ГУБКИНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Губкин 5 сентября 2025 года
Губкинский городской суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Комаровой И.Ф.
при ведении протокола с/з ФИО1
с участием представителя истцов по доверенности №41246/22
от 15.12.2022 ООО «Агрохолдинг Ивнянский» в лице ФИО2
представителей ответчика ФИО3 по доверенности от 23.11.2023 ФИО4
ФИО5
в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Белгородской области, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о признании договора аренды прекратившим свое действие,
УСТАНОВИЛ:
истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 являются участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м (440,2га) с кадастровым номером 31:03:0000000:3498, расположенного в границах АОЗТ «Мелавское», имевшего обременение в виде права аренды ФИО3.
14.11.2012 между 20 участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:03:0000000:3498 и ФИО3 заключен договор аренды данного земельного участка (запись регистрации 31-05/042/2012-808 от 28 ноября 2012 года) сроком на 10 лет (п.1.2 договора), который заканчивался 28 ноября 2022 года.
Согласно п.1.3 договора – по истечении срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 3 месяца до истечения срока его действия в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях. Таким образом, продление договора возможно исключительно при соблюдении обозначенных условий. Однако ответчик ФИО3 о своих намерениях продлить договор за три месяца письменно не сообщил. Истцы, зная об окончании срока действия договора, собрались распорядиться земельными участками в счет своих долей как собственники, иным способом. В связи с чем, ими был заключен договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания земельного участка в счет своих долей.
22.09.2022 на сайте администрации Губкинского городского округа было размещено объявление о проведении 05.11.2022 в 11 часов по адресу: Белгородская область, Губкинский район, территория фермерского хозяйства КФХ ФИО3 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:03:0000000:3498. Однако, истцы не отслеживали публикаций в районной газете и не получили возможность присутствовать 05.11.2022 на общем собрании, на котором ФИО3 в своих интересах и в присутствии своего доверенного лица принял решение о продлении договора аренды на 15 лет. В голосовании истцы участия не принимали, а поскольку принятое решение влечет для них неблагоприятные последствия инициировали данный иск. Исковые требования мотивированы тем, что истцы, являясь собственниками земельных долей, желают произвести реальный выдел своих земельных участков и отстоять своё право на уход от ФИО3, но они лишены возможности это сделать с 2022 года, в связи с действиями ответчика, продлившего срок действия договора аренды, нарушив процедуру уведомления истцов об этом действии.-
В исковом заявлении истцы, ссылаясь на положения ст.ст. 310, 450.1, 610 ГК РФ, просят признать договор аренды от 14 ноября 2012 года прекратившим действие с 29 ноября 2022 года (даты, указанной в уведомлении арендодателя об отказе от договора) в отношении истцов, их земельный долей; исключить запись об аренде из ЕГРН в отношении земельный долей истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок 31:03:0000000:3498.
В судебном заседании представитель истцов по доверенности ООО «Агрохолдинг Ивнянский» в лице ФИО2, действующего на основании соответствующих доверенностей, исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представители ответчика главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 – ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности 31 АБ 226431 от 23 ноября 2023 года, удостоверенной нотариусом, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований истцов по основаниям, указанным в письменных возражениях, ссылаясь на факт получения истцами в период 2023 и 2024 годы арендной выплаты за пользовании ФИО3 их земельными долями. Кроме того, указали, что заявленные истцами обстоятельства уже были предметом оценки в рамках рассмотрения дела о признании недействительным решения общего собрания от 05.11.2022 (апелляционное определение Белгородского областного суда от 23 января 2023 года по делу №33-368/2024 (33-6832/2023), в связи с чем, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание не явилась, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, выразив позицию о принятии решения на усмотрение суда, дополнительно сообщив, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится регистрационная запись №31:03:0000000:3498-31/128/2022-119от 18.11.2022 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.11.2012.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учётом требований ст. 67 ГПК РФ, суд признает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м (440,2га) с кадастровым номером 31:03:0000000:3498, расположенного в границах АОЗТ «Мелавское», имевшего обременение в виде права аренды ФИО3.
