административное дело № 3а-714/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000382-51) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения) установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: ; нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: размере их рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что нежилое здание с кадастровым номером находится в долевой собственности ФИО1 и ФИО2 При этом ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером . Административный истец уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От администрации Славянского городского поселения Славянского района поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении требований ФИО1 и рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

От администрации МО Славянский район поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что значительное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению поступающих в местный бюджет налоговых доходов. Просит отказать в удовлетворении требований ФИО1

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, ссылаясь на необходимость исправления недочетов заключения судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-043-05/22 от 14.06.2022 года. Также департамент указал, что в случае отказа в удовлетворении данного ходатайства, просит в удовлетворении административного иска отказать.

Протокольным определением от 15 августа 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства департамента имущественных отношений Краснодарского края о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия оснований для применения положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

09 августа 2022 года от эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО3, проводившего судебную экспертизу и составившего заключение, поступили пояснения на отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края.

В судебное заседание 15 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: . Нежилое здание с кадастровым номером , расположенное по адресу: находится в долевой собственности ФИО1 и ФИО2 что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 03.03.2022 года (л.д.8-12, том 1). ФИО2 привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером определена уполномоченным органом в размере 10 766 662, 4 руб.; здания с кадастровым номером - 60 732 769, 16 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.13-14, том 1).

В соответствии с отчетами об оценке № 065/02/22 от 17.03.2022г. и №065/01/22 от 17.03.2022г., подготовленными ООО «Линия бизнеса», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером составляет 41 401 213 руб.; нежилого здания с кадастровым номером составляет 7 164 689 руб. При этом указанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данные отчеты не представлены.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленных отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-043-05/22 от 14.06.2022 года отчеты об оценке №065/02/22 от 17.03.2022г. и №065/01/22 от 17.03.2022г. составлены ООО «Линия бизнеса» с нарушением требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной.

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером определена экспертом в размере 45 563 748 руб. (ниже кадастровой стоимости на 25%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером - в размере 9 723 617 руб. (ниже кадастровой стоимости на 9,7%).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости был применен затратный подход. Невозможность применения сравнительного и доходного подходов при оценке зданий экспертом обоснована. Доходный подход при оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. Сравнительный подход не применялся, поскольку отсутствует достаточное количество объектов – аналогов и эксперт не располагал достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 15 августа 2022 года департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано в удовлетворении заявленного ходатайства.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты заключением судебной экспертизы, а также письменными пояснениями эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО3, проводившего судебную экспертизу и составившего заключение № АК-043-05/22 от 14.06.2022 года.

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве сослался на то, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером эксперт произвел подбор аналога с нарушением последовательности оценки, рекомендованного сборником Ко-Инвест: не определил класс качества здания. Это привело к снижению стоимости объекта экспертизы, так как к расчету принят объект – аналог с классом качества «Econom» (отличие в стоимости здания класса «Standart» составляет 30 %).

Однако вышеуказанный довод департамента является несостоятельным, поскольку эксперт АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» в ходе исследования установил, что объект оценки (здание с кадастровым номером ) имеет бетонный фундамент, стены - кирпичные с ж/б каркасом, кирпичные, гипсокартонные перегородки, железобетонные плиты перекрытия, кровля выполнена из металлического профилированного листа, дверные проемы – деревянные, металлические, внутренняя отделка - штукатурка цементно-известковая, окраска, облицовка керамическими плитами, наружная отделка - облицовка сайдингом, у оцениваемого объекта отсутствуют лифты, подъемники, эскалаторы и т.п., отсутствует облицовка камнем или бетоном, отсутствуют архитектурные детали фасадных частей (колонны и полуколонны, контрфорсы, эркеры, балюстрады, скульптурные украшения), что в соответствии со сборником КО-Инвест относится к классу качества «Еconom».

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером эксперт неверно использовал сборник Ко-Инвест и таблицу, относящуюся к КС – 6 (металлические), поскольку согласно карте Google материал стен боковой и задней части здания – кирпич, что повлекло значительное снижение итоговой рыночной стоимости объекта, является необоснованным, поскольку в соответствии с имеющейся в материалах дела технической документацией стены данного объекта недвижимости выполнены из сэндвич - панелей с железобетонными плитами перекрытия, что в соответствии со сборником КО-Инвест относится к конструктивной системе КС-6.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости принятое экспертом значение прибыли предпринимателя в размере 4 % занижено и не подтверждено, является несостоятельным, так как прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. Прибыль предпринимателя определена по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. С учетом указанных данных, прибыль предпринимателя составила – 4 %, коэффициент прибыли предпринимателя -1,04.

При этом суд обращает внимание департамента на то, что обоснованность экспертом расчета прибыли предпринимателя (вместе с таблицей) содержится на л.46 заключения эксперта.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на то, что применение к расчетам корректирующих коэффициентов на различие в конструктивных элементах не подтверждено экспертом, не нашла своего подтверждения, поскольку для объекта оценки с кадастровым номером значение коэффициента составило – 0,82 (из расчета 1 – (0,0831+0,0554+0,0381), в связи с тем, что у данного строения отсутствуют: прочие конструкции (вес конструкции 8,31%), слаботочные системы (вес конструкции 5,54%), прочие системы и спец. оборудование (вес конструкции 3,81%). Для объекта оценки с кадастровым номером значение коэффициента составило –0,75 (из расчета 0,87 * (1 – (0,0471+0,0577+0,0372)), в связи с тем, что необходимо ввести корректировку на объем – 0,87 и у данного строения отсутствуют: прочие конструкции (вес конструкции 4,71%), особостроительные работы лифты (вес конструкции 5,77%); прочие системы и спец. оборудование (вес конструкции 3,72%).

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что принятые экспертом индексы (переходный коэффициент изменения расценок нормативного документа по сравнению с датой оценки, региональный коэффициент стоимости строительства) не подтверждены, является необоснованным, поскольку корректирующие коэффициенты приняты экспертом по данным Справочника КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 110, содержащего сведения об индексе цен по состоянию на IV квартала 2020г.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о необоснованности принятия в ходе судебной экспертизы значения физического износа объектов недвижимости опровергается заключением, в котором экспертом приведен расчет физического износа объектов оценки (л.49-50).

Кроме того, в письменных пояснениях эксперт АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» указал, что в соответствии с предоставленными материалами дела, а также общедоступными источниками, техническое состояние здания с кадастровым номером определено как «Хорошее» (диапазон 0-20%). Принято значение из данного диапазона: 20%. Техническое состояние здания с кадастровым номером определено как «Хорошее» (диапазон 0-20%). Принято значение из данного диапазона: 15%.

Таким образом, приведенные в отзыве доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 28 марта 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 45 563 748 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: , кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 9 723 617 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: считать 28 марта 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 августа 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова