66RS0020-01-2024-000816-16
Дело № 2-32/2023 (2-1157/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 февраля 2025 года пгт. Белоярский
Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Акуловой М.В.,
при секретаре судебного заседания Оберюхтиной И.Е.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Межрегиональная транспортная компания» о взыскании денежных средств,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Межрегиональная транспортная компания» (далее по тексту – ООО СЗ «МТК», застройщик, ответчик) о защите прав потребителей, в котором просил о возложении на ответчика обязанности безвозмездно устранить недостатки, возникшие по вине ответчика на объекте: офис №1 общей площадью 199,2 кв.м., расположенного на 1 этаже трехсекционного многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>: выполнить работы по восстановлению полов на объекте и восстановить асфальтное покрытие придомовой территории перед входной группой в офис и перед воротами истца.
В обоснование заявленных требований указал, что 23.04.2018 между истцом ФИО2 и ООО СЗ «МТК» был заключен договор участия в долевом строительстве №А-001. В соответствии с указанным договором Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом №1 переменной этажности с максимальным количеством этажей – 14 со встроенными офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 2810,00 кв.м. с кадастровым номером <номер>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщикам помещение, определенное п.2.1 договора. Согласно п.2.1 договора долей истца является встроенное нежилое помещение по плану: офис №1, проектной площадью 203,51 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого <адрес> по строительному адресу: <адрес> (адрес строительный) на объекте строительства: застройка восточной стороны <адрес> в <адрес> 2 очередь 1 этап. Жилой <адрес> (строительный), а также доля в праве собственности на общее имущество объекта пропорциональной площади приобретаемого помещения. Цена договора составляет 8140400 рублей. Застройщик установил на помещение гарантийные сроки 5 лет. 01.04.2019 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик (ООО СЗ «МТК») передало дольщику (ФИО2) объект долевого строительства – офис №1 общей площадью 199,2 кв.м., расположенный на 1 этаже трехсекционного многоэтажного жилого дома с помещением ТСЖ на 1-ом этаже, расположенного по адресу: <адрес>. Объект используется как торговое помещение. В период гарантийного срока в помещении провалился пол, в полу образовались пустоты, кроме того, асфальтное покрытие придомовой территории перед входной группой в офис и перед воротами деформировалось, образовались ямы (провалы), которые уходят под здание. Данные недостатки являются строительными недостатками, за которые отвечает застройщик. Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил устранить недостатки, выявленные на объекте. Ответчик направил истцу ответ на претензию, в которой указал что «Застройщиком условия договора выполнены в полном объеме включая п.5.1.1. договор в части обеспечения качества строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП, что подтверждается разрешением на ввод МКД в эксплуатацию, выданным администрацией <адрес>. Ответчик полагает, что недостатки, перечисленные истцом в претензии, не могут являться дефектами и/или недостатками строительства объекта, за который отвечает Застройщик». В объекте долевого строительства имеются недостатки, которые возникли до его передачи истцу и являются следствием некачественного выполнения ответчиком строительных работ.
Заявлением от 12 февраля 2025 года истцом заявленные требования изменены, в соответствии с поступившим заявлением, истец просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Межрегиональная транспортная компания» в пользу истца рыночную стоимость устранения строительных недостатков во встроенном нежилом помещении (помещение по плану: офис №1, площадью 203,51 кв.м., расположенное на 1 этаже) жилого дома по адресу: <адрес>, придомовой территории перед входной группой в офис №1, расположенного на 1 этаже указанного дома, и перед воротами указанного объекта, с учетом стоимости материалов в размере 1341192 рублей 02 копеек; взыскать судебные расходы в размере 45000 рублей на оплату услуг эксперта, 28712 рублей – расходы на уплату государственной пошлины (том 2, л.д. 69).
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании нотариальной доверенности от 28.03.2024 (том 1, л.д. 7) исковые требования с учетом их уточнения поддержала полностью, просила удовлетворить.
Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не представил.
В этой связи, принимая во внимание надлежащее извещение ответчика с учетом положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика.
Заслушав представителя истца, эксперта, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные доказательства в отдельности и все в совокупности, руководствуясь при этом требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
В соответствие п.п.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствие ст.420, 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. договор вступает в силу и является обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 23 апреля 2018 года между истцом ФИО2 и ответчиком Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная транспортная компания» заключен договор участия в долевом строительстве №А-001 (том 1, л.д. 11-15).
Согласно пункту 2.1. договора объектом долевого строительства является встроенное нежимое помещение по плану: офис №1, проектной площадью 203,51 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого <адрес>, по строительному адресу: <адрес> (адрес строительный) на объекте строительства: застройка восточной стороны <адрес> в <адрес> 2 очередь, 1 этап. Жилой дом №1 (строительный), а также доля в праве собственности на общее имущество Объекта пропорциональная площади приобретаемого помещения.
Пунктом 3.1. Договора установлена цена Договора, которая составила 8140400 рублей.
