Решение по делу № 2-1775/2024 от 22.09.2025 - о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделок.

Ленинский районный суд г. Кемерово (Кемеровская область)

Категория дела О взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Администрация г. Кемерово обратилась в суд с иском к ответчикам ООО Специализированный застройщик «Спецстрой», Орлу Е.А., <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что исковые требования не подлежат

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований администрации г. Кемерово к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-88/2025

УИД 42RS0007-01-2024-002351-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года

Ленинский районный суд г. Кемерово

в составе председательствующего судьи Игнатьевой Е.С.

при секретаре Кильдибековой С.С.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Кемерово к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Кемерово обратилась в суд с иском к ответчикам ООО Специализированный застройщик «Спецстрой», Орлу Е.А., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Герберт Э.А., ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Требования искового заявления мотивированы тем, что По итогам проведения электронных аукционов между управлением городского развития администрации города Кемерово (далее - Инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецстрой» (далее – Застройщик, ООО СЗ «Спецстрой») заключено:

- 27 муниципальных контрактов по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 71 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... на общую сумму 127 820 706,44 рублей, из них оплачено Застройщику в качестве аванса 125 943 698,76 рублей.

В соответствии с пунктом 1.1 муниципальных контрактов источник финансирования – средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средства областного бюджета и местного бюджета.

Следует отметить, что согласно проектной декларации № ** в многоквартирном доме по строительному адресу: ... расположено всего: 84 жилых помещения (квартиры) из них в отношении 71 жилого помещения между управлением городского развития администрации города Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» были заключены муниципальные контракты по их приобретению в муниципальную собственность города Кемерово.

Учитывая, что сумма авансов по заключенным муниципальным контрактам в размере 125 943 698,76 рублей (99% цены контрактов) была в полном объеме перечислена Застройщику до окончания **.**,** года, строительство многоквартирного № ** фактически осуществлялось за счет денежных средств Инвестора.

Необходимо отметить, что муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир № ** по строительному адресу: ... заключены в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Для обеспечения жилищных прав детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей заключены муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность ... квартир № ** по строительному адресу: ...

Кроме того, для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, а именно Законом Кемеровской области от 17.11.2006 № 129-ОЗ «О категориях граждан, имеющих право на получение по договорам социального найма жилых помещений жилищного фонда Кемеровской области - Кузбасса, и порядке предоставления им таких помещений», заключены муниципальные контракты по приобретению квартир в многоквартирном доме по строительному адресу: ... для граждан, относящимся к следующим категориям:

- инвалиды (квартиры № № **);

- ветераны боевых действий (квартиры № № **);

- граждане, местом жительства которых являются жилые помещения, признанные непригодными для проживания, или жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, при условии, что указанные жилые помещения являются для них единственными (квартиры № № **)

В целях реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до **.**,** в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы, в связи с неисполнением ООО СЗ «Спецстрой» обязательств по муниципальным контрактам, администрацией города Кемерово произведена процедура одностороннего отказа от исполнения четырех муниципальных контрактов по этапу 2020 года указанной региональной адресной программы в отношении следующих муниципальных контрактов: от **.**,** № № **, от **.**,** № № **, от **.**,** № № **, от **.**,** № № ** по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 12 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ...

Таким образом, после расторжения указанных муниципальных контрактов между Инвестором и Застройщиком осталось 23 действующих муниципальных контракта в отношении 59 квартир из 84, имеющихся в многоквартирном доме по строительному адресу: ...

**.**,** в отношении многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № ** по адресу: ... выдано разрешение № ** на ввод объекта в эксплуатацию.

**.**,** одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет вышеуказанного многоквартирного дома, осуществлено снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект.

Таким образом, в настоящее время многоквартирный дом по адресу ... представляет собой законченный строительством объект, в отношении которого осуществлена постановка на государственный кадастровый учет, в том числе жилых помещений (квартир).

Согласно условиям заключенных муниципальных контрактов, Инвестор поручает и обязуется оплатить строительство Объекта, а Застройщик обязуется выполнить работы в сроки, установленные контрактом и передать Инвестору благоустроенные квартиры в муниципальную собственность города Кемерово.

**.**,**, **.**,**, **.**,** ООО СЗ «Спецстрой» в отсутствие правовых оснований приняты решения об одностороннем отказе от исполнения указанных 16 муниципальных контрактов. Из них в отношении 7 муниципальных контрактов Застройщиком не соблюдена процедура одностороннего отказа, установленная Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон №44-ФЗ):

- от **.**,** № № ** ... (решение ООО СЗ «Спецстрой» об одностороннем отказе от **.**,** № **);

- от **.**,** №№ ** ... (решение ООО СЗ «Спецстрой» об одностороннем отказе от **.**,** № **).

