Дело № 2-690/2022

УИД: 61RS0058-01-2022-000884-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 ноября 2022 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А.,

при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Новоцелинского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Новоцелинского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на то, что в конце ноября 1997 года, ФИО1, являясь участником коллективно-долевой собственности в праве на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в черте СПК «Целинский» с кадастровым номером №, приобрел у ФИО3 его земельную долю в СПК «Целинский» (ТОО «Целинское)» размером 9,9 га сельхозугодий, в том числе 9,2 га пашни. При заключении сделки истцом были полностью уплачены продавцу денежные средства, а он, со своей стороны, передал ему подлинное свидетельство на право собственности на землю. Договор был составлен в простой письменной форме, подписан сторонами. В январе 1998 года ФИО4 умер. Наследникам ФИО3, из которых были только племянники, было известно, что он продал свою земельную долю, поэтому они не обращались с заявлением к нотариусу. Истец продолжает на протяжении более 20 лет добросовестно владеть недвижимым имуществом, полагая, что договора будет достаточно для подтверждения права собственности. В настоящее время, когда ужесточились требования к оформлению в собственность недвижимого имущества в целях уплаты за него налогов, а также, когда пресекается любое использование земельных участков самозахватом, у истца возникла необходимость официальной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли с ФИО9 Так как продавец ФИО10 умер, его наследники не приняли наследство, этим нарушаются его права, так как фактически препятствуют ему во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности по договору купли- продажи на земельную долю. Так как договор купли-продажи недвижимости между истцов и ФИО8 составлен в надлежащей форме, и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания. Просил суд: зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 9,9 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (СПК «Целинский»), прекратив право общей долевой собственности ФИО3.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Новоцелинского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причина неявки суду не известна.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не явился, был уведомлен о месте, дне и времени рассмотрения дела, причина неявки суду не известна, в отзыве на исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Согласно содержанию отзыва заместителя начальника отдела правового обеспечения ФИО5 относительно заявленных исковых требования (л.д. 19-21), п. 61 Постановления №10/22 предусмотрено, что если одна из сторон договора купли- продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода нрава собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Вместе с тем, обязательным условием для регистрации перехода права собственности заявителя на объект недвижимого имущества является наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности продавца на объект недвижимого имущества. Государственная регистрация может быть проведена только в случае наличия законного основания, возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право. Обращают внимание суда, что право собственности ФИО3 на спорную долю в ЕГРН не зарегистрировано. Переход права собственности на объект недвижимого имущества - это одновременное прекращение права собственности отчуждателя и регистрация права приобретателя. Таким образом, исполнение судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю будет возможно после осуществления государственной регистрации ранее возникшего права продавца в порядке, установленном ст. 69 Закона о регистрации. Одновременно сообщают, что в соответствии с подпунктом 8 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию права на объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, в случае отсутствия зарегистрированного права продавца в ЕГРН, полагаем необходимым рассмотреть вопрос о признании права собственности за истцом, в противном случае решение суда не будет отвечать принципу исполнимости.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в силу ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельного пая (доли) в размере 9,9 га, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6 оборотная сторона).

Земельный участок, принадлежит продавцу на праве собственности на основании постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серия РФ-X № (л.д. 4-5).

Стоимость продаваемого участка стороны определили в размере 1200000 (один миллион двести тысяч) руб., которые были получены продавцом ФИО4 до подписания договора, что подтверждено подписью последнего в договоре.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов в подлинниках, что символизирует акт приема-передачи.

Поскольку правоустанавливающие документы на право собственности на землю на имя ФИО3 были переданы ФИО1, договором купли-продажи составление дополнительного акта приема-передачи не предусмотрено, суд полагает, что продавец передал спорный объект недвижимости покупателю, а последний его принял.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО4 и ФИО1 договор купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года соответствует требованиям, установленным нормами ГК РФ, в том числе, указанным выше, с ноября 1997 года по настоящее время истец ФИО2 пользуется спорной долей, как своей собственной, фактически выделил её и обрабатывает.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон №122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Как указал истец, препятствием в регистрации перехода права собственности на основании вышеуказанного указанного договора явилась смерть продавца ФИО3 и отсутствие у последнего наследников.

Судом установлено, что действительно ФИО12 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти (л.д. 34).

Согласно абз. 2 п. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст.1153 ГК РФ).

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области по существу заявленных требований указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, полагая, что в данном случае истцу следует просить о признании права собственности.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

При этом следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

Следовательно, после смерти продавца, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную земельную долю, обязанности по договору купли-продажи спорной земельной доли перешли к его наследникам.

Согласно представленному нотариусом копии наследственного дела № о наследовании имущества умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, наследственное дело заведено по заявлению <адрес>, с целью оформления квартиры, принадлежащей ФИО3 в муниципальную собственность, то есть за принятием наследства ФИО3 его наследники не обращались.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 избран способ защиты права, прямо предписанный указанными выше нормами, требования истцом предъявлены к надлежащему ответчику Администрации Новоцелинского сельского совета, на территории которой расположено спорное недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3

Согласно ответу главы Администрации Новоцелинского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ за №, право муниципальной собственности на земельную долю, принадлежащую ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не признавалось (л.д. 51).

Судом установлено, что в настоящее время земельный участок, в котором расположены земельные доли собственников – членов ТОО «Целинское», не выделивших их в земельные участки имеет кадастровый № и почтовый адрес: <адрес>, (СПК «Целинский»), что подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 6) и представленной информацией ФГБУ «ФКП «Росреестра» по <адрес> (л.д. 41, 42).

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, в том числе данные о том, что договор сторонами был исполнен, имущество было передано продавцом покупателю, суд приходит к выводу, что ФИО6 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО4 умер, в связи с чем истец был вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования подлежащими удовлетворению.

Однако, суд считает, что заявленные требования истца, в части прекращения права ФИО3 на вышеуказанную земельную долю, не подлежат удовлетворению, как излишне заявленные, поскольку при условии отсутствия государственной регистрации в ЕГРН зарегистрированного права общей долевой собственности ФИО3 в спорном земельном участке оснований для удовлетворения указанного требования истца не имеется.

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку Администрация Новоцелинского сельского поселения является формальным ответчиком и в силу пп.19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины в силу.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Администрации Новоцелинского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 9,9 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (СПК «Целинский»).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 15 ноября 2022 года.