№ 2а-63/2023
(№ 2а-227/2022)
(УИД 91OS0000-01-2022-000097-79)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 июля 2023 года город Симферополь
Верховный Суд Республики Крым в составе:
судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,
при секретаре – Пилипенко О.С.,
при участии административного истца – ФИО1; эксперта – ФИО11
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация города Саки Республики Крым; Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости на дату определения оценки 20.03.2020г., в размере 6 114 843 рублей; обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 6 114 843 рублей.
Исковые требования обоснованы тем, что кадастровая стоимость указанного в иске земельного участка, находящегося в аренде у истца, определенная на дату 20.03.2020 г., составила 21128728,58 руб., тогда как согласно Отчёту ООО «Центр оценки прав и бизнеса» № ЦО-76/2021 от 05.08.2021 г. рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 20.03.2020 г. составляет 6114843,00 рублей. Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера арендой платы, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
17.05.2023 г. от Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» поступили пояснения на административное исковое заявление, в которых указано, что до 01.01.2023 г. государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, являлся Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Поскольку истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости на 20.03.2020 г., предоставить позицию в отношении заявленных требований административного истца, в том числе с учетом заключения эксперта № 3308/6-4, у ГБУ РК «ЦЗКО» нет правовых оснований. В настоящее время кадастровая стоимость объекта исследования земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...>, рассчитана ГБУ РК «ЦЗКО» исходя из данных, имеющихся в Росреестре, составляет – 3417850,28 руб. и применяется с 01.01.2023 г.
26.05.2023 г. от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поступили возражения на заключение эксперта № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. Госкомрегистром указано, что
Согласно правилам землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) г. Саки (действующего на дату оценки) объект находится в зоне индивидуальной застройки «Ж-1» (стр.36, 37 Заключения), где бытовое (социальное) обслуживание допускается, как условное разрешенное ВРИ. Вся площадь объекта полностью расположена в зоне с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ) №. Третий пояс зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения: скважины № 4341 ФГБУ «Сакский ВКС им. Н.И. Пирогова». Однако на стр. 16 Заключения Экспертом сделан вывод о том, данный фактор является несущественным при ценообразовании земельного участка, что является ошибочным суждением. Экспертом в разных частях Заключения делаются противоречивые выводы о характеристиках объектах, что вводит в заблуждение пользователя Заключения. На стр. 19 Заключения в разделе «По результатам осмотра установлено следующее» эксперт сообщает, что «исследуемый объект не обеспечен сетями газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализацией». Однако на стр. 79 в расчетной таблице №4 (строка инженерные коммуникации) Экспертом отмечено, что у объекта исследования имеется электроснабжение. Кроме того, на стр. 19 и стр. 20 Заключения, Экспертом указано, что «исследуемый земельный участок имеет ограждения в основном сеткой-рабицей и контурами строений», на стр. 20 «на исследуемом земельном участке расположены здания бытового назначения», однако ниже на стр. 20 Экспертом указанно «4. земельный участок свободен от застройки» и «5. улучшения в виде ограждений, асфальтирования участка, наличие строений — не имеется». Учитывая вышеизложенное, ответчик считает, что в выводах Эксперта имеются разночтения и противоречия, что вводит в заблуждения пользователей Заключения. Кроме того, Экспертом не в полном объеме идентифицирована фактическая застройка участка. На стр. 37 Экспертом определено фактическое использование и наиболее эффективное использование объекта, а именно «бытовое обслуживание (код — 3.3) и предпринимательство (код — 4,0), что относится к виду разрешенного использования - «земельные участки под офисно-торговую застройку», однако в соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного ОКС, или объектов капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования». Экспертом неверно определен сегмент рынка объекта, следовательно, анализ рынка ошибочно выполнен для сегмента «коммерческой недвижимости» подобраны объекты-аналоги, которые относятся к совершенно разным сегментам рынка: офисно-торговой недвижимости; рекреации; производственно-складского назначения (стр. 61-62 и таблица №2 на стр. 62-63), куда включены аналоги (всего 7 объектов), которые относятся к совершенно разным сегментам рынка. Экспертом указан диапазон цен предложений, которые Экспертом отнесены к одному сегменту - «коммерческие объекты»: выведены средние, минимальные и максимальные значения по приведенным 7 объектам. Из них 3 объекта находятся в <...