Решение по делу № 2-4003/2025 от 24.11.2025 - о расторжении предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, взыскании денежных средств.

УИД - 23RS0059-01-2025-004108-28

К делу № 2-4003/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 13 ноября 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

при секретаре судебного заседания Агасян Р.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (именуемой далее продавец) и ФИО1 (именуемом далее покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. Предметом договора являлось приобретение покупателем: 20/1000 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 994 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский, пгт. Красная Поляна, <адрес>; помещение, назначение: жилое, площадь: 43 кв.м., этаж: 2. Адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, помещение 11, кадастровый №. Стороны определили стоимость объекта в сумме 15 800 000 рублей. Расчет между сторонами производится следующим образом, пункт 3.2 оговора: в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи объекта покупатель в день подписания настоящего договора перечисляет продавцу получатель: ФИО3, номер карты: 2200 1502 3419 3065, банк получателя: АО Альфа-банк, денежную сумму обеспечения обязательств (задаток) в размере 900 000 рублей. Оставшуюся денежную сумму в размере 14 900 000 рублей покупатель выплачивает продавцу за счет собственных и кредитных средств, выдаваемых на основании кредитного договора, заключенного с банком. Условия выдачи кредита будут предусмотрены в кредитном договоре. ДД.ММ.ГГГГ 900 000 рублей покупателем были переведены продавцу. Также стороны договора п. 5.3 предусмотрели следующее: продавец обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных покупателем согласно пп. 3.2.1 договора в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств, после произведенной проверки пакета документов по покупателю и на объект, для приобретения покупателем в собственность. Денежные средства, указанные в настоящем пункте, возвращаются продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе Банка в предоставлении кредитных средств на приобретение объекта. В этом случае настоящий договор подлежит расторжению сторонами. Оплата за пользование объектом покупателю не возвращается. Основной договора купли-продажи должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, установив новый срок заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что срок одобрения предоставления ипотечного кредита покупателю истек. Соответственно согласие банка на предоставления ипотеки покупатель не имеет. Также истец просил, на основании изложенного, в течении 5 дней, согласно п. 5.3, указанного договора, возвратить истцу 900 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи. На дату отправления искового заявления в суд уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи ответчиком не получено.

На основании изложенного истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1; расторгнуть соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ФИО1; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 900 000 рублей, уплаченные согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 представила суду письменные возражения на исковое заявление, указав на то, что в обоснование исковых требований истец ссылается на п. 5.3 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому договор подлежит расторжению, а задаток – возвращению в случае отказа банка в предоставлении кредитных средств на приобретение объекта недвижимости. Однако, документального подтверждения отказа банка в предоставлении кредитных средств истцом в материалы дела не представлено. Напротив, в статусе заявки № на одобрение кредита, поданной ФИО1 посредством сервиса ООО «Домклик», указано: «Отказ клиента». Из этого следует, что кредит на приобретение объектов недвижимости истцу был одобрен, но истец не заключил с банком договор ипотечного кредитования, не получил кредитные средства на приобретение объекта недвижимости и, как следствие, не исполнил обязанность, предусмотренную п. 1.1 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно, не заключил договор купли-продажи 20/1000 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 994 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и помещения, назначение: жилое, площадь: 43 кв.м., этаж: 2. Адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, помещение 11, кадастровый №. О намерении ответчика исполнить обязанность, предусмотренную п. 1.1 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ - заключить договор купли-продажи объектов недвижимости с истцом, свидетельствует факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок заключения договора-купли продажи недвижимого имущества увеличен на 2 (два) месяца, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (свыше трех месяцев) истец имел возможность на основании одобренной заявки заключить с банком договор ипотечного кредитования, получить кредитные средства на приобретение объекта недвижимости и в полном объеме исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, доводы истца об истечении срока одобрения ипотечного кредита и отсутствии согласия банка на предоставление ипотеки, изложенные в уведомлении об отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ и исковом заявлении, несостоятельны, поскольку заявка на ипотечный кредит была одобрена банком, а договор ипотечного кредитования с банком не был заключен истцом по субъективным причинам. Изложенные выше обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей истцом, выразившемся в намеренном уклонении истца от заключения договора ипотечного кредитования и получения кредитных денежных средств на приобретение объекта недвижимости в период действия одобренной банком заявки, с целью дождаться истечения срока ее одобрения, искусственного создания видимости отказа банка в предоставлении ипотечного кредита и возникновения у истца формального основания для предъявления ответчику требования о возвращении задатка.

На основании изложенного, ответчик просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, для участия в деле обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении иска в полном объеме настаивал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в деле обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в представленных суду письменных возражениях на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, исследовав доказательства по делу в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Статьей 10 ГК РФ закреплено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением, причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о задатке.

