Дело № 2-556/2022 (УИД 42RS0009-01-2021-010407-23)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово 28 октября 2022 года
Центральный районный суд г. Кемерово в составе председательствующего судьи Шурхай Т.А., при секретаре Мартиросян А.А., с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ООО СЗ «Програнд» ФИО3, представителя третьего лица ООО «Надзор и контроль» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» о защите прав потребителей.
Требования мотивированы тем, что **.**.**** между Застройщиком – ООО Специализированный застройщик «Програнд» и участниками долевого строительства – ФИО1 и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, предметом которого является квартира по адресу: ..., на последнем этаже – 10, стоимостью 2 853 250 рублей.
Указанный договор долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** зарегистрирован в установленном законном порядке.
Согласно распоряжению-квитанции на перевод денежных средств от **.**.**** ### на сумму 1 293 250, платежному поручению ### от **.**.**** на сумму 1 600 000 руб. и справке от **.**.**** свои обязательства по оплате денежной суммы в размере 2 853 250 руб. перед ответчиком по договору долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** истцы выполнили в полном объеме.
После подписания акта приема-передачи квартиры от **.**.**** в ходе эксплуатации квартиры, в пределах гарантийного срока были выявлены строительные дефекты, которые не позволяют эксплуатировать квартиру по своему назначению и которые ответчик не устранил до настоящего времени – протекание в квартиру атмосферных осадков.
В адрес ответчика были направлены претензии от **.**.****, от **.**.**** вх. ###, от **.**.**** (повторная) вх.###, от **.**.**** вх.###, от **.**.**** вх.###, от **.**.**** вх.###, от **.**.**** вх.###, от **.**.**** вх.###, от **.**.**** вх.###.
Все претензии подтверждаются соответствующими актами осмотра, составленными в присутствии представителей ответчика и управляющей компании ООО «УК Верхний Бульвар»: акты осмотра от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.**** ...; акт от **.**.**** крыша и подъезд; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****, акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****; акт от **.**.****
Истцы полагают, что квартира имеет существенные недостатки в виде протекания кровли жилого дома, намокания потолка и углов, которые до настоящего времени ответчиком не устранены. Кроме того, протекание кровли дома и соответственно квартиры связано с крышей жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем устранить данный недостаток в пределах одной квартиры истцов невозможно. Причиной возникновения выявленных недостатков кровли дома является нарушение строительных норм застройщиком при строительстве жилого дома по адресу: ....
С учетом изменения исковых требований просят взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Програнд» в равных долях в пользу ФИО1 и ФИО2 по договору долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** стоимость квартиры по адресу: ... в размере 2 853 250 руб.;
проценты за пользование денежными средствами от суммы задолженности 1 293 250 руб. за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 1 082 450,25 руб., а начиная с **.**.**** производить взыскание процентов в двойном размере за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства;
проценты за пользование денежными средствами от суммы задолженности 1 600 000 руб. за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 1 323 200 руб., а начиная с **.**.**** производить взыскание процентов в двойном размере за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства;
убытки в размере 5 012 250 руб., составляющие разницу между рыночной ценой квартиры по адресу: ... с учетом неотделимых улучшений и ценой по договору долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.****;
убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору ### от **.**.**** за период с **.**.**** по**.**.**** в размере 288 526,56 руб.;
убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору ### за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 367 212,68 руб.;
убытки по претензии от **.**.**** в размере 226 931 руб.;
неустойку за просрочку в удовлетворении претензии от **.**.**** за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 226 931 руб.;
компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб. каждому истцу;
штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от присужденной судом суммы;
в пользу ФИО1 судебные расходы за составление специалистами ООО «Творец» дефектной ведомости и локального сметного расчета в сумме 10 000 руб. (т.1 л.д. 4-24, л.д. 214-216, т.4 л.д. 69-71).
В ходе рассмотрения дела протокольным определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена подрядная организация – ООО «Надзор и Контроль» (т.1 л.д. 218-222).
Определением Центрального районного суда г.Кемерово от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена управляющая компания – ООО «Управляющая компания «Верхний Бульвар» (т.2 л.д. 116).
Определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк ВТБ (ПАО).