В соответствии с частью 20.1 статьи 95 Закона №44-ФЗ в случае принятия поставщиком (подрядчиком, исполнителем) предусмотренного частью 19 статьи 95 Закона №44-ФЗ решения об одностороннем отказе от исполнения контракта, заключенного по результатам проведения электронных процедур, закрытых электронных процедур, такое решение направляется заказчику в следующем порядке:

1) поставщик (подрядчик, исполнитель) с использованием единой информационной системы формирует решение об одностороннем отказе от исполнения контракта, подписывает его усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени поставщика (подрядчика, исполнителя), и размещает такое решение в единой информационной системе. В случаях, предусмотренных частью 5 статьи 103 статьи 95 Закона №44-ФЗ, такое решение не размещается на официальном сайте;

2) решение об одностороннем отказе от исполнения контракта не позднее одного часа с момента его размещения в единой информационной системе в соответствии с пунктом 1 части 20.1 статьи 95 Закона №44-ФЗ автоматически с использованием единой информационной системы направляется заказчику. Датой поступления заказчику решения об одностороннем отказе от исполнения контракта считается дата размещения в соответствии с настоящим пунктом такого решения в единой информационной системе в соответствии с часовой зоной, в которой расположен заказчик;

3) поступление решения об одностороннем отказе от исполнения контракта в соответствии с пунктом 2 части 20.1 статьи 95 Закона №44-ФЗ считается надлежащим уведомлением заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта.

Согласно части 21 статьи 95 Закона №44-ФЗ решение поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта вступает в силу и контракт считается расторгнутым через десять дней с даты надлежащего уведомления поставщиком (подрядчиком, исполнителем) заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта.

До настоящего времени на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок в отношении указанных муниципальных контрактов отсутствуют сведения о принятии ООО СЗ «Спецстрой» решений об одностороннем отказе от их исполнения, а, следовательно, отсутствует информация о вступлении в силу данных решений и переходе муниципальных контрактов в статус «Исполнение прекращено».

Отсутствие данных сведений в карточке указанных муниципальных контрактов свидетельствует о несоблюдении ООО СЗ «Спецстрой» установленного порядка для одностороннего отказа от исполнения контрактов.

Кроме того, вопреки доводам застройщика, указанным в решениях об односторонних отказах, инвестором в письме от **.**,** № ** даны мотивированные разъяснения отсутствия правовых оснований для заключения дополнительных соглашений к муниципальным контрактам об изменении существенных условий муниципальных контрактов.

Так, в обращении застройщика от 26.01.2023 № 3-26101 об увеличении цены муниципальных контрактов, а также в рассматриваемых решениях отсутствует указание на то, какими положениями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» обусловлено увеличение цены муниципального контракта, а также размер необходимого увеличения.

Кроме того, указанные застройщиком в качестве обоснования увеличения цены муниципального контракта положения Постановления Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (далее – Постановление от 09.08.2021 № 1315) распространяются в отношении контрактов, удовлетворяющих установленным требованиям, для обеспечения федеральных нужд. Тогда как в преамбуле указанных муниципальных контрактов содержится указание на их заключение в интересах муниципального образования городской округ город Кемерово и в целях обеспечения муниципальных нужд.

Также в ответе от **.**,** № ** на обращение застройщика, инвестором указано, что согласно пункту 2 Постановления от 09.08.2021 № 1315 его действие распространяется только в отношении контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, тогда как предметом указанных муниципальных контрактов является приобретение в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир.

В связи с изложенным, руководствуясь указанным обращением застройщика, у инвестора отсутствовали основания для заключения дополнительных соглашений об изменении существенных условий муниципальных контрактов.

Таким образом, застройщиком в отсутствие правовых оснований приняты решения об одностороннем отказе от исполнения 16 муниципальных контрактов.

Кроме того, ранее, **.**,** застройщиком были приняты решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов в отношении ещё 3 квартир (№ **). **.**,** Арбитражным судом Кемеровской области вынесено решение о признании недействительными односторонних отказов застройщика (дело № **).

Необходимо отметить, что в период с **.**,** годы управлением городского развития администрации города Кемерово заключено более 200 муниципальных контрактов с различными застройщиками на приобретение в муниципальную собственность города Кемерово более 500 благоустроенных квартир, а именно:

С застройщиком ООО СЗ «Фонд РЖС» на период с **.**,** гг. был заключен 21 контракт на приобретение 97 благоустроенных квартир путем участия в долевом строительстве в микрорайоне №..., из них:

- 7 контрактов на 34 квартиры в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,** № **;

- 5 контрактов на 25 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,** № **;

- 2 контракта на 9 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,** № **;

- 7 контрактов на 29 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,** № **.

С застройщиком ООО ФСК «СтройСиб-42» в период **.**,** было заключено 145 контрактов на приобретение 396 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство в микрорайоне «Антипова» ..., из них:

- 38 контрактов на 126 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,**. № **;

- 41 контракт на 135 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,**. № **;

- 66 контрактов на 135 квартир в жилом доме по адресу: ..., разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,**. № **.

Также с застройщиком ООО ФСК «СтройСиб-42» в **.**,** году было заключено 57 контрактов на приобретение 119 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство в жилом доме по аналогичному строительному адресу ..., микрорайон № **, жилой ...), разрешение на ввод в эксплуатацию от **.**,** № **.

