороны истца, свидетельствует о последующем ободрении сделки ФИО3 Также полагает, что заключение спорного договора не требовало нотариального удостоверения, поскольку наследники ФИО5, на момент передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на доли, еще не вступили в наследство, в связи с чем их права не были нарушены.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО20 (полномочия подтверждены), возражала против удовлетворения исковых требований. Дополнительно суду пояснила, что ФИО3 долю в праве собственности на квартиру ФИО2 не продавала, денежные средства в сумме 1 500 000 руб. от истца не получала. Кроме того, договор купли-продажи заключен между ФИО2 и представителем ответчика ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ, в то время как доверенность ФИО3 на имя ФИО14 была выдана ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент подписания спорного договора ФИО14 не имела полномочий на его заключение. Также указывает, что договор считается незаключенным, поскольку не была соблюдена форма договора – договор нотариально не удостоверен.

Представитель третьего лица ФИО16 – ФИО18 не возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что ФИО16 не претендует на спорную долю в праве собственности на квартиру.

Иные лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2, п. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 данного кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО17, ФИО3, ФИО6, ФИО14 являлись собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по ? доли каждый.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер,

Наследниками по закону являлись ФИО3 (жена), ФИО14 (дочь). ФИО14 заявлением от ДД.ММ.ГГГГ отказалась от причитающегося наследства после смерти ФИО6 в пользу ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получила свидетельство о праве на наследство по закону № согласно которому к ней перешло право на 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Таким образом, ФИО3 принадлежали 2/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО14 заключен договор займа с залогом недвижимого имущества (ипотека), по условиям которого ФИО5 предоставил ФИО14 займ под залог принадлежащей последней ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решением Третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу Э1883/2015 исковые требования ФИО5 к ФИО7 удовлетворены частично, с последней в пользу ФИО5 взыскана задолженность по договору займа с залогом недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 559 000 рублей, из них 163 000 рублей в счет уплаты суммы основного долга, 91 280 рублей в счет уплаты ежемесячных процентов за пользование заемными денежными средствами, 272 210 рублей в счет уплаты пени за просрочку согласно п. 9.1 договора займа с залогом недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ, 32 510 рублей в счет уплаты неустойки в порядке п. 9.6 договора займа с залогом недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части отказано. Обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом договора займа с залогом недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ и принадлежащее на праве собственности ФИО14 - 1/4 долю в праве в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

ОСП № по <адрес> в адрес ФИО5 направлено предложение об оставлении нереализованного в принудительном порядке имущества за собой.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/4 доли в праве общедолевой собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер.

После смерти ФИО5 открылось наследство, в том числе в виде 1/4 доли в квартире, находящейся по адресу, <адрес>, л. 19, <адрес>. С заявлением о принятии наследства к нотариусу обратились родители наследодателя - ФИО16 (отец), ФИО15 (мать), и дочь - ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону ФИО16, ФИО15 и ФИО8 на 1/12 долю в праве собственности на квартиру каждому.

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на 1/12 долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, за ФИО16, 1/12 доли за ФИО15, 1/12 доли за ФИО8

На основании соглашения о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО17

После смерти ФИО17 открылось наследство в виде ? доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. С заявлением о принятии наследства к нотариусу обратилась дочь наследодателя - ФИО3 Согласно материалам наследственного дела, ФИО3 или иные лица свидетельство о праве на наследство на 1/4 доли в спорной квартире не получали.

Далее судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО14 и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в квартире, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность у продавца 2/4 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира, в которой находится отчуждаемая 2/4 доли в праве общей долевой собственности, имеет общую площадь 77 кв.м. (п. 1 договора).

Указанная 2/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит продавцу по праву собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО11, реестровый №, право собственности подтверждается свидетельством <адрес> о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (п.2 договора).

Вышеуказанная доля в квартире, принадлежащая продавцу, оценивается и продается по соглашению сторон за 1 500 000 рублей, которую покупатель оплатил продавцу в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор является одновременно и с распиской продавца в получении денежных средств в сумме 1 500 000 рублей от покупателя. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ право залога у продавца на долю в квартире не возникает (п. 3 договора).

Согласно п. 9 договора является одновременно и актом приема-передачи доли от продавца к покупателю.

