Дело № 3а-299/2025
УИД: 36OS0000-01-2025-000213-87
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Воронеж 30 сентября 2025 года
Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Удоденко Г.В.,
при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С.,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ЦЕМРОС» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,
установил:
административный истец АО «ЦЕМРОС» обратился с названным выше административным иском, указывая на то, что он как собственник земельного участка с кадастровым номером №, площадью 256 094 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальный район Подгоренский, городское поселение Подгоренское, поселок городского типа Подгоренский, <адрес>, обязан уплачивать земельный налог, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно превышает размер рыночной стоимости. Кроме того истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 210 239 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства технологической линии транспортировки сырья участка от карьера до технологической линии по производству цемента производительностью 6000 тонн клинкера в сутки в пгт <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, юго-восточная часть кадастрового квартала №, уплачивает арендные платежи, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно превышает размер рыночной стоимости, в связи с чем просили установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 28920 477 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 58463 699 руб. (т.1 л.д.5-10).
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № В-250203/Н от 28 марта 2025 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка»
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, арендной платы и, как следствие, затрагивают его права и обязанности как собственника и арендатора земельных участков.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились; позиция по делу представителей административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», представителя заинтересованного лица администрации Подгоренского муниципального района Воронежской области представлена в письменном виде (т.2 л.д. 136, 142, 144-146).
Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.
В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что административный истец АО «ЦЕМРОС» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 256 094 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенного по адресу: Воронежская область, муниципальный район Подгоренский, городское поселение Подгоренское, поселок городского типа Подгоренский, <адрес>, запись регистрации права собственности от 25 апреля 2023 года (т.1 л.д. 19-41).
Кроме того административный истец АО «ЦЕМРОС» является арендатором земельного участка №, площадью 210 239 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства технологической линии транспортировки сырья участка от карьера до технологической линии по производству цемента производительностью 6000 тонн клинкера в сутки в пгт <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, юго-восточная часть кадастрового квартала №, на основании договора № 160 от 4 декабря 2013 года, запись регистрации права аренды от 7 мая 2014 года (т.1 л.д. 42-81, 82-85).
Согласно пункту 2.1 указанного Договора, срок аренды земельного участка установлен по 4 декабря 2062 года.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года № 349.
В соответствии с указанным порядком, условиями договора аренды № 160 от 4 декабря 2013 года размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 36:24:7800013:128 исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (пункт 3.4 Договора, Приложение № 1 к договору аренды № 160 от 4 декабря 2013 года), в связи с чем суд усматривает наличие заинтересованности административного истца также в оспаривании результатов кадастровой оценки данного земельного участка.
Результаты кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 49797209 руб. 54 коп. (т.1 л.д. 18).
Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.
В свою очередь, государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» осуществляет на территории Воронежской области полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В точности, учреждение занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки, а также определением кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (пункт 2.3 Устава учреждения).
Как следует из материалов дела, государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 96598 656 руб. 80 коп., что подтверждается пояснениями указанного административного ответчика и актом от 28 ноября 2023 года № АОКС-36/ЗУ/2023/000598 (т.2 л.д. 182-183).
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативных актов об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № В-250203/Н от 28 марта 2025 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 28920 477 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 58463 699 руб. (т.1 л.д.179-250, т.2 л.д. 1-161).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 11 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т. 2 л.д. 189, 190-192).
Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3380/6-4-25 от 1 августа 2025 года в отчете об оценке № В-250203/Н от 28 марта 2025 года, выполненным оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка», не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достаточной, проверяемой (т.2 л.д. 104-116).
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные вопросы, мотивировал свои выводы.
Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО4, которая предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт ФИО4 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.
В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
При этом суд отмечает, что определенная в отчете об оценке № В-250203/Н от 28 марта 2025 года итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, что подтвердил эксперт. Как видно из отчета, оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; оценщиком обосновано применение сравнительного подхода, от применения иных подходов оценщик отказался; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, и положить вместе с отчетом об оценке в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая изложенное, а также непредставление административными ответчиками по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных земельных участков, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчетом об оценке. В данном случае, административный истец не обязан доказывать незаконность действий (бездействия) административных ответчиков, использования ими недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, поскольку в силу закона наделен правом оспаривания их кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорных земельных участков над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению.
Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков подано в суд 14 мая 2025 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 256 094 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенного по адресу: Воронежская область, муниципальный район Подгоренский, городское поселение Подгоренское, поселок городского типа Подгоренский, <адрес>, в размере 58463 699 (пятьдесят восемь миллионов четыреста шестьдесят три тысячи шестьсот девяносто девять) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 210 239 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства технологической линии транспортировки сырья участка от карьера до технологической линии по производству цемента производительностью 6000 тонн клинкера в сутки в пгт Подгоренский Воронежской области, расположенного по адресу: Воронежская область, Подгоренский район, юго-восточная часть кадастрового квартала №, в размере 28920 477 (двадцать восемь миллионов девятьсот двадцать тысяч четыреста семьдесят семь) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 мая 2025 года.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий Г.В. Удоденко
Мотивированное решение составлено 6 октября 2025 года.