Обязательства по указанным муниципальным контрактам, заключенным в тот же временной период, исполнены иными застройщиками в установленные сроки без нарушений, изменений существенных условий и односторонних отказов в соответствии с условиями муниципальных контрактов.

Данные факты также свидетельствуют о том, что указанные ООО СЗ «Спецстрой» обстоятельства не являлись непреодолимыми, а застройщики, при должной степени заботливости и осмотрительности в процессе исполнения возложенных на них обязательств по муниципальным контрактам, осуществляли строительство многоквартирных домов и выполняли передачу инвестору благоустроенных квартир в установленные сроки.

Согласно проектной декларации № ** в многоквартирном доме по строительному адресу: ... расположено 84 жилых помещения (квартиры) из них в отношении 71 жилого помещения между управлением городского развития администрации города Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» были заключены муниципальные контракты по их приобретению в муниципальную собственность города Кемерово.

Таким образом, Застройщику для реализации иным лицам изначально было доступно 13 жилых помещений.

Затем, в связи с принятием Инвестором решений об одностороннем отказе от четырех муниципальных контрактов на приобретение 12 благоустроенных квартир в муниципальную собственность города Кемерово, количество жилых помещений, доступных Застройщику для реализации иным лицам составило 25 жилых помещений.

По результатам анализа проектной декларации за период с августа по **.**,** года установлено, что:

В соответствии с пунктом 19.7.1.1.1.1 проектной декларации от **.**,** № ** количество договоров, заключенных с использованием счетов эскроу составило 28 жилых помещений.

В соответствии с пунктом 19.7.1.1.1.1 проектной декларации от **.**,** № ** количество договоров, заключенных с использованием счетов эскроу составило 35 жилых помещений.

В соответствии с пунктом 19.7.1.1.1.1 проектной декларации от **.**,** № ** количество договоров, заключенных с использованием счетов эскроу составило 38 жилых помещений.

Данные факты свидетельствовали о том, что ООО СЗ «Спецстрой» продолжалась реализация иным лицам жилых помещений, которые в соответствии с условиями муниципальных контрактов Застройщик обязан передать Инвестору в муниципальную собственность города Кемерово.

Продажа помещений осуществлялась Застройщиком по договорам долевого участия в строительстве. Так согласно письму Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу от **.**,** № **@ на ..., подлежащие передаче Инвестору, согласно условиям муниципальных контрактов, зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве с иными участниками долевого строительства.

На сегодняшний день ООО СЗ «Спецстрой» не исполнило обязательства по передаче администрации ... 38 благоустроенных квартир ..., возложенные на него условиями муниципальных контрактов.

Руководствуясь изложенным администрация города Кемерово обратилась **.**,** в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением о признании недействительными односторонних отказов Застройщика (дело № № **) и **.**,** с исковым заявлением о признании права собственности и обязании передать объекты незавершенного строительства (дело № № **).

В ходе рассмотрения указанных дел установлено, что в отношении 21 квартиры из подлежащих передаче в муниципальную собственность ..., заключены договоры долевого участия в строительстве с иными лицами:

1) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №Ф№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № **: - ФИО20;

2) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО2;

3) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №Ф№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО3;

4) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО2;

5) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО4;

6) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО5;

7) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО6;

8) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО7;

9) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО8;

10) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО9;

11) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № **- ФИО9;

12) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО10;

13) Квартира № ** (м.к. от **.**,** №№ **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** – ФИО7;

14) Квартира № ** (м.к. от **.**,** № **) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,**, номер государственной регистрации: № ** – Герберт Э.А.;

**.**,** Герберт Э.А. заключила договор уступки прав требований по договору № ** долевого участия в строительстве жилого дома от **.**,** с ФИО18

По предоставленной в материалы дела письменной позиции представителя ФИО18, согласно договору уступки прав требований по договору № ** долевого участия в строительстве жилого дома от **.**,**. б/н от **.**,** ФИО18 оплатил стоимость 1-комнатной ... по адресу ... (строительный адрес ...), а ООО СЗ «Спецстрой» передало ФИО18 указанную квартиру по акту приема передачи ... по договору № ** долевого участия.

ФИО12, заключен договор долевого участия в строительстве жилого ...-Ф от **.**,**, ... (м.к. от **.**,** №№ **).

ФИО13, заключен договор долевого участия № ** от **.**,**, ... (м.к. от **.**,** № Ф№ **).

ФИО14, заключен договор долевого участия № ** от **.**,**, ... (м.к. от **.**,** №№ **).

ФИО15 заключен договор долевого участия № ** от **.**,** ... (м.к. от **.**,** №№ **)

ФИО19, заключен договор долевого участия № ** от **.**,** ... (м.к. от **.**,** №№ **).

ФИО16 заключен договор долевого участия № ** от **.**,**, ... (м.к. от **.**,** №№ **).