14.11.2012 между 20 участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:03:0000000:3498 и ФИО3 заключен договор аренды данного земельного участка (запись регистрации 31-05/042/2012-808 от 28 ноября 2012 года) сроком на 10 лет (п.1.2 договора), который заканчивался 28 ноября 2022 года.
Согласно п.1.3 договора – по истечении срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 3 месяца до истечения срока его действия в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях.
22 сентября 2022 года посредством размещения в приложении к газете «Эфир Губкина» - газете «Муниципальный вестник», учредителем которого является МО Администрация Губкинского городского округа, объявлено о собрании участников долевой собственности спорного земельного участка, назначенного на 05 ноября 2022 года, с повесткой дня, в том числе: «п.3. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности», определено место и время проведения (т.4 л.д.221)
Решением общего собрания от 5 ноября 2022 года, изложенным в протокольной форме, на собрании принято дополнительное соглашение к договору аренды от 14 ноября 2012 года, в котором продлен срок действия договора аренды на 15 лет – по 14 ноября 2037 года, срок действия договора установлен с 14.11.2012 по 14.11 2037, внесены изменения в договор о размере арендной платы.
В Едином государственном реестре недвижимости содержится регистрационная запись №31:03:0000000:3498-31/128/2022-119 от 18.11.2022 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.11.2012, что подтверждается представленными на запрос суда письменными материалами реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером 31:03:0000000:3498, расположенный по адресу: Белгородская область, Губкинский район, в границах АОЗТ «Мелавское».
Суд также учитывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 23 января 2024 года (дело №33-368/2024) по исковому заявлению ФИО18 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО19, ФИО20, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначении решение Губкинского городского суда от 29.09.2023 отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО18
Приведенным судебным постановлением признано, с учетом совокупности установленных обстоятельств, что оснований для признания протокола общего собрания участников долевой собственности от 05 ноября 2022 года у суда первой инстанции не имелось. Нарушений при проведении общего собрания участников долевой собственности, вопреки доводам истца ФИО18 не допущено.
Судом апелляционной инстанции в рамках рассмотренного дела установлено, что повестка заседания общего собрания участников долевой собственности, назначенного на 05.11.2022 в установленном законом порядке опубликована. Доводы истца о том, что вопрос о продлении срока действия договора аренды земельного участка, и его условий в повестку не был включен, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Пункт 3 повестки содержал извещение о постановке на обсуждение общего собрания условий договора аренды земельного участка находящегося в общей долевой собственности. Требования закона не содержат обязанности публиковать в повестке заседания сами условия договора. Условия о длительности действия договора аренды, а также о выплате арендной платы, как обоснованно указывают апеллянты, являются существенными условиями договора и правомерно вынесены на обсуждение общего собрания, в рамках обсуждения вопроса, включенного в повестку.
Ссылки на наличие в условиях действующего договора аренды положений п. 1.3., в котором указано на необходимость волеизъявления одной из сторон договора о намерении его продлить в установленный срок не могут толковаться как условие, препятствующее принятию данного решения общим собранием.
По условиям договора любая из сторон договора вправе выразить свою волю относительного его продления. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не направлялось уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор, оснований для вывода о том, что несоблюдение данного условия препятствует его продлению в установленном законом порядке не основано на нормах материального права. Условиями договора такая обязанность на арендатора не возложена, является лишь правом стороны договора.
Судебная коллегия обратила внимание, что повестка собрания содержала несколько вопросов для обсуждения, истец ФИО18, оспаривая протокол собрания в целом, ссылался лишь на нарушение своего права на выдел доли из земельного участка, при этом доводов о том, каким образом нарушены его права решением иных вопросов, не приводил.
Вопрос о выделе земельной доли перед общим собранием дольщиков также не ставился, отказ в реализации своего права истец не получал.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным постановлением, в котором участвуют помимо прочих те же лица, что и по настоящему делу, установлено, что оснований для признания недействительны протокола общего собрания участников долевой собственности от 05 ноября 2022 года о принятии дополнительного соглашения к договору аренды от 14 ноября 2012 года, в котором продлен срок действия договора аренды на 15 лет – по 14 ноября 2037 года, внесены изменения в договор о размере арендной платы, не имеется.
