Дело № 2-3351 (2022)

УИД: 59RS0005-01-2022-003175-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2022 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Парыгина М.В.

при секретаре Говорухиной Е.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости, указав, что 10 ноября 2015 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> строящемся <адрес> в г.Перми. Согласно п.1.1 договора ответчик обязался построить дом по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 Договора Продавец продает Покупателю квартиру за согласованную сторонами цену в размере 955200 рублей, истец в свою очередь обязуется принять в свою собственность и выплатить ответчику выкупную цену в размере 955200 рублей за приобретаемое жилое помещение в указанном доме. Истцом финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме. Согласно п.4.1.1 предварительного договора от 10.11.2015 года ответчик обязался построить дом по <адрес> в срок до 30.03.2016 года. Однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом, фактически в настоящее время многоквартирный дом по <адрес> находится в высокой степени готовности, параметры постройки соответствуют нормативным документам в области строительства, здание находится в работоспособном состоянии, при выполнении рекомендаций по завершению строительства безопасная эксплуатация объекта обеспечена, спорная квартира №19 существует в натуре, что подтверждается техническим паспортом здания от 03.07.2019.

Истец просит суд признать право собственности на объект, незавершенный строительством в виде жилого помещения, общей площадью приблизительно 20,9 кв.м., расположенного на 2-м этаже многоквартирного <адрес> г.Перми, указав в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности истца на указанный объект в данном многоквартирном доме. Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 10.11.2015, заключенный между ФИО2 и ФИО3 фактически договором участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания согласно расписке, поступившей из ФКУ СИЗО №1. В письменных возражениях указал, что исковые требования не признает, поскольку обязательства по оплате предварительного договора истцом не выполнены, сумма оплаченных средств составила 620200 рублей, просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил возражения на исковое заявление, в которых указано на то, что Департаментом выдано разрешение на строительство от 03 сентября 2012 года № на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах границ отведенного земельного участка с кадастровым №, со сроком действия до 03 сентября 2022 года. Решением от 26 декабря 2014 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>. 07 декабря 2015 года ФИО4 обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>. Решением от 17 декабря 2015 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». 28 марта 2016 года ФИО4 обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>. Решением от 13 апреля 2016 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». 13 декабря 2016 года ФИО4 обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>. Решением от 28 декабря 2016 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>». Согласно сведениям автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта отсутствует, с соответствующим заявлением в уполномоченный орган кто-либо не обращался. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 сентября 2019 года по делу №2-3222/2019 установлено, что объект по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения разрешительной документации. Указанным решением ответчику в удовлетворении исковых требований к Департаменту о признании незавершенным строительством многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, недвижимым имуществом, отказано. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица арбитражный управляющий ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в письменном отзыве указал, что против удовлетворения исковых требований не возражает.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04. 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Материалами дела установлено, что 10 ноября 2015 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом, ввести его в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора: квартира № 19 (2 этаж), общей площадью – 20,9 кв.м., расположенная по адресу <адрес>. Сторонами была согласована цена квартиры – 955 200 рублей (п.2.1 Договора). Также стороны договорились, что продавец обязан заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Росреестра по Пермскому краю в срок до 30 мая 2016 года (п.4.1.2 Договора).

Согласно п.4.3. договора покупатель обязался оплатить квартиру, указанную в п.1.2 настоящего договора в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора, принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Факт передачи денежных средств ФИО2 ФИО3 подтверждается актом от 10.11.2015 передачи денег от 10.11.2015 на сумму 590200 рублей; актом передачи денег от 17.11.2015 на сумму 365000 рублей, в котором ФИО3 указал, что получил сумму 100000 рублей, о чем расписался в акте, а также актом о передачи денег от 03.12.2015 на сумму 130 000 рублей. Всего в размере 1185200 рублей. (л.д.13-15).

При этом ФИО3, возражая против удовлетворения требований, указывает, что обязанность по оплате договора истец не исполнила, передав лишь сумму в размере 620200 рублей. Пояснения ФИО3 противоречат материалам гражданского дела, а также обстоятельствам, установленным при вынесении приговора суда в отношении ФИО3

Так, приговором Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.03.2022 ФИО3 признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159, ч4 ст.159 УК РФ с назначением ему наказания в виде лишения свободы.

При расследовании уголовного дела ФИО2 была признана потерпевшей. Приговором суда установлено, что ФИО3 путем обмана незаконно завладел денежными средствами граждан, в том числе ФИО2 на сумму 1185 200 рублей.

Из показаний потерпевшей ФИО2, данных ее в ходе предварительного расследования, следует, что на основании заключенного между ФИО2 и ФИО3 предварительного договора от 10.11.2015 на <адрес>, стоимостью 1170000 рублей ФИО2 передала денежные средства ФИО3 в общем размере 1185200 рублей. При этом, в договоре они прописали сумму 955200 рублей, поскольку это было условие ФИО3 ФИО2 передала в офисе ФИО3 сумму в размере 590200 рублей, 17.11.2015 г. она передала еще 465000 рублей наличными для осуществления перевода помещения в жилое. Когда подписывали договор квитанция была напечатана на сумму 365000 рублей, тогда ФИО3 предложил дописать 100000 рублей, но не написал дополнительно. 03.12.22015 г. передала 130000 рублей. Таким образом, полная сумма переданных средств за спорное жилое помещение составляет 1185200 рублей.

Установлено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03.09.2021 были удовлетворены исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, г. Перми, признано право собственности на нежилые и жилые помещения.

При рассмотрении спора судом было установлено, что по адресу <адрес> распложен земельный участок площадью 1179 кв.м. с кадастровым № с разрешенным видом использования под многоквартирные жилые дома. На выше указанном земельном участке имеется незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором проданы по различным договорам.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> ФИО3 в установленном порядке получено не было. Строительство дома не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен. Установленные в предварительных договорах сроки завершения строительства истекли, основные договоры ответчиком с истцами не заключены.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы установлено, что незаконченный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым № находится в работоспособном техническом состоянии, несущие и ограждающие конструкции обеспечивают прочность и устойчивость дома, является безопасным, пригодным к дальнейшей эксплуатацией в качестве многоквартирного дома, отсутствует угроза жизни и здоровью людей.

ФИО2 была привлечена к участию в данном деле в качестве третьего лица.

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03.09.2021 и приговором Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.03.2022 г, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Строительство многоквартирного дома по адресу <адрес> не завершено, при этом истец не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора и лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за ним право собственности.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Заключенный истцом предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем требование о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.

Само по себе незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.

Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ним права собственности на незавершенное строительством жилое помещение. При этом истец ставит вопрос о признании права собственности на конкретное помещение, которое соответствует предмету заключенного им договора с застройщиком.

Учитывая изложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, суд считает, что при таких обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на жилое помещение подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу чего решение суда, вступившие в законную силу, является основанием для внесения сведений о праве собственности ФИО2 на вышеуказанный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Признать предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в долевом строительстве жилого помещения по адресу <адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на незавершенный строительством объект - квартиру №19 общей площадью 20,9 кв.м., на 2-м этаже многоквартирного <адрес> г. Перми.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации за ФИО2 права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: подпись

Копия верна: судья

Секретарь:

Решение не вступило в законную силу