Решение по делу № 2-3152/2024 от 13.03.2025 - об обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело № 2-409 /2025

61RS0002-01-2024-006891-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Дубовик О.Н., при секретаре Басалыко Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «СтройВектор» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество

Установил:

ООО «СтройВектор» обратилось с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав на то, что между ДД.ММ.ГГГГ между ПАО АКБ «Балтика» ПАО в городе Ростов-на-Дону и гражданами РФ ФИО1/ФИО4 заключен Кредитный договор <***> 1/144/2015-3010, согласно условиям которого Ответчику был выдан кредит в сумме 3 000 000 рублей 00 копеек сроком на 180 месяцев, с уплатой за пользование кредитом процентов в размере 12 % годовых. Погашение кредита должно было осуществляться ежемесячными платежами (аннуитетными платежами, включающими суммы по возврату кредита и уплате процентов) в размере 36 077,00 рублей не позднее последнего числа каждого месяца в соответствии с графиком платежей. За нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов предусмотрена неустойка в виде пени в размере 20 процентов ежедневно от суммы Просроченного платежа, исчисленной за период с даты, следующей за датой возникновения Просроченного платежа, до даты ее погашения Ответчиком (включительно).

Целевым назначением кредита была оплата по Договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Девелоперская компания «Респект-проект», согласно которого ФИО1 приобрела право требования на передачу ей в собственность оконченного строительством следующего недвижимого имущества: Жилое помещение, стоимостью 3 750 000 рублей 48 копеек, общей площадью 60,47 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 83, будущий (или условный) номер помещения 10.

Согласно условиям Кредитного договора обязательства по Кредитному договору обеспечены: залогом права требования по Договору № долевого участия строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего ФИО1; залогом недвижимого имущества с даты государственной регистрации ипотеки согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) ».

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности за № оконченного строительством жилого помещения, собственником является ФИО1, присвоен кадастровый № общая площадь 59,4 кв.м., расположена на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>,83, <адрес>, ограничение/обременение права - ипотека в силу закона.

На основании Отчета об оценке №ОН-1736/11-21, составленного ООО «СОЮЗ» ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость жилого помещения и составила 3 402 943 (три миллиона четыреста две тысячи девятьсот сорок три) рублей.

Следовательно, обеспечением исполнения обязательства по кредитному договору является: Жилое помещение, кадастровым номером: 61:46:0011703:2371, кадастровой стоимостью 3 542 878,55 рублей, рыночной стоимостью 3 402 943 рублей, общей площадью 59,4 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г Батайск, <адрес>,83, <адрес>.

Пунктом 13 Кредитного договора предусмотрена возможность уступки права требования по кредитному договору, включая некредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Права требования по кредитному договору перешли к Истцу в следующем порядке:

1. По договору уступки прав требований 14/РЦп-НБ от 16.10.2015г. ПАО АКБ «Балтика» уступила права в пользу ООО КБ «Н-БАНК»;

2. По договору уступки прав требований 21/НБ-ЕБФ от 05.11.2015г. 000 КБ «Н-БАНК» в пользу ООО «Енисей» (ПАО);

3. По договору №/РЦп-ЮК0 от ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ПАО) в пользу ООО ЮК Оптимус»;

4. По Договору уступки права требования №-РИ от ДД.ММ.ГГГГ 000 ЮК Оптимус» уступило в пользу ООО «СтройВектор».

В настоящее время надлежащим кредитором по кредитному обязательству является ООО «СтройВектор».

О состоявшейся уступке права требования ответчику было направлено соответствующее уведомление от ООО «ЮК «Оптимус» и ООО «СтройВектор».

ДД.ММ.ГГГГ Решением Октябрьского районного суда <адрес> по делу № № с ФИО1 и ФИО4 взыскана в пользу ООО «СтройВектор» сумма задолженности по кредитному договору в размере 3 991 291,04 рублей, расходы по оплате государственной пошлины, проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности основного долга из расчета 12% годовых начина с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического погашения задолженности.

На основании вышеизложенного, истец просит суд признать ООО “СтройВектор” в порядке правопреемства залогодержателем жилого помещения, кадастровым номером: №, общей площадью 59,4 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>,83, <адрес>. Обратить взыскание в пользу ООО “ СтройВектор ” на принадлежащее на праве собственности ФИО1 жилое помещение, кадастровым номером№, общей площадью 59,4 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>,83, <адрес> путем реализации через публичные торги, установив начальную стоимость 3 402 943 рублей; Взыскать с ФИО1 в пользу ООО “СтройВектор” расходы, понесенные Истцом по оплате государственной пошлины в размере - 6 000 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд признать ООО “СтройВектор” в порядке правопреемства залогодержателем жилого помещения, кадастровым номером: № общей площадью 59,4 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес> Обратить взыскание в пользу ООО “ СтройВектор ” на принадлежащее на праве собственности ФИО1 жилое помещение, кадастровым номером: № общей площадью 59,4 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес> путем реализации через публичные торги, установив начальную стоимость 3943400 рублей; Взыскать с ФИО1 в пользу ООО “СтройВектор” расходы, понесенные Истцом по оплате государственной пошлины в размере - 20 000 рублей 00 копеек.

