Дело № 3а-42/2022
УИД: 79OS0000-01-2021-000059-89
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 июля 2022 г. г. Биробиджан
Суд Еврейской автономной области в составе:
председательствующего судьи Тимирова Р.В.
при секретаре судебного заседания Князь Т.В.
с участием представителя административного ответчика ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лай Фу» к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Лай Фу» (далее - ООО «Лай Фу») обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № , установлении кадастровой стоимости равной рыночной, установленной в отчёте об оценке по состоянию на 05.04.2021 в размере 2 324 016,90 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № от 27.06.2019 (в редакции соглашения от 09.04.2021), следовательно, имеет заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости, поскольку она подлежит учёту при расчёте арендной платы за объект недвижимости.
Определением суда от 13.08.2021 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).
Определением суда от 11.10.2021 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» (далее - ОГБУ «Облкадастр»).
Определением суда ЕАО от 11.11.2021 производство по административному делу по административному иску ООО «Лай Фу» было прекращено на основании части 2 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).
Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 16.02.2022 вышеназванное определение суда было отменено, административное дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков правительства ЕАО, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), представители заинтересованных лиц комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО, ФГБУ «ФКП Росреестра» неявились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
В письменном отзыве на административное исковое заявлениепредставитель административного ответчика правительства ЕАО О. просила отказать в удовлетворении административного иска, дело рассмотреть в отсутствии представителя правительства ЕАО. Указала, что на административном истце лежит обязанность доказать действительный размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (т. 2 л.д. 237-238).
Из письменного отзыва Управления Росреестра по ЕАО от 01.04.2022 (т. 2 л.д. 235-236) на административный иск следует, что Управление Росреестра по ЕАО не препятствует в реализации законных прав административному истцу, в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Как следует из письменного отзыва директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЕАО К. от 20.04.2022 (т. 3 л.д. 66-67) против удовлетворения заявленных административных исковых требований не возражали.
В соответствии со статьями 150, 247 (часть 4) КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, их представителей, представителей заинтересованных лиц.
Согласно письменным возражениям директора ОГБУ «Облкадастр» от 28.03.2022 (т. 2 л.д. 232-234), административное исковое заявление считают необоснованным, не подлежащим удовлетворению, так как оспариваемая кадастровая стоимость не затрагивает права и законные интересы административного истца. При определении оспариваемой кадастровой стоимости использовались методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для группы объектов недвижимости, имеющие схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости, что максимально соответствует рыночной стоимости по состоянию на дату оценки. Полагали, что предоставленный административным истцом отчёт об оценке содержит неполные и недостоверные сведения и иные ошибки, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Облкадастр» ФИО1 административные исковые требования не признал. Доводы, указанные в письменных возражениях, поддержал.
Дополнительно пояснил, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в настоящее время актуальная.
Заслушав пояснения представителя административного ответчика ФИО1, исследовав письменные доказательства по административному делу, суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
На основании пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьёй 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Как следует из материалов дела, ООО «Лай Фу» в соответствии с договором аренды земельного участка от 27.07.2019 № (с последующими изменениями соглашением от 09.04.2021) является арендатором земельного участка с кадастровым номером № , площадью 2 583 564 кв.м., категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешённого использования «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», расположенного в
Срок действия условий договора аренды установлен с 25.06.2019 по 24.06.2034 (п.1.2 договора).
Условиями договора определено, что размер арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из действовавшей кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Актом ОГБУ «Облкадастр» № от 19.04.2021 (т. 2 л.д. 33) определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 13 072 833,84 руб. по состоянию на 05.04.2021.
Сведения о кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.04.2021 (т.1 л.д.40).
Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ) внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Признана утратившей силу статья 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, предусматривающая порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, одновременно Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ дополнен статьёй 22.1, которой введён внесудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании решения уполномоченного бюджетного учреждения.
Так, в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Принятое бюджетным учреждением решение в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ до 01.01.2023 установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, согласно которого в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:
а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ;
в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ не осуществляется.
В силу части 3 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 01.06.2021 № 167-пп 01.08.2021 установлена датой перехода к применению на территории Еврейской автономной области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Установление кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости с 01.08.2021 осуществляется ОГБУ «Облкадастр».
Из материалов дела следует, что ООО «Лай Фу» обратилось в суд с административным иском 31.07.2021, то есть до установления даты перехода к применению на территории ЕАО положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов административного дела следует, что датой обращения административного истца в суд ЕАО с указанным административным иском является 31.07.2021 (т. 1 л.д. 17).
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости относительно спорных земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.04.2021.
Расчёт размера арендной платы за пользование спорными объектами недвижимости осуществлялся на основании закона ЕАО от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - закон ЕАО от 01.07.2015 № 747-ОЗ), действующего до 31.12.2019, которые предусматривал необходимость учёта кадастровой стоимости объекта недвижимости при исчислении величины арендных платежей.
С 01.01.2020 определение размера арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными административному истцу в аренду, производилось в соответствии с постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - постановление правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп, Порядок определения размера арендной платы).
