Дело №2-42/2023

УИД: 36RS0002-01-2022-005519-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2023 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Косаревой Е.В.,

при секретаре Кузьминой И.С.,

с участием представителя истца Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по ордеру – адвоката Беленова В.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в котором с учетом уточнений, в порядке ст.39 ГПК РФ в окончательном варианте просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка 2310280,57 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 г. по 31.12.2022 г. в размере 1430683,63 руб., пени за период с 26.07.2019 г. по 31.12.2022 г. в размере 879596,94 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указывает, что 20.12.2012 года между Администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Запольное» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 64 сроком на 49 лет, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 10070 кв.м, с кадастровым номером 36:28:1200010:30 с разрешённым использованием - для обслуживания зданий и сооружений, расположенный по адресу: <...> уч. 40а. Передача земельного участка оформлена актом приёма-передачи от 20 декабря 2012 г.

22.01.2017 г. ООО «Запольное» был заключен договор уступки прав аренды вышеуказанного земельного участка №18/1 с ФИО3

В свою очередь, ФИО3 уступил права по аренде вышеуказанного земельного участка ФИО2 по договору №07 уступки прав аренды земельного участка от 23.03.2017 г.

Передача земельного участка оформлена актом приёма-передачи уступки прав аренды земельного участка от 23.03.2017 г.

По условиям вышеуказанного договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы (с учетом уведомления об изменении ежегодного размера арендной платы №01-797 от 12.03.2021 г.) составляет 771 295,61 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца отчетного квартала (не позднее 25 января, 25 апреля, 25 июня, 25 октября текущего года).

В п.п. 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0.1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В результате длительного отсутствия платежей со стороны арендатора образовалась задолженность, в этой связи, 22.04.2021 г. администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области была направлена претензия №01-1451 в адрес ФИО2 о погашении текущей задолженности по договору аренды земельного участка (получена ответчиком 07.05.2021 г. по адресу фактического проживания), требования которой в добровольном порядке не исполнены последним, в связи, с чем истец, полагая свои права нарушенными обратился в суд с настоящим иском (л.д. 4-5).

Представитель истца Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержала, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру – адвокат Беленов В.Ф. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований с учетом уточнения по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав, что основания для изменения арендной платы отсутствовали; арендная плата в период введения антиковидных мер с 2020 г. по 2022 г. не вносилась, в связи с чем, по мнению стороны ответчика, начисление пени незаконно; оспаривая размер имеющейся задолженности, стороной ответчика представлен контррасчет.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступает в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такового договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащим применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежат применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Судом установлено, что 20.12.2012 года между Администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Запольное» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 64, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 10070 кв.м, с кадастровым номером 36:28:1200010:30 с разрешённым использованием - для обслуживания зданий и сооружений, расположенный по адресу: <...> уч.40а в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (л.д. 6-8).

Срок аренды земельного участка устанавливается на 49 лет с 20.12.2012 по 19.12.2061 гг. (п.2.1 договора).

По условиям договора для арендатора устанавливается годовая арендная плата в размере 58847,07 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п.3.2 вышеуказанного договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала (до 25 января, 25 апреля, 25 июля, 25 октября) календарного года от указанной в п.3.1 суммы путем перечисления указанной суммы на счет № 40101810500000010004 в ГРКЦ ГУ Банк России Воронежской области г.Воронеж.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Сроком исполнения обязательств по оплате арендных платежей является дата перечисления арендной платы на счет, указанный в п.3.2 договора (п. 3.3 договора).

Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативно-правовыми актами, письменным уведомлением арендаторов, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление не требуется в случае в случае официальной публикации с средствах массовой информации (п. 3.4 договора).

Согласно акту приема-передачи от 20.12.2012 г. земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 36:28:1200010:30, площадью 10070 кв.м. для обслуживания здание и сооружений, расположенный по адресу: <...> уч.40а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, передан ООО «Запольное» (л.д. 8 об.).

Как следует из п.4.4 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

22.01.2017 г. ООО «Запольное» был заключен договор уступки прав аренды вышеуказанного земельного участка №18/1 с ФИО3, по условиям которого общество уступает, а физическое лицо принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №64 от 20.12.2012 г., заключенного между Администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Запольное» (л.д. 9-11).

В свою очередь, ФИО3 уступил права по аренде вышеуказанного земельного участка ФИО2 по договору уступки прав аренды земельного участка №07 от 23.03.2017 г., согласно которому ФИО3 уступает, а ответчик принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №64 от 20.12.2012 г., заключенного между Администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Запольное» (л.д. 12).

Передача земельного участка оформлена актом приёма-передачи уступки прав аренды земельного участка от 23.03.2017 г. (л.д. 13).

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» была изменена методика расчета арендной платы.

В силу п.2.2 указанного постановления, в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством, годовой размер арендной платы рассчитывается на основании формулы:

Аг = Кс x Аст, где:

Аг - величина годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Аст - арендная ставка, установленная как дифференцированный коэффициент в зависимости от разрешенного (функционального) использования.

Согласно приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области №1022 от 18.05.2017г. «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Семилукского муниципального района Воронежской области» в соответствии с п.п. 2.14, размер арендной ставки для Губаревского сельского поселения составит 2,0 %.

Согласно Уведомлению Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области № 01-1457 от 27.05.2020 г. (полученному ФИО2 11.06.2020г., являющемуся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды земельного участка согласно п.3.4 договора (с учетом работ по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области)) годовой размер арендной платы за спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...> уч.40а по договору аренды от 20.12.2012 г. № 64 составляет 715634,62 руб. (35781731 руб. х 2%), соответственно в квартал 178908,65 руб. (л.д. 16-17).

Из Уведомления Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области № 01-797 от 12.03.2021 г. (полученному ФИО2 20.03.2021г., также являющемуся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды земельного участка согласно п.3.4 договора) годовой размер арендной платы за спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...> уч.40а по договору аренды от 20.12.2012 г. № 64 составляет 771295, 61 руб. (38564780,38 руб. (кадастровая стоимость) х 2% (арендная ставка)), соответственно в квартал 192823,90 руб. (л.д. ).

Исходя из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п.п.5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0.1% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

ФИО2 своих обязательств по договору аренды земельного участка не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность.

22.04.2021 г. администрацией Семилукского муниципального района Воронежской области была направлена претензия №01-1451 ФИО2 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка (получена ответчиком 07.05.2021 г. по адресу фактического проживания) (л.д. 19).

Однако, вступившим в законную силу решением Воронежского областного суда от 14.03.2023 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 40а по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 10331820 руб., датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 16.08.2022г.; сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решение суда, применяются для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 31.12.2022г. (л.д. ).

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из бухгалтерской справки администрации Семилукского муниципального района Воронежской области (на имя ФИО2) и расчета следует, что за период с 01.07.2019 по 31.12.2022г. задолженность по вышеуказанному договору аренды земельного участка составляет 1430683,63 руб., пени за период с 26.07.2019 по 31.12.2022 гг. – 879596,94 руб.

Проверяя представленный стороной истца расчет, суд признает его арифметически верным, произведенным в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами, при этом судом не принимается контррасчет представленный стороной ответчика, поскольку последний произведен без учета положений ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной решением Воронежского областного суда от 14.03.2023г.

При этом суд учитывает, что положениями ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность снижения неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Определения от 21.12.2000г. №263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Из абзаца 3 пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Суд, установив фактические обстоятельства дела, сравнив соотношение суммы задолженности и размер неустойки, а также исходя из периода просрочки, размера не выплаченных арендных платежей, а также общих принципов разумности и справедливости, полагает возможным снизить размер пени за период, определив ее размер сумме равной 350 000 руб., что соответствует требованиям п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Доводы стороны ответчика о том, что арендная плата в период введения антиковидных мер с 2020 по 2022гг. не вносилась, в связи, с чем начисление неустойки незаконно, не может быть принят во внимание судом ввиду следующего.

Согласно части 3 статьи 19 Федеральным законом от 01.04.2020г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением №439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 Постановления №439 отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021г. и не позднее 01.01.2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре №2 от 30.04.2020, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В указанном Обзоре также разъяснено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

В этой связи, мораторий в связи с COVID-2019, распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, перечень которой утвержден Постановление Правительства №434.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 17103 руб.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 (паспорт (№) в пользу Администрации Семилукского муниципального района Воронежской области (ИНН (№)) задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 года по 31.12.2022 года в размере 1430683,63 руб., пени – 350000 руб., а всего 1780683 (один миллион семьсот восемьдесят тысяч шестьсот восемьдесят три) руб. 63 коп.

В остальной части требований отказать.

Взыскать со ФИО2 в доход бюджета городского округа город Воронеж госпошлину в размере 17103 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Косарева

Решение в окончательной форме изготовлено 05.05.2023 года.