Дело N 2-1151/2022 (33-11126/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

29.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Деменевой Л.С., Тяжовой Т.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 12.10.2022.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к вышеперечисленным лицам о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок), заключенного <дата> между ФИО3 и ФИО2; применении последствий недействительности сделки; прекращении права собственности ФИО2 на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <№> (далее - спорный жилой дом) по тому же адресу; признании за ФИО1 права собственности на спорные объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, администрация Ирбитского муниципального образования, управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 12.10.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, ФИО2 обжаловала его в апелляционном порядке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 31.01.2023 решение суда отменено, принято новое решение об отказе в иске.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2023 апелляционное определение от 31.01.2023 в части разрешения требований в отношении жилого дома отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части апелляционное определение оставлено без изменения.

В судебном заседании при новом рассмотрении дела представитель истца, третьего лица ФИО5, ответчика ФИО3 - ФИО7, истец ФИО1, ответчик ФИО3, третье лицо ФИО6 и ответчик ФИО2 поддержали ранее изложенные позиции.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте и электронной почте, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как установлено судами, <дата> ФИО3, наследник после смерти <дата> Ю.А.В., являвшейся при жизни на основании свидетельства о праве собственности на землю, выданного администрацией Килачевского сельского совета Ирбитского района от <дата>, собственником жилого дома площадью ... кв.м и земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес>, составил расписку о получении от ФИО1 денежных средств в размере 6 000 000 руб. за продажу дома и земельного участка и принятию обязательства оформить дом и участок на ФИО1 после оформления наследственных прав.

С указанного времени ФИО3 не владеет домом и участком, не несет бремени их содержания, данное имущество им передано в фактическое владение ФИО1, который реконструировал прежний дом путем возведения пристроев, он и члены его семьи с указанного момента включены в похозяйственную книгу.

<дата> ФИО3 выдал на имя ФИО4 доверенность, содержащую полномочия оформить право наследования ФИО3, после чего продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок.

<дата> ФИО4, действующий на основании доверенности, обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону. Согласно данному свидетельству, выданному <дата>, Ю.А.В. унаследовал после смерти Ю.А.В. земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <дата>.

<дата> земельный участок отчужден ФИО4, действующим по доверенности от ФИО3, ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи за 30 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован <дата>.

<дата> ФИО2 как собственник участка зарегистрировала в упрощенном порядке на основании декларации право собственности на жилой дом площадью ... кв. м с кадастровым <№>, расположенный по тому же адресу.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском. ФИО1 полагает, что оспариваемый договор является недействительным как заключенный под влиянием обмана исходя из того, что эта сделка предназначалась для оформления ранее возникших между ним и ФИО3 правоотношений и обман со стороны ответчика имеет место в отношении субъектного состава сделки, поскольку истец полагал, что будет являться стороной договора купли-продажи, тогда как ответчик заключила договор с ФИО3 от своего имени. Истец просил признать данную сделку недействительной, как нарушающую его права владельца спорного имущества.

Руководствуясь статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что составленная между ФИО1 и ФИО3 расписка по своему содержанию является договором купли-продажи, и ответчик, заключив с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка на свое имя, действовала недобросовестно, о чем истец не знал и не мог узнать, полагая, что ответчик занимается завершением оформления его прав на спорное имущество.

Отменяя решение суда и принимая новое решение, суд апелляционной инстанции, приняв во внимание, что расписка, содержащая подпись одного лица, договором не является, ответчик ФИО2 на момент оформления имущества являлась супругой ФИО6 (сына истца), которые с .... проживали одной семьей в спорном доме, тогда как истец со своей семьей, включая зарегистрированных в спорном доме лиц, проживал в соседнем доме, установив, что ФИО2 принимала участие в несении бремени содержания спорного имущества (приобретение строительных материалов и оборудования, в частности, теплокотла, в ....), спорный дом находился во владении сына истца и его супруги, с ведома и согласия истца, членов его семьи, оформлением прав на спорное имущество ответчик занималась с ведома истца и своего супруга, следовательно, у истца имелась возможность надлежащего контроля за ходом такого оформления, однако последний данной возможностью не воспользовался, ходом совершения сделок истец не интересовался, соответствующие документы не подписывал, право в установленном порядке не регистрировал и в соответствующие органы не обращался, пришел к выводу об отсутствии оснований полагать о направлении воли истца на возникновение иных правоотношений и действия ответчика заведомо ей противоречили.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку последний, будучи осведомленным о совершении ответчиком ряда действий, направленных на оформление права собственности на имущество, в период с <дата> в отсутствие объективных препятствий для контроля за ходом совершения ответчиком юридически значимых действий, обратился в суд с иском в <дата>.

Суд кассационной инстанции признал правомерными выводы суда апелляционной инстанции относительно перехода к ФИО2 на основании договора купли-продажи от <дата> права собственности на земельный участок и отсутствии оснований для признания указанного договора недействительным как совершенного под влиянием обмана.

