Дело № 2-1188/2025

УИД 61RS0003-01-2025-000807-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Молошникова В.Ю.,

при помощнике судьи Лащеновой А.В.,

с участием помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Панчишкиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО13, ФИО4 ФИО14 к администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Поланикян ФИО15 об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости, по встречному иску администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО4 ФИО16, ФИО4 ФИО17, Поланикян ФИО18, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, выселении,

установил:

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковым заявлением к администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости.

В обоснование иска указано, что многоквартирный дом (далее МКД), расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В данном МКД, истцам ФИО5 (1/6 доли) и ФИО6 (1/3 доли) принадлежат на праве общей долевой собственности жилые комнаты №,3, площадью 28,6 кв.м., в № общей площадью 54,8 кв.м., этаж №.

Истцы указывают, что постановлением администрации <адрес> № от 29.06.2023 были изъяты земельный участок под указанным МКД и спорные жилые комнаты.

Выкупная стоимость указанных жилых комнат ответчиком определена в размере 2827 395 руб., однако истцы не согласны с указанной суммой, поскольку она не соответствует рыночной стоимости жилого помещения, доли земельного участка и общего имущества, а обязательства по возмещению убытков занижены.

На основании изложенного, с учетом уточенных исковых требований, истцы ФИО5, ФИО6, просят суд:

- установить выкупную стоимость на жилые комнаты №, площадью 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж <адрес>, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности земельного участка, доля в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость обязательств по возмещению убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), по цене 3 778 927 рублей.

- изъять путем выкупа у ФИО4 ФИО19 и ФИО4 ФИО20 в муниципальную собственность указанные жилые комнаты, а также долю в праве общей долевой собственности земельного участка, по цене 3 778 927 рублей, в пользу ФИО4 ФИО21 - 629 821 рублей, в пользу ФИО4 ФИО22 - 1 259 642 рублей.

- прекратить право собственности ФИО4 ФИО23 (1/6 доли) и ФИО4 ФИО24 (1/3 доли) на указанные жилые комнаты, а также на долю в праве общей долевой собственности земельного участка, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок.

- взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО4 ФИО25 расходы на оплату за заключение эксперта по настоящему гражданскому делу в размере 32 100 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 27 500 рублей.

- взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО4 ФИО26 расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 27 500 рублей.

В свою очередь, администрация г. Ростова-на-Дону обратилась со встречным иском к ФИО4 ФИО27, ФИО4 ФИО28, Поланикян ФИО29 об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, ссылаясь на то, что ФИО7 (1/2 доли), ФИО5 (1/6 доли), ФИО6 (1/3 доли) на праве общей долевой собственности принадлежат жилые комнаты №, площадью 28,6 кв.м., в квартире № № общей площадью 54,8 кв.м., этаж №., расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 24.09.2020 № 1001 указанный МКД признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 29.06.2023 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного под указанным МКД

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № 26591/08-24 от 05.08.2024 об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков, составляет 2827 395 руб.

Протоколом заседания городской комиссий от 09.08.2024 № 28 результаты оценки согласованы.

Ответчикам было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение достигнуто не было.

На основании изложенного, администрация г. Ростова-на-Дону просит суд:

- изъять у ФИО7, ФИО5, ФИО6 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты № площадью 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж №., расположенной по адресу: <адрес>, по цене равной 2827 395 руб.;

- прекратить право собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2 на указанное жилое помещение, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- признать право муниципальной собственности на указанное жилое помещение, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- выселить ФИО7, ФИО5, ФИО6 из указанного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- обязать ФИО7, ФИО5, ФИО6 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- освободить (снять) от запрещений совершать регистрационные действия в отношении указанного жилого помещения.

Истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик по встречному иску (третье лицо по первоначальному иску) ФИО7 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, однако судебная корреспонденция не вручена адресату в связи с истечением срока хранения.

Представитель истцов по первоначальному иску ФИО5, ФИО6 по доверенности ФИО8, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, со встречным исковым заявлением не согласилась в части размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании встречные исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать.

Третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещены надлежащим образом.