ФИО17 заключен договор долевого участия № ** от **.**,**, ... (м.к. от **.**,** №№ **

Необходимо отметить, что в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Так согласно пункту 10.1 договоров долевого участия в строительстве, указанные договоры вступают в действие с момента их государственной регистрации в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по ... – Кузбассу, тогда как 7 договоров долевого участия в строительстве (№ ** от **.**,**; № ** от **.**,**; № ** от **.**,**; № ** от **.**,**; № ** от **.**,**; № ** от **.**,**; № ** от **.**,**) до настоящего времени не зарегистрированы.

По условиям представленных вышеуказанными лицами договоров долевого участия в строительстве, Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства вышеуказанные квартиры, расположенные по строительному адресу: ..., которые также подлежат передаче в муниципальную собственность города Кемерово.

Денежные средства по договорам долевого участия в строительстве на время строительства от граждан могут поступать и находиться только на счетах эскроу, открытых застройщиком, имеющим право на привлечение таких средств (пункты 16-17 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и на основании договора долевого участия в строительстве, прошедшим государственную регистрацию (статьи 1–4, статья 19 от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно пункту 4 статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора долевого участия в строительстве, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более, чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Обязательства Застройщика по договорам долевого участия в строительстве должны быть обеспечены счетами эскроу (п. 19.1 проектной декларации № **). Кредитной организацией, в которой участникам долевого строительства должны быть открыты счета эскроу является Филиал Сибирский публичного акционерного общества банк «Финансовая корпорация открытие» (№ **).

Таким образом, привлечение денежных средств для строительства объектов недвижимости возможно только по договорам долевого участия в строительстве, прошедшим государственную регистрацию с направлением средств на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

Согласно пункту 4.1 договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между ООО СЗ «Спецстрой» и гражданами, участники долевого строительства обязаны обеспечить финансирование строительства дома, указанного в пункте 2.1 договора (многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № ** находящейся по строительному адресу: ...), в объеме, определенном договором.

В соответствии с пунктами 5.1-5.3 договоров долевого участия в строительстве жилого дома цена договоров, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, подлежит оплате в течении 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации договоров с учетом требований пункта 5.3 договоров согласно которому заключая договоры, застройщик и участники долевого строительства предлагают ПАО Банк «ФК Открытие» заключить договоры счета эскроу в соответствии с общими условиями открытия и обслуживания счета эскроу.

Однако, согласно информации ПАО Банк «ФК Открытие», представленной в рамках рассмотрения Арбитражным судом Кемеровской области дела № № ** в отношении ООО СЗ «Спецстрой», открытые счета эскроу юридических лиц, физических лиц по объекту: «...» отсутствуют.

Привлечение средств граждан по иным видам сделок является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечет уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства и создает угрозу имущественным правам и интересам граждан.

В связи с чем, в действиях Застройщика имеются признаки состава преступления, предусмотренного статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

На основании вышеизложенного, **.**,** управлением городского развития администрации города Кемерово подано соответствующее заявление в Управление МВД России по г. Кемерово, которое в настоящее время находится в производстве отдела полиции «Ленинский» Управления МВД России по г. Кемерово.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Руководствуясь изложенным, в отсутствие правовых оснований ООО СЗ «Спецстрой»:

1. Заключены 3 договора долевого участия в строительстве (№ ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**) в отношении 3 квартир № **, подлежащих передаче администрации города Кемерово согласно условиям муниципальных контрактов: от **.**,** №№ **, от **.**,** №№ **, от **.**,** №№ **, вопреки решению Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,** по делу № № ** о признании недействительными решений ООО СЗ «Спецстрой» об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, вступившему в законную силу.

2. Также ООО СЗ «Спецстрой» в отношении 7 муниципальных контрактов по приобретению 15 квартир не соблюдена процедура одностороннего отказа, установленная Законом №44-ФЗ, в том числе по муниципальным контрактам: от **.**,** № № ** (...), от **.**,** № № ** (...), от **.**,** № **.**,** (...), от **.**,** № ** (...).

Следовательно, у застройщика отсутствовали правовые основания для перепродажи указанных квартир иным лицам согласно договорам долевого участия в строительстве: № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**.

3. Кроме того, по 6 муниципальным контрактам по приобретению 17 квартир, в отношении которых ООО СЗ «Спецстрой» приняты решения об одностороннем отказе от исполнения обязательств, застройщиком не в полном объеме возвращена сумма выплаченного аванса, в том числе по муниципальным контрактам: от **.**,** №№ ** (...), от **.**,** № № ** (...), от **.**,** №№ ** (...).

4. Необходимо отметить, что 6 договоров долевого участия в строительстве заключены до принятия ООО СЗ «Спецстрой» решений об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов с администрацией ...:

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**,

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**, № ** от **.**,**, № ** от **.**,**,

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**,

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**.

5. Кроме того, 4 договора долевого участия в строительстве заключены до вступления в силу в соответствии с Законом №44-ФЗ решений ООО СЗ «Спецстрой» об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов с администрацией города Кемерово:

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**,

- решение об одностороннем отказе от **.**,** № **, ДДУ № ** от **.**,**.

Следовательно, у застройщика отсутствовали правовые основания для перепродажи квартир иным лицам, согласно указанным договорам долевого участия в строительстве.

