Дело № 2-2297/2022

73RS0003-01-2022-003486-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ульяновск 29 сентября 2022 г.

Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Санатулловой Ю.Р.,

при секретаре Андросовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузиной ФИО15 к ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО33, о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке, взыскании денежных средств, судебных расходов, компенсации морального вреда,

установил :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО6, о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке, взыскании денежных средств, судебных расходов, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что 27.06.2022 между ФИО3 и ФИО7, действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего ребенка ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также действующей по доверенности за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, было заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО3 передала задаток в сумме 50 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Полная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 5 350 000 руб. и не подлежит изменению до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Одновременно с соглашением о задатке был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно данному договору стоимость объекта недвижимости составляет 5 350 000 руб., из которых 50 000 рублей покупатель передал продавцам в качестве задатка в день подписания настоящего договора, 4 775 473 руб. покупатель передает продавцам в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости и 524 527 руб. покупатель передает продавцам за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал на основании решения ГУ-Управления Пенсионного фонда РФ в Советском районе г. Казани. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры срок до 30.06.2022.

Продажей квартиры по адресу: <адрес> занималось агентство недвижимости «Этажи». Соответственно данное агентство занималось оформлением всей необходимой документации, связанной с продажей объекта недвижимости. Соглашение о задатке и предварительный договор купли- продажи подписывались сторонами в помещении АН «Этажи». ФИО3 в этот день был передала задаток ФИО7 в сумме 50 000 руб., но при этом истца не ознакомили с правоустанавливающими документами на квартиру, не рассказали о том, что у ФИО7 имеется не погашенная задолженность перед службой судебных приставов в размере 65 267 руб. 03 коп., в связи с чем, есть вероятность наложения ареста или запрета на регистрационные действия на приобретаемый объект недвижимости. Также ей стало известно о том, что ФИО7 в судебном порядке делит совместно нажитое имущество со своим супругом. В то же время истца интересовали вопросы о том, использовался ли материнский капитал при покупке данной квартиры, имеется ли согласие супруга на продажу квартиры, если она приобреталась в браке. Ни на один из этих вопросов истцом не получен ответа до настоящего времени.

Кроме того, в ходе подготовки к сделке у нотариуса ФИО8 выяснилось, что в договоре купли-продажи объекта недвижимости необходимо указать не полную стоимость объекта, а только лишь 2 000 000 руб., поскольку квартира со слов продавца находится в собственности менее пяти лет и продавцу необходимо будет платить большую сумму налога. О категорическом несогласии с этим условием истец сообщила риэлтору продавца.

Все эти факторы в совокупности привели к тому, что в настоящее время желания приобретать указанный объект недвижимости у истца не имеется. В связи с чем, 30.06.2022 сделка купли-продажи квартиры по независящим от истца обстоятельствам не состоялась.

Согласно п. 2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 27.06.2022, продавцы обязуются до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления: правоустанавливающие документы, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору. Данные пункты продавцами выполнены не были.

В соответствии с п. 2.4 вышеуказанного Договора, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Согласно п. 4.3. Соглашения о задатке, в случае предоставления продавцами недостоверной информации об объекте (в том числе согласно п. 3 Соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

05.07.2022 в адрес ФИО7 истцом направлена претензия, 07.07.2022 ФИО7 ее получила, но ответа не поступило.

