Решение по делу № 2-186/2026 от 15.01.2026 - о признании недействительным договора.

Дело № 2-186/2026

УИД 75RS0001-02-2025-002965-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Федоровой Е.Н.

при секретаре Маньковой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1, Администрации городского округа «Город Чита» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приобретательной давности,

по встречному иску Администрации городского округа «Город Чита» к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Во владении истца находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанное имущество перешло во владение истца с 1997 года на основании заключенного договора купли-продажи квартиры между истцом и ФИО2, расписки о получении денежных средств. Договор был утерян, однако сохранилась указанная расписка. Истец владеет имуществом открыто, непрерывно более 27 лет, имущество из ее владения не выбывало, владеет им добросовестно, оплачивает коммунальные услуги. ФИО2 умер, его сын ФИО6 претензий к истцу не имеет.

На основании вышеизложенного, истец просит признать за ней право собственности на дом по адресу: <адрес> силу приобретательной давности.

Администрация городского округа «Город Чита» обратилась к ФИО5, ФИО6 со встречным иском, ссылаясь на то, что 15.01.1998 между Администрацией г.Читы и ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО7, заключен договор на передачу квартир в собственность граждан, по условиям которого в личную собственность ФИО7 передано спорное жилое помещение, договор зарегистрирован в установленном порядке. На период заключения договора ФИО7 умер -ДД.ММ.ГГГГ. из материалов инвентаризационного дела не усматривается, что при жизни ФИО7 обращался с заявлением о приватизации жилого помещения, с заявлением о приватизации от его имени обратилась ФИО5 19.11.1997, у которой отсутствовали полномочия на заключение договора на передачу жилого помещения в собственность ФИО7, в связи с чем, приватизация является ничтожной.

На основании изложенного, просит признать договор на передачу квартир в собственность граждан от 15.01.1998, заключенный между Администрацией г.Читы и ФИО3ёновной, действующей по доверенности от имени ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать право муниципальной собственности городского округа «город Чита» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец ФИО5 в судебном заседании требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика Администрации городского округа «Город Чита» ФИО8 первоначальные исковые требования не признала, поддержала доводы встречного иска

Третье лицо, Администрация Центрального административного района Администрации городского округа «Город Чита», Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» извещены надлежаще, не явились.

Ответчик ФИО6 извещен, не явился, согласно телефонограмме, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и порядке, которые предусмотрены данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

Статьей 234 указанного Кодекса установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункт 4).

Согласно статье 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (пункт 1).

Если это не исключается правилами данного кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности (пункт 2).

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (пункт 3).

В соответствии со статьей 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 указанного выше Постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Таким образом, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Согласно статьям 2, 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред., действовавшей на момент заключения договора о приватизации) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (статья 8 Закона).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного статьями 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 15.01.1998 ФИО7 приобрел право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. указанный договор был заключен ФИО5 от имени ФИО7 по доверенности.

Согласно расписке от 08.07.1997, ФИО7 получил от ФИО5 денежные средства в размере 10000000 руб. за квартиру расположенную по адресу: <адрес> от продажи. Как указывает истец, сам договор купли-продажи не сохранился.

Согласно записи акта о смерти ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело после его смерти не открывалось, наследником первой очереди является сын ФИО6

Из справок по лицевым счетам следует, что истец оплачивает коммунальные услуги за квартиру.

Согласно выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о праве на указанную квартиру.

В реестре федерального имущества отсутствуют сведения об объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности Российской Федерации на указанный объект, не зарегистрировано.

Согласно сведениям КГБУ «Забайкальский архивно- геоинформационный центр» на основании договора на передачу квартир в собственность от 15.01.1998, ФИО7 приобрел право собственности на квартиру.

Согласно сведениям Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, спорное жилое помещение в реестре отсутствует и не является собственностью Забайкальского края.

Согласно абзацу 1 пункта 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно, в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре.

Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений статьи 234 ГК РФ, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании статьи 234 ГК РФ.

При этом в силу п. 5 ст. 10 названного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности.

Давностное владение является добросовестным лишь тогда, когда лицо, получая владение, не знало, и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Следовательно, для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательной давности, истец должен был доказать, что вселился в него в качестве собственника, а не по иному основанию. Сам по себе факт нахождения спорной квартиры в пользовании истца длительное время, а также несение коммунальных расходов, еще не свидетельствует о добросовестности владения истцом квартирой, и не является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно приватизационному делу, заявление о приватизации подано ФИО5 от имени ФИО7 по доверенности 19.11.1997. Сам ФИО7 с таким заявлением не обращался.

Доверенность от имени ФИО7 на истца оформлена 08.07.1997.

Из доверенности следует, что ФИО7 доверяет истцу быть его представителем во всех учреждениях и организациях по вопросу приватизации квартиры с правами дальнейшей продажи.

При этом спорная квартира была предоставлена ФИО7 на основании ордера №195 от 25.04.1995.

Учитывая, что спорная квартира на момент ее передачи ФИО5 в собственности ФИО7 не находилась, являлась муниципальной, ФИО7 не вправе был распоряжаться указанным имуществом, которое в его собственности не находится, о чем истцу было достоверно известно, ФИО7 заявление о приватизации не подавал, на момент заключения от его имени договора на передачу права собственности от 15.01.1998 умер, ФИО5, действуя от его имени по доверенности не удостоверилась в обратном, суд приходит к выводу о том, что использование истцом имуществом, не может служить основанием для признании права собственности в силу приобретательной давности, поскольку такое пользование нельзя признать добросовестным.

Доказательств законного владения и пользования истцом спорным недвижимым имуществом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований, и признании за истцом права собственности на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ),

Как разъяснено в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Как следует из установленных обстоятельств, ФИО7 был заключен договор на передачу квартиры в собственность, действующего через представителя ФИО5 по доверенности, при этом право на представление интересов ФИО7 у ФИО5 отсутствовало в связи с утратой правоспособности ФИО7 в связи с его смертью. Недействительность доверенности свидетельствует об отсутствии полномочий у ФИО5 на совершение сделки от имени ФИО7

Данные действия свидетельствуют о заведомо недобросовестных действиях представителя, повлекшие выбытие из собственности органа местного самоуправления спорной квартиры и нарушение их прав.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что требования о признании недействительной сделки о передаче в собственность спорной квартиры являются обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку иным способом невозможно защитить нарушенное право. Последствием недействительности договора является прекращение права собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признание права муниципальной собственности городского округа «город Чита» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, встречный иск Администрации городского округа «Город Чита» к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО1, Администрации городского округа «Город Чита» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приобретательной давности, оставить без удовлетворения.

Встречный иск Администрации городского округа «Город Чита» к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора, удовлетворить.

Признать договор на передачу квартир в собственность граждан от 15.01.1998, заключенный между Администрацией г.Читы и ФИО3ёновной, действующей по доверенности от имени ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать право муниципальной собственности городского округа «город Чита» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления в окончательном виде в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Е.Н. Федорова

Решение изготовлено в окончательном виде 15.01.2026.