Дело № 2-7719/2025

УИД 35RS0010-01-2025-010940-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 26 августа 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе: судьи Цветковой А.В., при секретаре Сачковой Ю.А., с участием представителя истца по ордеру Сиротина Р.Л., ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, указав, что 20.12.2024 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 24.04.2025, дополнительным соглашением срок продлен до 31.05.2025. Задаток в сумме 1 000 000 рублей передан ответчику в составе суммы в размере 3 600 000 рублей, из которой 20.06.2025 ей возвращено 2 425 000 рубля. Сумму в размере 1 175 000 рублей истец возвращать отказывается. Основной договор заключен не был, так как до 31.05.2025 ни одна из сторон не совершила действий по его заключению или отказу в заключении. По состоянию на 01.06.2025 стороны утратили интерес к заключению основного договора, все деньги, переданные по нему, подлежали возврату в полном объеме, о чем ответчику направлена претензия. Согласно ответу на претензию, 1 175 000 рублей ответчик возвращать не намерена. С этого времени ответчик продолжает незаконно пользоваться ее денежными средствами. Просила взыскать с ответчика задаток в размере 1 000 000 рублей, неустойку в размере 175 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ, начисленные на сумму взысканных денежных средств в размере 1 175 000 рублей, начиная с 01.06.2025 по день фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 750 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, ее представитель адвокат Сиротин Р.Л. исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1 исковые требования не признала, пояснила, что по условиям договора и в соответствии с законом вправе не возвращать задаток, так как основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 позицию ответчика поддержала, пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на иск, а именно: согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 20.12.2024, заключение основного договора купли-продажи происходит после внесения оплаты недвижимого имущества в полном объёме. От ФИО3 оплата недвижимого имущества, в установленные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему сроки, в полном объеме не поступила. Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ФИО3, и в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ у ФИО1 не возникла обязанность вернуть ФИО3 задаток в сумме 1 000 000 рублей. Сумма в размере 175 000 рублей определена сторонами как договорная неустойка за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества, в связи с чем также не подлежит возврату.

Судом установлено, что 20.12.2024 между ФИО1 (Сторона 1) и ФИО3 (Сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 136,9 кв.м, расположенной на мансардном этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый №, по которому Сторона 1 будет выступать продавцом, а Сторона 2 – покупателем недвижимого имущества (п. 1.1 договора).

В качестве существенных условий предварительного договора купли-продажи квартиры указано, что стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора на следующих условиях: Продавец по договору купли-продажи продает, а покупатель покупает указанную выше квартиру за 13 600 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.п. 2.1, 2.1.1., 2.1.2 договора).

Согласно п. 2.1.3 предварительного договора стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества: сумму в размере 1 000 000 рублей Покупатель передает Продавцу за счет собственных средств наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора в качестве задатка, оставшаяся сумма - 12 600 000 рублей оплачивается за счет собственных средств Покупателем Продавцу в течение 4 месяцев с момента подписания настоящего договора и до подписания основного договора, производя платежи до 20 числа каждого месяца: в январе 4 000 000 рублей, в феврале 4 000 000 рублей, в марте 2 600 000 рублей, в апреле 2 000 000 рублей, на расчётный счет продавца ФИО1

Этот пункт предварительного договора содержит положения ст. 380 ГК РФ о том, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, а также ст. 381 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 3.1 договора, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи (основного договора), который будет заключен в последующем и является гарантом договоренности между сторонами о заключении основного договора.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 20.04.2025. До указанной даты Сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора. Если в срок до 20.04.2025 договор купли-продажи недвижимого имущества не будет подписан, стороны договорились применить положения ст. 381 ГК РФ.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до вступления в силу основного договора. Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон (п. 4.1, 4.2 договора).

20.12.2024, во исполнение п. 2.1.3 предварительного договора, ФИО1 получила от ФИО3 сумму в размере 1 000 000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, о чем выдала расписку.

12.01.2025 ФИО1 получила от ФИО3 сумму в размере 600 000 рублей в счет платежей, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от 20.12.2024.

В нарушение пункта 2.1.3 предварительного договора платеж за квартиру в январе поступил не в полном объеме (600 000 рублей вместо 4 000 000 рублей), в феврале платеж в размере 4 000 000 рублей не поступил, в марте платеж в размере 2 600 000 рублей не поступил.

01.04.2025 поступил платеж на сумму 2 000 000 рублей.

14.04.2025 Сторона 1 ФИО1 и Сторона 2 ФИО3 заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от 20.12.2024 о продлении срока его действия до 31.05.2025. При этом согласно п. 2 Сторона 2 возмещает Стороне 1 неустойку в размере 175 000 рублей, которую обязуется уплатить до 31.05.2025 в связи с просрочкой платежа в размере 10 000 000 рублей. Пунктом 3 дополнительного соглашения предусмотрено, что все обязательства, принятые на себя сторонами по данному предварительному договору, считаются действующими до их исполнения.

В срок до 31.05.2025 оставшиеся платежи по договору купли-продажи не поступили.

12.06.2025 ФИО3 обратилась к ФИО1 с претензией, указав, что в период с 20.12.2024 по 12.06.2025 с ее стороны производились выплаты, а именно: внесен задаток в размере 1 000 000 рублей и сумма платежей в размере 2 600 000 рублей. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. По настоящее время основной договор не заключен не по ее вине, поэтому просила возвратить задаток и все внесенные ею платежи в размере 3 600 000 рублей. Поскольку не видит законных оснований для их удержания с 01.06.2025, применяет ст. 395 ГК РФ, просила вернуть денежную сумму в течение 10 дней с момента получения претензии. Указала, что удержание денежных средств в любых суммах будет считать незаконным в силу нежелания ФИО1 в настоящем заключать основной договор в нарушение п. 3 дополнительного соглашения.

20.06.2025 ФИО1 перевела ФИО3 денежные средства в размере 2 425 000 рублей с назначением платежа: возврат денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи от 20.12.2024, а также направила ответ на претензию, согласно которому денежная сумма в размере 1 000 000 рублей была внесена ФИО3 в качестве задатка, 14.04.2025 дополнительное соглашение заключено в связи с финансовыми затруднениями со стороны ФИО3, в связи с чем ФИО3 обязалась выплатить неустойку в размере 175 000 рублей. Ввиду невнесения денежных средств в срок и в суммах, предусмотренных предварительным договором купли-продажи и дополнительным соглашением к нему, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются 20.12.2024. В соответствии со ст. 381 ГК РФ у нее не возникли обязательства возвратить ФИО3 задаток в размере 1 000 000 рублей, так как именно по причине неоплаты с ее стороны в установленные сроки не был заключен основной договор купли-продажи квартиры.

ФИО3 обратилась в суд с иском.

Разрешая гражданское дело по существу заявленных исковых требований, суд не находит оснований для их удовлетворения, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию, так и удостоверительную и обеспечительную функции.

Как указано в п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу требований абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49).

В настоящем деле сторонами не оспаривается передача истцом ответчику суммы в размере 1 000 000 рублей в качестве задатка.

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, о намерении заключить основной договор свидетельствует заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия предварительного договора ввиду невнесения Стороной 2 в порядке и в сроки, установленные предварительным договором платежей за недвижимое имущество. Изложенными выше условиями предварительного договора предусмотрена обязанность истца произвести окончательный расчет с ответчиком до 24.04.2025, до заключения основного договора. Таким образом, из буквального толкования условий предварительного договора следует, что основанием для заключения основного договора являлся окончательный расчет с ответчиком за недвижимое имущество. Между тем, истец свои обязательства не исполнил, полную стоимость приобретаемого имущества без уважительных к тому причин, в том числе в срок, предусмотренный дополнительным соглашением – до 31.05.2025 не оплатил.

При таких обстоятельствах основной договор не заключен по вине ФИО3, соответственно, переданные ФИО3 ФИО1 во исполнение предварительного договора в качестве задатка денежные средства возврату не подлежат.

Уклонение ответчика ФИО1 от заключения договора не установлено. Сохранение намерения ответчика продать объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора, подтверждается фактом заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора.

То обстоятельство, что ответчик ФИО1 также не направила истцу ФИО3 предложение заключить основной договор, не свидетельствует об ее отказе от заключения основного договора купли-продажи, поскольку ответчик в соответствии с условиями договора ожидала внесения ФИО3 в установленный срок платежей в счет оплаты недвижимого имущества, внесение которых в полном объеме являлось условием заключения основного договора купли-продажи квартиры. Между тем, доказательств внесения данных платежей ФИО3 и уклонения ФИО1 от их получения стороной истца не представлено и такие обстоятельства в судебном заседании не установлены.

Таким образом, установлен факт отказа от заключения договора со стороны истца, при отсутствии доказательств виновного к тому поведения ответчика, который на момент истечения срока, указанного в дополнительном соглашении, желания продать спорное имущество не утратил.

Оценив поведение контрагентов относительно исполнения предварительного договора, обстоятельства незаключения основного договора в предусмотренный предварительным договором срок, суд приходит к выводу, что за его неисполнение ответственна сторона, давшая задаток, то есть ФИО3, в связи с чем задаток остается у другой стороны ФИО1

Требования о взыскании договорной неустойки в размере 175 000 рублей также удовлетворению не подлежит ввиду отсутствия оснований, предусмотренных законом или договором.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Цветкова

Мотивированное решение составлено 09.09.2025.