В соответствии с вышеуказанным Порядком определения размера арендной платы, действовавшим с 22.04.2021 по 26.05.2021, расчёт арендной платы производился исходя из ставок арендной платы, установленных в Приложении 1 к Порядку определения размера арендной платы, за земельные участки с видом разрешённого использования «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» на территории Ленинского района в размере 4, 72 руб.
Решением суда ЕАО от 28.12.2020 ставки арендной платы за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4, 72 руб., на территории Октябрьского района в размере 4, 04 руб., на территории Биробиджанского района в размере 4, 55 руб., закреплённые в Приложении 1 к Порядку определения размера арендной платы, признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу. Апелляционным определение Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 указанное решение суда оставлено без изменения, вступило в законную силу.
Постановлением правительства ЕАО от 23.08.2021 № 284-пп «О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённый постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп», распространившим своё действие на правоотношения, возникшие с 26.05.2021, изменена ставка арендной платы за земельные участки с видом разрешённого использования «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» на территории Ленинского района, которая установлена в размере 3, 91 руб.
Постановлением правительства ЕАО от 22.10.2021 № 424-пп «О внесении изменений в постановление правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», действующим с 01.01.2022, Приложение 1 к Порядку определения размера арендной платы признано утратившим силу.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчёт регулируемой арендной платы за землю, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчёт арендной платы за землю на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.
Из представленного в материалы дела договора аренды № от 27.06.2019 (с учётом соглашения от 09.04.2021) следует, что размер арендной платы за пользование земельным участком, определялся на основании кадастровой стоимости, что соответствует положениям закона ЕАО от 01.07.2015 № 747-ОЗ.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в период с 22.04.2021 по 26.05.2021 имеют место правовые препятствия для расчёта арендной платы по ставкам, установленным Порядком определения размера арендной платы, следовательно, имеется возможность расчёта размера арендных платежей относительно указанного периода на основании действовавшей кадастровой стоимости земельного участка, оспариваемой административным истцом.
Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, так как имеет возможность обращения в требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей, что очевидно затрагивает его права, как плательщика арендной платы, то есть является надлежащим административным истцом по заявленным требованиям.
По указанным основаниям довод административного ответчика ОГБУ «Облкадастр», указанный в письменных возражениях об обратном, суд признаёт несостоятельным.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен указанным Кодексом.
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении административных дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
При обращении в суд с административным иском в его обоснование административным истцом представлен суду отчёт об оценке от 30.07.2021 № ООО (оценщик С. свидетельство от 22.07.2020 № о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный № от 13.12.2007; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № ), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 05.04.2021 составляет 2 324 016, 90 руб.
Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный).
Согласно ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Определением суда от 21.04.2022 по ходатайству представителя административного ответчика по делу был назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Я.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от № , выполненному экспертом Я.., отчёт об оценке от 30.07.2021 № , выполненный ООО », соответствует требованиям ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не допускались, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
Выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на ФСО и нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Эксперт подтвердил выводы оценщика в отчёте об оценке от 30.07.2021 № , выполненный ООО о величине рыночной стоимости спорного земельного участка.
Суд не может согласиться с возражениями ОГБУ «Облкадастр» на заключение эксперта от 31.05.2022 № , поскольку несогласие с выводами эксперта, которые подлежат оценке судом, само по себе о недостоверности выводов, приведённых экспертом в заключении, не свидетельствует.
Сомнений в компетентности эксперта, проводившего исследование и достоверности экспертных заключений, у суда не имеется, несогласие с выводами эксперта не означает, что они ошибочны или незаконны.
При этом экспертом даны письменные пояснения в связи с поступившими от административного ответчика возражениями, в которых приведены соответствующие мотивированные суждения о необоснованности поданных возражений.
Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение судебной оценочной экспертизы, квалификацию эксперта, её проводившего, считает его достоверным доказательством по вопросу соответствия отчёта об оценке от 30.07.2021 № , выполненного ООО », требованиям ФСО.
Из содержания отчёта об оценке от 30.07.2021 № следует, что при его подготовке оценщик использовал доходный подход определения стоимости объекта, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ, при этом эксперт указал и обосновал невозможность применения метода сравнительного и затратного подходов.
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэконразвития России от 25.09.2014 № 611 оценщиком дано точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельного участка, в том числе его площадь, вид разрешённого использования, месторасположение. Произведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющим на его стоимость. Процесс оценки объекта недвижимости подробно описан. В отчёте присутствуют все необходимые ссылки на источники используемой информации, содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости поименованного земельного участка, определённой оценщиком в отчёте от 30.07.2021, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, исследованный в судебном заседании отчёт об оценке от 30.07.2021 № соответствует требованиям законодательства и сомнений в правильности не вызывает, что подтверждено также заключением судебной экспертизы, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной является законным.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 05.04.2021 превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором данного земельного участка, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лай Фу» к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № , площадью 2 583 564 кв. метров, местоположение: , категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения», виды разрешённого использования «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.04.2021 в размере 2 324 016 (два миллиона триста двадцать четыре тысячи шестнадцать) рублей 90 копеек.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 31.07.2021.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд Еврейской автономной области.
Судья Р.В. Тимиров
Мотивированное решение по делу составлено 22.07.2022.