6. В соответствии с пунктами 5.1 - 5.3 договоров, цена договоров, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, подлежит оплате в течении 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации договоров с учетом требований пункта 5.3 договоров согласно которому заключая договоры, застройщик и участники долевого строительства предлагают ПАО Банк «ФК Открытие» заключить договоры счета эскроу в соответствии с общими условиями открытия и обслуживания счета эскроу. Согласно вышеуказанной информации, представленной ПАО Банк «ФК Открытие», открытые счета эскроу юридических лиц, физических лиц по объекту: «...» отсутствуют.

Таким образом, ООО СЗ «Спецстрой» и вышеуказанными лицами нарушены существенные условия договоров долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу ...

Просит суд признать недействительными следующие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: ...

1) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО20, ...);

2) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО2, ...);

3) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО3, ...);

4) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО2, ...);

5) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО4, ...)

6) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО5, ...);

7) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО6, Квартира № **);

8) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО7, ...);

9) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № **(ФИО8, ...);

10) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО9, ...);

11) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО9, ...);

12) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО10, ...);

13) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО7, Квартира № **);

14) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,**, номер государственной регистрации: № ** (ФИО18, ...);

15) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** (ФИО12, ...);

16) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО13, ...);

17) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО14, ...);

18) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО15, ...);

19) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО19, ...);

20) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО16, ...);

21) Договор долевого участия № ** от **.**,** (ФИО17, ...).

Применить последствия признания договоров недействительными:

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации следующих договоров долевого участия в строительстве жилого дома ...

3) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО3, ...);

5) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО4, ...);

6) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО5, ...);

7) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО6, Квартира № **);

8) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО7, ...);

10) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО9, ...);

12) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,** номер государственной регистрации: № ** (ФИО10, ...);

14) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,**, дата государственной регистрации: **.**,**, номер государственной регистрации: № ** (ФИО18, ...).

В судебном заседании представитель истца ФИО21, действующий на основании доверенности требования искового заявления поддержал в полном объеме.

В судебном заседании ответчики ФИО5, ФИО20, ФИО3, ФИО22, ФИО12, ФИО10, ФИО15, ФИО7, ФИО23, их представители возражали против заявленных требований, просили в удовлетворении отказать, по делу предоставлены письменные возражения.

В судебном заседании представитель третьего лица Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса возражала против заявленных требований.

Представитель третьего лица прокуратуры Ленинского района г. Кемерово также возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не предоставлено доказательства для признания договора недействительным.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, суд полагает возможным в порядке ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, будучи судом извещенных надлежащим образом.

Согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,** установлено, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «СПЕЦСТРОЙ» (ООО СЗ «СПЕЦСТРОЙ»), именуемое в дальнейшем «Застройщик» и Управление городского развития администрации города Кемерово от имени администрации города Кемерово в интересах муниципального образования городской округ город Кемерово, именуемый в дальнейшем «Инвестор», в целях обеспечения муниципальных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», с соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключили муниципальные контракты № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**, № № ** от **.**,**.

Предметом указанных контрактов является:

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... (т.1 л.д.207-215); цена контракта определена 1 389 150 рублей (п.3.1.);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... (т.1 л.д.159-167); цена контракта определена 2 514 685, 84 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... (т.1 л.д.168-176); цена контракта определена 1 340 000 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 3 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности № ** (т.1 л.д.177-187); цена контракта определена 6 300 000 рублей (п.3.1);

- № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 2 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности № ** (т.1 л.д.188-197); цена контракта определена 5 251 000 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... (т.1 л.д.198-206); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... (т.1 л.д.151-158); цена контракта определена 1 339 400 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности № ** № ** (т.1 л.д.216-229); цена контракта определена 8 334 000 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности № **; (т.1 л.д. 230-243); цена контракта определена 9 036 000 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 3 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры № ** (т.1 л.д. 244-250, т.2 л.д. 1-6); цена контракта определена 6 331 500 рублей (п.3.1);

-№ № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: ... для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности № **; (т.2 л.д. 19-27); цена контракта определена 1 777 500 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ...; (т.1 л.д. 198-206); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1);

- № № ** от **.**,** - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области – Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: ...; ( т.2 л.д. 7-18); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1).

В соответствии с условиями контрактов, застройщик обязан: направлять инвестиции, полученные от Инвестора, на создание Объекта, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для создания Объекта; предоставить Инвестору копию разрешения на строительство, копию проектной документации строительства жилого дома, с копией положительного заключения экспертизы, график строительства многоквартирного дома; предоставлять Инвестору по его требованию информацию о ходе строительства Объекта; обеспечить целевое использование средств, полученных от Инвестора; получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию; направить Инвестору сообщение (уведомление) о завершении строительства жилого дома и о готовности Объекта к передаче. Передать Инвестору по акту, подписанному со стороны Застройщика, Объект (квартиры); все документы, необходимые для регистрации права собственности на Квартиры, а именно: акт регистрации адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровые паспорта на жилые помещения, копия технического плана на дом; 10 при передаче объекта передать Инвестору инструкцию по эксплуатации объекта, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий; предоставить до подписания акта-приема передачи Объекта обеспечение гарантийных обязательств; представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации прав муниципальной собственности муниципального образования города Кемерово на Объекты.