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 на доводах измененных исковых требований настаивали, просили удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель ответчика ООО СЗ «Програнд» ФИО3, действующий на основании доверенности ### от **.**.**** (т.1 л.д. 197), требований искового заявления не признал, поддержал доводы письменных возражений на исковое заявление (т.4 л.д. 151-159), в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме, в случае удовлетворения иска просил снизить суммы неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ и предоставить отсрочку исполнения решения в данной части до **.**.****.
Представитель третьего лица ООО «Надзор и контроль» ФИО4, действующий на основании доверенности от **.**.**** (т.1 л.д. 248), возражал против удовлетворения требований истцов, просил отказать в полном объеме, поддержал доводы письменных возражений, представленных в материалы дела (т.2 л.д. 130-132).
Представители третьих лиц ООО «УК «Верхний Бульвар», Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении в их отсутствие не заявляли.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц ООО «УК «Верхний Бульвар», Банк ВТБ (ПАО).
Суд, выслушав истцов, представителей сторон, заслушав экспертов ФИО5, ФИО6, изучив материалы дела, считает требования истцов подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
В силу статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. При этом предусмотрено, что продавец (изготовитель, исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено, что на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** ООО «Програнд», именуемое в дальнейшем «застройщик», и ФИО2, ФИО1, именуемые в дальнейшем «участник долевого строительства», вместе именуемые «стороны», заключили договор, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ###, находящийся по строительному адресу: ..., северо-восточнее жилого ..., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать обозначенный в п. 2.2. настоящего договора объект долевого строительства, а также передать долю в праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в соответствии с условиями настоящего договора обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере и в сроки, указанные в настоящем договоре, и принять обозначенный в п. 2.2. настоящего договора объект долевого строительства в порядке и в сроки, указанные в настоящем договоре.
Согласно п. 2.2. договора объектом долевого строительства является 3 (трех) комнатная квартира (жилое помещение), общей площадью 80,2 кв.м. (без учета площади лоджии/балкона, площадь балкона с коэффициентом 0,5 - 1,3 кв.м.), расположенная в многоквартирном, 10-этажном доме, находящемся по адресу: ..., северо-восточнее жилого ..., ..., подъезд 4, 9 этаж, строительный ### (т.1 л.д. 41-54).
В соответствии с п. 5.1. договора долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** стоимость указанной квартиры составляет 2 893 250 руб. (т. 1 л.д. 47).
Указанный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.**** был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно распоряжению-квитанции на перевод денежных средств от **.**.**** ### на сумму 1 293 250 руб. (т.1 л.д. 151), платежному поручению ### от **.**.**** на сумму 1 600 000 руб. (т.1 л.д. 78) и справке от **.**.**** (т.1 л.д. 159) обязательства по оплате денежной суммы в размере 2 853 250 руб. перед ответчиком по договору долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.**** истцы выполнили в полном объеме.
На основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от **.**.**** в пределах гарантийного срока ответчик передал истцу квартиру по адресу: ... (строительный ###) (т. 1 л.д. 30-31).
Как следует из объяснений истцов, после передачи квартиры и в ходе ее эксплуатации, в период гарантийного срока, выявились существенные строительные недостатки, не позволяющие использовать жилое помещение по своему назначению, не связанные с ее эксплуатацией, а именно: протекание в квартиру атмосферных осадков.
