Решение по делу № 2-24/2025 от 12.03.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<данные изъяты> г.Зарайск

Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Бондаренко Н.П.,

с участием представителя истца <данные изъяты>2 по доверенности <данные изъяты>11,

при секретаре судебного заседания <данные изъяты>5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению <данные изъяты>2 к Администрации городского округа <данные изъяты>, Министерству жилищной политики <данные изъяты> о сохранении в реконструированном виде объекта незавершенного строительства нежилого здания – магазина, признании права собственности на реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание – магазин, установлении в решении, что оно является основанием для регистрации за истцом права собственности на реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание – магазин,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты>2 обратился в Зарайский городской суд с иском к Администрации городского округа <данные изъяты>, в котором с учётом уточнений, принятых судом, просил сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства нежилое здание - магазин площадью 516,2 кв.м. (площадь застройки объекта 312 кв.м.) степень готовности 67,35 %, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>; признать за ним право собственности на реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание - магазин площадью 516,2 кв.м. (площадь застройки объекта 312 кв.м.) степень готовности 67,35%, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>; установить, что решение Зарайского городского суда <данные изъяты>, принятое по настоящему гражданскому делу будет являться основанием для регистрации за истцом в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание - магазин площадью 516,2 кв.м. (площадь застройки объекта 312 кв.м.), степень готовности 67,35%, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>.

Определением Зарайского городского суда от <данные изъяты> года вторым ответчиком по делу по иску <данные изъяты>6 привлечено Министерство жилищной политики <данные изъяты>.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец по договорам купли – продажи доли земельного участка с долей нежилого магазина от <данные изъяты> и <данные изъяты> приобрел в собственность в общей сложности 3/4 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 338 кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина), находящегося по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2-ой, <данные изъяты>, и размещенные на нем 3/4 доли в праве общей долевой собственности нежилого здания (магазина), с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 222,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>. После чего <данные изъяты>2 стал единоличным собственником нежилого здания магазина, площадью 222,9 кв.м., и земельного участка, площадью 338 кв.м.

На дату приобретения <данные изъяты>2 долей в праве общей долевой собственности по факту нежилое здание уже имело два этажа и общую площадь всех помещений – 535,87 кв.м., строительство нежилого здания – магазина полностью завершено.

В тексте иска указано, что изначально по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>2, <данные изъяты>7, <данные изъяты>8, <данные изъяты>9, <данные изъяты>10 приобрели в долевую собственность нежилое здание магазина, назначение - объект незавершенного строительства, общей площадью 222,90 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>, и земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 338,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для общественно-делового и гражданского строительства (строительства магазина), границы земельного участка имеют следующее местоположение: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>.

В пункте 1.1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от <данные изъяты> указано, что строительство нежилого здания - магазина производилось на основании разрешения на строительство <данные изъяты>, выданного <данные изъяты> <данные изъяты>.

Согласно архивной выписке из инвентарного дела <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>, составленного по состоянию на <данные изъяты> степень готовности объекта недвижимости составила 33%, был построен только первый этаж, площадь которого составила 222,9 кв.м.

Перед началом строительства нежилого здания - магазина застройщиком <данные изъяты>13 была полностью разработана проектная документация, которая была согласована с <данные изъяты>. Согласно проектной документации изначально предполагалось строительство нежилого двухэтажного здания магазина - общей площадью 530,53 кв.м., в том числе торговой площадью 242,78 кв.м.

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства, долевые собственники продолжили строительство магазина.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

То есть, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>).

В соответствии с абз.2 п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Определением Зарайского городского суда Московской области от 16.09.2020 года по гражданскому делу №2-454/2020 было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. Проведение экспертизы было поручено ООО «3Д-Эксперт».

ООО «3Д-Эксперт» в материалы дела представлено заключение эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты>.