Факт получения истцами от ФИО32 в течение 2023 и 2024 годов арендной платы за сдачу их земельных долей в аренду ответчику подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о выплате арендной платы и чеками по операциям ПАО Сбербанк о переводах денежных средств (истцам по делу).
Указанные обстоятельства представителем истцов в судебном заседании не опровергнуты.
В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В силу требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (п. 3 статьи 425 ГК РФ).
Из анализа условий договора аренды, который данного условия не содержит, суд полагает, что при истечении десятилетнего срока договор аренды не считается автоматически прекращенным и довод истцов о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия считается несостоятельным.
В силу п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно информации, представленной на запрос суда Филиалом ППК «Роскадастр» по Белгородской области, в Едином государственном реестре недвижимости содержится регистрационная запись №31:03:0000000:3498-31/128/2022-119 от 18.11.2022 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.11.2012 на объект недвижимости с кадастровым номером 31:03:0000000:3498, расположенный по адресу: Белгородская область, Губкинский район, в границах АОЗТ «Мелавское».
В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии в его целевым назначением и принадлежностью к категории земель или использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Согласно п. 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Положения данной статьи в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения подлежат применению с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершенным с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей настоящей статьи, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 1) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
В пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 №1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки П. обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании. Вводя такое регулирование, законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем, чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические процессы.
На основании изложенного вопрос о прекращении и расторжении договора аренды должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.
На основании изложенного, суд считает, что в установленном законом порядке решение общего собрания участков долевой собственности о прекращении договора аренды от 14 ноября 2022 года не принималось.
В связи с отсутствием письменного соглашения сторон договора аренды о расторжении и прекращении его действия, а также в связи с принятием 05 ноября 2022 года дополнительного соглашения к договору аренды от 14 ноября 2012 года, в котором продлен срок действия договора аренды на 15 лет – по 14 ноября 2037 года, внесены изменения в договор о размере арендной платы, арендатор глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 на законных основаниях продолжает использовать земельный участок с кадастровым номером 31:03:0000000:3498 для сельскохозяйственного производства.
Рассматривая доводы представителя истцов о злоупотреблении ответчика правом, выразившемся в непринятии мер по прекращению государственной регистрации договора аренды и нарушении прав истцов на выдел земельного участка в счет их земельных долей, суд исходит из следующего.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Исходя из пункта 3 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе лицо, от которого требуется разумность и добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
В судебном заседании установлено, что истцы с заявлениями о получении согласия у ФИО3 (ответчика по делу) на выдел земельных участков в счет их долей не обращались, как участники долевой собственности они вправе инициировать проведение общего собрания для решения вопроса о прекращении договора аренды, а обязанность по регистрации прекращения договора аренды на арендатора не возложена, в связи с чем суд считает, что злоупотребление правами ответчиком в данном случае не доказано.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о признании договора аренды прекратившим свое действие удовлетворению не подлежит.
Иные доводы представителя истцов ФИО2 сводятся к ошибочному толкованию норм права, субъективной оценке собранных по делу доказательств направлены на удовлетворение их интересов в ущерб интересов ответчика, и не могут быть приняты во внимание судом.
Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО6 (<данные изъяты> ФИО7 (<данные изъяты>), ФИО8 <данные изъяты>), ФИО9 <данные изъяты>), ФИО10 (<данные изъяты>), ФИО11 (<данные изъяты>), ФИО13 (<данные изъяты>), ФИО14 (<данные изъяты>), ФИО15 (<данные изъяты>), ФИО16 (<данные изъяты>), ФИО17 <данные изъяты>), ФИО18 (<данные изъяты>) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (<данные изъяты>) о признании договора аренды прекратившим свое действие, отказать.Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Губкинский городской суд. Мотивированное решение суда составлено 19 сентября 2025 года. Судья: И.Ф. Комарова