дело №
УИД: 67RS0001-01-2025-000791-22
Решение
именем Российской Федерации
08.12.2025 г. Смоленск
Заднепровский районный суд г. Смоленска в составе:
председательствующего судьи Граф Я.Ю.,
при секретаре Сваткове А.С.,
с участием истца Буря С.Д.,
представителя ответчика администрации г. Смоленска В.О.П., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Смоленска о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
Буря С.Д. обратился в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №:355, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка. На указанном земельном участке расположено принадлежащее истцу на праве собственности здание с кадастровым номером №:354, площадью 215,9 кв. м, назначение: жилое, вид разрешенного использования: жилой дом.
06.12.2024 Буря С.Д. обратился в администрацию г. Смоленска с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для реконструкции индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированных. 11.12.2024 администрацией г. Смоленска выдан данный документ для проектирования.
В градостроительном плане на втором листе документа в графической части имеется запись: «СЗЗ предприятий, обслуживающих ж/д транспорт». В примечании на том же листе имеется информация: «В границах земельного участка возможно проведение реконструкции индивидуального жилого дома, строительство нового объекта капитального строительства, возможно после снятия (сокращения) СЗЗ».
После получения градостроительного плана земельного участка Буря С.Д. обратился в проектную организацию «Землемер» для выполнения проектной документации по «реконструкции индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированной застройки: жилой дом <адрес> и жилой дом <адрес> по адресу: <адрес>. Реконструкция заключалась в следующем: закладка двух дверей внутри дома, одна дверь на первом этаже, вторая дверь на втором этаже. Был разобран подоконный проем в несущей стене для организации входной группы. Проектная документация 25.12.2024 была согласованна заместителем Главы города Смоленска по строительству и архитектуре В.А.Н.
23.12.2024 Буря С.Д. было подано заявление в администрацию г. Смоленска о выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома с кадастровым номером №:354, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:355, под два жилых дома блокированных.
Письмом № 1/14/157-исх от 20.01.2025 истцу было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию по следующим основаниям:
«Представленные документы не соответствуют требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка № РФ-67-2-02-0-00-2024-8837-0 от 11.12.2024, а именно:
- наименованию реконструированного объекта капитального строительства - раздел «Наименование» лист 1.
Градостроительный план земельного № от 11.12.2024 вид разрешенного использования территории - «для индивидуального жилищного строительства», а документация разработана на «реконструкцию индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированной застройки: жилой дом <адрес> и жилой дом <адрес> по адресу: <адрес>.
По смыслу вышеизложенного, основания в п. 1 письма истец понимает, что градостроительный план выдан для реконструкции индивидуального жилого дома под индивидуальный жилой дом, так как наличие санитарно-защитной зоны ж/д транспорта запрещает осуществлять новое капитальное строительство. Однако в примечании вышеуказанного градостроительного плана администрацией г. Смоленска установлено: «В границах земельного участка возможно проведение реконструкции индивидуального жилого дома, строительство нового объекта капитального строительства возможно после снятия (сокращения) СЗЗ», то есть реконструкция объекта возможна.
«Отсутствуют документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно схема планировочной организации земельного участка». Упомянутая схема также находилась на согласовании в Управлении архитектуры г. Смоленска. 17.01.2025 истцу выдано письмо за № 14/149-исх об отказе в согласовании схемы планировочной организации по тем же основаниям.
Своими действиями администрация г. Смоленска противоречит требованиям ст. 53 Главы 3 ПЗЗ г. Смоленска, в которой установлено: «Границы зон, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации после вступления в силу Правил (изменений в Правила), отображаются на карте градостроительного зонирования города Смоленска в порядке, определенном в статье 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон действуют независимо от их отображения на карте градостроительного зонирования города Смоленска со дня внесения сведений об указанных зонах в Единый государственный реестр недвижимости.».
Кроме того, корректность подготовленного описания местоположения границ СЗЗ определяют Роспотребнадзор и его территориальные органы в зависимости от конкретного объекта (предприятия), а также полученных исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия.