На странице 22 экспертного заключения экспертом представлены следующие выводы, которые были сделаны по результатам проведенных замеров и исследования объектов экспертизы нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>:

Нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, с кадастровым номером: 50:38:0070211:63, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>. По результатам обследования объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> установлено, что здание является объектом незавершенного строительства. По результатам проведения расчетов установлено, что степень готовности объекта на дату обследования составляет 67,35 % (шестьдесят семь целых и тридцать пять сотых процента). В результате проведения обследования нежилого здания установлено, что при проведении реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером: 50:38:0070211:63 на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> не выявлено нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Реконструированный объект недвижимости с кадастровым номером: 50:38:0070211:63 на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На странице 10 экспертного заключения указано, что объект исследования представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание магазина. <данные изъяты> здания на основании замеров эксперта, составляет 516,2 кв.м. Площадь застройки объекта составляет 312 кв.м. Общий вид здания имеет типовой для настоящего времени архитектурный стиль присущий нежилым зданиям.

В качестве нормативного обоснования иска <данные изъяты>2 ссылается на нормы ст.ст. 12, 218, 222, 263 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.1, 51 и 62 Градостроительного кодекса РФ, ст.40 Земельного кодекса РФ.

В судебное заседание истец <данные изъяты>2 не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель истца <данные изъяты>2 по доверенности <данные изъяты>11 заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. Ранее в дело поступили заявления от <данные изъяты> №б/н, в котором представитель администрации по доверенности <данные изъяты>12 заявила о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком (л.д.99), от <данные изъяты> №б/н, в котором ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя, решение оставляет на усмотрение суда (л.д.118).

Представитель ответчика Министерства жилищной политики <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В дело поступили возражения, из текста которых следует, что отсутствие спора между истцом и ответчиком исключает возможность удовлетворения иска.

Согласно Положению о Министерстве жилищной политики <данные изъяты>, утвержденному Постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 года № 688/35, Министерство является центральным исполнительным органом государственной власти <данные изъяты> специальной компетенции, проводящим государственную политику и осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в отдельных сферах жилищной политики и градостроительной деятельности, за исключением строительства объектов капитального строительства (реконструкции) государственной собственности Московской области, финансируемых из бюджета Московской области за счет бюджетных ассигнований на осуществление бюджетных инвестиций, участвующим в реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также в обеспечении реализации проектов строительства (реконструкции) объектов нежилого назначения на территории <данные изъяты>.

В соответствии с п. 13.2 указанного Положения Министерство в период перераспределения полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <данные изъяты> и органами государственной власти <данные изъяты>, установленный законом <данные изъяты>, осуществляет выдачу (внесение изменений, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия) разрешений на строительство, выдачу (отказ в выдаче) разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских поселений, сельских поселений, городских округов, а также в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территории двух и более поселений (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) с <данные изъяты>.

С учетом избранного истцами по настоящему делу способа защиты права, предметом спора по делу <данные изъяты> является признание права собственности на нежилое здание (магазин) в реконструированном состоянии, а не обжалование действий органов государственной власти, органов местного самоуправления в рамках оказания публичных правоотношений.

В соответствии с абз.3 п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В связи с тем, что предметом спора по делу является признание права собственности на нежилое здание (магазин), реконструированное без получения необходимого разрешения на реконструкцию, и таким образом отвечающее признакам самовольной постройки, единственным надлежащим ответчиком по указанному предмету спора является Администрация г.о. Зарайск Московской области, а не Министерство.

На основании изложенного, представитель ответчика Министерства жилищной политики Московской области в удовлетворении требований <данные изъяты>2 к Министерству жилищной политики Московской области просит отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Суд считает возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц без ущерба для судебного разбирательства.

Суд, выслушав представителя истца <данные изъяты>2 по доверенности <данные изъяты>11, тщательно исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, приходит к следующему выводу:

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>2 приобрел у <данные изъяты>13 в собственность ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 338 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для общественно-делового и гражданского строительства (строительства магазина), границы земельного участка имеют следующее местоположение: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>., и нежилое строение здание магазина, назначение – объект незавершенного строительства, общая площадь 222,90 кв.м., инвентарный <данные изъяты>; лит.Б; местоположение: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты> (л.д.36-39).

Также по договору купли – продажи доли земельного участка с долей нежилого магазина от <данные изъяты> <данные изъяты>2 приобрел в собственность у <данные изъяты>9, <данные изъяты>8, <данные изъяты>7 7/12 долей в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 338 кв.м, с кадастровым номером 50:38:0070211:14, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина), находящегося по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты> размещенные на нем 7/12 долей в праве общей долевой собственности нежилого здания (магазина) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 222,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты> (л.д.18-19).

Также по договору купли-продажи доли земельного участка с долей нежилого здания (магазина) от <данные изъяты> <данные изъяты>2 приобрел у <данные изъяты>14 в собственность 1/6 долю в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 338 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина), находящегося по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>, и размещенную на нем 1/6 долю в праве общей долевой собственности нежилого здания (магазина) с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.16-17).

На основании вышеперечисленных правоустанавливающих документов в настоящее время <данные изъяты>2 является собственником всего земельного участка, общей площадью 338 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты> и размещенного на нем нежилого здания (магазина) с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРН от <данные изъяты> за <данные изъяты>2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание магазин, одноэтажный площадью 222,9 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты> (л.д.12-13).

Согласно выписке из ЕГРН от <данные изъяты> за <данные изъяты>2 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 338 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты> (л.д.14-15).

Судом из материалов дела установлено и не оспаривается участниками процесса, что по состоянию на <данные изъяты> строительство магазина в целом было завершено, а магазин представлял собой двухэтажное здание.

Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом, составленным ООО «Люкс» по состоянию на <данные изъяты>, и экспертным заключением №СТ-3-16 от <данные изъяты>, составленным экспертом ООО «Люкс» <данные изъяты>15.

Согласно записям в техническом паспорте: магазин, год завершения строительства – 2008, общая площадь здания по внутреннему обмеру – 535,87 кв.м., площадь застройки 263,55 кв.м. (л.д.27-32).

В соответствии с экспертным заключением ООО «Люкс» степень готовности здания магазина, расположенного по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена значением 95%» (л.д.20-26).

Из названного разрешения следует, что по нему было разрешено строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства - монтаж подземной части здания магазина. Также в нем указано, что проект согласован <данные изъяты>. Срок действия разрешения до <данные изъяты>.

Согласно архивной выписке из инвентарного дела <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>, составленного по состоянию на <данные изъяты>, степень готовности объекта недвижимости - 33%, зафиксировано строительство только первого этажа, площадь которого составила 222,9 кв.м.

Перед началом строительства нежилого здания - магазина, застройщиком <данные изъяты>13 была полностью разработана проектная документация, которая была согласована с <данные изъяты>. Согласно проектной документации изначально предполагалось строительство нежилого двухэтажного здания магазина - общей площадью 530,53 кв.м., в том числе торговой площадью 242,78 кв.м.

Из объяснений представителя истца <данные изъяты>11 и материалов дела судом установлено, что после приобретения в собственность объекта незавершенного строительства долевые собственники продолжили строительство магазина, что подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами: разрешение Администрации <данные изъяты> <данные изъяты> на земляные работы на территории <данные изъяты>, выданное <данные изъяты>9; разрешение Администрации <данные изъяты> <данные изъяты> на земляные работы на территории <данные изъяты>, выданное <данные изъяты>9; технические условия на разработку проекта узла учета тепловой энергии здания магазина <данные изъяты> <данные изъяты>, выданные МУП «Единая служба коммунального хозяйства <данные изъяты>» <данные изъяты> от <данные изъяты>; технические условия на подключение теплоснабжения здания магазина <данные изъяты> <данные изъяты>, выданные МУП «Единая служба коммунального хозяйства <данные изъяты>» <данные изъяты> от <данные изъяты>; уведомление МОЭСК на имя <данные изъяты>2; акт <данные изъяты> от <данные изъяты> об осмотре приборов учета, согласования расчетной схемы учета электроэнергии (мощности) и допуска прибора учета в эксплуатацию в составе ИИК и ИВКЭ, выданный Зарайским РЭС; акт осмотра (обследования) электроустановки от <данные изъяты> <данные изъяты>, составленный филиалом ВЭС Зарайского РЭС; акт о выполнении технических условий <данные изъяты>, составленный Зарайским РЭС; акт об осуществлении технологического присоединения <данные изъяты>, составленный Филиалом <данные изъяты>» Восточные электрические сети; акт разграничения границ балансовой принадлежности сторон № ВЭС-Б-712/351-3 от <данные изъяты>, составленный Зарайским РЭС; акт разграничения эксплуатации ответственности сторон <данные изъяты> от <данные изъяты>; технические условия на технологические присоединение к электрическим сетям ОАО «Московская объединенная электросетевая компания» энергопринимающих устройств <данные изъяты>) от <данные изъяты>, выданные Филиалом ОАО «МОЭСК» ВЭС на имя <данные изъяты>2; договор <данные изъяты>) от <данные изъяты> об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, заключенный между ОАО «МОЭСК» и <данные изъяты>2; технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации магазина, расположенного по адресу: <данные изъяты>, микрорайон 2, <данные изъяты>, выданные МУП «Единая служба коммунального хозяйства <данные изъяты>» за <данные изъяты>/в от <данные изъяты>.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 года N143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим её лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства согласно ст. 128 ГК РФ являются объектами гражданских прав.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена как ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений, так и ст.40 действующего с 01 января 2017 года Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статьям 2, 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Строительство, реконструкция, а также капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу п.п.2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований; градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Понятие "реконструкция" закреплено в п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза экспертом <данные изъяты> <данные изъяты>16 на основании определения суда от <данные изъяты>.

