дело № 3а-978/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 октября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Намитокове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

административный истец обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 789,4 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 11 573 112,34 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 343,5 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 6 669 042,40 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 11 123 786,00 руб.,

на основании отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от № К/22-42-18, подготовленного частнопрактикующим оценщиком 2

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что поименованные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности и результаты государственной кадастровой оценки стоимости данных объектов являются неверными, нарушают ее права, так как ведут к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.

От представителя административного истца АО «Тандер» по доверенности 3 поступило ходатайство, в котором истец уточняет заявленные исковые требования и просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключение судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания», просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от .

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, об отложении судебного заседания не просили.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее -Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ ), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: ;

- нежилого помещения с кадастровым номером площадью кв.м., расположенного по адресу:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью .м., расположенного по адресу:

что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Оспариваемая кадастровая стоимость вышепоименованных объектов недвижимости определена по состоянию на и утверждена уполномоченным органом в размере 18 287 374,3 руб., 10 864 609,59 руб., 18 334 081,07 руб. соответственно (л.д. 8-10).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает , верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно данным отчета об оценке от № К/22-42-18, подготовленного частнопрактикующим оценщиком 2 и представленного административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости () составляет 11 573 112,34 руб., 6 669 042,40 руб., 11 123 786,00 руб. соответственно.

Согласно статье 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ , в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для определения которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению от а-978/2022 судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания» 4, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами по состоянию на составляет 13 540 000 руб., 7 980 000 руб., 13 430 000 руб. соответственно.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой.

Оценив по правилам статей 82, 84 КАС РФ указанное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Федеральным стандартам оценки в той части, которые подлежат применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства. Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации и представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт 4 имеет диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат, сертификат судебного эксперта, документы, свидетельствующие о членстве в Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», а также полис САО «ВСК».

Экспертом при оценке объектов недвижимости был применен доходный подход и метод прямой капитализации. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов экспертом приведено

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности экспертом отобраны по 4 объекта-аналога для расчета ставки арендной платы. Данные объекты сопоставимы по своим характеристикам с объектами оценки. Также экспертом введены корректировки на масштаб, тип объекта, этаж расположения, поправка на торг.

В рамках доходного подхода рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации оцениваемых объектов, чистый операционный доход, величина операционных расходов, коэффициент капитализации, доля стоимости, приходящаяся на улучшения.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключение материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на .

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данных объектов.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд (л.д. 18), сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать .

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н ФИО1, ст-ца ФИО1, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 13 510 000 (тринадцать миллионов пятьсот десять тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером площадью кв.м., расположенного по адресу: кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 7 980 000 (семь миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером , площадью .м., расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 13 430 000 (тринадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать .

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено .

Судья: С.А. Санникова