Предметом договора являлось приобретение покупателем следующего недвижимого имущества: 20/1000 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 994 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; помещение, назначение: жилое, площадь: 43 кв.м., этаж: 2, адрес (местоположение): <адрес>, помещение 11, кадастровый №.

Помещение принадлежит ФИО3 на основании: договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением № № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; 20/1000 долей земельного участка принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением № № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи стороны определили стоимость объекта недвижимости в сумме 15 800 000 рублей.

Расчет между сторонами производится следующим образом (пункт 3.2 договора):

В обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи объекта покупатель в день подписания настоящего договора перечисляет продавцу получатель: ФИО3, номер карты: 2200 1502 3419 3065, банк получателя: АО Альфа-банк, денежную сумму обеспечения обязательств (задаток) в размере 900 000 рублей (п. 3.2.1);

Оставшуюся денежную сумму в размере 14 900 000 рублей покупатель выплачивает продавцу за счет собственных и кредитных средств, выдаваемых на основании кредитного договора, заключенного с Банком. Условия выдачи кредита будут предусмотрены в кредитном договоре (п. 3.2.2).

Во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были переведены ФИО3 денежные средства в размере 900 000 рублей (согласно п. 3.2.1 договора).

Также стороны предварительного договора купли-продажи в пункте 5.3 предусмотрели, что продавец обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных покупателем согласно пп. 3.2.1 настоящего договора в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств, после произведенной проверки пакета документов по покупателю и на объект, для приобретения покупателем в собственность.

Денежные средства, указанные в настоящем пункте, возвращаются продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе банка в предоставлении кредитных средств на приобретение объекта. В этом случае настоящий договор подлежит расторжению сторонами. Оплата за пользование объектом покупателю не возвращается.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, стороны согласовали, что основной договора купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, установив новый срок заключения основного договора купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что срок одобрения предоставления ипотечного кредита покупателю истек. Соответственно согласие банка на предоставления ипотеки покупатель не имеет.

Ссылаясь на то, что банком не было одобрено предоставление ипотечного кредита на покупку указанного недвижимого имущества, истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 и ФИО1, а также взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 900 000 рублей, уплаченные согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Пунктами 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела также следует, что в установленный предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения, срок – ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли продажи в отношении указанного выше недвижимого имущества, сторонами заключен не был. Кроме того, основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключен до настоящего времени, недвижимое имущество ответчиком истцу в собственность не передано.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

На основании ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из текста предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о задатке, согласованного в п. 3.2.1 договора, следует, что оплачиваемая истцом ответчикам сумма в размере 900 000 рублей, является суммой задатка, переданной истцом в счет причитающихся с него платежей по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.

Истец обязался ответчику выплатить общую сумму в размере 15 800 000 рублей, передав с целью обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи в качестве задатка ответчикам денежные средства в размере 900 000 рублей.

То обстоятельство, что полученная ответчиком сумма в размере 900 000 рублей является задатком, как истцом, так и ответчиком не оспаривалось.

Поскольку указанный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписаны ФИО1, что означает его согласие с условиями, содержащими в предварительном договоре и соглашении о задатке, указанном в пункте 3.2.1.

Задаток выдается в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой не может быть у аванса.

Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. п. 1 - 2 ст. 380 ГК РФ). В нем обязательно должна быть указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора.

Письменная форма соглашения о задатке сторонами соблюдена, что подтверждается пунктом 3.2.1 договора, в котором указано, что истец передает ответчику денежную сумму в размере 900 000 рублей в качестве обеспечения обязательств (задатка).

Причем, истец и ответчик в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.3) пришли к соглашению о том, что сумма задатка может быть возвращена ответчиками истцу только в одном случае: в случае отказа Банка в предоставлении истцу кредитных средств, после произведенной проверки пакета документов по покупателю и на объект, для приобретения покупателем в собственность. Денежные средства, возвращаются продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе банка в предоставлении кредитных средств на приобретение объекта, в данном случае договор подлежит расторжению сторонами.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 договора) истец и ответчики пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения покупателем ФИО1 в установленный настоящим договором срок своих обязательств по заключению договора купли-продажи объекта и обязательств по покупке объекта (исключение: п. 1.4., 5.3 договора) денежная сумма обеспечения обязательств, переданная покупателем согласно пп. 3.2.1 договора, в полном объеме остается у продавца ФИО3

Суд считает, что указанные денежные средства нельзя расценивать как переданные в качестве аванса, поскольку аванс в силу закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную оплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем.

Поскольку между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, то переданные истцом денежные средства в размере 900 000 рублей, следует считать как переданные в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, указанную сумму в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ следует считать задатком.