В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о дате времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме, заявление о признании иска приобщено к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. На основании пункта 3 статьи 334 настоящего Кодекса залог возникает в силу договора.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ст. 354 ГК РФ залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.

Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.

Исходя из ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

К таким правам относится и право залога, акцессорный характер которого подчеркивается и статьей 355 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права (требования) к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Обращаясь в суд с данным иском, истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору займа, что является основанием для досрочного взыскания задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО АКБ «Балтика» ПАО в городе Ростов-на-Дону и ФИО1, ФИО4 заключен Кредитный договор <***> 1/144/2015-3010, согласно условиям которого Ответчику был выдан кредит в сумме 3 000 000 рублей 00 копеек сроком на 180 месяцев, с уплатой за пользование кредитом процентов в размере 12 % годовых.

Согласно пункта 8 Кредитного договора обязательства по Кредитному договору обеспечены: залогом права требования по Договору № долевого участия строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего ФИО1; залогом недвижимого имущества с даты государственной регистрации ипотеки согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ Об «Ипотеке (залоге недвижимости) ».

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, произведена государственная регистрация права собственности оконченного строительством жилого помещения общей площадью 59,4 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>,83, <адрес>, обремененного - ипотекой в силу закона.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от 16.07.2021г. по делу № требования ООО «Стройвектор» удовлетворены. Решением суда с ФИО1 и ФИО4 взыскана в пользу ООО «СтройВектор» сумма задолженности по кредитному договору в размере 3 991 291,04 рублей, расходы по оплате государственной пошлины, проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности основного долга из расчета 12% годовых начина с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического погашения задолженности.

Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Пунктом 13 Кредитного договора предусмотрена возможность уступки права требования по кредитному договору, включая не кредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от 16.07.2021г. установлено, что по договору уступки прав требований 14/РЦп-НБ от 16.10.2015г. ПАО АКБ «Балтика» уступила права в пользу ООО КБ «Н-БАНК».

По договору уступки прав требований 21/НБ-ЕБФ от 05.11.2015г. 000 КБ «Н-БАНК» в пользу ООО «Енисей» (ПАО).

По договору №/РЦп-ЮК0 от ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ПАО) в пользу ООО ЮК Оптимус».

По Договору уступки права требования №-РИ от ДД.ММ.ГГГГ 000 ЮК Оптимус» уступило в пользу ООО «СтройВектор».

В настоящее время надлежащим кредитором по кредитному обязательству является ООО «СтройВектор».

О состоявшейся уступке права требования ответчику было направлено соответствующее уведомление от ООО «ЮК «Оптимус» и ООО «СтройВектор».

Согласно отчета об оценке №ОН-1736/11-21, составленного ООО «СОЮЗ» ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость жилого помещения и составила 3 402 943 (три миллиона четыреста две тысячи девятьсот сорок три) рублей.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

По смыслу подпункта 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от ДД.ММ.ГГГГ N 221-О).

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

По ходатайству ответчика определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно заключения судебной экспертизы №-С от 22.04.2025г. выполненной ООО «ЦСЭ «Прайм» рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером 61:46:0011703;2371, общей площадью 59,4 кв.м., расположенного на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: РО, <адрес>,83 <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4929250 рублей.

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспаривалось, у суда также отсутствуют основания не доверять судебной экспертизе. Эксперты, проводившие судебную экспертизу, обладают должной квалификацией, достаточным стажем работы, при назначении экспертизы эксперты предупреждались судом о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Заключение соответствует требованиям ФЗ № «О государственной судебно-экспертной деятельности». Выводы экспертов мотивированны представленными расчетами. На основании изложенного, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется, в связи с чем, экспертное заключение ООО «ЦСЭ «Прайм» признается судом допустимым доказательством размера рыночной стоимости недвижимого имущества.

Исходя из приведенных норм права при рассмотрении настоящего дела суд учел, что со стороны ответчика имеет место нарушение обязательств по погашению задолженности, а также наличие совокупности условий, при которых допускается обращение взыскания на заложенное имущество, суд приходит к выводу, о наличии правовых оснований для обращения взыскания на объект недвижимого имущества, обремененный залогом.

На основании пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статья 54 указанного Закона об ипотеке регулирует вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В частности, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 предусматривает, что суд должен установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации подлежит установлению в размере в размере 80% от ее рыночной стоимости, что соответствует 3943 400 руб. (4929250 x 80%).

Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Ответчик исковые требования признала. Признание исковых требований ответчиком закону не противоречит, права и законные интересы других лиц не нарушает. Последствия признания исковых требований ответчику разъяснены и понятны, о чем отобрано письменное заявление.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о признании его залогодержателем жилого помещения, обращении взыскания на имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 рублей 00 копейка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать ООО “СтройВектор” в порядке правопреемства, залогодержателем жилого помещения, кадастровым номером: № общей площадью 59,4 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация<адрес>

Обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности жилое помещение - квартиру, кадастровым номером: №, общей площадью 59,4 кв.м., расположенное на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес> путем реализации через публичные торги, установив начальную стоимость 3 943 400 (три миллиона девятьсот сорок три тысячи четыреста) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ООО “СтройВектор», ИНН <***> понесенные Истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 19.03.2025г.