№2-1539/2025

61RS0005-01-2025-001591-82

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

«28» июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова–на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре судебного заседания Носовой А.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО3, действующей на основании доверенности, представителя третьего лица МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону" - ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо: МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", об обязании произвести изъятие земельного участка путем выкупа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры <...>" об обязании произвести изъятие земельного участка путем выкупа в обоснование требований ссылаясь на то, что она являлась собственником жилого дома, площадью 200 кв.м. с № и земельного участка, площадью 634 кв.м., с №, расположенных по адресу: <...>.

Администрацией г. Ростова-на-Дону 17.02.2022 принято постановление №122 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости имущества, связанных с размещением объекта «Реконструкция автомобильной дороги по <...> – <...>) со строительством транспортной развязки <...> – <...>».

06.09.2023 МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону" предоставлен проект договора, а именно соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд №, согласно которому у ответчика в муниципальную собственность изымается земельный участок площадью 382 кв.м. с № и жилой дом площадью 200 кв.м. с №, расположенные по адресу: <...>, с выплатой возмещения в размере 7433334,00 руб.

Тем самым в собственности у истца останется земельный участок площадью 252 кв.м. с №, ширина которого составляет 7 метров, на котором невозможно построить какое-либо строение. Кроме того, на земельном участке отсутствует электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение. Истец обратилась в адрес ответчика с заявлением об изъятии целого земельного участка. Однако в удовлетворении заявления истцу было отказано, в связи с чем истец обратилась в суд с иском об обязании ответчика произвести изъятие земельного участка площадью 252 кв.м., расположенного по адресу: <...> путем выкупа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается материалами настоящего дела, поэтому дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ

Представитель истца ФИО1 по доверенности в судебном заседании уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснив суду, что в собственности доверителя остался земельный участок, использование которого для строительства жилого дома функционально нецелесообразно, так как имеется ряд существенных ограничений, не позволяющих в полной мере использование земельного участка по его целевому назначению.

Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснив суду, что указанные доводы истца являлись предметом исследования в рамках рассмотрения дела по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1 об изъятии земельного участка. Истец от заявленных в рамках указанного дела встречных требований отказалась и признала исковые требования администрации города в полном объеме, что по ее мнению, исключает возможность удовлетворения рассматриваемых исковых требований.

Представитель третьего лица МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону" по доверенности в судебном заседании против исковых требований возражал, просил в иске истцу отказать.

Суд, выслушав стороны, ознакомившись с материалами дела, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что ФИО1 являлась собственником домовладения, состоящего из земельного участка площадью 634 кв.м. с кадастровым номером № с находящимся на нём жилым домом площадью 200 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <...>.

Пунктом 1.7 Постановления администрации г.Ростова-на-Дону от 17.02.2022 № 122 в связи с необходимостью строительства транспортной развязки «<...>–<...>–<...>» постановлено изъять часть земельного участка площадью 382 кв.м. с кадастровым номером № из земельного участка площадью 634 кв.м. с кадастровым номером №, а также изъять жилой дом площадью 200 кв.м с кадастровым номером №.

Поскольку достигнуть соглашения об изъятии объектов недвижимости стороны не смогли, администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила изъять в муниципальную собственность принадлежащий ФИО1 земельный участок площадью 382 кв.м с кадастровым номером № с находящимся на нём домом площадью 200 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <...>; прекратить право собственности ответчика на данное домовладение и признать в отношении него право муниципальной собственности; выселить ФИО1, а также обязать её предоставить реквизиты для перечисления денежных средств в счёт оплаты стоимости изымаемых объектов недвижимости.

ФИО1 обратилась со встречным иском к администрации <...> об изъятии земельного участка площадью 634 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по указанному выше адресу, ссылаясь на то, что изъятие части земельного участка нарушает ее права, так как использование оставшейся части земельного участка площадью 252 кв.м. не соответствует регламенту зоны ЗР-3 и возведение функционального жилого дома, аналогичного изымаемому у ответчика, на указанном земельном участке невозможно.

В рамках рассмотрения указанного выше дела ФИО1 исковые требования администрации города об изъятии части земельного участка признала. В материалах гражданского дела имеется письменное заявление ФИО1 об отказе от встречных требований.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону суд принял признание ФИО1 исковых требований и удовлетворил исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», об изъятии путем выкупа объектов недвижимости, прекращении и признании права собственности, выселении, обязании совершить определённые действия – удовлетворить.