Вместе с тем, суд округа указал, что, апелляционная инстанция не учла, что, оспаривая договор купли-продажи земельного участка от <дата>, ФИО1 оспаривал и произведенную <дата> в упрощенном порядке на основании декларации за ФИО2, как за собственником спорного земельного участка, регистрацию права собственности на спорный жилой дом, указывая, что возвел его для себя, своими силами и средствами, что является основанием для признания истца собственником дома по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции отметил, что суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя требования ФИО1 относительно жилого дома, пришел к выводу, что ФИО1, получив в ... предоставленный в пользование собственником ФИО3, спорный земельный участок с согласия собственника земельного участка зарегистрировался с членами семьи в расположенном на земельном участке жилом доме и с разрешения и согласия ФИО3 за счет собственных средств и сил осуществил реконструкцию жилого дома путем возведения пристроев к дому, которая привела к увеличению общей площади жилого дома, была завершена к 2017 г. и на момент разрешения спора реконструированный спорный дом фактически легализован и введен в гражданский оборот. Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО2 вселена в спорный дом с согласия ФИО1 после окончания ФИО1 реконструкции дома, как супруга члена семьи истца ФИО6 (сын истца), который правом собственности на реконструированный дом не обладал, выполнение в 2019 г., как утверждала ФИО2, в доме внутренних отделочных работ к совместной собственности на дом ФИО1 и ФИО2 не привело, предметом договора купли-продажи от <дата> жилой дом не являлся. Таким образом, удовлетворяя требования ФИО1 относительно жилого дома, суд первой инстанции фактически исходил из положений пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 218, статей 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1, 35, 40, 41, 43 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд же апелляционной инстанции данные выводы не проверил, оценки им не дал.

В силу пункта 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Система способов оспаривания зарегистрированного права изложена в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), согласно которому оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", пункт 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

Как разъяснено в пунктах 34, 35 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заявленные по делу требования подлежат рассмотрению с учетом правил, установленных в отношении виндикационного иска.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию при рассмотрении виндикационного иска, являются: наличие права собственности истца на истребуемое имущество, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества, наличие имущества во владении ответчика (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 N 305-ЭС21-18438).

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права (в том числе к виндикационным), применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).

Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, несет лицо, заявившее о пропуске названного срока (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Как установлено выше, в спорный жилой дом ФИО2 вселилась с согласия ФИО1 как супруга его сына. Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для возникновения у истца права собственности на правомерно (с согласия собственника земельного участка - ФИО3) за свой счет возведенный спорный жилой дом подробно мотивированы и ответчиками не опровергнуты. ФИО2 по существу эти обстоятельства не оспаривает, напротив, признает тот факт, что в период нахождения ее в отношениях с сыном истца спорный дом уже существовал. Ошибочное предположение ФИО2 о том, что этот дом принадлежал сыну истца, сделанных выводов не опровергает и на исход дела не влияет.

Доводы о том, что ФИО2 понесла расходы по ремонту и улучшению указанного дома о возникновении прав на это имущество не подтверждают, поскольку собственником данного спорного дома ни она, ни ее муж не являлись, следовательно, рассчитывать на перераспределение части собственности на спорный дом в свою пользу по правилам пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации не может. Вопрос о размере таких улучшений, их отделимости (неотделимости), наличия (отсутствия) их объективной потребительской ценности может быть урегулирован при разрешении отдельного спора, если такой возникнет. В настоящем деле в круг обстоятельств, подлежащих установлению и проверке, данные обстоятельства не входят.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую недвижимую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При регистрация права собственности в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание объекта и содержащей его техническое описание, сведения в которой вносятся самим заявителем (в данном случае - ФИО2), действует презумпция наличия права собственности на созданный объект у правообладателя земельного участка.

Между тем, это презумпция является опровержимой, а сама по себе декларация основанием возникновения права собственности на объект недвижимости не является. В отсутствие доказательств возникновения у ФИО2 права собственности на спорный дом при установленных судами обстоятельствах следует сделать вывод о том, что названное право у нее отсутствует, напротив, в соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации это право принадлежит истцу.

Доводы о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению.

Вселение ФИО2 в спорный дом само по себе прав истца не нарушило, поскольку собственник вправе передать свое имущество во владение и пользование иных лиц (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому право истца на спорное имущество было нарушено при регистрации за пользователем дома ФИО2 права собственности на это имущество - <дата> (ранее <дата> ФИО2 зарегистрировала за собой право на земельный участок под домом).

Истец обратился в суд с настоящим иском - <дата>, то есть в пределах срока исковой давности.

Доводы о невозможности наличия права собственности на объект недвижимости у одного лица, а права собственности на земельный участок, на котором этот объект расположен, - у другого лица также подлежат отклонению.

В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Этот принцип и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем указанное общее правило не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества - другим. Возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством - пунктами 3 и 5 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 271 и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 N 2970-О).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, а также пользоваться земельным участком.

Данное право является безусловным (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2018 N 18-КГ18-122).

По смыслу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на земельном участке находится правомерно возведенный объект недвижимости, отказ в регистрации права собственности на этот объект противоречит закону. Собственник земельного участка не вправе чинить застройщику препятствия в регистрации прав на строение (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773).

Таким образом, сам по себе тот факт, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО2, не исключает признания и регистрации права собственности на расположенный на этом участке спорный жилой дом за ФИО1 и не свидетельствует о нарушении принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В рассматриваемом случае названный принцип реализуется посредством статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей собственнику правомерно возведенной недвижимости самостоятельное право пользования земельным участком, независимое от права собственника этого участка.

Стороны при этом не лишены возможности разрешить вопрос по соглашению, предусмотренному статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, и соединить право собственности на земельный участок и постройку в одних руках, а при недостижении соглашения - обратиться в суд.

При заявлении соответствующих требований суд с учетом обстоятельств дела, в частности, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости (абзац 4 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что требование о признании права на приобретение имущества в собственность не тождественно вещно-правовому иску о признании права собственности на вещь, а представляет собой самостоятельный способ защиты - признание права на заключение договора, условия которого определяет суд, если стороны не смогли согласовать их самостоятельно.

При таких обстоятельствах судебный акт в проверяемой части судебная коллегия считает законным и обоснованным. Оснований для его отмены в указанной части не установлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 12.10.2022 в части разрешения исковых требований ФИО1 в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

.

Судьи:

.

.