Помощник прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Панчишкина А.О. в судебном заседании, давая заключение по делу, полагала, что исковые требования ФИО5, ФИО6 подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части выселения и снятия от запрещений совершать регистрационные действия в отношении жилого помещения.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, а в отношении ответчика ФИО7 также с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, изучив письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

Согласно п. 2 данного Положения, его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 49 Положения, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Как следует из пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п.п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (пп. «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО5 (1/6 доли), ФИО6 (1/3 доли), ФИО7 (1/2 доли) на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение - жилые комнаты № площадью 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж <адрес>., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 24.09.2020 № 1001, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия данного постановления поручено осуществить снос указанного дома (т. 1 л.д. 123).

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 29.06.2023 № 645 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, подлежащего образованию, в связи с признанием многоквартирного дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу» (т. 1 л.д. 124-125).

Согласно пп. 1.2.7 названного постановления, изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые комнаты № площадью 28,6 кв.м., в <адрес>, общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2<адрес> распложенной по адресу: <адрес>

Департаменту координации строительства и перспективного развития <адрес> предписано провести мероприятия: по оценке и возмещению собственникам недвижимого имущества убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком и согласованной в установленном порядке; по заключению соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 постановления; по регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты недвижимого имущества, а также доли в праве на общее имущество многоквартирного дома в органе регистрации прав (пункты 4.1-4.3 постановления от 29.06.2023 № 645).

Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предписано в установленном порядке провести мероприятия по рассмотрению и согласованию городской комиссией по согласованию результатов оценки рыночной стоимости помещений аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд, в связи с изъятием земельного участка (п. 5 постановления от 29.06.2023 № 645).

При недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению администрации г. Ростова-на-Дону предъявить в суд иски о выкупе изымаемых объектов (п. 6 постановления от 29.06.2023 № 645).

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка спорной квартиры проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Экспертным учреждением представлен отчет № 26591/08-24 от 05.08.2024 об определении рыночной стоимости спорного жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2827395 руб. (т. 1 л.д. 126-176)

Протоколом заседания городской комиссий от 09.08.2024 № 28, результаты оценки, представленные в отчете № 26591/08-24 от 05.08.2024 согласованы (т. 1 л.д. 177).

Письмами Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону от 26.08.2024, собственникам спорного жилого помещения были направлены проекты соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения в размере 2827395 руб., однако 05.02.2025 ФИО5 и ФИО6 предоставили письменное несогласие с результатами оценки рыночной стоимости спорного жилого помещения и обязательств по возмещению убытков (т. 1 л.д. 69-70, 71-72).

Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения между сторонами до настоящего времени не достигнуто.

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону 02.04.2025 с целью определения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, по настоящему гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» (т. 1 л.д. 203-206).

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» № 312-С от 25.06.2025 (т. 1 л.д. 217-245), рыночная стоимость жилого помещения: жилых комнат № площадью 28,6 кв.м., в № площадью 54,8 кв.м., этаж 2 литер В, расположенной по адресу: <адрес>, КН № рыночную стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость соответствующей доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, по состоянию на 25.06.2025, составляет 3778 927 руб., в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения – 3380 520 руб. (в том числе рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме - 598352 руб.; рыночная стоимость соответствующей доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом – 591 591 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1250 792 руб.);

- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 398 407 руб.

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», суд полагает, что в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, оно достоверно, соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и вследствие изложенного, содержит доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания.

Данное заключение эксперта сомнений у суда не вызывает, оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов.

Эксперты ФИО10 и ФИО11, проводившие экспертизу, имеют высшее образование, позволяющее выполнить назначенную судом экспертизу, соответствует предъявляемым к экспертам требованиям, обладают длительным стажем экспертной работы (ст. 13 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Доказательств, указывающих на некомпетентность экспертов, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, материалы дела не содержат.

Заключение эксперта составлено в письменной форме, содержит подробные описания проведенных исследований, его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, приведены расчетные формулы, по которым экспертом производился расчет, неоднозначного толкования указанное заключение не допускает, является достоверным и допустимым доказательством.

Противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Оценивая представленный администрацией г. Ростова-на-Дону отчет об оценке ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» № 26591/08-24 от 05.08.2024 суд находит выводы, изложенные в нем, необъективными, поскольку отсутствует расчет стоимости соответствующей доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка, что противоречит требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Более того, срок действия отчета ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» № 26591/08-24 от 05.08.2024 истек в силу абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кроме того, соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа объекта сторонами достигнуто не было.

