Решение по делу № 2-1277/2022 от 20.10.2022 | Туапсинский городской суд (Краснодарский край)

Категория дела О понуждении к продаже земельного участка Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с исковым заявлением к <ФИО> С о понуждении к продаже земельного участка и недвижимого имущества. В обоснование требований указало, что письмом

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Так в судебном заседании установлено, что письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) от 09.08.2021 вх. № департаменту имущественных отношений

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Департамента имущественных отношений Краснодарского края к <ФИО> С о понуждении к продаже земельного участка и недвижимого имущества - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1277/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе 20 октября 2022 года

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи: Кит В.О.,

при секретаре судебного заседания: Беловой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 С о понуждении к продаже земельного участка и недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 С о понуждении к продаже земельного участка и недвижимого имущества.

В обоснование требований указало, что письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) от 09.08.2021 вх. № департаменту имущественных отношений Краснодарского края было сообщено, что гражданка <адрес> ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Туапсинский, г Туапсе, ул <адрес>

Ответчик зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок 12.07.2021, что подтверждается прилагаемой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а именно - регистрационной записью №.

Согласно пункту 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» установлен запрет для иностранных граждан обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на территории муниципального образования Туапсинский район (пункт 106).

Таким образом, ответчик, будучи гражданкой <адрес>, лишена права приобретения в собственность земельных участков, расположенных на приграничных территориях в соответствии с действующим законодательством, в том числе земельного участка с кадастровым номером №

В соответствии со статьей 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Таким образом, иск подан по указанному месту жительства/месту пребывания ответчика в пределах Российской Федерации, а именно - 352800, <адрес>

В целях исполнения решения суда по указанной категории дел необходимо начать процедуру принудительной продажи указанного земельного участка с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передачей в государственную и муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом, с этой целью определить начальную цену земельного участка, реализуемого впоследствии по результатам торгов, либо установить иной порядок ее определения.

Учитывая изложенное, данный иск не подлежит оценке в соответствии с требованиями статьи 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с чем просят обязать гражданку <адрес> ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ года рождения в течение 30 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения реализовать на торгах (конкурсах, аукционах) принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Определить стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере цены, установленной специализированной организацией по реализации земельных участков с публичных торгов.

В случае неисполнения гражданкой <адрес> ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ года рождения решения суда, произвести принудительную продажу на торгах 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) кадастровым номером № местоположение установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с передачей бывшему собственнику вырученной от продажи указанный объектов суммы, за вычетом затрат, понесенных при отчуждении имущества.

В судебное заседание представитель истца не явился, направил суду дополнительные пояснения к исковому заявлению согласно которых: согласно части 3 статье 62 Конституции Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Тем самым, Конституция Российской Федерации в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, то есть в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Действие этого принципа подчеркнуто в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 года по делу о проверке конституционности положения части второй статьи 31 Закона СССР «О правовом положении иностранных граждан в СССР».

Исходя из того, что в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизирующего конституционный принцип национального режима, правила гражданского законодательства применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом (абзац четвертый пункта 1 статьи 2), и в соответствии со статьей 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК Российской Федерации), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из статей 9 (часть 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 62 (часть 3).

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции Российской Федерации, а с другой - в статье 9 (часть 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в статье 36 (часть 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям.

При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из статей 9 и 36 Конституции Российской Федерации приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (статья 4, части 1и 3, Конституции Российской Федерации).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Так, согласно части 3 статьи 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Указанные положения ЗК РФ, которыми регулируются вопросы, касающиеся предоставления в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, расположенных на определенных территориях, не противоречат Конституции Российской Федерации, как направленные на конкретизацию ее положений о предназначении и конституционно-правовом статусе земли.

Приведенные правовые позиции отражены в пунктах 2.3, 2.4 Постановления Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы».

Согласно пункту 2 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 года № 26 утвержден перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.

Согласно пункту 106 Указа Президента РФ от 09.01.2011 № 26 муниципальное образование «Туапсинский район» является приграничной территорией, на которой иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, следовательно, земельные участки, находящиеся в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, должны быть отчуждены в установленном Российским законодательством порядке.