Кроме того, согласно СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с изменениями на 31.05.2022), при размещении железных дорог в выемке или при осуществлении специальных шумозащитных мероприятий, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, ширина санитарной зоны может быть уменьшена, но не более чем на 50 м.
Если администрация г. Смоленска выделила земли под индивидуальную жилую застройку в санитарно-защитной зоне, то это было нарушение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-Ф; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция»; постановления правительства РФ № 222 от 03.03.2018 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон»).
Если администрацией г. Смоленска была установлена санитарно-защитная зона на землях жилой зоны - это также нарушение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-Ф; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция»; постановления правительства РФ № 222 от 03.03.2018 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон»).
Возникшие разногласия в трактовке существующего законодательства, а именно утверждение администрацией г. Смоленска о том, что индивидуальный жилой дом в санитарно-защитной зоне может быть реконструирован только под индивидуальный жилой дом, при том что на спорной местности границы санитарно-защитной зоны не установлены, привели истца к несогласию с решением ответчика об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию и обращению в суд.
В связи с отсутствием разрешения на реконструкцию реконструированный истцом объект недвижимости является самовольным строением в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Экспертным заключением инженера И.Л.М., специалистом ООО «Землемер» от февраля 2025 года подтверждается, что реконструкция индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированных выполнена с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании изложенного Буря С.Д. просит в связи с признанием жилого дома жилым домом блокированного типа признать за собой право собственности на два жилых дома блокированной застройки: жилой дом <адрес> общей площадью 108,6 кв. м, жилой дом <адрес> общей площадью 108,6 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №:355, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Буря С.Д. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Также выразил согласие на устранение недостатков, указанных в экспертном заключении, - укладку по периметру объекта отмостки и организацию водоотведения на кровли.
Представитель ответчика В.О.П. указала, что Администрация г. Смоленска возражает относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Фактически на земельном участке с кадастровым номером №:355 возведена самовольная постройка - дом блокированной застройки. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная совокупность обстоятельств для признания за истцом права собственности на самовольную постройку не доказана.
Также представитель ответчика В.О.П. обратила внимание, что в экспертом заключении выявлены нарушения - по периметру объекта отсутствует отмостка, отсутствует организованное водоотведение на кровли.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена, создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Исходя из названной нормы, самовольность постройки определяется при наличии одного из трех названных в этой статье признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке за исключением если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требовании о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, выписки из ЕГРН, с 03.12.2024 Буря С.Д. является собственником земельного участка с кадастровым номером №:355, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: <адрес>.
Также в ЕГРН имеются сведения, что с 23.01.2024 Буря С.Д. является собственником здания с кадастровым номером №:354, площадью 215,9 кв. м, назначение: жилое, вид разрешенного использования: жилой дом.
Буря С.Д. произведена реконструкция индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированной застройки: жилой дом <адрес> жилой дом <адрес>, по адресу: <адрес>.
Администрацией г. Смоленска 17.01.2025 было отказано в согласовании проектной документации по реконструкции индивидуального жилого дома под жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес>.
Экспертным заключением инженера И.Л.М., специалистом ООО «Землемер» подтверждается, что реконструкция индивидуального жилого дома под два жилых дома блокированных выполнена с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Определением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 21.07.2025 с учетом возражений стороны ответчика по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Орловская ЛСЭ Минюста России.
Согласно выводам заключения эксперта № 1053/3-2-25 от 29.10.2025:
1. В исследуемом жилом доме были выполнены работы по перепланировке и реконструкции.
Работы, связанные с перепланировкой:
- закладывание дверного проема между жилыми комнатами 1 -го этажа;
- на первом этаже в жилой комнате в осях А/3 в оконном проеме устраивается дверной проем. Жилая комната переустраивается в прихожую;
- на первом этаже в жилых комнатах в осях Б/3 в оконных проемах устраиваются дверные проемы;
- закладывание дверного проема между жилыми комнатами 2-го этажа.
Работы, связанные с реконструкцией:
- образование двух жилых домов блокированной застройки.