Истцы неоднократно обращались с претензиями к застройщику о безвозмездном устранении недостатков:
**.**.**** – на потолке в квартире скапливается конденсат; с отверстий в потолочных плитах, просверленных при проведении ремонтных работ, сбежало в общей сложности до 20 л. воды (т.1 л.д. 84-85);
**.**.**** – в квартире имеется намокание и протекание потолка/кровли, протекание кровли, как в местах выхода ливневой канализации, так и в других местах; требуют в срок не позднее **.**.**** устранить недостатки кровли и ливневой канализации (т.1 л.д. 81-82);
**.**.**** – в зимний период имеет место намокание и протекание потолка/кровли, протекание кровли, как в местах выхода ливневой канализации, так и в других местах, с протеканием в квартиры ### и ###; требуют незамедлительного выполнить ремонт, устранить недостатки кровли и ливневой канализации (т.1 л.д. 96);
**.**.**** – с момента введения дома в эксплуатацию и по настоящее время имеет место намокание и протекание кровли в месте примыкания ливневой канализации; протечка происходит в месте примыкания ливневой канализации как между квартирами ### и ###, так и между квартирами ### и ###; в месте протечки уже началось разрушение бетонного перекрытия; просят выполнить гарантийный ремонт кровли (т.1 л.д. 104);
**.**.**** – после дождя, прошедшего **.**.**** произошло затопление квартиры ### атмосферными осадками; в натяжном потолке в районе кухни и гостиной образовался водяной пузырь площадью около 1 кв.м., объем жидкости приблизительно 10 литров, видны следы протечки по стыковочному шву между потолком и стеной с кухонным окном; просит устранить причины, повлекшие затопление квартиры, выполнить ремонт кровли, а также устранить последствия затопления в квартире (либо возместить стоимость их устранения) в срок не позднее **.**.**** (т.1 л.д. 97);
**.**.**** – произошло затопление атмосферными осадками площадки 9 этажа между квартирами ### и ### в 4 подъезде в месте примыкания ливневой канализации; происходит разрушение плиты перекрытия; ранее неоднократно обращались с вопросом об устранении протечек, однако выполненные вами работы по частичному ремонту кровельного полотна ни к чему не привели, протечки не устранены; имеются основания полагать, что недостатки носят неустранимый характер; просят в срок не позднее **.**.**** выполнить работы по перекрытию всей кровли над 3 и 4 подъездами либо расторгнуть договор с выплатой рыночной стоимости квартиры (т.1 л.д. 99);
**.**.**** – **.**.**** - **.**.**** в очередной раз произошло затопление квартиры атмосферными осадками, которое продолжается и в настоящее время; во время и после выпадения осадков, начиная с **.**.**** отчетливо слышно, как в потолок капает вода минимум в двух местах на кухне и в 1 месте в коридоре, в натяжном потолке в области кухни образовались два водных пузыря площадью около 50*50 см.кв. каждый; над окном в кухне, где нет натяжного потолка, мокрые пятна на потолке, намокание стены и отслоение обоев; просят в срок до **.**.**** устранить последствия протечки в квартире либо возместить стоимость их устранения; устранить протечки кровли – полностью заменить кровлю над 3 и 4 подъездами (т.1 л.д. 108);
**.**.**** – с **.**.**** произошло затопление квартиры, расположенной по адресу: ... атмосферными осадками; затопление предположительно началось между 4 и 5 часами утра, вода потекла сверху по фановому стояку на кухне, трубам холодного и горячего водоснабжения, по полу, и с потолка, затем по стене с оконного и балконного откосов; в натяжном потолке на кухне вновь образовался водяной пузырь площадью около 1 кв.м.; в потолок продолжает капать вода, имеются подтеки на потолке возле окна, отслоение обоев, намок и деформировался ламинат на кухне, в квартире запах сырости и мокрого цемента, ночью вода протекла в квартиру на 8 этаж, также затопило лестничную площадку; квартира не может быть использована для проживания, существует высокий риск замыкания электропроводов, причинения вреда жизни и здоровью людей, в том числе несовершеннолетних детей (т.1 л.д. 100);
**.**.**** – просят в срок до **.**.**** возместить расходы по оплате работ по сливу воды с натяжного потолка в квартире по адресу: ..., в размере 3 000 руб., которые были понесены в связи с затоплением квартиры атмосферными осадками (т.1 л.д. 103).
Однако недостатки устранены не были.
**.**.**** истцы направили в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора долевого участия в строительстве жилого дома, в которой указывали, что Участником долевого строительства оплачено Застройщику 2 893 250 руб., из них сумма в размере 1 293 250 руб. оплачена **.**.****, сумма в размере 1 600 000 руб. оплачена **.**.****
Сумма процентов на основании ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ по состоянию на **.**.**** составляет (465 138,94+565 493,36)*2 = 2 061 264,60 рублей.
Рыночная стоимость квартиры составляет 6 500 000 рублей. Разница между денежной суммой, уплаченной по договору долевого участия и рыночной стоимостью квартиры, составляет: 6 500 000 рублей – 2 893 250 рублей = 3 606 750 руб.
Таким образом, по мнению истцов, сумма, подлежащая перечислению Застройщиком Участнику долевого жительства, составляла:
2 893 250 руб. – стоимость объекта долевого строительства по договору;
3 606 750 руб. – разница между денежной суммой, уплаченной по договору долевого участия и рыночной стоимостью квартиры;
2 061 264,6 руб. неустойки (т.1 л.д. 156-157).
В период гарантийного срока – **.**.**** истец обратился за помощью в ООО «Творец» для фиксирования строительных недостатков в квартире и для составления претензии застройщику по вопросу качества строительства.
Согласно дефектной ведомости от **.**.****, представленной в материалы дела (т. 1 л.д. 63-64), были выявлены следующие недостатки:
Кухня-гостиная: отошли обои, осыпалась штукатурка, натяжной потолок провис;
Спальня: отошли обои;
Общая площадь квартиры (79,4 м2): вздулся ламинат.
Согласно локальному сметному расчету на **.**.**** общая стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в квартире истцов, составляет 282 526,4 руб. (т. 1 л.д. 67-69).
**.**.**** истцы обратились в ООО Специализированый Застройщик «Програнд» с претензией о возмещении убытков в размере 282 526,4 руб. в 10 дней с момента получения настоящей претензии (т.1 л.д. 101-102).
Указанная претензия была получена ответчиком **.**.**** вх.### (т. 1 л.д. 101-102).
До настоящего времени претензия истца не удовлетворена, ответа на претензию не предоставлено.
Эти претензии ответчиком оставлены также без удовлетворения и ответа.
Приведенные обстоятельства дела подтверждены письменными материалами, представленными истцом доказательствами, объяснениями представителей сторон, и никем не оспариваются.
Исходя из вышеуказанных положений законодательства, бремя доказывания соответствия переданного покупателю товара условиям договора и требованиям о качестве возлагается на ответчика.
Из объяснений истцов следует, что фактически квартира не пригодна для ее использования по прямому назначению, поскольку в помещении невозможно проживать: происходят постоянные протечки в период сезонных погодных осадков в месте примыкания ливневой канализации, потолок, стены и пол постоянно влажные, невозможно закончить ремонт, поскольку постоянно происходит отслоение обоев, вздутие ламината.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Действие указанного Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Проанализировав условия договора, заключенного между сторонами, суд полагает, что к спорным правоотношениям применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, поскольку установлено, что договор заключен истцами Н-выми в целях приобретения в собственность жилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции на момент спорных правоотношений) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Системное толкование приведенных положений закона, позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона о долевом участии участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно положениям преамбулы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные положения содержит пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу требований статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с положениями части 7 статьи 7 Закона о долевом участии застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства в период гарантийного срока бремя доказывания причин возникновения недостатков возлагается на застройщика.
Поскольку вопросы о наличии строительных недостатков и их характере являются специальными вопросами, определением суда от 31.03.2022г. по ходатайству сторон по делу назначена судебная строительно-техническая оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Кузбасс-Эксперт» (т.3 л.д. 151-159).
Согласно заключению судебной экспертизы ### от **.**.**** (т. 3 л.д. 164-241): 1. Качество выполненных работ по устройству кровли над квартирой по адресу: ... не соответствует требованиям проектной документации, обязательным требованиям строительных, градостроительных и иных норм и правил, ГОСТов, в том числе условиям договора долевого участия в строительстве жилого дома от **.**.****. В указанной квартире имеются недостатки в виде протекания через кровлю дома, ливневую канализацию атмосферных осадков, ливневых стоков и воды;
2. Выявленные недостатки являются следствием нарушения технологии производства работ при устройстве кровли, т.е. являются строительными недостатками;
3. Устранение выявленных недостатков кровли технически возможно. Наличие недостатков в виде протекания через кровлю дома воды не позволяет использовать квартиру ... по назначению. После устранения недостатков указанная квартира может быть использована по назначению;
4. Для устранения выявленных недостатков кровли, ливневой канализации необходимо выполнить следующие мероприятия:
- Выполнить демонтаж всех конструктивных слоев кровли в осях 13с -18с с сохранением материалов уклонообразующего слоя и слоя утеплителя;
- Выполнить ремонт поврежденных участков швов между плитами перекрытия и переустройство водоприемной воронки в соответствии с проектом;
- Выполнить устройство всех конструктивных слоев кровли в соответствии с проектом и требованиями строительных норм с частичным использованием сохраненных материалов.
Стоимость устранения недостатков кровли над квартирой (в осях 13с – 18с), расположенной по адресу: ..., на дату исследования, составила 1 010 809 руб. с учетом НДС (т.3 л.д. 162);
5. Рыночная стоимость квартиры по адресу: ..., и имеющихся в ней неотделимых улучшений, на дату оценки ###, составляет 7 865 500 руб.;
6. В квартире по адресу: ... в результате затопления атмосферными осадками, ливневыми стоками и водой с кровли многоквартирного жилого дома возникли следующие повреждения:
-повреждения натяжных потолков – стойкие загрязнения, растяжения, коррозия крепежных элементов;
-загрязнения, отслоение и коробление обоев;
-повреждение (загрязнение, коробление) штукатурного слоя;
-повреждение пола – коробление ламинированных досок.
Стоимость устранения повреждений от залива квартиры, расположенной по адресу: ..., на дату исследования, составила 226 931 руб. с учетом НДС.
Экспертом определена стоимость устранения недостатков кровли над квартирой (в осях 13с-18с), расположенной по адресу: ..., на дату исследования в размере 1 010 809 руб. с учетом НДС (т.3 л.д. 191).
Оснований не доверять заключению судебной строительной экспертизы не имеется, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, выводы по поставленным вопросам. Экспертами оценены все представленные документы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.
Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.
Кроме того, эксперты ФИО5, ФИО6 были допрошены в судебном заседании в присутствии представителей сторон, и подтвердили все свои выводы, данные в указанном выше заключении судебной экспертизы.
Требования истцов основаны на не устранении застройщиком в разумный срок выявленных недостатков/отступлений от условий договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта, длительности не устранения недостатков и регулярности проявления недостатков.
Так, п. 3 ст. 7 Закона предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами сразу после получения объекта, эти же недостатки появлялись регулярно весь период пользования жилым помещением, в связи с чем ответчику неоднократно были направлены претензии, требования которых не удовлетворены.
Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, установлены судом и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.
Поэтому с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию сумма в размере 2 853 250 руб. – стоимость квартиры по адресу ... по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.****
Стоимость квартиры 2 853 250 руб. суд определяет исходя из заявленных истцами требований о взыскании именно 2 853 250 руб. в счет стоимости объекта долевого строительства.
Исходя из правил ст. 39, 131 ГПК РФ истцу принадлежит право определить предмет и основание иска, однако, в силу требований ч. 1 ст. 196 ГПК РФ определить правовое обоснование иска должен суд.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК Российской Федерации). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.
В данной связи, исходя из положений ст. 12 ГПК РФ и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд рассмотрел спор в пределах заявленной истцами ко взысканию суммы 2 853 250 руб.
Согласно ст.ст. 12, 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», при отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю) за счет продавца (исполнителя).
Обязанность потребителя возвратить товар ненадлежащего качества изготовителю взамен получения от него уплаченных денежных средств вытекает и из п. 3 ст. 18, п. 6 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в том числе и в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты, в рамках заявленных требований, за период с **.**.**** по **.**.**** от суммы задолженности 2853250 руб. в сумме 578258,67 руб. из расчета: 2853250 х 152 х 2х 1/300 х 20% = 578 258,67 руб.
Определяя размер подлежащих взысканию процентов в пользу истцов, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ пришел к выводу о снижении суммы 578 258,67 руб. с учетом ходатайства представителя ответчика и о взыскании с ответчика в пользу истцов процентов в размере 300000 руб., так как данная сумма соответствует разумному пределу ответственности за неисполнение обязательств перед истцом как потребителем и соразмерна последствиям нарушения обязательств со стороны ответчика.
Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Таким образом, убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств, связанных с неудовлетворительным качеством квартиры, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащих ему возврату, а также сверх неустойки.
Исходя из системного толкования норм ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ч. 2 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 данного Закона и п. 4 ст. 24 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу истца должны быть взысканы убытки в размере 5 012 250 руб. как разница между рыночной стоимостью квартиры в размере 7 865 500 руб., определенной в заключении эксперта ### от **.**.**** на дату оценки **.**.**** (т.3 л.д. 215), и перечисленной ответчику стоимостью спорной квартиры 2 853 250 руб., исходя из расчета 7 865 500 руб. – 2 853 250 руб. = 5 012 250 руб.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, **.**.**** между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 был заключен кредитный договор ###, согласно которому ФИО2 был предоставлен кредит под 10,4% годовых в сумме 1 600 000 руб. на строительство и приобретение прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Согласно п. 7.2. предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: ..., северо-восточнее жилого ..., ..., подъезд 4, этаж 9, строительный номер ### (т.1 л.д. 91-95).
**.**.**** между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2 заключен кредитный договор ### о рефинансировании кредитного договора ### от **.**.**** (т.1 л.д. 71-77).