Порядок отчуждения такого имущества определен в статье 238 ГК РФ, в силу пункта 1 которой, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновении права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена определенная процедура принудительного прекращения права собственности на имущество, которое не может находиться в собственности граждан.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

В частности, данные положения основаны на принципе, отраженном в пункте 5) части 1 статьи 1 ЗК РФ, устанавливающей принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, следует считать, что ответчик является собственником доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок - 1/3 под многоквартирным жилым домом, то есть пропорционально размеру общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном жилом доме не вправе отчуждать долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от собственности на указанное помещение.

Согласно части 2 статьи 290 ГК РФ, собственник помещения, машиноместа не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машиноместо.

При этом, как отмечается в «Экспертном заключении по проектам федеральных законов «О внесении изменения в статью 238 Гражданского кодекса Российской Федерации» и «О внесении изменения в статью 15 Земельного кодекса Российской Федерации»» (принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 13.11.2017 № 170-2/2017) по вопросу о рассмотрении Проекта Федерального закона «О внесении изменения в статью 15 Земельного кодекса Российской Федерации» (подготовлен Минэкономразвития России) (не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 13.11.2017), с одной стороны, «в силу положений, закрепленных в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статье 289 ГК РФ, статье 36 ЖК РФ, статье 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации не движимости» приобретение права собственности на помещение в многоквартирном доме влечет за собой автоматическое возникновение доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом».

С другой стороны, «одновременно статья 238 ГК РФ предписывает прямую обязанность лица произвести отчуждение имущества, которое в силу закона не может ему принадлежать».

В описанной ситуации авторы Проекта 2 усматривают неразрешимое противоречие, а реализацию предписаний статьи 238 ГК РФ считают «неосуществимой», - ибо «статья 290 ГК РФ прямо предусматривает, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома». Как отмечают авторы Проекта 2, «данная ситуация не подлежит урегулированию ввиду расхождений и противоречий в нормативных предписаниях, содержащихся в правовых актах, регулирующих имущественные отношения».

При этом, считаем необходимым отметить, что нормы статей 37 ЖК РФ, 290 ГК РФ не конкретизирует вопрос об обязанности собственника- иностранного гражданина произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в на приграничных территориях, в порядке принудительного исполнения решения суда, в том числе - исполнительного производства.

Положения статьи 238 ГК РФ предполагают обязывающий, императивный характер отчуждения земельного участка, находящегося на приграничной территории, в случае неосуществления добровольного отчуждения в предусмотренный законом годичный срок - исключительно по решению суда и исключительно путем принудительной продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в рамках возбужденного исполнительного производства.

Согласно пункту 1 статьи 449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», при отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 рублей, должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно. Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно- телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах; массовой информации.

Согласно пункту 1 статьи 87.1 Федерального закона № 229-ФЗ, должник вправе в срок, не превышающий десяти дней со дня его извещения об оценке имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем или оценщиком, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества, если его стоимость не превышает 30 000 рублей.

Таким образом, на основании анализа вышеуказанных норм, можно сделать вывод о том, что действия по принудительной реализации на торгах (конкурсах, аукционах) ответчиком-иностранным гражданином ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ принадлежащей ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, то есть находящийся на приграничных территориях по смыслу Указа Президента РФ от 09.01.2011 № 26 (пункт 106), носят обязательный характер, за пределами субъективного права ответчика, должны осуществляться исключительно по решению суда и исключительно путем принудительной продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в рамках возбужденного исполнительного производства с учетом положений действующего законодательства.

Кроме того представитель направил заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие, просили требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, суду направила заявление о проведении судебного заседания в ее отсутствие, при вынесении решения просила учесть доводы изложенные в письменных возражениях на иск согласно которых, ей на праве общей долевой собственности, в размере 2/3 доли, принадлежит квартира общей площадью 127,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.

Также, она является собственником 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>.

Имущество приобретено по наследству, открытого в связи со смертью мужа Е умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч.2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право обшей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с ч. 4 ст.37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в нраве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из содержания ч. 2 ст.38 Жилищного кодекса РФ следует, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

С учетом изложенного, право собственности на квартиру неразрывно связано с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме включающее в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

Законодательство не содержит запрета на приобретение и владение иностранным гражданином на территории Российской Федерации жилым помещением.

Истец не вправе требовать прекращения ее права собственности на жилое помещение, имеющего неразрывную связь с правом на земельный участок, возникающим одновременно с приобретением жилого помещения.

В соответствии со ст.250 ГК РФ, преимущественное право приобретения принадлежащей ей доли квартиры принадлежит иным участникам долевой собственности на данную квартиру.