В связи с чем, истец ФИО3, ссылаясь на ст. ст. 380, 381, 450, 451, 453 ГК РФ, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 27.06.2022 и соглашение о задатке от 27.06.2022, заключенные между ней и ответчиками, взыскать с ответчиков в солидарном порядке денежные средства в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1700 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В представленном в суд письменном отзыве на иск заявленные требования ФИО3 не признала. Указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи имущества и соглашения о задатке указанные договоры заключены на определенный срок, датой заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости установлено 30.06.2022. Передача задатка и срок выхода на сделку является коротким (3 дня) по просьбе истца, поскольку к продаже квартиры было все подготовлено, подготовкой к сделке занималось агентство недвижимости ООО «Этажи Ульяновск». Однако, 30.06.2022 ФИО3 не явилась на сделку к нотариусу ФИО8 в назначенное время, от сделки отказалась, что находит свое подтверждение в претензии и исковом заявлении. Кроме того, истец сообщает, что между сторонами изменились существенные условия предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке и ссылается на ст. ст. 450, 451 ГК РФ, однако, истцом не представлены доказательства нарушения таких условий. Ссылка истца на то, что в основном договоре купли-продажи необходимо было указать иную сумму, не является существенным, поскольку стоимость объекта недвижимости определена и согласована сторонами в п. 1.4 предварительного договора купли-продажи и п. 1.1 соглашения о задатке и не ущемляла права истца на оплату указанной суммы. Истец в иске ссылается на наличие задолженности ответчика перед службой судебных приставов в размере 65267 руб. 03 коп., наличие судебных споров с бывшим супругом о разделе совместно нажитого имущества, не представлением документов, в связи с чем, истец засомневался в приобретении указанного объекта недвижимости. Предполагает, что ФИО3 испугалась такого стремительного приобретения права собственности, поскольку решение о приобретении квартиры приняла за короткое время. Все эти сведения были сообщены в день заключения соглашения о задатке и предварительного договора купли-продажи, а именно 27.06.2022, а также на просмотре спорной квартиры и были проговорены устно по телефону специалистом по продаже ООО «Этажи Ульяновск». Истец понимала и была согласна на приобретение квартиры, поскольку ей было сообщено о намерении разобраться с имеющейся задолженностью у судебных приставов. Кроме того, просит учесть тот факт, что она не являлась собственником отчуждаемой квартиры, а лишь действовала как законный представитель несовершеннолетнего сына Валерия и как представитель по доверенности от сына Владислава. Истец не была лишена возможности ознакомиться с полным перечнем документов по объекту недвижимости непосредственно у нотариуса ФИО8 перед заключением основного договора, однако, на его заключение не явилась. Стороны до 30.06.2022 не смогли заключить основной договор в связи с отказом покупателя приобретать квартиру в связи с утратой интереса к покупке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что 27.06.2022 между ФИО7, действующей в качестве законного представителя несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1 ФИО19, действующим через представителя по доверенности ФИО1 ФИО20 (продавцами), и Кузиной ФИО21 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) в отношении квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Квартира по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на дату заключения предварительного договора договора принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО4 в размере <данные изъяты> долей, и несовершеннолетнему ФИО5 в размере <данные изъяты> доли.

По условиям предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок по 30.06.2022 включительно (п. 1.3 предварительного договора).

В пункте 1.5 предварительного договора сторонами согласована стоимость квартиры в размере 5 350 000 руб., которая оплачивается в следующем порядке: 50 000 руб. покупатель передал продавцам в качестве задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи (в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора; 4 775 473 руб. покупатель передает продавцам в день подписания основного договора, 524 527 руб. покупатель передает продавцам за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, путем перечисления денежных средств на счет продавцов.

В этот же день 27.06.2022 между сторонами ФИО1 ФИО23, действующей в качестве законного представителя несовершеннолетнего сына ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1 ФИО25, действующим через представителя по доверенности ФИО1 ФИО26 (продавцами), и Кузиной ФИО32 (покупателем) было заключено соглашение о задатке, из которого следует, что в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и обеспечения его исполнения покупатель передает, а продавцы принимают в качестве задатка сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей (п. 1.2 соглашения).

Из п. 1.1. соглашения следует, что стороны обязуются в срок по 30.06.2022 включительно выполнить принятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. В данном пункте также определена цена объекта недвижимости в размере 5 350 000 руб. и порядок расчетов, который в целом аналогичен п. 1.5 предварительного договора купли-продажи.

Денежные средства в размере 50 000 руб. ФИО3 передала ФИО7 27.06.2022, что подтверждается распиской от 27.06.2022.

Согласно п. 2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 27.06.2022, продавцы обязуются до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запретов, о принадлежности объекта, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.

В соответствии с п. 2.4 предварительного договора, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Согласно п. 4.3 соглашения о задатке, в случае предоставления продавцами недостоверной информации об объекте (в том числе согласно п. 3 Соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавцов, последние возвращают покупателю сумму задатка в двойном размере в течении 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

При досрочном расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавцов (согласно п. 2 ст. 3781 ГК РФ).

Основной договор купли-продажи в срок по 30.06.2022 сторонами заключен не был.

В порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни одна из сторон не обратилась в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

05.07.2022 ФИО3 направила ФИО7 претензию, в которой указала, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке она не была ознакомлена с правоустанавливающими документами на квартиру, ей не сообщили о том, что у ФИО7 имеется непогашенная задолженность перед службой судебных приставов в размере 65 267 руб. 03 коп., в связи с чем, есть вероятность наложения ареста или запрета на регистрационные действия на приобретаемый объект недвижимости; также ее интересовали вопросы о том, использовался ли материнский капитал при приобретении данной квартиры, имеется ли согласие супруга на продажу квартиры, если она приобреталась в браке, но на данные вопросы ответа она не получила. Кроме того, указала, что в ходе подготовки к сделке у нотариуса ФИО8 выяснилось, что в договоре купли-продажи объекта недвижимости необходимо указать не полную стоимость объекта, а только лишь 2 000 000 руб., поскольку квартира со слов продавца находится в собственности менее пяти лет и продавцу необходимо будет платить большую сумму налога. О категорическом несогласии с этим условием истец сообщила риэлтору продавца. Истец ФИО3 сообщила о том, что не желает приобретать указанный объект недвижимости, в связи с чем, 30.06.2022 в назначенное время сделка купли-продажи квартиры по независящим от истца обстоятельствам не состоялась. ФИО3 просила ФИО7 расторгнуть заключенные 27.06.2022 соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи и возвратить ей денежные средства в размере 50 000 руб.

Указанная претензия была получена ФИО7 07.07.2022, оставлена без ответа, денежные средства в размере 50 000 руб. не возвращены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений п. п. 4 и 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из заключенного между сторонами 27.06.2022 соглашения о задатке следует, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры в срок по 30.06.2022 включительно, стоимость квартиры составляет 5 350 000 руб., а денежная сумма в размере 50 000 руб. передавалась в качестве задатка в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Вопреки доводам истца, все существенные условия договора купли-продажи содержались в предварительном договоре купли-продажи от 27.06.2022, в том числе стоимость объекта недвижимости. Из пункта п. 1.7 предварительного договора следует, что цена за объект недвижимости в размере 5 350 000 руб. фиксированная и пересмотру не подлежит.

Кроме того, доводы истца ФИО3 о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке ей не сообщили о наличии у ФИО7 задолженности в рамках исполнительного производства, о том, что ФИО7 в судебном порядке производит раздел имущества с супругом, суд полагает несостоятельными, поскольку по состоянию на 27.06.2022 собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>, являлись дети ФИО7 - ФИО1 ФИО27 и несовершеннолетний ФИО5.

Довод ФИО3 о том, что ее не ознакомили с документами на квартиру, также является необоснованным, поскольку она не лишена была ознакомиться с указанными документами перед оформлением сделки, на которую не явилась.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что объективных причин для отказа от заключения договора купли-продажи у ФИО3 не имелось, в связи с чем, сумма задатка в размере 50 000 руб. возврату истцу не подлежит.

Поскольку в установленный предварительным договором купли-продажи срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, данный предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие. Кроме того, в настоящее время спорная квартира продана С-выми на основании договора купли-продажи от 22.07.2022.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, взыскании суммы задатка в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчиков не подлежат.

Правовых оснований для взыскания с ответчиков в пользуь истца компенсации морального вреда не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

в удовлетворении исковых требований Кузиной ФИО28 к ФИО1 ФИО29, ФИО1 ФИО30, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО31, о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке, взыскании денежных средств, судебных расходов, компенсации морального вреда, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Р. Санатуллова