Суд полагает, что администрацией г. Ростова-на-Дону в полном объеме соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника: признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу и предложение собственникам помещений в течение 5 месяцев осуществить его снос; принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), так как в установленный срок собственниками снос самостоятельно осуществлен не был; уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии (часть 4 статьи 32ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа принято компетентным органом, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Срок для предъявления иска об изъятии не пропущен.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Постановлением Правительства Ростовской области от 30.10.2023 № 776 утверждена областная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции». Согласно приложению № 4 к указанному постановлению, в областную адресную программу по переселению входят граждане аварийного многоквартирного дома по ул. Пушкинская, 163 в г. Ростове-на-Дону. Планируемая дата окончания переселения граждан - 30.12.2029.

Из материалов дела следует, что собственники спорного жилого помещения ФИО5 и ФИО6, выбрали способ обеспечения жилищных прав – выкуп аварийного жилого помещения, путем предъявления настоящего иска.

В соответствии с подп. «л» п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.

Давая оценку обстоятельствам дела, представленным доказательствам в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает заявленные исковые требования ФИО5 и ФИО6 к администрации г. Ростова-на-Дону об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО5 и ФИО6, ФИО7 об изъятии жилого помещения по цене, равной 2827395 руб., подлежащими частичному удовлетворению, исходя из результатов судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», согласно которым, размер возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 3778927 руб.

При этом, выкупная стоимость изымаемого жилого помещения определяется судом соразмерно долям, принадлежащим собственникам в спорном жилом помещении и составит: 629821,16 руб. - 1/6 доли ФИО12, 1259642,34 руб. - 1/3 доли ФИО6, 1889463,50 руб. - 1/2 доли ФИО7, всего 3778927 руб.

Кроме того, суд полагает, что на ФИО5 и ФИО6, ФИО7 должна быть возложена обязанность по предоставлению банковских реквизитов для перечисления стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку без указанных сведений невозможно полное исполнение решения суда.

Право общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6, ФИО7 в соответствии с положениями пп. 1 п. 3 ст. 235, ст. 239.2, ст. 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости жилого помещения его собственнику.

Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок).

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку администрацией города было заявлено требование о признании права муниципальной собственности на спорное жилое помещение, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Рассматривая требования администрации г. Ростова-на-Дону о выселении ФИО5 и ФИО6, ФИО7 из спорного жилого помещения, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения является его утрата права пользования таким помещением и выселение, в связи с чем, требования администрации г. Ростова-на-Дону о выселении ФИО5 и ФИО6, ФИО7 из спорного жилого помещения подлежат удовлетворению.

При этом, ФИО5 и ФИО6, ФИО7 подлежат выселению из жилого помещения после перечисления выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Разрешая требования администрации г. Ростова-на-Дону об освобождении (снятии) запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения, суд установив, что постановлениями судебного пристава-исполнителя от 16.08.2022 и от 24.09.2024 объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилых комнат № площадью 28,6 кв.м., в квартире № № общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2 <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, сведения об указанных ограничениях внесены в ЕГРН, о чем сделаны соответствующие записи, а жилой дом является аварийным, грозящим обвалом и является предметом изъятия в пользу муниципального образования, право муниципальной собственности признано судом с прекращением права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, ФИО3, указанные изменения подлежат государственной регистрации с внесением соответствующих сведений в ЕГРН, следовательно, наложение ареста либо установление соответствующего запрета препятствует собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться таким имуществом, в частности, внести соответствующие регистрационные записи в ЕГРН, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в указанной части, а жилого помещения - освобождению от запрета на совершение регистрационных действий.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Как следует из письма ООО «ЦСЭ «Прайм», стоимость проведения экспертизы составила 32 000 руб. (т. 1 л.д. 214).

Представителем истцов по первоначальному иску ФИО8 представлен в материалы дела чек от 02.04.2025 на сумму 10 100 рублей (в том числе банковская комиссия 100 руб.), подтверждающий предварительное внесение ФИО5 денежных средств, подлежащих выплате экспертам, на депозит Управления Судебного департамента в Ростовской области.

Также, истец ФИО5 произвела доплату за экспертизу согласно выставленному счету ООО «ЦСЭ «Прайм» в размере 22 000 руб.

Кроме того, как следует из материалов дела, ФИО5 и ФИО6 при подаче искового заявления уплатили государственную пошлину в размере 3000 руб. каждый (т. 1 л.д. 17).