> объект - в <...> объект - в районе трассы п. Мирный - Евпатория, 2 объекта - в г. Феодосия. При этом не приведено обоснование, почему они являются сопоставимыми территориями. Вся площадь земельного участка аналога №1 аналогично объекту исследования находится в №, но дополнительно часть земельного участка аналога №1 находится в № (Эксперт привел в приложении скриншот на стр. 3 приложения №2), на участке объекта аналога №1 имеется часть сооружения связи - ОКС с КН №, что не отражено в Заключении, и непонятно, влияет ли нахождение указанного ОКС и части участка в ЗОУИТ на итоговую стоимость либо нет. ВРИ объекта-аналога №1 - придорожный сервис относится к иному сегменту рынка (по Справочнику Лейфера - это отдельный сегмент рынка - придорожный сервис, однако Эксперт его отнес к офисной-торговле), в то время как у объекта исследования - фактически индустриальная застройка. Эксперт объект-аналог, и объект исследования отнес к одному сегменту «коммерческой недвижимости», что не верно. Объект-аналог № 2 является застроенным (частично), при этом Экспертом указано, что все аналоги не застроенные (стр. 91, 92), а застройка аналога №2 представляет собой забор, однако фактически это строение (частично разрушенное). Экспертом сделана корректировка по данным сайта Статриэлт на наличие благоустройства - забора (на стр. 92 и в таблице №5 на стр. 93-94), что не верно, и влияет на итоговую стоимость объекта, при этом в объявлении ни указанно о заграждении (заборе), в данном случае корректировку вернее было бы сделать, на наличие ветхих строений. Анализ-объекта-аналога №3 – ранее с кадастровым номером № общей площадью 874 кв.м, в настоящее время это два земельных участка на ПКК с кадастровыми номерами: № площадью 607 кв.м, ВРИ-склады и № площадью 267 кв.м, ВРИ - склады, объекты дорожного сервиса. Объект-аналог №3 - один участок предположительно застроен - на ПКК нет в границах участка ОКС, однако на карте имеются сооружение из металлоконструкций с коньковой крышей, а также забор. Эксперт пришел к выводу, что все аналоги не застроенные (стр.91, 92) и не была сделана корректировка на наличие ветхих сооружений, забора (как сделано для аналога №2), что неверно и влияет на итоговую стоимость.
По мнению ответчика, Экспертом нарушены требования ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требования п. 10.1 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328, в соответствии с которым в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, суть ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «содержание заключения не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей заключения), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». Нарушены: п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, п. 226 ФСО №7, согласно которому, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
26.05.2023г. от Совета министров Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление, с учетом заключения эксперта № 3308/6-4 от 24.04.2023г., в которых указано, что Экспертом нарушены положения статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10.1 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328, пунктов 20, 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611. Принимая во внимание имеющиеся погрешности и недостатки экспертизы Совет министров Республики Крым, считает, что заключение эксперта является недостоверным и недопустимым доказательством по делу № 2а-63/2023.
В судебном заседании 04.07.2023 г. административный истец настаивал на удовлетворении исковых требований, пояснил, что согласен с результатами судебной оценочной экспертизы. Судебные расходы по делу не заявлял.
В судебном заседании 04.07.2023 г. Эксперт Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО12 ответила на все поставленные перед экспертом вопросы, поддержала свою позицию, изложенную в письменных ответах на возражения по заключению судебной оценочной экспертизы № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. Эксперт пояснила, что считает необоснованными доводы ответчиков о допущенных при производстве судебной экспертизы нарушений норм действующего законодательства. Также Эксперт пояснила, что в Заключении от 24.04.2023г. № 3308/6-4 определена рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 20.03.2020г., при этом, рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 25.03.2020 г. будет такой же, как и по состоянию на 20.03.2020г.. Разница в дате определения рыночной стоимости в 5 дней никак не влияет на итоговую рыночную стоимость исследуемого испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером №, по состоянию на 25.03.2020 имеет рыночную стоимость 9 032 000,00 руб.