При этом, Застройщик обязуется передать Объект Инвестору со дня, следующего за днем заключения муниципального контракта и не позднее **.**,** (пункты 2.3 контрактов).

После приобретения у застройщиков жилых помещений в многоквартирных жилых домах происходит распределение квартир по конкретным адресам расселяемых аварийных домов, эти данные отражаются в отчетных формах, предоставляемых в обязательном порядке в Министерство строительства Кузбасса в соответствии с Договором от **.**,** № **.

Однако, **.**,** обществом в адрес администрации направлено письмо, в котором указано, на необходимость внесения изменений в муниципальные контракты, связанную с распространением новой короновирусной инфекции (COVID-19), а также резкое и существенное увеличение цен на строительные ресурсы в 2020 и 2021 годах, что привело к необходимости изыскивать возможность приобретения строительных материалов по ценам, соответствующим цене контракта, что негативно сказалось на сроках строительства.

**.**,** в адрес администрации застройщиком в рамках Закона № 44-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 439 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» направлено письмо исх. № ** об увеличении стоимости муниципальных контрактов. **.**,** за исх. № ** инвестором повторно отказано в изменении условий контрактов, в том числе и по причине того, что данные контракты являются муниципальными и, соответственно, положения постановления Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» не могут применяться к отношениям, вытекающим из спорных контрактов (т.2 л.д. 106-108).

В связи с отказом инвестора, увеличить цену контракта, по основаниям, указанным в письме ООО СЗ «Спецстрой» (исх. № ** от **.**,**), а как следствие этому отсутствие денежных средств и невозможность исполнения контракта, застройщик со ссылкой на пункты 11.2 и 11.4 Контрактов, а также положения частей 19, 20.1, 21 ст. 95 Федерального закона № 44-ФЗ, ст. 451 ГК РФ, принял решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, в частности:

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д.40-41);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д.32-33);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 30-31);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д.34-35);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 36-37);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 42-43);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 44-46);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 46-47);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д. 50-51)

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д.38-39);

- решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.2 л.д.48-49).

ФИО16 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) стоимостью 3 826 509,59 рублей (т.1 л.д. 139-144).

ФИО14 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) стоимостью 3 879 554,79 рублей (т.1 л.д.127-132).

ФИО15 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ... стоимостью 3 935 342,47 рублей (т.1 л.д.133-138).

ФИО12 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 30,76 кв.м. по адресу ...) стоимостью 2 863 056,53 рублей (т.1 л.д.116-121).

ФИО17 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» (далее - Застройщик) договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1-комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) стоимостью 3 826 509,59 рублей (т.1 л.д.145-150).

ФИО13 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) стоимостью 3 929 928,77 рублей (т.1 л.д.122-125).

ФИО10 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 30,76 кв.м. по адресу ... стоимостью 2 641 390,70 рублей (т.1 л.д. 66-73).

ФИО18 заключен договор уступки прав требований от **.**,** по договору № ** долевого участия в строительстве жилого дома от **.**,** по следующему объекту: 1-комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) стоимостью 3 208 000 рублей (т.1 л.д.114-115).

ФИО20 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 45,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.30-35).

ФИО2 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- 13 комнатной ... площадью 45,08 кв.м. по адресу ... (т. 1 л.д.36-41); заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 45,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.48-53);

ФИО3 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 45,08 кв.м. по адресу г. ... (т.1 л.д.42-47);

ФИО5 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 62,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д. 80-85).

ФИО7 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 2- комнатной ... площадью 62,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.92-97); заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого ...-Ф от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 30,76 кв.м. по адресу ..., б...А (строительный адрес ...)

ФИО8 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 62,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.98-101).

ФИО9 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 29,76 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.54-59); заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 29,76 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.60-65).

ФИО4 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 30.76 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.74-79).

ФИО6 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 30,76 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.86-91).

Герберт Э.А. заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № ** от **.**,** по следующему объекту: 1- комнатной ... площадью 46,08 кв.м. по адресу ...) (т.1 л.д.108-113).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,** по иску Администрации города Кемерово к ООО СЗ «Спецстрой» о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, постановлено : «Признать недействительными решения общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Спецстрой», об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, в частности:

решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,**

решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,**;

решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,**,

решение № ** от **.**,** об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № ** от **.**,** (т.4 л.д.36-47).

Кроме этого, судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Кемеровской области находилось исковое заявление иску администрации города Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», к Орлу Е.А., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО12, ФИО18, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО19, ФИО16, ФИО17 о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (№ **, об обязании произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры, решением от **.**,** постановлено: «в удовлетворении исковых требований отказать» (т.4 л.д.49-55).

Суд находит установленных по делу обстоятельств достаточными для рассмотрения настоящего гражданского дела по существу заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другое лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пунктом 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В пункте 50 постановление Пленума N 25 разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как было указано в статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

При этом в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как установлено решением Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,**: «Как следует из материалов дела, договоры долевого участия были заключены соответчиками после расторжения соответствующих муниципальных контрактов.