В связи с тем, что отказ истцов от исполнения договора участия в долевом строительстве обусловлен неправомерными действиями застройщика, и данный отказ влечет необходимость возврата денежных средств, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору ### от **.**.**** за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 367 212,68 руб. (т.4 л.д.82).
Также подлежат удовлетворению требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ООО Специализированный Застройщик «Програнд» как с застройщика в их пользу неустойки за просрочку в удовлетворении претензии от **.**.**** (т.1 л.д. 106-107) за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 100 000 руб. с учетом положений ст. 333 ГК РФ.
**.**.**** истцы обращались в ООО Специализированный Застройщик «Програнд» с претензией об устранении в рамках гарантийных обязательств недостатков, зафиксированных в дефектной ведомости от **.**.****, однако ответчик указанную претензию оставил без удовлетворения (т.1 л.д. 106-107, 70).
В силу ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Учитывая что, после направления истцами ФИО1, ФИО2 в адрес ответчика претензии от **.**.**** ответчик в добровольном порядке строительные недостатки не устранил, в связи с чем с ответчика в пользу ФИО1, ФИО2 подлежит взысканию неустойка за нарушение срока безвозмездного устранения строительных недостатков в квартире истцов в размере 226931 рублей из расчета: 226931 х152 х1 = 226931. По ходатайству ответчика суд снижает неустойку до 100000 рублей.
Кроме того истцами заявлены требования о возмещении убытков по претензии от **.**.****, а именно: стоимости устранения повреждений от залива квартиры 283 526,40 руб. С учетом заключения судебной экспертизы истцы изменили требование и окончательно просили в качестве убытков за устранение последствий залива квартиры 226 931 руб. Названные убытки суд взыскивает с ответчика в полном объеме.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
С учетом установленных нарушений ответчиком прав истцов как потребителей, а также требований закона, суд считает требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ООО Специализированный Застройщик «Програнд» компенсации морального вреда законными и обоснованными.
Истцы просят взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. каждому.
Суд считает, что заявленная сумма компенсации морального вреда является завышенной.
С учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.
В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. № 17 при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Настоящим решением суда с ответчика в пользу истцов в равных долях взысканы стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 1 095 767 руб., проценты за период с **.**.**** по **.**.**** в сумме 745 335,57 руб., убытки в размере 419 233 руб., убытки 402 157,33 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб.; а также неустойка за просрочку удовлетворения претензии от **.**.**** за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 37 050,70 руб.; всего взыскано – 2 719 543,60 руб., соответственно сумма штрафа составляет от этой суммы 2 719 543,60 руб. х 50% = 1 359 771,80 руб.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Поскольку представителем ответчика ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ заявлено, суд полагает возможным снизить размер штрафа до 200000 руб.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как следует из материалов дела, истцы понесли судебные расходы на составление ООО «Творец» дефектной ведомости и локального сметного расчета от **.**.**** в размере 10 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ### от **.**.**** (т. 1 л.д. 79), которые в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат возмещению в размере 10 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Следовательно, с ООО Специализированый Застройщик «Програнд» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям истца имущественного и неимущественного характера в размере 52 798 руб.
Ходатайство ответчика об отсрочке исполнения решения суда в части взысканных сумм неустойки и штрафа согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (в ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» на срок до 31.12.2022г. (т.4 л.д. 158) суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» в равных долях в пользу ФИО1, ФИО2 стоимость квартиры по адресу ... в размере 2853250 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 300000 рублей, убытки в виде разницы между ценой квартиры по адресу ... по договору участия в долевом строительстве от **.**.**** и рыночной ценой этой квартиры на день вынесения решения в размере 5012250 рублей, убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору ### от **.**.**** за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 367212 рублей 68 копеек, стоимость устранения повреждений от залива квартиры в размере 226931 рубль, неустойку за отказ удовлетворить требования потребителей за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 100000 рублей, компенсацию морального вреда 15000 рублей, расходы на составление сметного отчета 10000 рублей, штраф 200000 рублей.
Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм процентов за пользование денежными средствами за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 300 000 рублей, неустойки за отказ удовлетворить требования потребителей за период с **.**.**** по **.**.**** в размере 100 000 рублей, штрафа 200 000 рублей.
В оставшейся части в удовлетворении требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированый Застройщик «Програнд» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 52798 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.
Судья подпись Т.А. Шурхай
Мотивированное решение изготовлено 02.11.2022.
Копия верна судья Т.А. Шурхай