Перепланировка, выполненная в строении, расположенном по адресу: <адрес>, не повлекла за собой потерю устойчивости и прочности строения, не затронула конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышает предельные параметры разрешенного строительства.
Исследуемые жилые дома блокированной застройки, расположенные по адресу: <адрес>, регламентируются требованиям норм по следующим параметрам:
Согласно ПЗЗ г. Смоленска:
- соответствуют градостроительному регламенту по виду разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости для данной территориальной зоны;
- соответствуют градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны, в части минимального отступа от границы земельного участка, не нарушает строительные нормы и правила.
По организации кровли:
- соответствуют СП 17.13330.2017 «Кровли». Отсутствует организованное водоотведение (данный недостаток является устранимым).
По санитарным нормам:
- соответствуют СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
По площади, ширине и высоте помещений:
- соответствуют СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».
По противопожарным нормам:
- соответствуют СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
По строительным нормам:
- соответствуют СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;
- соответствуют СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II -22-81*»;
- соответствуют СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87».
2. По результатам экспертного осмотра объекта исследования, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что в жилых домах блокированной застройки отсутствуют:
- дефекты и повреждения, свидетельствующие о том, что в конструкциях имеют место и развиваются какие-либо деструктивные процессы (сколы, прогибы, проседание углов и пр.);
- дефекты и повреждения инженерно-технических систем (включая сети, трубопроводы, оборудование, запорно-регулирующие устройства и пр.) отсутствуют, что свидетельствует о своевременном (систематическом) их техническом обслуживании с соблюдением установленных правил эксплуатации здания и сроков его ремонта.
Отсутствие названных выше признаков на дату проведения экспертного осмотра указывает на пространственную неизменяемость и устойчивость несущих конструкций исследуемого жилого помещения, и, соответственно, наличие безопасных условий пребывания в нем людей и отсутствие угрозы их жизни и здоровью со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования.
Однако экспертом в рамках исследования установлено, что исследуемый объект соответствует строительным нормам и правилам, санитарным и иным нормам и правилам.
Иными словами, следуя формулировке вопроса, поставленного судом, «об угрозе жизни и здоровья граждан», в границах специальных строительно-технических знаний, исследуемое строение, расположенное по адресу: <адрес>, находится в исправном работоспособном состоянии.
Кроме того, как следует из заключения эксперта, исследуемое строение представляет собой блокированный двухэтажный жилой дом с мансардным этажом 2023 года постройки правильной геометрической формы без подвала, состоящим из жилого дома <адрес> и жилого дома <адрес>.
Оснований сомневаться в объективности и достоверности выводов судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку судом установлено, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, не противоречит совокупности исследованных по делу доказательств; эксперт, проводивший экспертизу, имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, установив, что самовольная постройка возведена в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, в отношении земельного участка имеются права, допускающие строительство на нем жилых домов блокированной застройки, постройки соответствуют требованиям к параметрам застройки, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу, что требование Буря С.Д. о признании права собственности на самовольную постройку является обоснованным, подлежащим удовлетворению.
При этом выявленные экспертом нарушения - отсутствие по периметру объекта отмостки и организованного водоотведения на кровли не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку являются несущественными и устранимыми и, как следует из выводов экспертного заключения, установлено наличие безопасных условий пребывания в спорном объекте людей и отсутствие угрозы их жизни и здоровью со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в связи с признанием жилого дома <адрес>, кадастровый номер №:354, жилым домом блокированного типа, признать за ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на два жилых дома блокированной застройки: жилой дом <адрес> общей площадью 108,6 кв. м, жилой дом <адрес> общей площадью 108,6 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №:355, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, по адресу: <адрес>.
Выплатить с депозитного счета Управления Судебного департамента в Смоленской области за счет внесенных ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ) денежных средств согласно чеку по операции от 21.07.2025 ФБУ Орловская ЛСЭ Минюста России вознаграждение за проведение судебной экспертизы по гражданскому делу № 2-1136/2025 в сумме 125760 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд г. Смоленска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Срок изготовления мотивированного решения суда - 22.12.2025.
Председательствующий Граф Я.Ю.