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.04.2025 № 18-КГ25-32-К4, исковое требование об изъятии имущества с определением возмещения за изъятое имущество, является требованием имущественного характера, подлежащего оценке.

Поскольку основные исковые требования ФИО5 и ФИО6 об изъятии жилого помещения и об установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 3778927 руб., являющиеся требованиями имущественного характера, подлежащего оценке, удовлетворены судом в полном объеме, то с администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО5 подлежат взысканию документально подтвержденные и связанные с рассмотрением настоящего гражданского дела расходы на проведение судебной экспертизы в размере 32 100 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., а в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ).

Если несколько лиц, участвующих в деле на одной стороне, вели дело через одного представителя, расходы на оплату его услуг подлежат возмещению по общим правилам части 1 статьи 100 ГПК РФ, статьи 112 КАС РФ, части 2 статьи 110 АПК РФ в соответствии с фактически понесенными расходами каждого из них (пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1).

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1, следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 дано понятие разумных расходов, согласно которому разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В свою очередь, разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем работ (услуг) с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности. Для установления разумности расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание юридической помощи, характеру услуг, оказанных по договору, а равно принимает во внимание доказательства, представленные другой стороной и свидетельствующие о чрезмерности заявленных расходов.

Судом установлено, что при рассмотрении настоящего гражданского дела, истцами ФИО5 и ФИО6 были понесены расходы на оплату услуг представителя по доверенности ФИО8 в общем размере 55 000 рублей, которые подтверждены документально, а именно: договором на оказание юридических услуг от 03.02.2025 № 2, распиской ФИО8 от 03.02.2025 о получении денежных средств от ФИО5 и ФИО6 в размере 55 000 руб., актом от 21.07.2025 сдачи-приемки юридических услуг по договору на оказание юридических услуг от 03.02.2025 № 2.

Как следует из материалов дела, представитель истцов ФИО5 и ФИО6 по доверенности ФИО8 подготовила исковое заявление, ходатайство о назначении судебной экспертизы, уточнение исковых требований, знакомилась с материалами дела, принимала участие в двух судебных заседаниях.

Учитывая объем заявленных требований, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, количества и степени участия представителя в судебных заседаниях, характера выступлений представителя в судебных заседаниях, правомерности заявленных исковых требований, соотнося заявленную сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 55 000 руб. с объемом защищенного права, суд считает, что заявленный размер расходов на оплату услуг представителя является завышенным и с учетом принципов разумности, соразмерности и справедливости, и исходя из соблюдения баланса интересов сторон, приходит к выводу о снижении суммы расходов на оплату услуг представителя до 30000 рублей, которые подлежат взысканию с администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО5 и ФИО6 в равных долях, то есть по 15000 руб. в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 ФИО30, ФИО4 ФИО31 к администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН №) об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости, встречные исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО4 ФИО32, ФИО4 ФИО33, Поланикян ФИО34 об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, выселении – удовлетворить частично.

Изъять в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – жилые комнаты № площадью 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2 № расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №:

у ФИО4 ФИО35 (паспорт №) путем выкупа стоимости 1/6 доли указанного жилого помещения по цене, равной 629821,16 руб.;

у ФИО4 ФИО36 (паспорт №) путем выкупа стоимости 1/3 доли указанного жилого помещения по цене, равной 1259642,34 руб.;

у Поланикян ФИО37 (паспорт №) путем выкупа стоимости 1/2 доли указанного жилого помещения по цене, равной 1889463,50 руб.;

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 ФИО38, ФИО4 ФИО39, Поланикян ФИО40 на жилые комнаты №, площадью 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2 №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилые № площадью 28,6 кв.м., в квартире №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО4 ФИО41, ФИО4 ФИО42, Поланикян ФИО43 из жилых комнат № 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2 №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО4 ФИО44, ФИО4 ФИО45, Поланикян ФИО46 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Освободить (снять) от запрещений совершать регистрационные действия в отношении жилых комнат № 28,6 кв.м., в квартире № №, общей площадью 54,8 кв.м., этаж 2 №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН №) в пользу ФИО4 ФИО47 (паспорт № расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 32100 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.

Взыскать с администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН №) в пользу ФИО4 ФИО48 (паспорт №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.

В остальной части исковые требования ФИО4 ФИО49, ФИО4 ФИО50 и встречные исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Ю. Молошников

Мотивированное решение суда изготовлено 04.08.2025