Суд изъял путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность часть земельного участка площадью 382 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом площадью 200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <...>, по цене 12 327 481 руб., из которых стоимость части земельного участка – 4 478 766 руб., стоимость жилого дома – 7 605 086 руб., убытки, причиняемые изъятием – 243 629 руб. Также принято решение о прекращении права собственности ФИО1 на указанные выше объекты с признанием на них права муниципальной собственности на часть земельного участка площадью 382 кв.м с кадастровым номером №, жилой дом площадью 200 кв.м с кадастровым номером № расположенные по адресу: <...>. Суд выселил ФИО1 из жилого дома площадью 200 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, в собственности ФИО1 остался вновь образованный земельный участок площадью 252 кв.м. с кадастровым номером №

Как предусмотрено ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пп. 3 п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу приведенных норм права, после изъятия части земельного участка изначальный объект прекращает свое существование, вместо него образуются два земельных участка, каждый из которых должен соответствовать требованиям, предъявляемым законодательством.

Для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, соответствует ли образованный после издания постановления об изъятии части земельного участка для муниципальных нужд земельный участок таким требованиям.

В ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации определены требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (п. 2).

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 год N П/0412, земельным участкам с видом разрешенного использования для ведения садоводства (осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд) присвоен код 13.2.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21 декабря 2018 года N 605 утверждены Правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Данными Правилами принадлежащий истцу изначальный земельный участок отнесен к зоне "ЗР-3" - зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа.

Как установлено п. 4.2 ст. 53 Правил, для видов разрешенного использования, соответствующих кодам 2.1, 13.2, устанавливается минимальный размеры земельного участка, равный 0,04 га.

Из изложенного следует, что в Ростовской области земельный участок с разрешенным использованием для ведения садоводства, расположенный в территориальной зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-3), не может быть менее 400 м2.

В силу п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просила обязать ответчика произвести изъятие оставшейся части земельного участка, так как использование земельного участка площадью 252 кв.м. не соответствует регламенту зоны ЗР-3 и возведение функционального жилого дома, аналогичного изъятому у нее, на указанном земельном участке невозможно.

Приведенные истцом доводы подтверждаются заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела по иску администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1 об изъятии земельного участка и по встречному иску ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии целого земельного участка экспертами ООО «Эксперт М». В соответствии с выводами экспертизы ООО «Эксперт М» сопоставляя требования представленной нормативной документации с характеристиками образованного земельного участка, эксперт пришел к выводам, что земельный участок площадью 252 кв.м. с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: дачный земельный участок, который предполагает размещение как садового дома, так и индивидуального жилого дома. До момента раздела участок использовался для размещения индивидуального жилого дома площадью 200 кв.м. Ширина вновь образованного участка составляет от 7 до 9 метров, длина около 30 м., площадь 252 кв.м. не соответствует требованиям пункта 6.1 СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», Статье 55 «Градостроительный регламент территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-3) Правил землепользования и застройки <...>, согласно которым для размещения индивидуального жилого дома допустимый минимальный размер земельного участка составляет 400 кв.м.(0,04 Га).

Минимальные расстояния до границы соседнего участка от садового (жилого) дома должны составлять 3 м. (пункт 6.7 СП 53.13330.2019), по реконструкции допускается уменьшение отступа до 1 м при условии соблюдения строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. На рассматриваемом земельном участке по правой межевой границе с <...> располагается участок с кадастровым номером №, на котором размещен жилой дом с отступом от межевой границы между участками 1 метр. Размещение жилого дома глухой стеной без противопожарных разрывов возможно согласно пункту 4.13 Свода Правил СП 4.13130.2013 по взаимному согласию собственников. То есть, оконные проемы в жилом доме в сторону соседнего участка для инсоляции помещений в жилом доме запроектировать нельзя.

Со стороны <...> регламентом зоны ЗР-3 разрешено строительство без отступа от межевой границы, однако технологически необходимо выполнить отмостку шириной не менее 1 метра вдоль стены здания для предотвращения инфильтрации грунтовых вод в грунтовое основание здания и замачивания фундаментов. При таком размещении здания, окна жилого дома в сторону <...> будут выходить на проезжую часть и загораживаться забором по границе участка на расстоянии 1 метр от стены жилого дома. Согласно п. 5.1 СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача от 10.06.2010 №, 5.1 Жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания. П. 5.2. Коэффициент естественной освещенности (КЕО) в жилых комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине помещения. Эксперт не может спрогнозировать в рамках данного исследования уровень шума и коэффициент естественной освещенности жилых помещений будущего строения на момент разработки заключения ввиду отсутствия и сходных данных для расчетов.

Процент застройки земельного участка установлен для зоны ЗР-3 не более 20%, что для участка с площадью 252 кв.м. составляет 252 х 0,2 = 50,4 кв.м., то есть ширина жилого дома может составлять не более 5 метров (максимальный размер дома в плане 5х10) по наружному обмеру, что с учетом средней толщины стен с эффективным утеплением 400 мм составляет внутреннюю ширину помещения не более четырех метров.