Из содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П следует: реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции РФ с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

С учетом изложенного, законодательством установлен запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, без помещения в данном доме.

Стоимость доли земельного участка не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно разъяснениям, изложенным в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014): правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

было сообщено, что гражданка <адрес> ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

ФИО1 зарегистрировала право собственности на указанный земельный участок 12.07.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости регистрационная запись № Согласно пункту 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» установлен запрет для иностранных граждан обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на территории муниципального образования Туапсинский район (пункт 106).

В соответствии с пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

Согласно пункту 1 статьи 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

При этом судом учитывается, что согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Из содержания ч.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ следует, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Истец не вправе требовать прекращения моего права собственности на жилое помещение, имеющего неразрывную связь с правом на земельный участок, возникающим одновременно с приобретением жилого помещения.

Таким образом в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Стоимость доли земельного участка не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При этом согласно части 3 статье 62 Конституции Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Исходя из того, что в силу Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), конкретизирующего конституционный принцип национального режима, правила гражданского законодательства применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом (абзац четвертый пункта 1 статьи 2), и в соответствии со статьей 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ), принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, как отмечается в «Экспертном заключении по проектам федеральных законов «О внесении изменения в статью 238 Гражданского кодекса Российской Федерации» и «О внесении изменения в статью 15 Земельного кодекса Российской Федерации»» (принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 13.11.2017 № 170-2/2017) по вопросу о рассмотрении Проекта Федерального закона «О внесении изменения в статью 15 Земельного кодекса Российской Федерации» (подготовлен Минэкономразвития России) (не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 13.11.2017) (далее - Проект 2), с одной стороны, «в силу положений, закрепленных в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статье 289 ГК РФ, статье 36 ЖК РФ, статье 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации не движимости» приобретение права собственности на помещение в многоквартирном доме влечет за собой автоматическое возникновение доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом».

С учетом того, что статьей 15 ЗК РФ закреплен запрет на приобретение земельных участков, находящихся на приграничных территориях, в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, «в случае, если иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица приобретают в собственность помещения в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, находящихся на приграничных территориях, то в силу прямого указания закона они обязаны произвести отчуждение доли в праве общей собственности на земельный участок, права на который возникают в силу закона», нормы статей 37 ЖК РФ, 290 ГК РФ не конкретизирует вопрос об обязанности собственника- иностранного гражданина произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в на приграничных территориях, в порядке принудительного исполнения решения суда, в том числе - исполнительного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон № 229-ФЗ), при отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 рублей, должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно. Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно- телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах; массовой информации.

Таким образом, на основании анализа вышеуказанных норм, можно сделать вывод о том, что действия по принудительной реализации на торгах (конкурсах, аукционах) ответчиком-иностранным гражданином ФИО1 С, ДД.ММ.ГГГГ принадлежащей ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> то есть находящийся на приграничных территориях по смыслу Указа Президента РФ от 09.01.2011 № 26 (пункт 106), носят обязательный характер, за пределами субъективного права ответчика, должны осуществляться исключительно по решению суда и исключительно путем принудительной продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в рамках возбужденного исполнительного производства с учетом положений действующего законодательства.

В связи с чем требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Оценивая в совокупности все доказательства, суд считает, что заявление исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 С о понуждении к продаже земельного участка и недвижимого имущества - удовлетворить.

Обязать гражданку <адрес> ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ года рождения в течение 30 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения реализовать на торгах (конкурсах, аукционах) принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Определить стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) с кадастровым номером 23:51:0102002:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <...>, в размере цены, установленной специализированной организацией по реализации земельных участков с публичных торгов.

В случае неисполнения гражданкой <адрес> ФИО1 С, ДД.ММ.ГГГГ года рождения решения суда, произвести принудительную продажу на торгах 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов (под многоквартирным жилым домом) кадастровым номером №, местоположение установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> с передачей бывшему собственнику вырученной от продажи указанных объектов суммы, за вычетом затрат, понесенных при отчуждении имущества.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Резолютивная часть решения оглашена 21 октября 2022 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 октября 2022 года.

Председательствующий: _____ подпись___

Копия верна:

Судья

Туапсинского городского суда В.О. Кит

Подлинник решения находится

в материалах г/д №2-1277/2022

УИД 23RS0054-01-2022-002272-30

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →