РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 августа 2025 года г. Тольятти
Ставропольский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Безденежного Д.В. при секретаре Ибрагимовой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1695/2025 по исковому заявлению ФИО2 к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
Истцец обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором с учётом уточнений просит:
Признать за ФИО2 право собственности на дом блокированной застройки площадью 73,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Признать за ФИО2 право собственности на дом блокированной застройки площадью 65,9 кв.м., расположенный земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>
Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежат земельные участки:
- площадью 427 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок имеет категорию земель- земли населённых пунктов, вид разрешённого использования –блокированная жилая застройка.
- площадью 431 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Земельный участок имеет категорию земель- земли населённых пунктов, вид разрешённого использования –блокированная жилая застройка.
Истцом согласно целевому назначению земельного участка за счет своих средств был возведен дом блокированной застройки состоящий из двух самостоятельных блоков.
После возведения жилого дома блокированной застройки Истец обратился в администрацию м.р. Ставропольский Самарской области с целью получения разрешения на строительство дома блокированной застройки и дальнейшей регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Администрацией м.р. Ставропольский Самарской области было выдано решение об отказе от ДД.ММ.ГГГГ г. № №. Основание – отсутствие документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса, а также в связи с тем, что объект уже возведён без получения разрешительной документации.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям изложенных в иске.
Представитель ответчика – администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица – администрации с.п. Тимофеевка муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили, отзыв относительно заявленных требований суду не представили.
Представители третьих лиц – Управление Росреестра по Самарской области, Филиал ППК Роскадастр по Самарской обл. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, отзыв относительно заявленных требований суду не представили.
Суд, считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя ответчика, представителей третьих лиц.
Изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежат:
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Земельный участок имеет категорию земель- земли населённых пунктов, вид разрешённого использования –блокированная жилая застройка, что подтверждается выпиской ЕГРН.
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> № Земельный участок имеет категорию земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования –блокированная жилая застройка, что подтверждается выпиской ЕГРН.
Согласно межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 858 кв.м., образованы два земельных участка с обозначением №- площадью 431 кв.м. и № площадью 427 кв.м., имеющие непосредственный доступ к землям общего пользования.
Вид образуемых в результате разделе земельных участков соответствует виду разрешённого использования исходного земельного участка с №, а также Правилам землепользования и застройки сельского поселения Тимофеевка м.р. Ставропольский Самарской области.
На исходном образуемых в результате раздела земельных участках с обозначением № и № отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ
На основании распоряжения Администрации с.п. Тимофеевка м.р. Ставропольский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ земельным участкам, расположенным по адресу: <адрес> кадастровый № и земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, кадастровый №, образованных путем разделения земельного участка, расположенного по адресу: РФ<адрес> присвоены адреса:
- <адрес>
- <адрес>
Истцом согласно целевому назначению земельного участка за счет своих средств был возведён дом блокированной застройки состоящий из самостоятельных блоков.
После возведения жилого дома блокированной застройки истец ФИО2 обратилась в администрацию муниципального района <адрес> с целью получения разрешения на строительство жилого дома блокированной застройки и дальнейшей регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
На основании решения Администрации м.р. Ставропольский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № истцу ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на строительство в виду отсутствия документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, согласно с.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а так же в связи с тем, что объект уже возведен без получения разрешительной документации.
Согласно ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
По смыслу данной правовой нормы сохранение самовольной постройки с признанием права собственности на нее в судебном порядке возможно в том случае, если постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При рассмотрении дел указанной категории суду следует руководствоваться <данные изъяты>.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному строительно-техническим экспертом ФИО3 установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, с.<адрес> является домом блокированной застройки.
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, с.<адрес>, соответствует градостроительным нормам и градостроительным правилам.
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, с.<адрес>А, соответствует требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, в том числе как жилое строение.
Выполненные работы по строительству здания дома, расположенное по адресу: <адрес>, с.<адрес> <адрес>, не нарушают права и охраняемые интересы граждан, не создает угрозы их жизни и здоровью.
Из исследовательской части экспертного заключения (л.э.8) следует, что обследуемый объект – дом блокированной застройки, каждый блок фактически имеет свой огороженный земельный участок и отдельный выход на территорию общего пользования. Блоки разделены между собой общей капитальной стеной на всю высоту здания. Общая стена между блоками проемов не имеет. Общего чердака, подвала, помещений общего пользования, общих инженерных систем и коммуникаций, общего имущества нет, в связи с чем обследуемый объект представляет собой автономные блоки дома блокированной застройки, и соответствует требованиям п.40 ст.1, и п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ.
Заключение эксперта ФИО3 научно-технически и нормативно обосновано, содержит логичные, последовательные и обоснованные выводы. Квалификация, опыт и профессиональная подготовка эксперта, действующего члена Ассоциации саморегулируемой организации судебных экспертов, у суда сомнений не вызывают и принимается в качестве надлежащего доказательства по делу, при том, что заключение не оспорено иным лицами, участвующими в деле.
Согласно техническому паспорту здания жилого дома блокированной застройки, подготовленному кадастровым инженером ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ площадь по приказу Росреестра № № объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес> № составляет 73,4 кв.м.
Согласно техническому паспорту здания жилого дома блокированной застройки, подготовленному кадастровым инженером ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ площадь по приказу росреестра № П/0393 объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, кадастровый № составляет 65,9 кв.м.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ею проведено обследование объекта капитального строительства, расположенного на земельных участках с кадастровым номером № адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Объект представляет собой дом блокированной застройки, состоящий из 2(Двух) блоков. Обследуемый дом блокированной застройки, общей площадью 139.3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> имеет признаки блокированного жилого дома согласно СП 42.13330.2011 «Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, также статье 49 Градостроительного кодекса РФ (от 29.12.2004 № 190-ФЗ), СП 55.13330.2011 «дома жилые одноквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, так как обе части жилого дома представляют собой конструктивно обособленные блоки (квартиры), способные функционировать отдельно (автономно) друг от друга. Блоки не имеют общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под друг другом. Жилые блоки автономны, имею раздельные входы. Каждый блок блокированного дома имеет автономную систему коммуникаций (тепло, электричество, вода).
Обследуемый объект состоит из двух жилых блоков, каждый блок расположен на отдельном земельном участке.
Блок блокированного жилого дома площадью 65.9 кв.м., находится в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Блок блокированного жилого дома площадью 73.4 кв.м., находится в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Земельные участки, на которых расположен объект, в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Тимофеевка муниципального района Ставропольский Самарской области расположен в территориальной зоне Ж1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки).
Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны в качестве основного вида разрешённого использования земельного участка предусмотрен вид использования «Блокированная жилая застройка» (код 2.3), что соответствует фактическому использованию земельного участка.
Для данной зоны и вида разрешённого использования установлены градостроительные регламенты, а именно: Минимальный отступ от границ земельных участков до отдельно стоящих зданий-3 м., Минимальный отступ от границ земельного участка при строительстве, реконструкции жилых домов блокированной застройки в месте примыкания с соседними блоками- Ом., Максимальный процент застройки в границах земельного участка для блокированной жилой застройки - 80%. Ограничения обременения на земельных участках не установлены.
Минимальный размер земельного участка для использования под «Блокированную жилую застройку» составляет 350 кв.м.
При обследовании здания блокированного жилого дома выявлено, что установленные градостроительные регламенты не нарушены.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
На данном земельном участке, в его границах, истец осуществила строительство жилого дома с нарушением требований законодательства градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п.2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признаётся индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (ч.2 ст.49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства как:
- объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
- жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии с ч.5 ст.1, ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объекта незавершенного строительства. Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступившим в силу с 1 января 2017 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно ч.7ст.41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении не допускается.
Согласно разъяснения Письма Росреестра от 14.10.2015 г. №14- исх./14716-ГЕ/15 «О рассмотрении обращения» и согласно Письма Минэкономразвития России от 17.09.2015 г. № ОГ-Д23-12090, «если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такого соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки».
Пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
Таким образом, часть жилого дома может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом.
Судом установлено, что жилые помещения истцов являются изолированными, имеют самостоятельные выходы на прилегающий к ним земельные участки. В домах отсутствуют, помещения вспомогательного использования, предназначенные для общего пользования - подъезд, лестничная площадка, общий коридор и общий выход, что позволяет квартиры признать самостоятельными и автономными частями жилого дома.
Также судом установлено, и подтверждается выписками из ЕГРН, что земельные участки принадлежащие истцу на праве собственности по результатам раздела ранее существовавшего земельного участка, а именно с кадастровыми номерами № (участок №) и земельный участок с кадастровым номером № (участок №) имеют вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка».
Поскольку жилые дома возведены на земельных участках, принадлежащих истцу на праве собственности, разрешенный вид использования соответствует построенному зданию – «блокированная жилая застройка», сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, являются блоками блокированного жилого дома, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (паспорт <данные изъяты>), право собственности на блок жилого дома блокированной застройки общей площадью по приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № – 73,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (паспорт <данные изъяты>), право собственности на блок жилого дома блокированной застройки общей площадью по приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №№ – 65,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.
Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2025 года
Судья Д.В. Безденежный
УИД: 63RS0027-01-2025-000951-10