В соответствии с разъяснениями пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящем случае истец не являлся собственником спорных квартир, поскольку полная стоимость квартир им не оплачена, его право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

При этом, спорное имущество у Ответчика отсутствует, поскольку передано физическим лицам, заключившим договоры долевого участия в строительстве жилого дома, которые являются добросовестными приобретателями.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Договоры долевого участия, заключенные между застройщиком и соответчиками – физическими лицами являются возмездными. На основании вышеизложенного в соответствии со ст. 302 ГК РФ соответчики являются добросовестными приобретателями.

Ссылка Истца на то обстоятельство, что договоры долевого участия не зарегистрированы в установленном законом порядке, не может быть принята во внимание, поскольку все заключенные с этими лицами договоры долевого участия были переданы на государственную регистрацию, которая приостановлена в связи с принятием судом мер по обеспечению исков истца, поданных в Арбитражный суд Кемеровской области.

Доводы истца о недействительности договоров долевого участия, в связи с несоблюдением требований об оплате по договорам через эскроу-счета судом отклонена на основании следующего.

В соответствии с пунктами 5.1 договоров долевого участия, цена договора подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Уплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом, в связи с чем, по предложению ООО СЗ «Спецстрой» соответчиками были заключены договоры займа, по которым на счет застройщика внесены денежные средства в сумме, соответствующей каждому из договоров. При этом факт оплаты денежных средств каждым из Ответчиков подтвержден письменными доказательствами (платежными поручениями).

Использование Застройщиком ООО СЗ «Спецстрой» полученных заемных средств именно на строительство спорных квартир в ходе судебного разбирательства сторонами, третьими лицами не оспорено.

По той же договоренности с Застройщиком стоимость квартир подлежала передаче в счет уменьшения задолженности по договорам займа.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выведена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковывая условия договоров применительно к требованиям статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что спорными договорами долевого участия предусматривается право участника долевого строительства исполнить свое денежное обязательство перед застройщиком иным, помимо безналичного перечисления денежных средств в 11 необходимой сумме, способом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В дальнейшем в соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательства дольщиков прекращены зачетом встречных требований, для чего достаточно заявления одной из сторон, которое должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

В соответствии с решением Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,** по делу №№ ** удовлетворен иск Администрации города Кемерово к ООО «Специализированный застройщик «Спецстрой» о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир.

В соответствии с данным решением суд квалифицировал муниципальные контракты, заключенные между Администрацией и ООО СЗ «Спецстрой», как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судом также указано, что «право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем».

Исходя из этого, в настоящем случае право собственности Администрации на спорные квартиры, не зарегистрировано.

Данные квартиры никогда Администрации застройщиком не передавались. Более того, направляя в адрес Администрации уведомления о расторжении муниципальных контрактов (признанных недействительными по вышеуказанному решению суда по делу № № **), ответчик указывал на то, что стоимость квартир Истцом оплачена не в полном объеме.

Факт признания данных уведомлений об одностороннем расторжении контрактов недействительными в настоящем деле не изменяет ситуации, поскольку данным решением суда факт неполной оплаты стоимости квартир не опровергнут. Указанный факт также установлен решением суда от **.**,** по делу № **, в котором суд указал на необоснованность отказа Администрации в заключении соглашения об изменении условий контрактов в связи с повышением цен на основании пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315.

Таким образом, в настоящем случае установлено, что, несмотря на заключение муниципальных контрактов с целью приобретения в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома, оплата стоимости квартир в полном объеме истцом не произведена, данные квартиры ему во владение не переданы, право собственности на квартиры за истцом не зарегистрировано….

Материалами дела подтверждено, что соответчиками заключены договоры долевого участия на те же квартиры, договоры переданы в Управление Россреестра для государственной регистрации права собственности, квартиры фактически переданы во владение данным лицам, что подтверждается предоставленными Актами приемапередачи.

В настоящем случае, как уже указано, спорные квартиры переданы соответчикам – физическим лицам, являющимся добросовестными приобретателями на основании возмездных договоров, и у Ответчика отсутствуют. Соответственно, в настоящем случае, исковые требования о признании права собственности на спорные квартиры и обязании передать их удовлетворению не подлежат, при этом, у истца возникает право требовать возмещения убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком ООО «СЗ «Спецстрой» муниципальных контрактов» (т.4 л.д.49-55).

Апелляционным определением Седьмого Арбитражного суда от **.**,** решение от **.**,** Арбитражного суда Кемеровской области по делу № № ** отмене.

Признать право муниципальной собственности - муниципального образования г. Кемерово на квартиры № № ** расположенные по адресу: ... и обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» передать Администрации г. Кемерово в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта квартиры № № **, расположенные по адресу: ... В остальной части в иске отказать (т.4 л.д.108-124).