Установлено, что в предварительном договоре срок для заключения основного договора сторонами оговорен – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Истец ссылается на то, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен с ответчиком, поскольку ему не был одобрен и выдан ипотечный кредит, что является в соответствии с п. 5.3 предварительного договора купли-продажи для возврата ответчиком истцу суммы задатка в размере 900 000 рублей.

Из ответа банка ПАО Сбербанк, в который истцом была подана заявка № на предоставление ипотечного кредита посредством сервиса ООО «Домклик», усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ истцу банком была одобрена заявка покупателя на ипотечный кредит по программе «Приобретение готового жилья» на сумму 5 800 000 рублей сроком на 360 месяцев под 29,2 % годовых. При этом из данного документа следует, что ДД.ММ.ГГГГ истек срок оговоренного условия, в связи с чем заявка была переведена Банком в статус «отказ».

Из этого следует, что ипотечный кредит на приобретение объектов недвижимости истцу был одобрен, но истец не заключил с банком договор ипотечного кредитования, не получил кредитные средства на приобретение объекта недвижимости и, как следствие, не исполнил обязанность, предусмотренную п. 1.1 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не заключил договор купли-продажи 20/1000 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 994 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Краснодарский край, <адрес> и помещения, назначение: жилое, площадь: 43 кв.м., этаж: 2, адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Причем, о намерении ответчика исполнить обязанность, предусмотренную п. 1.1 предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ - заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости с истцом, свидетельствует факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи, которым срок заключения договора-купли продажи недвижимого имущества увеличен на 2 месяца, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (свыше трех месяцев) истец имел возможность на основании одобренной заявки заключить с банком договор ипотечного кредитования, получить кредитные средства на приобретение объекта недвижимости и в полном объеме исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доводы истца об истечении срока одобрения ипотечного кредита и отсутствии согласия банка на предоставление ипотеки, изложенные в уведомлении об отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ и исковом заявлении, несостоятельны, поскольку заявка на ипотечный кредит была одобрена банком, а договор ипотечного кредитования с банком не был заключен истцом ввиду действий самого истца.

Также не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не был заключен по вине или в результате действий ответчика.

В соответствии с п.п. 5.1-5.3 предварительного договора денежные средства, переданные покупателем продавцу по п. 3.2.1 договора, имеют правовую природу задатка и обеспечивают исполнение покупателем своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи: в случае неисполнения обязательств продавцом указанная сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере, а в случае неисполнения обязательств покупателем – остается у продавца; исключением является лишь случай отказа Банка в предоставлении кредитных средств по результатам проверки пакета документов по Покупателю и объекту (п. 5.3 договора).

Из статуса заявки № на одобрение кредита, поданной ФИО1 посредством сервиса ООО «Домклик», указано: «Отказ клиента».

Суд оценивает указанные обстоятельства в совокупности с условиями предварительного договора и приходит к выводу, что сам по себе перевод банком ранее одобренной заявки в статус «отказ» обусловлен не отрицательным результатом проверки платежеспособности покупателя или несоответствием объекта требованиям кредитной организации, а истечением срока выполнения покупателем установленных банком условий кредитования, в том числе обязанности по внесению первоначального взноса (собственных средств) и заключению кредитного договора.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто истцом, в установленный банком и предварительным договором срок покупатель первоначальный взнос не внес, кредитный договор с банком не подписал, необходимые действия, направленные на получение кредитных средств и заключение основного договора купли-продажи, не совершил, несмотря на то, что продавец к заключению основного договора был готов, объект в пользование третьим лицам не передавал, в залог и под арест не отчуждал, на пролонгацию срока заключения основного договора соглашался.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине неисполнения покупателем своих обязанностей по предварительному договору, а не вследствие предусмотренного п. 5.3 договора отказа банка в предоставлении кредитных средств по результатам проверки пакета документов по покупателю и объекту.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Истец, в нарушение положений ст. 56, 57 ГПК РФ, не представил доказательств, подтверждающих невозможность исполнения обязательств, принятых на себя в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения п. 5.3 предварительного договора и возложения на ответчика обязанности по возврату истцу денежной суммы задатка в размере 900 000 рублей. Принимая во внимание условия заключенного между истцом и ответчиком договора, а также положения ст. 381 ГК РФ, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 900 000 рублей.

Также суд отказывает истцу в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Судом установлено, что ни одна из сторон не требует заключения основного договора купли-продажи, таких требований стороны не предъявляли друг другу с даты истечения срока заключения основного договора купли-продажи (11.04.2025 года).

Таким образом, предварительная договоренность утратила силу, и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от 19.12.2024 года прекратил свое действие, в связи с чем, не требует совершения от сторон дополнительных действий, направленных на его расторжение, а значит также не имеется оснований у суда для его расторжения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 24.11.2025 года.