Из пояснений стороны истца следует, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы ФИО14 наличными.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдала нотариальную доверенность <адрес>2, которой уполномочила ФИО14 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 2/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО11, зарегистрирована в реестре №-н/24-2021-4-375.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО14 обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявление о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ Управлением Росреестра по Красноярскому краю отказано в государственной регистрации права собственности на 2/4 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в связи с тем, что договор купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ нотариально не удостоверен.

Рассматривая при указанных обстоятельствах заявленные требования, суд исходит из следующего.

Предметом спорного договора купли-продажи являются доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В п. 3 ст. 163 ГК РФ определено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственниками спорной квартиры являлись ФИО3 (3/4 доли – право на 2/4 зарегистрировано за ФИО3 и ? доля принадлежала ФИО3 по наследству после ФИО17), а также наследники ФИО5 - ФИО16, ФИО15, ФИО8 (по 1/12 доли каждый), данная сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежала нотариальному удостоверению, на нее распространяются требования о нотариальном удостоверении, вместе с тем стороны договора купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ требования о нотариальном удостоверении сделок не исполнили, в связи с она является ничтожной.

При этом, доводы истца о том, что требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок не подлежат применению к спорному договору купли-продажи недвижимости, так как на момент заключения договора наследники ФИО5 еще не вступили в наследство, суд признает несостоятельными, поскольку наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Таким образом, закон связывает момент возникновения у наследника права собственности на наследственное имущество с моментом открытия наследства в случае, если наследство было принято в порядке и способами, установленными законом.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Согласно толкованию, данному в абзаце втором пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Из материалов дела следует, что спорный договор купли-продажи доли в квартире заключен между ФИО3 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО14 и ФИО9 (покупатель) и датирован ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, доверенность на имя ФИО14 на право продать принадлежащие ФИО3 доли в праве собственности на спорную квартиру выдана ответчиком только ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора ФИО14 не имела полномочий на его заключение.

При этом текст договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержи реквизит доверенности, на основании которой действовала ФИО14

Кроме того, денежные средства по сделке со слов ФИО2 были переданы наличными ФИО14, при этом доказательств получения данных денежных средств ФИО3 в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам стороны истца, в материалы дела не представлены достоверные и допустимые доказательства, что фактически договор заключался ДД.ММ.ГГГГ и подписывался сторонами в МФЦ, равно как и доказательств последующего одобрения договора купли-продажи доли в квартире со стороны ФИО3

Так, согласно выписке из домовой книги о ДД.ММ.ГГГГ в квартире, расположенной по адресу: <адрес> на регистрационном учете состоят с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО14, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО12

Из пояснений сторон также следует, что фактически в спорной квартире проживают ФИО3, ФИО14, ФИО12

Принимая во внимание, что ФИО3 договор купли-продажи не подписывала, в МФЦ для заключения договора и подачи документов на государственную регистрацию перехода права не приходила, ключи от квартиры ФИО2 не передавала, продолжает проживать в спорной квартире и нести бремя ее содержания, суд пришел к выводу, что каких-либо действий, свидетельствующих о последующем одобрении договора, ФИО3 не совершала.

При таких обстоятельствах, учитывая, что при заключении спорного договора сторонами не соблюдены требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок, что влечет их ничтожность; на дату подписания договора у ФИО14 отсутствовали полномочия на его заключение, а также отсутствие доказательств последующего одобрения договора купли-продажи доли в квартире со стороны ФИО3, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что по настоящему делу судом ДД.ММ.ГГГГ было вынесено заочное решение, которым исковые требования ФИО2 были удовлетворены.

Определением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Вместе с тем, на основании заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на 2/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а также копией регистрационного дела.

В соответствии со ст. 443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда (ч. 1 ст. 444 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку приведенное в исполнение заочное решение Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ отменено, исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения, суд полагает необходимым произвести поворот исполнения судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе исполнения которого за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на 2/4 доли в праве собственности на спорную квартиру.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – оставить без удовлетворения.

Произвести поворот исполнения заочного решения Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на долю жилого помещения.

Произведенный поворот заочного решения Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для восстановления права собственности ФИО3 на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Произведенный поворот заочного решения Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности за ФИО2 на 2/4 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 77 кв.м. (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий О.А. Яматина

Текст мотивированного решения изготовлен 16.06.2025

Копия верна судья О.А. Яматина