Застройщиком в 6.2. Договора установлен гарантийный срок на передаваемое помещение – 5 лет, течение срока начинается со дня передачи дольщику помещения по Акту приема-передачи, а в случае уклонения Дольщика от приемки помещения и/или подписания Акта приема-передачи, с момента получения дольщиком уведомления застройщика о готовности помещения к передаче.
При обнаружении дольщиком в пределах гарантийных сроков, указанных в п.6.2 настоящего договора, некачественно выполненных работ застройщик обязуется устранить дефекты за свой счет и своими силами в течение 30 дней, при условии, что дольщик заявил о них застройщику в разумный срок с момента их обнаружения. При этом застройщик не несет ответственность за обнаруженные недостатки (дефекты), произошедшие в результате нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или его частей дольщиком или любыми третьими лицами, ненадлежащего ремонта произведенного дольщиком или любыми третьими лицами (п. 6.3).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, 26 апреля 2018 года (том 1, л.д. 25-оборотная сторона).
Истцом обязательства по оплате покупной цены исполнены надлежащим образом, что подтверждается справкой о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве №А-001 от 09 октября 2020 года (том 1, л.д. 31).
Право собственности ФИО2 на построенный объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер> зарегистрировано 07 декабря 2020 года на основании договора участия в долевом строительстве №А-002 от 23.04.2018, акта приема-передачи объекта долевого строительства от 01.04.2019, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №66-37-28-2018 от 20.11.2018 (том 1, л.д. 44-53).
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли - продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
По смыслу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно преамбуле Закона "О защите прав потребителей", настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем в соответствии с абз. 3 преамбулы Закона "О защите прав потребителей" является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Аналогичное разъяснение содержится в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей". Таким образом, обязательным условием признания лица потребителем является приобретение таким гражданином товаров (работ, услуг) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение истца, расположенное в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, для личных бытовых нужд не используется, используется для размещения магазина, т.е. в предпринимательских целях. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению Закон "О защите прав потребителей".
Из искового заявления и пояснений представителя истца, данных в ходе судебного заседания, усматривается, что после приобретения нежилого помещения, в пределах гарантийного срока, им были обнаружены недостатки, препятствующие эксплуатации переданного объекта долевого строительства.
06 марта 2024 года истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в течение 30 календарных дней с даты получения требования безвозмездно устранить недостатки, выявленные на объекте: офис №1, общей площадью 199,2 кв.м., расположенный на 1 этаже трехсекционного многоэтажного жилого дома с помещением ТСЖ на 1-ом этаже, расположенного по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 29-30).
25 марта 2024 года истцом получен ответ на претензию, в которой указано следующее. Заявленные ФИО2 дефекты возникли в период эксплуатации придомовой территории именно истцом, т.к. к входу в помещение периодически подъезжают для разгрузки грузовые автомобили большой массы, движение которых с такой периодичностью не предусмотрено проектной документацией МКД. В причинах возникновения заявленных недостатков застройщик не отвечает (том 1, л.д. 28).
В соответствие ст.55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений эксперта.
Согласно ст.ст.59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства должны быть относимыми, то есть пригодными для установления имеющих значение по делу обстоятельств, должна быть связь его содержания с обстоятельствами, подлежащими доказыванию. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В целях полного и всестороннего рассмотрения настоящего гражданского дела и вынесения правосудного решения судом, в порядке ст.79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что стороны и суд не обладали специальными познаниями в области строительства и оценки, 27 мая 2024 года определением суда назначена строительное – техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 ООО «МЭЛС» (том 1, л.д. 213-214).
Согласно заключения эксперта ФИО3 от 03 декабря 2024 года в результате проведенного исследования установлено, что во встроенном нежилом помещении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, придомовой территории перед входной группой в офис №1, расположенного на 1 этаже указанного дома, и перед воротами истца имеются следующие строительные недостатки:
- осадка придомовой территории: между тротуарным покрытием и тамбуром есть зазор 5-10 см. Данная ситуация указывает на осадку грунта, а именно уплотнение пазух котлована по периметру здания. Заметна осадка асфальтобетонного покрытия ввиду уплотнения грунта;
- нарушение герметизации теплоизоляционного покрытия фундамента из экструдированного пенополистерола: в этот зазор попадает вода, ветер и осадки, которые вызывают промерзание фундамента и плит перекрытия, что пагубно сказывается на прочности здания;
- наличие пятен и высолов на тротуарной плитке: в процессе эксплуатации на поверхности тротуарной плитки появляются различные пятна, грязь и высолы, которые нарушают эстетический вид покрытия;
- отсутствие соединительного раствора в стыках бортовых камней: стыки бортовых камней должны быть тщательно заполнены. Хорошо заполненные стыки обеспечивают устойчивость и прочность, предотвращают проникновение воды, уменьшают образование трещин и выбоин, что делает поверхность более безопасность;
- трещины в бортовых камнях: они уменьшают прочность камня, что приводит к полному разрушению под нагрузкой. Через трещины вода проникает внутрь, вызывая эрозию почвы, смещение камней и разрушение;
- наличие растительности в швах мощения тротуарной плитки: корни растений могут раздвигать плитку, вызывая ее смещение и деформацию;