Эксперт пояснила, что в отчете ООО «Центр оценки прав и бизнеса» № ЦО-76/2021 от 05.08.2021г. оценщик допустил несколько ошибок и неправильно определил фактор передаваемых прав для объекта аналога, в связи с чем, применялся коэффициент как для объекта находящегося в краткосрочной аренде, тогда как данный участок находится в долгосрочной аренде более 10 лет. Данный факт существенно повлиял на рыночную стоимость. Кроме того, на краткосрочную аренду коэффициент другой, нежели на долгосрочную аренду. Оценщиком не применялась корректировка на дату предложения, так как объект выходил за сроки экспозиции, и требовалось применить корректировку на дату. Оценщиком при применении корректировки в зоне областного центра неверно применены соответствие объекта исследования и зоны, соответственно объекты аналоги в зоне неправильно определены с корректировкой.
Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Заслушав пояснения истца и Эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО13 исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Из материалов административного дела следует, что 21.08.2020 г. между Администрацией города Саки Республики Крым и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2883 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>т.1 л.д.7).
Советом министров Республики Крым 29.11.2016 г. принято распоряжение №1498-р от «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».
В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 16.09.2016 г. утверждена кадастровая стоимость в размере 4129753,35 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 16.09.2016г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 20.09.2016г. Дата начала применения кадастровой стоимости – данные отсутствуют (т.2 л.д.194).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 21.11.2016 г. утверждена кадастровая стоимость в размере 4129753,35 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 21.11.2016г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 15.12.2016г. Дата начала применения кадастровой стоимости – данные отсутствуют (т.2 л.д.195).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 19.12.2016г. утверждена кадастровая стоимость в размере 4129753,35 руб.
Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 19.12.2016г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23.12.2016г. Дата начала применения кадастровой стоимости – данные отсутствуют (т.2 л.д.196).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 04.07.2018г. утверждена кадастровая стоимость в размере 21182 121,75 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.09.2016 г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 14.08.2018г. Дата начала применения кадастровой стоимости – данные отсутствуют (т.2 л.д.197).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 29.11.2018 г. утверждена кадастровая стоимость в размере 4466747,22 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 29.11.2018 г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 30.11.2018г. Дата начала применения кадастровой стоимости – данные отсутствуют (т.2 л.д.198).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 21.11.2019г. утверждена кадастровая стоимость в размере 21182 121,75 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.09.2016 г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 07.12.2019г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020 г. (т.2 л.д.199).
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что земельному участку с кадастровым номером №, 21.11.2019 г. утверждена кадастровая стоимость в размере 21128728,59 руб. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 25.03.2020г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 20.07.2020г. Дата начала применения кадастровой стоимости с 25.03.2020 г. (т.2 л.д.200).
Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 г. № 1010 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, применяемые с 01.01.2023 г.
Выпиской из ЕГРН № № подтверждается, что 23.12.2022 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023г. внесены в ЕГРН в размере 3417850,27 руб. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023 г.
Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что обжалуемая кадастровая стоимость является архивной, действовала в период с 25.03.2020г. до 01.01.2023 г., результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца, как плательщика арендной платы за земельный участок, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен Отчёт от 05.08.2021г. № ЦО-76/2021 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2883 кв.м, кадастровый номер №», подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки прав и бизнеса» ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.03.2020 г. определена равной 6114843,00 руб. (т. 1 л.д. 30-87).
Определением Верховного Суда Республики Крым от 06.12.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7 №3308/6-4 от 24.04.2023 г., Отчет № ЦО-76/2021 от 05.08.2021 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2883 кв.м, кадастровый номер №, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Из Отчета усматривается, что при применении корректировки по фактору передаваемых прав, оценщиком для объекта аналога № 2 применяется коэффициент, как для объекта находящегося в краткосрочной аренде. При этом, в описании корректировки не обосновано, почему оценщик принимает краткосрочную аренду. В объявлении указано, что участок в аренде на 10 лет, данный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации относится к долгосрочной аренде, что влияет на итоговую рыночную стоимость.