Из заключения эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> судом установлено следующее:

Нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>.

По результатам обследования объекта недвижимости с кадастровым номером

<данные изъяты> установлено, что здание является объектом незавершенного строительства. По результатам проведения расчетов установлено, что степень готовности объекта на дату обследования (дата обследования <данные изъяты>) составляет 67,35 %. В результате проведения обследования нежилого здания установлено, что при проведении реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером: <данные изъяты> на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> не выявлено нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Реконструированный объект недвижимости с кадастровым номером: <данные изъяты> на земельном участке по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На странице 10 экспертного заключения указано, что объект исследования представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание магазина. <данные изъяты> здания на основ ании замеров эксперта составляет 516, 2 кв.м. Площадь застройки объекта составляет 312 кв.м.

У суда нет оснований не доверять выводам эксперта, они четкие, понятные, не содержат неясностей. Экспертиза выполнена лицом, имеющим надлежащее образование и опыт экспертной работы. В связи с чем, заключение может быть положено в основу судебного решения.

Таким образом, в дело представлены доказательства того, что земельный участок, на котором расположен реконструированный без соответствующих разрешений объект, принадлежит истцу на праве собственности, объект не выходит за границы земельного участка, проектная документация разработана правопредшественником истца и утверждалась органом местного самоуправления изначально на строительство 2-х этажного здания магазина, разрешенное использование объекта – для общественно-делового и гражданского строительства (строительства магазина) не менялось, нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил при реконструкции эксперт не выявил; реконструированный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Также установлено, что на первоначальном этапе застройщиком было получено разрешение на строительство.

Также судом установлено, что ответчики не обращались в суд с иском о сносе магазина.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает все заявленные исковые требования <данные изъяты>2 к администрации подлежат удовлетворению.

В свою очередь, Министерство жилищной политики <данные изъяты> не является надлежащим ответчиком, поскольку, как установил суд, спорная реконструкция магазина завершена к <данные изъяты> году, а на указанную дату полномочия по выдаче разрешений на реконструкцию нежилых зданий принадлежали органам местного самоуправления.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление <данные изъяты>2 к Администрации городского округа <данные изъяты> удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства нежилое

здание - магазин площадью <данные изъяты> степень готовности <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>.

Признать за <данные изъяты>2 право собственности на

реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание - магазин площадью <данные изъяты> (площадь застройки объекта <данные изъяты> кв.м.), степень готовности <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Данное решение является основанием для регистрации Управлением Росреестра по

<данные изъяты> за <данные изъяты>2 в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на реконструированный объект незавершенного строительства нежилое здание - магазин площадью <данные изъяты> кв.м, (площадь застройки объекта <данные изъяты> кв.м.), степень готовности <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

<данные изъяты>

На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Зарайский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение судом изготовлено <данные изъяты>.

Судья Н.П.Бондаренко