- состав кровельного покрытия не соответствует проектному: использование материалов, которые не соответствуют проектным решениям, привело к повреждению и протечки кровли от вод, что в свою очередь вызвало проблемы с внутренней отделкой и состоянием конструкций зданий;
- трещина в плите пола в приямке для грязезащитной решетки в тамбуре нежилого помещения: трещины могут ослабить плиту, что приведет к ее дальнейшему разрушению под нагрузкой. Трещины могут изменить формы грязезащитной решетки. Вода, попадающая в трещины, может замерзать, расширяться и увеличивать повреждения;
- следы протечки, ржавчины и плесени на плите перекрытия между вторым этажом и кровлей у окон нежилого помещения;
- следы протечки в виде пятен на подвесном потолке второго этажа нежилого помещения: протечка может повредить панели и каркас, что приводит к деформации и обрушению. Протечки оставляют пятна и разводы, ухудшая внешний вид потолка. В подвесных потолках часто проложены электрические кабели и светильники, вода может вызвать короткое замыкание и пожар;
- трещины и пятна штукатурного слоя у окна на втором этаже в нежилом помещении из-за протечки: наличие трещин по штукатурному слою снижает защиту стен от влаги, ввиду проникновения воды. Через трещины вода может проникать вглубь стен, создавая условия для развития плесени грибка;
- механическое повреждение напольного покрытия из керамической плитки в местах примыкания к наружным стенам нежилого помещения из-за неравномерной осадки плиты: грунт по периметру здания осел. Плита пола пришла в движение, поэтому напольное покрытие, примыкающее к наружным стенам нежилого помещения, стало трескаться;
- трещина в клеевом слое в приямке для грязезащитной решетки в тамбуре нежилого помещения: трещины в клеевом слое позволяют влаге проникать в слои ниже и вызывать их разрушение.
Экспертом выявлены отклонения застройщиком от исполнительной документации и нормативных документов, определена рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов, которая составила 1341192 рубля 02 копейки (том 2, л.д.9-62).
Суд принимает экспертное заключение ООО «МЭЛС» в качестве допустимого доказательства по делу. Каких-либо оснований сомневаться в полноте, достоверности и объективности выводов судебной строительно-технической экспертизы, у суда не имеется. Экспертиза проведена с соблюдением установленного порядка, экспертом, обладающего специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, и имеющими длительный стаж экспертной работы, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в материалах гражданского дела.
У суда нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ. Эксперт перед проведением экспертизы предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, а также отвечает требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы эксперта основаны на непосредственном исследовании объекта, оформлено заключение надлежащим образом, технически обоснованно, противоречий не имеется, выводы предоставляются ясными и понятными
Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 дал пояснения по заданным вопросам, указал, что просадка грунта по периметру здания является одинаковой, не связана с движением транспортных средств напротив входной группы в нежилое помещение. Указанный недостаток связан с нарушением порядка засыпки котлована при строительстве здания.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Разрешая исковые требования, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и проведенные экспертные исследования по делу, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от участия в долевом строительстве №А-001 от 23 апреля 2018 года ООО "Межрегиональная транспортная компания" передала ФИО2 нежилое помещение с недостатками, которые не оговорены в договоре, являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателем при осмотре нежилых помещений, при отсутствии доказательств таких обстоятельств, в силу которых продавец не отвечает за такие дефекты и приходит к выводу о наличии основания для взыскания с ответчика в пользу истца ФИО2 стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в размере, определенном заключением судебной экспертизы. Из содержания договора не следует, что цена спорных объектов согласована сторонами с учетом имеющихся недостатков.
Таким образом, исковые требования ФИО2 о взыскании с ответчика денежных средств в счет устранения выявленных строительных недостатков в размере 1341192 рублей 02 копеек подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Перечень издержек, связанных с рассмотрением дела, установленный в ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.
Согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам и другие признанные судом необходимые расходы.
Истцом оплачены услуги эксперта ООО «МЭЛС» в размере 45000 рублей, что подтверждается чеком по операции ПАО «Сбербанк» от 28 мая 2024 года (том 1, л.д. 64).
Понесенные истцом расходы на подготовку заключений ООО «МЭЛС» суд признает относящимися к делу и несение которых обусловлено рассмотрением и разрешением спора по данному гражданскому делу по иску ФИО2 Представленное в материалы дела заключение №2-1157/2024 признано судом допустимым доказательством, подтверждающим доводы истца о наличии строительных недостатков в переданном объекте недвижимости.
Истцом при уточнении исковых требований уплачена государственная пошлина в размере 28412 рублей (том 2, л.д. 74), поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, то в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца надлежит взыскать понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере 28412 рублей.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных требований в рамках настоящего гражданского дела сторонами не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Межрегиональная транспортная компания» о взыскании денежных средств, удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Межрегиональная транспортная компания» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 в счет устранения строительных недостатков 1341192 рубля 02 копейки, расходы на оплату услуг эксперта в размере 45000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 28712 рублей.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.
Судья М.В.Акулова
Мотивированное решение от 13 марта 2025 года.
Судья М.В.Акулова