Кроме того, оценщиком не применялась корректировка на дату предложения, однако в использованных для расчета объектах-аналогах, имеются объекты-аналоги не входящие в сроки экспозиции для данного класса объектов, а именно 9 месяцев. Из отчета усматривается, что объект-аналог № 2 предлагается к продаже 09.04.2019г., что составляет 11 месяцев до даты определения стоимости. Необходимая корректировка на дату предложения не введена, что является нарушением, влияющим на итоговую рыночную стоимость. Из отчета также усматривается, что оценщиком неверно определено наименование типовой зоны по данным Справочника оценщика недвижимости-2018. Оценщик не учел, что город Саки не является областным центром, столицей республики или городом Федерального значения. Исследуемый объект по данным Справочника оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1 относится к объектам райцентров сельскохозяйственных районов, подразумеваемых под собой - райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов. Объект аналог № 1 можно отнести к прочим населенным пунктам, которые подразумевают под собой - населенные пункты до 20 тысяч человек (поселки, сельские поселения, деревни и т.п.). При вышеуказанных обстоятельствах оценщиком неверно применена корректировка на местоположение в части статуса населенного пункта, что является нарушением, влияющим на итоговую рыночную стоимость.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отчет № ЦО-76/2021 от 05.08.2021г., об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка, площадью 2883 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 20.03.2020 г., имеет рыночную стоимость 9032000,00 руб.
Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы следует, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлялось с использованием сравнительного подхода.
При корректировке на вид разрешенного использования Эксперт исходил из того, что все объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и имеют назначение - земельные участки для размещения коммерческих объектов, в связи с чем, корректировка по данному фактору не принимается (т.2л.д.123).
При корректировке на торг Эксперт исходил из того, что размер корректировки (скидки на торг) принимается в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2020 г. Том II. Земельные участки под редакцией ФИО2, Нижний Новгород 2020 г. (стр. 239, таб. 117). Корректировка для объектов-аналогов №№ 1-3 принята на уровне среднего значения доверительного интервала неактивного рынка для земельных участков под офисно-торговую застройку и составит: 1-0,172=0,828 (т.2 л.д. 124).
При корректировке на передаваемые имущественные права Экспертом учтено, что передаваемый состав прав объекта исследования, также как передаваемые права объектов аналогов № 2 и № 3 - право собственности. По результатам анализа Публичной кадастровой карты определено, что передаваемый состав прав у объекта-аналога № 1 - право долгосрочной аренды. Исходя из этого, экспертом применена корректировка для объекта аналога № 1 по данным Справочника недвижимости под ред. Лейфера - 2020, в размере 1,16 (т.2 обр. стор. л.д.124).
При корректировке на условия сделки Эксперт исходил из того, что по всем объектам-аналогам типичные рыночные условия сделок, корректировка на условия сделки не требуется.
При корректировке на дату продажи Эксперт исходил из того, что даты предложения объектов-аналогов № 1 и 3 и дата определения рыночной стоимости объекта исследования отличаются, однако за данный период не было значительного изменения цен в сегменте рынка исследуемого объекта, а также объекты аналоги № 1 и № 3 находятся в сроке экспозиции. Дата предложения объекта-аналога № 2 отличается от даты определения рыночной стоимости объекта исследования, данный диапазон времени превышает сроки экспозиции, исходя из этого, экспертом принята корректировка на дату продажи по данным справочника «СтатРиелт», для объекта-аналога № 2, в размере 1,02 (т.2 обр. стор. л.д.124).
При корректировке по статусу населенного пункта Экспертом принята корректировка для объектов-аналогов № 2 и № 3 по данным Справочника недвижимости под ред. Лейфера - 2020, в размере 0,84 (0,61/0,72) (т.2 л.д. 126).
При корректировке на расположение в пределах населенного пункта, Экспертом принята корректировка по данным Справочника недвижимости под ред. Лейфера - 2020, для всех объектов в размере: для объекта аналога № 1 в размере 0,83 (0,73/0,88); для объекта аналога № 2 в размере 0,83 (0,73/0,88); для объекта аналога № 3 в размере 1,09 (0,73/0,67) (т.2л.д.127).
При корректировке на наличие инженерных коммуникаций, Эксперт исходил из того, что исследуемый земельный участок не имеет подключение к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, в связи с чем, Экспертом применена корректировка по данным Справочника недвижимости под ред. Лейфера - 2020, для всех объектов-аналогов в размере: на отсутствие энергоснабжения - для аналога № 1 в размере 1,08, для аналогам 3 в размере 1,08. На наличие водоснабжения - для объекта аналога № 2 в размере 0,96 (1/1,04), для объекта аналога № 3 в размере 0,96 (1/1,04). На наличие канализации - для объекта аналога № 2 в размере 0,98 (1/1,02), для объекта аналога № 3 в размере 0,98 (1/1,02) (т.2 л.д.127).
При корректировке на форму и рельеф земельного участка Экспертом учтено, что объект исследования имеет неправильную форму. Данная форма не затрудняет застройку, однако протяженность фасадной части участка (по красной линии существенно меньше с глубины участка по отношению к красной линии, что является ухудшающим фактором для объектов, относящихся к коммерческой деятельности (подъезд техники, служебного транспорта и посетителей). Исходя из вышеизложенного Экспертом введена корректировка по данным справочника СтатРиелта для всех объектов аналогов в размере 0,81 (т.2 обр. стор. л.д.127).
При корректировке на площадь (фактор масштаба) Эксперт исходил из того, что стоимость объекта возрастает соразмерно величине его площади, ограничиваясь при этом снижением стоимости 1 кв. м. (принцип «оптовости»). В виду расхождения площадей объектов-аналогов, была принята корректировка на площадь (масштаб) по данным Справочника оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО2, для всех объектов аналогов в размере 0,87 (т.2 л.д.128).
При корректировке на благоустройство Экспертом применена нижняя граница корректировки на наличие благоустройства (каменного забора в неудовлетворительном состоянии) по данным справочника СтатРиелт для объекта аналога № 2 в размере 0,91 (1/1,10).
Дополнительно Экспертом сообщено, что рыночная стоимость исследуемого земельного участка, определённая Оценщиком (6 114 843,00 руб.), составляет - 29% от кадастровой стоимости отклонение - 71 %. Рыночная стоимость исследуемого земельного участка, определённая Экспертом (9 032 000,00 руб.), составляет - 42,7 % от кадастровой стоимости отклонение - 57,2%.
Отклонение результата рыночной стоимости, полученного оценщиком, от результата, полученного экспертом, составляет 32 %.
Эксперт исходил из того, что приведенная информация показывает, что допускается отклонение результатов до 21,0%, в связи с чем, расхождение в стоимости объекта исследования, полученной экспертом в настоящем заключении, со стоимостью, полученной в отчете об оценке, превышают максимальное значение из приведенного выше интервала неопределенности.
Суд соглашается с доводами Эксперта о том, что вышеуказанное отклонение вызвано некорректным подбором аналогов оценщиком, а также исключением из расчета ряда факторов, формирующих стоимость участка, в том числе связанных с месторасположением аналогов, что привело к существенному искажению рыночной стоимости.
Экспертом установлено, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка, на дату оценки составляет 9032000,00 рублей.
В судебном заседании Эксперт, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснила, что в Заключении от 24.04.2023г. № 3308/6-4 определена рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 20.03.2020г., при этом, рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 25.03.2020 г. будет такой же, как и по состоянию на 20.03.2020г. Разница в дате определения рыночной стоимости в 5 дней никак не влияет на итоговую рыночную стоимость исследуемого испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером №, по состоянию на 25.03.2020 имеет рыночную стоимость 9 032 000,00 руб. Эксперт также указала, что ею проанализирован рынок продаж земельных участков под предпринимательство и бытовое обслуживание в городском округе Саки по состоянию на 25.03.2020 и рынок продаж земельных участков, предлагаемых под объекты предпринимательства в Крыму. Рынок земельных участков категории земель населенных пунктов, вида разрешенного использования - предпринимательство, бытовое обслуживание, на дату определения стоимости - 25.03.2020, пребывает в неактивном состоянии. Объекты, аналогичные исследуемому, не пользуются популярностью и задерживаются длительное время на рынке. Спрос на аналогичные объекты низкий. Исходя из проведенного анализа рынка и опубликованных объявлений к продаже, актуальных по состоянию на 25.03.2020г. Экспертом установлено, что подобранные аналоги в Заключении эксперта от 24.04.2023 № 3308/6-4 достаточно показательны для того, чтобы сравнивать их с объектом исследования, и чтобы объективно определить рыночную стоимость с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 25.03.2023г. Срок экспозиции земельных участков населенных пунктов объектов составляет 2-9 месяцев, при среднем значении 5 месяцев. Объекты-аналоги № 1, № 3 входят в срок экспозиции. Объект-аналог № 2 не входит в сроки экспозиции, однако по данному фактору для данного объекта-аналога введена соответствующая корректировка. Таким образом, разница в дате определения рыночной стоимости в 5 дней никак не влияет на итоговую рыночную стоимость исследуемого испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером №, по состоянию на 25.03.2020г. имеет рыночную стоимость 9 032 000,00 руб.