Эксперт пришел к выводу, что возведение жилого дома для размещения семьи из нескольких человек на земельном участке площадью 252 кв.м. с кадастровым номером № данной формы вытянутого четырехугольника (ширина участка в среднем 7,5 метров) с учетом соблюдения всех действующих нормативов имеет ряд существенных ограничений, влияющих на функциональность и размеры здания. Минимальная площадь земельного участка по регламенту зоны ЗР-3 для размещения жилого дома должна составлять 400 кв.м. Таким образом, возведение функционального жилого дома, аналогичного изъятому у ФИО1, на вновь образованном земельном участке невозможно.

Эксперт пришел к выводу, что использование узкого земельного участка для строительства жилого дома функционально нецелесообразно, так как имеется ряд существенных ограничений, не позволяющих в полной мере использование земельного участка.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При этом, суд не усматривает оснований не доверять выводам проведенной судебной экспертизы, поскольку она проведена экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются мотивированными, основанными на исследованных в полном объеме материалах дела и фактических обстоятельствах дела с осмотром объекта недвижимости.

Проведенная ООО «Эксперт М» исследования соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стороны выводы судебной экспертизы не оспаривали, поэтому определяя возможность использования оставшейся части земельного участка по его целевому назначению, суд считает возможным положить в основу решения судебную экспертизу.

Таким образом, судом установлено, что площадь вновь образованного земельного участка составляет 252 кв.м., что нарушает права истца, так как он не может его использовать полноценно по целевому назначению.

Иных доказательств того, что образованный в результате изъятия для муниципальных нужд земельный участок может быть использован по целевому назначению, суду при рассмотрении дела ответчиком представлено не было.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом исковых требований.

Суд не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что истец по ранее рассмотренному делу отказалась от встречных требований и признала в полном объеме исковые требования администрации города, что исключает возможность удовлетворения требований истца по настоящему делу, поскольку признание ФИО1 исковых требований администрации города не исключает возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела исковых требований по указанным выше обстоятельствам.

Доказательств тому, что ФИО1 отказалась от исковых требований об изъятии земельного участка и судом в установленном порядке принят данный отказ и прекращено производство по делу, суду не представлено и материалы дела не содержат.

Установив невозможность использования земельного участка по целевому назначению, суд обязывает администрацию города произвести изъятие спорного земельного участка площадью 252 кв.м. с кадастровым номером № путем выкупа.

Определяя стоимость подлежащего изъятию земельного участка и размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка, суд полагает возможным руководствоваться выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Согласно выводам судебной экспертизы, проведенной ООО «Донской цент технических исследований и экспертиз», стоимость земельного участка составляет 3422064,00 руб., размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка, составляет 205324,00 руб., затраты на государственную пошлину составляют 4000,00 руб.

В заключении эксперта отражена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам, противоречий в выводах эксперта не усматривается, полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью. Использованные экспертом нормативные документы, справочная и методическая литература приведены в заключении. Таким образом, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов экспертного заключения.

При проведении экспертизы судебным экспертом соблюдены требования Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, не доверять экспертному заключению оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является доказательством по делу, поскольку получено судом в предусмотренном законом порядке, в связи с чем у суда отсутствуют основания не доверять выводам судебной экспертизы.

Суд обязывает ответчика произвести изъятие путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность земельного участка, площадью 252 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», расположенного по адресу: <...>, по цене равной 3631388,00 руб., из них: 3422064,00 руб. – стоимость земельного участка, 209324,00 руб. – убытки, причиняемые изъятием земельного участка площадью 252 кв.м., 4000 руб. – затраты не государственную пошлину.

Прекратить право собственности истца на указанный земельный участок, признать право муниципальной собственности после выплаты компенсации, для чего суд обязывает ФИО1 предоставить ответчику банковские реквизиты.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо: МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону", об обязании произвести изъятие земельного участка путем выкупа удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1, ... г. года рождения, №, в муниципальную собственность:

- земельный участок, площадью 252 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», расположенного по адресу: <...>, по цене равной 3631388,00 руб., из них: 3422064,00 руб. – стоимость земельного участка, 209324,00 руб. – убытки, причиняемые изъятием земельного участка площадью 252 кв.м., 4000 руб. – затраты не государственную пошлину.

Прекратить право собственности ФИО1 на:

- земельный участок, площадью 252 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», расположенного по адресу: <...>.

Признать право муниципальной собственности на:

- земельный участок, площадью 252 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», расположенного по адресу: <...> после выплаты компенсации.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества, включая убытки, в общей сумме 3631388,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2025 года.