Дело № 3а-174/2022 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 2 декабря 2022 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.
при секретаре – помощнике судьи Захаровой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Планета» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
ООО «Планета» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»), Управлению Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом, в котором просит:
признать незаконным решение административного ответчика ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000027;
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0108001:17 в размере его рыночной стоимости.
В административном исковом заявлении ООО «Планета» указывает, что на праве собственности владеет нежилым зданием с кадастровым номером 47:16:0108001:17, площадью 1735,7 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>.
С 01.01.2022 г. кадастровая стоимость данного нежилого здания увеличена и определена в размере 71 333 479,24 руб.
На основании отчета об оценке №1493-04.22 от 19.04.2022 г., составленного оценщиком ООО «Агентство мониторинга и оценки «КРЕДИТ-СЕРВИС» ФИО6, ООО «Планета» обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 47 042 568 рублей, указанной в отчете об оценке.
ФИО1 «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000027 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.
Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил административный иск в части требований к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом и установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 62 130 000 руб. в соответствии с заключением эксперта.
Определением Ленинградского областного суда от 30.09.2022 г. производство по делу по административному иску ООО «Планета» в части требований к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (Леноблкомимущество) прекращено.
В судебном заседании представитель ООО «Планета» ФИО7 заявленные требования поддержала.
ФИО2 «ЛенКадОценка» ФИО8, ФИО9 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000027. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2022 г. в соответствии с заключением эксперта оставили на усмотрение суда.
Представитель Правительства Ленинградской области ФИО10 поддержала правовую позицию ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и письменный отзыв Правительства Ленинградской области.
Управление Росреестра по Ленинградской области в отзыве разрешение требований оставило на усмотрение суда.
Представитель администрации Кировского муниципального района Ленинградской области ФИО11 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации МО «Кировский муниципальный район» Ленинградской области, администрации МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом (Леноблкомимущество) в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0108001:17 определена в размере 71 333 479,24 руб.
Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
В соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ 04.05.2022 г. ООО «Планета» обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 1493-04.22 от 19.04.2022 года.
03.06.2022 года Государственным бюджетным учреждением Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №ОРС-47/2022/000027.
Согласно решению от 03.06.2022 года №ОРС-47/2022/000027 в нарушение п. 11 ФСО №1 отказ от затратного подхода для оценки здания не обоснован, так как у оценщика имелась достоверная информация, позволяющая определить затраты на строительство объекта капитального строительства.
В нарушение п. 10 и подп. «в», «г», «д» п. 11 ФСО №7 оценщиком не приведены данные относительно динамики рынка, спроса, предложения, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидности, колебания цен на рынке оцениваемого объекта.
Оценщиком нарушен подп. «б» п. 22 ФСО №7. Объект оценки располагается в г. Отрадное, объект-аналог – в Синявинском городском поселении. При этом корректировка на статус населенного пункта оценщиком не учтена. Подобранные объекты-аналоги №№ 1,3 в рамках сравнительного подхода к объекту оценки имеют существенное различие по площади 593 кв.м и 6283 кв.м, площадь объекта оценки составляет 1 735,7 кв.м.
При проведении расчетов отсутствует корректировка на физическое (техническое) состояние здания в целом и его конструктивных элементов.
В результате анализа принт-скрина объекта-аналога № 1 выявлено, что информация отчета, указывающая на то обстоятельство, что у объекта-аналога № 1 состояние «С повышенной (улучшенной) внутренней отделкой», не соответствует содержанию объявления и объективно не подтверждена.
Оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги. Так, к земельным участкам с площадью 370 кв.м, 6096 кв.м подобраны объекты-аналоги, существенно различающиеся по площади с оцениваемым объектом, а также выявлено существенное расхождение откорректированных цен 1 кв.м.
В расчетах отчета оценщик указывает возможность подключения объектов-аналогов № 2 и № 3 к коммуникациям, что не соответствует содержанию объявления. Аналоги № 2 и № 3 обеспечены электричеством (150кВт). Инженерные коммуникации земельных участков и их объектов-аналогов не учтены в расчетах. На земельном участке объекта-аналога № 1 располагается фундамент и бытовка, при этом корректировка на их снос отсутствует.
При раскрытии количественных и качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов не приведены данные о функциональной зоне в соответствии с генеральным планом муниципального образования.
Объекты-аналоги №1 и № 3 являются встроенными помещениями в многоквартирных жилых домах, поэтому для расчета в рамках доходного подхода не сопоставимы по основным характеристикам с объектом оценки – отдельно стоящим зданием торгового комплекса.
В рамках доходного подхода оценщиком внесена корректировка на материал стен, которая приводит к занижению рыночной арендной ставки. Материал стен является фактором, влияющим на стоимость здания. Применение указанной корректировки некорректно, так как определяется размер рыночной ставки аренды встроенных помещений, располагающихся в здании. При определении рыночной ставки аренды оценщиком не внесена корректировка на условие парковки объектов-аналогов.
В рамках сравнительного подхода оценщик некорректно применил скидку на торг в размере 5% по данным Ассоциации «СтатРиелт» для группы «Б» для торговых помещений и зданий с земельным участком, при том, что в расчет стоимости отдельно стоящего здания стоимость земельного участка не включена.
Оценщик необоснованно использовал ставку капитализации в размере 14% для объектов недвижимости низкого класса качества, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии. Однако по отчету объект оценки находится в хорошем состоянии с износом 15%.
При расчете рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода оценщик использует при расчете недозагрузки, коэффициента операционных расходов, коэффициента ставки капитализации справочную информацию, которая не анализируется на соответствие текущей рыночной ситуации. Размер внесенных корректировок не является обоснованным.
В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 47042568 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 30.09.2022 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО12
На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке №1493-04.22 от 19.04.2022 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г. №ОРС-47/2022/000027; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0108001:17 по состоянию на 12.04.2022 г.
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта №1180-1/СЭ/2022 от 06.11.2022 года, согласно которому:
отчет об оценке №1493-04.22 от 19.04.2022 г., составленный оценщиком ФИО6, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, имеются нарушения требований к содержанию отчета об оценке, технические ошибки. Информация, использованная оценщиком по объектам-аналогам, имеет отступления от требований по достоверности, достаточности. Ряд выявленных нарушений влияет на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г., частично имеют место. Имеющие место нарушения включают нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе – оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки);
рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 12.04.2022 года составляет 62 130 000 руб.
Оценивая заключение эксперта №1180-1/СЭ/2022 от 06.11.2022 года, суд отмечает следующее.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.
Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта №1180-1/СЭ/2022 от 06.11.2022 года надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию 12.04.2022 г.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания оспариваемого решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000027 незаконным, поскольку судебным экспертом установлено, что отчет об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности не соответствует.
Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Планета», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО «Планета» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №:17, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равном 62 130 000 (шестьдесят два миллиона сто тридцать тысяч) руб. по состоянию на 12.04.2022 г.
В остальной части административное исковое ООО «Планета» оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение изготовлено в окончательной форме 13.12.2022 года