Кроме того, в судебном заседании Эксперт дала по пояснения на письменные возражения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
По замечанию № 1: Относительно расположения земельного участка в зоне ЗОУИТ Эксперт пояснила, что ограничения, накладываемые расположением исследуемого земельного участка в третьем поясе зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственного водоснабжения не являются ценообразующими, так как они не являются существенными для объектов, разрешенных к строительству в соответствии с Правилами землепользования и застройки в данном поясе зоны (в отличие от объектов в первом поясе). Подобные ограничения присутствуют почти для всех участков в населенных пунктах, где подача воды осуществляется из подземных источников (населенные пункты юго-западного и западного побережья Крыма), что позволяет рассматривать их как типичные ограничения. Типичные не накладывают существенных ограничений при строительстве объектов, в связи с чем, внесение корректировки по данному фактору приведет к необоснованному снижению результата (искомой рыночной стоимости участка).
По замечанию № 2: Относительно не обеспеченности объекта исследования сетями газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализацией Эксперт пояснила, что договоры о предоставлении услуг ресурсообеспечивающими организациями в материалах дела отсутствуют и дополнительно не представлены. По результатам осмотра Экспертом не выявлены соответствующие приборы учета. Однако, в ходе осмотра установлено, что в некоторые здания заведены сети электроснабжения. Таким образом, нецелесообразно исключение подключения к централизованным системам электроснабжения, так как внесение корректировки по данному фактору приведет к необоснованному снижению результата (искомой рыночной стоимости участка).
По замечанию № 3: Относительно застройки исследуемого земельного участка Эксперт пояснила, что существующая застройка представлена одноэтажными каменными зданиями, несмотря на названия, не относящиеся к специализированным, что не ограничивает их использование. Таким образом, утверждение ответчика о том, что застройка является индустриальной, является неправомерным. На момент определения стоимости и на момент осмотра, здания не используются и подлежат реконструкции. Фактическое использование участка определено заявленными видами разрешенного использования - предпринимательство, бытовое обслуживание. Категория предпринимательство, согласно классификатору разрешенных видов использования, допускает размещение на участке общественных зданий, предназначенных для получения прибыли (магазины, торговые центры, объекты дорожного сервиса и т.д.). Категория бытовое обслуживание, согласно классификатору разрешенных видов использования, допускает размещение на участке общественных зданий, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). При сохранении существующих зданий использование их как при одном, так и при другом виде разрешенного использования возможно. Кроме того, Эксперт пояснила, что исходила из того, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов кадастровой оценки и результата, полученного при определении рыночной стоимости. То есть при невозможности однозначного отнесения объектов капитального строительства, расположенные на участке по объемно-планировочным решениям к индустриальной застройке, возможными вариантами использования участка будут те, которые отражены в ЕГРН.
По замечанию № 6,7: Относительно неверного определения сегмента рынка и анализа рынка Эксперт пояснила, что при определении наиболее эффективного использования участок отнесён к виду разрешенного использования «предпринимательство», как к такому, который обеспечивает более высокую стоимость по отношению к использованию социальной направленности, что соответствует требованиям наиболее эффективного использования участка. Сегмент рынка офисно-торговая застройка, определен исходя из объемно-планировочных решений существующих зданий. В связи с чем, отнесение участка к сегменту рынка - участки под индустриальную застройку не соответствует разрешенным видам использования участка и ведет к необоснованному существенному снижению результата (искомой рыночной стоимости участка).
По замечанию № 8: Относительно выбора объектов-аналогов Эксперт пояснила, что объект исследования и объекты аналоги относятся к одному классу разрешенного использования - предпринимательство. Дорожный сервис предполагает не только размещение заправок и СТО, но и сопутствующие услуги - обеспечение отдыха и торговлю, что делает участки сопоставимыми по ценообразующим факторам. Кроме того, сегментирование рынка в соответствии с классификацией, приведенной в справочнике Лейфера, не является обязательным, никаким законодательным актом не утверждено и может использоваться с целесообразными отступлениями, типичными для региона.
По замечанию № 9: Относительно застройки объектов-аналогов Эксперт пояснила, что в соответствии с информацией, имеющейся в общедоступном ресурсе Яндекс-карты, сервис «панорамы» на дату, наиболее близкую к дате определения стоимости, конструкции концертного зала разрушены и осталось только ограждение, которое пригодно к использованию на период строительства. На территории ветхие строения отсутствуют.
По замечанию № 10: Относительно самостоятельного определения Экспертом ВРИ объекта-налога, эксперт пояснила, что объект исследования и объект аналог № 2 относятся к одному сегменту рынка коммерческой недвижимости (относятся к классу предпринимательство), в том числе по справочнику Лейфера относятся к офисно-торговой застройке.
По замечанию № 11: Относительно не применения Экспертом корректировки на наличие ветхих сооружений, Эксперт пояснила, что в объявлении продаётся участок без каких-либо строений. На фото в объявлении присутствует фрагмент стены и часть забора. Данная информация не позволяет судить о возможности использования забора в дальнейшем. Информация о зданиях к сносу в объявлении не представлена, то есть затраты по освобождению участка относятся к компетенции продавца, то есть участок при продаже свободен и никакие корректировки не нужны. Кроме того, определение стоимости производится на ретроспективную дату и суждение о присутствующей застройке на участке по спутниковому снимку кадастровой карты более позднего периода не может рассматриваться для целей данного исследования.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Оценив Экспертное заключение № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. с учетом пояснений Эксперта, данных в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам судебного эксперта ФИО7 не имеется.
Эксперт ФИО7 в судебном заседании ответила на все поставленные вопросы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.
С учетом пояснений данных экспертом в судебном заседании Экспертное заключение № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона № 237-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Оценив Экспертное заключение № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта № 3308/6-4 от 24.04.2023 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, именно данным экспертом корректно подобраны объекты–аналоги применены необходимые корректировки.
Отчет об оценке рыночной стоимости № ЦО-76/2021 от 05.08.2021 г. ООО «Центр оценки прав и бизнеса», подготовленный оценщиком ФИО8 не может являться надлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.
Доводы административных ответчиков, указанные в возражениях по существу проведенной судебной оценочной экспертизы №3308/6-4 от 24.04.2023 г., не нашли подтверждения в судебном заседании, доказательств нарушения экспертом законодательства об оценочной деятельности, норм ФСО суду не предоставлено, самостоятельно судом не выявлено.
Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 3308/6-4 от 24.04.2023 г., поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.03.2020г. является иной, чем отражено в заключении эксперта № 3308/6-4 от 24.04.2023 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.
Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 3308/6-4 от 24.04.2023 г., является объективным и достоверным доказательством по делу.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключении судебной оценочной экспертизы № 3308/6-4 от 24.04.2023 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также с учетом того, что истцом оспаривается архивная стоимость, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2020 г. в размере 9032000,00 рублей на период с 25.03.2020 г. до 01.01.2023 г.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административный иск ФИО1 - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2883 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2020 года в размере 9032000,00 (девять миллионов тридцать две тысячи) рублей, на период с 25.03.2020 г. до 01.01.2023 г.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Крым Е.И. Холодная
Решение изготовлено в окончательной форме 17 июля 2023 года.