При этом, как следует из указанного определения «При этом, апелляционный суд отмечает, что большинство договоров долевого участия, заключенных между застройщиком и физическими лицами, зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований для вывода о том, что указанные лица при заключении договоров не проявили осмотрительность не имеется».

В связи с чем, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части требований относительно 21 квартир, находящихся во владении физических лиц, а именно № ** (ответчик ФИО7), № ** (ответчик ФИО9), № ** (ответчик ФИО8), 11 (ответчик ФИО18), № ** (ответчик ФИО5), № ** (ответчик ФИО2), № ** (ответчик ФИО4), № ** (ответчик ФИО16), № ** (ответчик ФИО6), № ** (ответчик ФИО3), № ** (ответчик ФИО2), № ** (ответчик ФИО12), № ** (ответчик ФИО20), № ** (ответчик ФИО10), № ** (ответчик ФИО17), № ** (ответчик ФИО15), № ** (ответчик ФИО13), № ** (ответчик ФИО9), № ** (ответчик ФИО19), № ** (ответчик ФИО7).

С указанным выводом согласился Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в своем постановлении от **.**,**, из которого следует, что суждения администрации о том, что семь договоров долевого участия в строительстве (в отношении квартир № **) не зарегистрированы и не могут считаться заключенными, не порождают правовых последствий, судом округа не принимаются, поскольку при рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что квартиры фактически переданы гражданам во владение; именно № ** физическим лицам имущество реально передано отчуждателем по договору долевого участия, несмотря на то, что в рассматриваемом случае сложилась такая ситуация, когда оформлены два договора долевого участия в отношении каждой из квартир.

Так, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам в отношении спорных квартир заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами: некоторыми покупателями произведена государственная регистрация права собственности на жилые помещения (квартиры № № **), в отношении же других квартир имеется информация только о заключении договоров долевого участия с физическими лицами (квартиры № № **).

Вместе с тем при рассмотрении спора граждане представили суду объяснения относительно приобретения, фактической передачи и использования спорных квартир, в частности: ...: гражданин зарегистрирован по месту жительства в квартире, проживает в указанной квартире с **.**,** г., оплачивает коммунальные услуги, в квартире сделан ремонт (ФИО8); ...: передана по акту, сделан ремонт (ФИО18); ...: передана по акту, сделан ремонт (ФИО14); ...: передана по акту приема-передачи, в настоящее время проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО5); ...: передана по акту (ФИО16); ...: передана по акту приема-передачи, в квартире сделан ремонт (ФИО3); ...: передана по акту, сделан ремонт (ФИО12); ...: передана по акту, в квартире сделан ремонт (ФИО10); ...: передана по акту (ФИО17); ...: передана по акту, приобретена для проживания матери, сделан ремонт (ФИО15); ...: передана по акту (ФИО13); ...: гражданин проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО9); ...: передана по акту (ФИО19). Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении иска о признании права собственности муниципального образования на квартиры № № ** (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), № ** (квартира передана по акту ФИО14, в квартире сделан ремонт), № ** (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), № ** (квартира передана по акту ФИО16), № ** (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), № ** (квартира передана по акту ФИО12, в квартире сделан ремонт), № ** (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), № ** (квартира передана по акту ФИО17), № ** (квартира передана по акту ФИО15 в квартире сделан ремонт), № ** (квартира передана по акту ФИО13), № ** (квартира передана по акту ФИО9, гражданин проживает в квартире, сделан ремонт), № ** (квартира передана по акту ФИО19), № ** (гражданами произведена государственная регистрация права собственности) (т.5 л.д.148-152)

В силу абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Как отмечено в решениях Арбитражного суда в настоящее время фактическое пользование спорными объектами осуществляется ответчиками – физическими лицами.

При этом, Администрация г. Кемерово не является стороной по сделкам, заключенным между (физическими лицами) и ООО «СП «Спецстрой», а соответственно с учетом, заключенных муниципальных контрактов между истцом и ООО «СП «Спецстрой», решения Арбитражного суда о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир, имеет право возмещения убытков.

Оплата по договорам долевого участия в строительстве со стороны ответчиков была произведена путем зачета встречных требований по договорам займа, данное обстоятельство отражено в решении Арбитражного суда, не оспорено участниками процесса и не может в силу положений действующего законодательства свидетельствовать о недействительности оспариваемых договоров.

Также истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения со стороны ответчиков (физических лиц) при заключении оспариваемых договоров. Оценочное суждение поведения ООО «СП «Спецстрой» в рамках уголовного законодательства не является основанием для удовлетворения требований истца.

Как уже отмечалось выше, в рамках рассмотрения дел Арбитражным судом ответчики (физические лица) были признаны добросовестными приобретателями, а доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом не представлено.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 166, 168, 170, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, принимает во внимание обстоятельства, установленные ранее принятым судебным актом, имеющие преюдициальное значение для разрешения спора по существу, исходит из того, что в ходе рассмотрения дела не были установлены обстоятельства, с которыми положения действующего законодательства связывают возможность признания оспариваемых сделок недействительными по заявленным истцом основаниям, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

на основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Кемерово к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 о признать недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделок отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий подпись

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2025

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →